【正文】 第一部分：市場(chǎng)分析一 宏觀市場(chǎng)分析（1） 全國(guó)宏觀市場(chǎng)分析有利條件環(huán)境改善和活力增強(qiáng)兼具我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然較好，外部環(huán)境趨于改善，市場(chǎng)預(yù)期不斷好轉(zhuǎn)，體制機(jī)制改革有望激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力2014年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有基本面良好、外部環(huán)境趨于改善、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)等有利條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然較好?？傮w看，我國(guó)仍處于工業(yè)化、城市化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、收入較快增長(zhǎng)階段，且一些新的增長(zhǎng)拉動(dòng)因素正在形成，經(jīng)濟(jì)基本面仍然良好。一方面，內(nèi)需增長(zhǎng)仍有廣闊空間。從消費(fèi)方面看，對(duì)文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和旅游等服務(wù)類需求增長(zhǎng)迅猛，智能手機(jī)、平板電腦、信息家電等已形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，住房汽車等消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。網(wǎng)購(gòu)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進(jìn)消費(fèi)潛能的釋放。從投資看，我國(guó)在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶區(qū)改造）和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在著極為迫切的需求。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。從人力資本積累看，2013年我國(guó)普通高校畢業(yè)生達(dá)到699萬人以上，勞動(dòng)力整體素質(zhì)持續(xù)提高。從研發(fā)投入看，近年來中國(guó)研發(fā)投入增長(zhǎng)較快，保持在20%左右，%，絕對(duì)量為世界第二。從資本存量質(zhì)量看，近年來我國(guó)建設(shè)了一大批具有國(guó)際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按照要素供給測(cè)算，2014年我國(guó)潛在增長(zhǎng)率與2013年基本持平甚至略高，這為2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了良好基礎(chǔ)。外部環(huán)境趨于改善。今年以來，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在波動(dòng)中逐步加強(qiáng)，美、日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇趨勢(shì)得到進(jìn)一步確認(rèn)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體重新成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。預(yù)計(jì)在財(cái)政緊縮力度減小、貨幣條件仍然有利和私營(yíng)部門活動(dòng)增強(qiáng)等因素的帶動(dòng)下，%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)將對(duì)其他發(fā)達(dá)國(guó)家乃至全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大帶動(dòng)作用。歐洲經(jīng)濟(jì)近期表現(xiàn)超出預(yù)期，隨著政策措施逐步消除尾部風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政拖累減少，預(yù)計(jì)2014年歐洲經(jīng)濟(jì)增速可達(dá)1%左右，改變數(shù)年來持續(xù)衰退的局面。受提高消費(fèi)稅等財(cái)政鞏固措施的影響，預(yù)計(jì)2014年日本經(jīng)濟(jì)增速將有所回落，但仍可保持正增長(zhǎng)。2014年，由于發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍低于潛在水平，而新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，預(yù)計(jì)全球通脹形勢(shì)仍將保持穩(wěn)定。市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好。今年以來，我國(guó)通脹壓力持續(xù)緩解，價(jià)格總水平（CPI）%以內(nèi)，這為我國(guó)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策提供了有利條件。二季度以來中央進(jìn)一步明確了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的上限、下限和底線，出臺(tái)了一系列支持政策，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極作用，促進(jìn)市場(chǎng)主體投資意愿的回升，這一趨勢(shì)有望延續(xù)，并有助于繼續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)家信心普遍回升，投資意愿上升，采購(gòu)活動(dòng)加快。體制機(jī)制改革有望激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力。今年以來已經(jīng)推出簡(jiǎn)化和下放行政審批權(quán)等多項(xiàng)改革措施，十八屆三中全會(huì)的召開勢(shì)必加快推進(jìn)體制機(jī)制改革，有利于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，促進(jìn)非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高資源配置效率。在調(diào)研中了解到，目前企業(yè)家對(duì)改革均寄予厚望，不少企業(yè)愿意借改革先行先試政策，創(chuàng)新企業(yè)投資和管理方式，挖掘自身增長(zhǎng)潛力，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)揮重要推動(dòng)作用。另一方面，國(guó)內(nèi)有利條件增多。金融利好有利于促進(jìn)貿(mào)易的發(fā)展。深圳前海和上海自貿(mào)區(qū)探索的跨境金融交易和資本流動(dòng)管制，不僅是在資金跨境方面簡(jiǎn)化了跨境人民幣業(yè)務(wù)流程，和貿(mào)易相關(guān)的資金流轉(zhuǎn)也將加速，尤其是上海自貿(mào)區(qū)以推進(jìn)貿(mào)易企業(yè)結(jié)售匯便利化、放松外匯管制、通過貿(mào)易流帶動(dòng)資金流構(gòu)建在岸金融中心的思路，將對(duì)我國(guó)外貿(mào)開展有質(zhì)的提升。不利因素矛盾隱患和不確定性共存外部環(huán)境的不確定性仍然存在，財(cái)政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解外部環(huán)境的不確定性仍然存在。IMF最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面臨一些不確定性因素，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)存在，這些因素也可能拖累我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是新興經(jīng)濟(jì)體近期增速明顯放慢，今年二季度，金磚國(guó)家中的巴西、%、%和3%，均為近年來的低點(diǎn)。由于新興經(jīng)濟(jì)體在我國(guó)外貿(mào)中的比重已經(jīng)顯著上升，其經(jīng)濟(jì)減速對(duì)我國(guó)的影響也要高于以往。二是發(fā)達(dá)國(guó)家的政策調(diào)整帶來的不確定性。美聯(lián)儲(chǔ)2014年退出量化寬松政策的幾率很大，由此可能對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)市場(chǎng)、匯率和貿(mào)易等多方面產(chǎn)生較大沖擊。三是國(guó)際地緣政策的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。中東地區(qū)持續(xù)不穩(wěn)定，我周邊地區(qū)的安全環(huán)境也更趨于嚴(yán)峻，對(duì)我正常經(jīng)貿(mào)關(guān)系產(chǎn)生了一定干擾。財(cái)政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多。今年以來，我國(guó)財(cái)政金融形勢(shì)變化較大，財(cái)政金融領(lǐng)域存在多種隱憂。在財(cái)政方面，一是地方融資平臺(tái)籌資能力和償債能力趨于下降。雖然目前對(duì)地方債務(wù)有多種測(cè)算，但政府債務(wù)高企，債務(wù)占財(cái)政收入比重持續(xù)上升幾成不爭(zhēng)事實(shí)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分三、四線城市由于土地出讓金收入的減少，地方融資平臺(tái)違約風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)，銀行也增加了對(duì)其放款的謹(jǐn)慎性，一些平臺(tái)公司的籌資形勢(shì)不容樂觀。同時(shí)，債務(wù)高企也將影響到地方政府的財(cái)政狀況。二是局部地區(qū)財(cái)政收支矛盾可能加劇。受進(jìn)一步擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)、加大減稅力度、房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅明年可能有大幅回落等影響，加之取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)，部分地方政府財(cái)政增收難度將變得越來越困難，而為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、保障改善民生等，財(cái)政投入不斷增加，財(cái)政支出壓力相應(yīng)加大。在金融領(lǐng)域，由產(chǎn)能過剩、地方政府債務(wù)等問題所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)在累積，銀行信貸的不良貸款率在提高。金融機(jī)構(gòu)規(guī)避監(jiān)管，高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過快，存在著一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解。近年來，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難局面趨于嚴(yán)重，明年仍然可能難以有效緩解。一是勞動(dòng)力成本持續(xù)上升。目前工人工資基本以年均20%至30%的速度上漲，用工成本高企，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。二是稅負(fù)水平較高，部分企業(yè)反映，目前企業(yè)所繳稅費(fèi)占企業(yè)利潤(rùn)總額的50%以上，甚至占營(yíng)業(yè)收入的20%以上，企業(yè)難以承受。三是融資難、融資貴等問題日益突顯。目前中小企業(yè)依然普遍面臨著審批周期長(zhǎng)、貸款規(guī)模較小等問題，銀行在收取正常利息之外，還以咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等名義收取其他費(fèi)用，導(dǎo)致融資成本高企，目前正規(guī)渠道得到的貸款加上各種成本年利大約在9%至10%左右，其他渠道的融資成本更高。四是目前產(chǎn)能過剩矛盾依然嚴(yán)重，從傳統(tǒng)行業(yè)向新興行業(yè)蔓延，也向上游資源類企業(yè)蔓延，持續(xù)影響企業(yè)總體經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的不確定性增加。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，引發(fā)社會(huì)矛盾，并擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，通過各種渠道對(duì)價(jià)格總水平的穩(wěn)定也產(chǎn)生不利影響。隨著房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍、按揭利率水平的上升、美國(guó)量化寬松政策退出和一些三、四線城市供過于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在著一定的調(diào)整壓力。2. 2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2013年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺(tái)之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡(jiǎn)政放權(quán)，更加市場(chǎng)化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購(gòu)和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資開放，區(qū)域調(diào)控差別化。在此背景下，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。（1）從土地市場(chǎng)來看，整體成交回暖，局部火熱2012 年開發(fā)商的主旋律是去庫(kù)存，擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。經(jīng)過2012 年 3 月以來的持續(xù)熱銷，庫(kù)存下降明顯，去化時(shí)間不斷縮短。進(jìn)入 2013 年，開發(fā)商亟需補(bǔ)庫(kù)存，伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出，土地市場(chǎng)景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)。但我們留意到，土地市場(chǎng)從區(qū)域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場(chǎng)表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。2013 年 111 月，40 大中城市土地成交面積為 ，同比下降 %，相對(duì)于 2012年土地成交面積同比下降 %來說，增速明顯回升。土地市場(chǎng)回暖明顯，推動(dòng)土地成交溢價(jià)率攀升。但從不同城市類型的土地成交溢價(jià)率可以看出，土地市場(chǎng)分化明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地成交溢價(jià)率高達(dá) %，二線城市土地成交溢價(jià)率為 %，三線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交溢價(jià)率只有 %。40 個(gè)大中城市土地成交面積增長(zhǎng)情況 不同類型城市土地成交溢價(jià)率40 個(gè)大中城市土地成交溢價(jià)率走勢(shì)（2）從全國(guó)來看，成交高位景氣，預(yù)計(jì)全年住宅成交近 7 萬億，30%的增長(zhǎng)2013 年上半年，在寬松的流動(dòng)性支持下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，雖然期間政府出臺(tái)“新國(guó)五條”及相關(guān)細(xì)則，但是由于政策落地性不強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)影響有限，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。16月，全國(guó)商品房成交面積 ，%，漲幅較前5個(gè)月收窄 ，其中商品住宅成交面積 ，同比大幅上漲 %，漲幅較前 5個(gè)月收窄 ；16 月商品房銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月份收窄 。其中商品住宅銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月收窄 。2013 年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，2013 年 111 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 77412 億元，同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積 110807萬平米，同比增長(zhǎng) %，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額 69946億元，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅成交面積 98871萬平米，同比增長(zhǎng) %，商品住宅成交金額58689 億元，同比增長(zhǎng) %。中國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)情況 中國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)情況中國(guó)商品房銷售金額增長(zhǎng)情況 中國(guó)商品住宅銷售金額增長(zhǎng)情況商品住宅成交量持續(xù)增長(zhǎng)，支撐全國(guó)銷售均價(jià)上漲明顯，2013年111月，商品房均價(jià) 6312 元/平米，%，其中住宅均價(jià)5936 元/平米，%。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)（3）從城市來看，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑從城市來看，三、四線城市前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展使得這兩年供應(yīng)量井噴，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足和人口聚集能力較低，需求相對(duì)疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的供給大于需求局面。在這種情況下，品牌開發(fā)商用腳投票，趨勢(shì)性回歸一二線城市。我們看到，一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國(guó)的比例自2011年以來持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。數(shù)據(jù)顯示，%，%，%，%。各線城市銷售面積占比 各線城市銷售金額占比（4）辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資和新開工增速高于住宅，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)2013年，無論是新開工面積增速還是開發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。開發(fā)投資方面，2013年111月，%，%，%。新開工方面，2013年111月，%，高于辦公樓和商品住宅。在行業(yè)新開工面積中長(zhǎng)期拐點(diǎn)已過的背景下，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資增速能夠高于住宅，其原因在于當(dāng)前很多地方政府在土地出讓時(shí)限定一定的商業(yè)和寫字樓的面積比例，導(dǎo)致商業(yè)和寫字樓的供應(yīng)一直居高不下，2010年針對(duì)住宅的調(diào)控驅(qū)使更多的開發(fā)商介入寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一些城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到甚至超過歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平，供過于求的局面特別明顯，寫字樓亦如此。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，考慮到人口的集聚、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額、三產(chǎn)的發(fā)展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無法支撐當(dāng)前的供應(yīng)量。寫字樓需求的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素在于就業(yè)人口總量和密度、二三產(chǎn)總值、規(guī)模以上企業(yè)生產(chǎn)總值、交通便利度等指標(biāo)。而這些，更簡(jiǎn)單來說，也是人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、市場(chǎng)容量等數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。在這些指標(biāo)上，一二線的核心城市更具備競(jìng)爭(zhēng)力。從優(yōu)質(zhì)寫字樓租金和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層的租金走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前寫字樓和商業(yè)租金表現(xiàn)最佳的一線城市也正在放緩，而更多的二三線城市的租金水平出現(xiàn)停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。3. 2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1)預(yù)計(jì) 2014 年住宅市場(chǎng)銷售面積增長(zhǎng)5%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5%，%核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，我們確信市場(chǎng)已經(jīng)正式進(jìn)入了分化的時(shí)代，在2014年這種分化的趨勢(shì)也將繼續(xù)延續(xù)下去。在分化的時(shí)代里面，總量變化的指導(dǎo)意義正在下滑，這點(diǎn)與房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)的時(shí)代有著本質(zhì)上的區(qū)別。盡管如此，我們?nèi)匀恍枰獙?duì)總量做出一些判斷。在2014年整體貨幣環(huán)境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產(chǎn)銷售面積和房?jī)r(jià)放緩是確定的。2)供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)待去化的住宅面積同比增長(zhǎng)10%由于 2013 年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的恢復(fù)，基本上大家都知道 2014 年的供給肯定會(huì)增加的。至于明年具體增長(zhǎng)多少，我們只需要最簡(jiǎn)單的方法，找?guī)讉€(gè)龍頭公司問一下他們新開工能有多少供貨多少，再看看今年剩余多少可售，對(duì)應(yīng)他們明年大概的市場(chǎng)份額，反過來算總量，這樣就可以得到一個(gè)大數(shù)，那就可以看出來整體供應(yīng)的情況，然后對(duì)照季調(diào)一下的行業(yè)滯后 年新開工面積調(diào)整一下，基本上大數(shù)就能出來了。這樣算下來，預(yù)計(jì)明年待去化的住宅面積同比增長(zhǎng) 10%左右。滯后 年新開工面積季調(diào)后的走勢(shì)（未剔除保障房）3)銷售面積進(jìn)入高位平臺(tái)，預(yù)計(jì)明年銷售面積同比增長(zhǎng)5%，%從全球經(jīng)驗(yàn)來看，人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)附近會(huì)產(chǎn)生新開工面積拐點(diǎn)，中國(guó)的新開工面積拐點(diǎn)于2011年已經(jīng)跨過，從而也意味著中國(guó)的新房銷售面積從2013年期已經(jīng)進(jìn)入了中期的高位平臺(tái)階段。展望2014年，銷售面積也仍將在高位平臺(tái)上運(yùn)行。但是由于整體利率水平的攀升，我們預(yù)計(jì)明年企業(yè)的投資意愿會(huì)有所回落，而家庭的購(gòu)房需求將會(huì)回落。資金成本對(duì)企業(yè)投資決策的影響是立竿見影的，利率的上浮會(huì)立馬降低企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，會(huì)促使房企加快周轉(zhuǎn)，快速跑量，土地購(gòu)置意愿受制約。資金成本的抬升對(duì)于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r(jià)格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對(duì)利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時(shí)間長(zhǎng)度。當(dāng)前中國(guó)利率攀升持續(xù)的時(shí)間已經(jīng)足夠長(zhǎng)，其上浮的幅度已經(jīng)足夠危險(xiǎn)，這點(diǎn)讓我們開始謹(jǐn)慎。我們預(yù)計(jì) 2014 年在悲觀情形下，商品住宅銷售面積同比、房?jī)r(jià)上漲幅度、%、%%；%、%%；%、%%。根據(jù)中性情形下的測(cè)算，20132014年商品住宅的銷售面積分別為11816萬平米、124069萬平米；20132014 年商品住宅銷售金額分別為69507億元、76458