【正文】 份的過渡，大量開發(fā)商選擇在金九銀十傳統(tǒng)旺季推出新盤，市場供應(yīng)量不斷增長，樓市也迎來全年第二個高峰，9月份去化率高達(dá)48%。圖2122013年112月濟(jì)南住宅市場累計成交量、截止至2013年12月，同比增長33%，同樣刷新了歷史最高成交記錄。 西客站片在最近兩年釋放了大量土地，預(yù)計后續(xù)可供應(yīng)土地相對較少。 從成交土地的樓面地價來看，歷下區(qū)樓面地價相對較高，傳統(tǒng)認(rèn)知的高價值區(qū)域的樓面地價仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。其他娛樂康體、殯葬設(shè)施用地、加油加氣站等用地成交4宗，總面積約71萬㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比9%。二、土地成交市場狀況土地成交量價齊升濟(jì)南2013年成交土地164宗，㎡，㎡。圖111濟(jì)南20092013年土地供應(yīng)狀況 西客站片區(qū)土地集中供應(yīng)表111 2013年全年土地出讓情況列表從土地供應(yīng)的各個區(qū)域來看，槐蔭區(qū)供應(yīng)土地最多，宗數(shù)、面積及建筑面積均位于各區(qū)之首，主要是西客站片區(qū)大量土地入市的拉升。同時萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項目極大提升了濟(jì)南樓市整體產(chǎn)品力和營銷水平，實現(xiàn)了一線房企全面布局格局。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額在同類型城市中處于相對落后的水平，因此，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)未來有較大的發(fā)展空間。2005年2013年13季度濟(jì)南社會消費(fèi)品零售總額城市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。%，%，%。2014 年商品住宅銷售預(yù)測2014年商品住宅銷售面積預(yù)測 2014年商品住宅銷售金額預(yù)測綜上，2013年度，十八屆三中全會為未來的房地產(chǎn)市場確定了基調(diào)——即以市場自身運(yùn)作為主、地方差異化調(diào)控為輔的運(yùn)作模式。當(dāng)前中國利率攀升持續(xù)的時間已經(jīng)足夠長，其上浮的幅度已經(jīng)足夠危險，這點(diǎn)讓我們開始謹(jǐn)慎。但是由于整體利率水平的攀升，我們預(yù)計明年企業(yè)的投資意愿會有所回落，而家庭的購房需求將會回落。至于明年具體增長多少，我們只需要最簡單的方法，找?guī)讉€龍頭公司問一下他們新開工能有多少供貨多少，再看看今年剩余多少可售，對應(yīng)他們明年大概的市場份額，反過來算總量，這樣就可以得到一個大數(shù)，那就可以看出來整體供應(yīng)的情況，然后對照季調(diào)一下的行業(yè)滯后 年新開工面積調(diào)整一下，基本上大數(shù)就能出來了。在分化的時代里面，總量變化的指導(dǎo)意義正在下滑，這點(diǎn)與房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)的時代有著本質(zhì)上的區(qū)別。而這些，更簡單來說，也是人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、市場容量等數(shù)據(jù)的體現(xiàn)。新開工方面，2013年111月，%，高于辦公樓和商品住宅。我們看到，一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2011年以來持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。2013 年下半年，房地產(chǎn)市場成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2013 年 111 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 77412 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積 110807萬平米，同比增長 %，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額 69946億元，同比增長 %；其中商品住宅成交面積 98871萬平米，同比增長 %，商品住宅成交金額58689 億元，同比增長 %。數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地成交溢價率高達(dá) %，二線城市土地成交溢價率為 %，三線城市土地市場表現(xiàn)相對冷清，土地成交溢價率只有 %。但我們留意到，土地市場從區(qū)域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。在此背景下，2013年房地產(chǎn)市場，仍然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。房地產(chǎn)市場運(yùn)行的不確定性增加。二是稅負(fù)水平較高，部分企業(yè)反映，目前企業(yè)所繳稅費(fèi)占企業(yè)利潤總額的50%以上，甚至占營業(yè)收入的20%以上，企業(yè)難以承受。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解。二是局部地區(qū)財政收支矛盾可能加劇。在財政方面，一是地方融資平臺籌資能力和償債能力趨于下降。三是國際地緣政策的風(fēng)險仍然存在。一是新興經(jīng)濟(jì)體近期增速明顯放慢，今年二季度，金磚國家中的巴西、%、%和3%，均為近年來的低點(diǎn)。金融利好有利于促進(jìn)貿(mào)易的發(fā)展。體制機(jī)制改革有望激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長活力。市場預(yù)期轉(zhuǎn)好。美國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)將對其他發(fā)達(dá)國家乃至全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大帶動作用。按照要素供給測算，2014年我國潛在增長率與2013年基本持平甚至略高，這為2014年的經(jīng)濟(jì)增長提供了良好基礎(chǔ)。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。一方面，內(nèi)需增長仍有廣闊空間。 第一部分：市場分析一 宏觀市場分析（1） 全國宏觀市場分析有利條件環(huán)境改善和活力增強(qiáng)兼具我國經(jīng)濟(jì)基本面依然較好，外部環(huán)境趨于改善，市場預(yù)期不斷好轉(zhuǎn)，體制機(jī)制改革有望激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長活力2014年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有基本面良好、外部環(huán)境趨于改善、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)等有利條件。從消費(fèi)方面看，對文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和旅游等服務(wù)類需求增長迅猛，智能手機(jī)、平板電腦、信息家電等已形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，住房汽車等消費(fèi)持續(xù)增長。從人力資本積累看，2013年我國普通高校畢業(yè)生達(dá)到699萬人以上，勞動力整體素質(zhì)持續(xù)提高。外部環(huán)境趨于改善。歐洲經(jīng)濟(jì)近期表現(xiàn)超出預(yù)期，隨著政策措施逐步消除尾部風(fēng)險和財政拖累減少，預(yù)計2014年歐洲經(jīng)濟(jì)增速可達(dá)1%左右，改變數(shù)年來持續(xù)衰退的局面。今年以來，我國通脹壓力持續(xù)緩解，價格總水平（CPI）%以內(nèi)，這為我國繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策提供了有利條件。今年以來已經(jīng)推出簡化和下放行政審批權(quán)等多項改革措施，十八屆三中全會的召開勢必加快推進(jìn)體制機(jī)制改革，有利于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，促進(jìn)非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高資源配置效率。深圳前海和上海自貿(mào)區(qū)探索的跨境金融交易和資本流動管制，不僅是在資金跨境方面簡化了跨境人民幣業(yè)務(wù)流程，和貿(mào)易相關(guān)的資金流轉(zhuǎn)也將加速，尤其是上海自貿(mào)區(qū)以推進(jìn)貿(mào)易企業(yè)結(jié)售匯便利化、放松外匯管制、通過貿(mào)易流帶動資金流構(gòu)建在岸金融中心的思路，將對我國外貿(mào)開展有質(zhì)的提升。由于新興經(jīng)濟(jì)體在我國外貿(mào)中的比重已經(jīng)顯著上升，其經(jīng)濟(jì)減速對我國的影響也要高于以往。中東地區(qū)持續(xù)不穩(wěn)定，我周邊地區(qū)的安全環(huán)境也更趨于嚴(yán)峻，對我正常經(jīng)貿(mào)關(guān)系產(chǎn)生了一定干擾。雖然目前對地方債務(wù)有多種測算，但政府債務(wù)高企，債務(wù)占財政收入比重持續(xù)上升幾成不爭事實。受進(jìn)一步擴(kuò)大營改增試點(diǎn)、加大減稅力度、房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅明年可能有大幅回落等影響，加之取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)，部分地方政府財政增收難度將變得越來越困難，而為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、保障改善民生等，財政投入不斷增加，財政支出壓力相應(yīng)加大。近年來，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難局面趨于嚴(yán)重，明年仍然可能難以有效緩解。三是融資難、融資貴等問題日益突顯。房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，引發(fā)社會矛盾，并擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，通過各種渠道對價格總水平的穩(wěn)定也產(chǎn)生不利影響。（1）從土地市場來看，整體成交回暖，局部火熱2012 年開發(fā)商的主旋律是去庫存，擴(kuò)張的意愿并不強(qiáng)烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。2013 年 111 月，40 大中城市土地成交面積為 ，同比下降 %，相對于 2012年土地成交面積同比下降 %來說，增速明顯回升。40 個大中城市土地成交面積增長情況 不同類型城市土地成交溢價率40 個大中城市土地成交溢價率走勢（2）從全國來看，成交高位景氣，預(yù)計全年住宅成交近 7 萬億，30%的增長2013 年上半年，在寬松的流動性支持下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，雖然期間政府出臺“新國五條”及相關(guān)細(xì)則，但是由于政策落地性不強(qiáng)，對市場影響有限，全國商品房銷售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。中國商品房銷售面積增長情況 中國商品住宅銷售面積增長情況中國商品房銷售金額增長情況 中國商品住宅銷售金額增長情況商品住宅成交量持續(xù)增長，支撐全國銷售均價上漲明顯，2013年111月，商品房均價 6312 元/平米，%，其中住宅均價5936 元/平米，%。數(shù)據(jù)顯示，%，%，%，%。在行業(yè)新開工面積中長期拐點(diǎn)已過的背景下，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增速能夠高于住宅，其原因在于當(dāng)前很多地方政府在土地出讓時限定一定的商業(yè)和寫字樓的面積比例，導(dǎo)致商業(yè)和寫字樓的供應(yīng)一直居高不下，2010年針對住宅的調(diào)控驅(qū)使更多的開發(fā)商介入寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一些城市的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到甚至超過歐美發(fā)達(dá)國家水平，供過于求的局面特別明顯，寫字樓亦如此。在這些指標(biāo)上，一二線的核心城市更具備競爭力。盡管如此，我們?nèi)匀恍枰獙偭孔龀鲆恍┡袛?。這樣算下來，預(yù)計明年待去化的住宅面積同比增長 10%左右。資金成本對企業(yè)投資決策的影響是立竿見影的，利率的上浮會立馬降低企業(yè)的投資意愿。我們預(yù)計 2014 年在悲觀情形下，商品住宅銷售面積同比、房價上漲幅度、%、%%；%、%%；%、%%。在這一大背景的影響下，從2013年第四季度開始，不同類型、不同地區(qū)的購房者預(yù)期出現(xiàn)了很高的一致性，即看漲房價和成交量的購房者仍占多數(shù)，但預(yù)期房價和成交量漲幅將有所回落。 2005年2013年前三季度濟(jì)南市GDP走勢2013年前三季度，%；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，2013年13季度，%，%，%，%。2013年上半年情況看,%。 二 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析 2013年是濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)最為突飛猛進(jìn)的一年，住宅物業(yè)新增供應(yīng)大幅攀升，總供應(yīng)量與去化量均達(dá)到歷史最高水平。相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應(yīng)面市，隨著濟(jì)南西部、東部規(guī)劃推動和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬㎡的寫字樓、公寓等商務(wù)公建類產(chǎn)品，2014年將步入競爭白熱化階段。 住宅用地為主，商業(yè)用地比例下降圖112濟(jì)南各物業(yè)類型土地供應(yīng)狀況2013全年，濟(jì)南共供應(yīng)136宗居住用地，%。與2012年相比土地成交情況呈現(xiàn)量價齊升的局面，%、%、%。土地單價上升，樓面地價保持平穩(wěn)圖123濟(jì)南200920132013年濟(jì)南土地成交單價為5486元/㎡，%；樓面地價為1922元/㎡，%。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，西客站所在的槐蔭區(qū)樓面地價不斷提升，已超過歷城區(qū)居于濟(jì)南各區(qū)次位。而歷城區(qū)作為濟(jì)南最大的行政區(qū)，存有大量待開發(fā)建設(shè)用地，未來濟(jì)南東部奧體至唐冶區(qū)域或?qū)⒊蔀?014年土地市場主力。圖2132013年112月濟(jì)南住宅市場供求交情況從各月份成交數(shù)據(jù)來看，2013年濟(jì)南樓市整體表現(xiàn)供需兩旺的局面，全年去化率均維持在40%左右。年末濟(jì)南樓市相對平淡12月份去化率維持在28%左右。二、2013年市內(nèi)各區(qū)市場表現(xiàn)槐蔭區(qū)西客站片區(qū)為樓市成交主力圖221 2013年1月12月濟(jì)南各區(qū)域商品房住宅成交變化區(qū)域2013年成交量最多為槐蔭西客站片區(qū)，112月份累計成交1199530㎡，該區(qū)域多為剛需項目，以低總價，小戶型為策略入市，如綠地國際花都，低價走量，且所推戶型面積多為90130平米的兩室及三室，受到廣大購房客戶的青睞，獲得較高去化。長清區(qū)2013年12月份成交均價為4869元/㎡，位列最后。圖223濟(jì)南各區(qū)域成交結(jié)構(gòu) 如圖所示，2013年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)熱銷戶型仍集中在90130㎡該面積區(qū)間主要覆蓋客群為剛需及首改人群。然而在長效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段退出仍需一個過程。且濟(jì)南住宅歷來以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢，在總體政策環(huán)境無大的異動情況下，預(yù)計明年市場仍將保持平穩(wěn)增長局面。行業(yè)聚集度進(jìn)一步提高品牌企業(yè)之間競爭日益激烈 大型房企主導(dǎo)濟(jì)南市場的局面已經(jīng)形成，并且隨著萬科、世茂、龍湖的進(jìn)駐，中海、綠地、恒大等在售樓盤的不斷入市，未來品牌企業(yè)的之間的競爭將日益激烈。 %，其中西部供應(yīng)最多，供應(yīng)土地77 宗、 萬平米，%，西客站片區(qū)是西部土地供應(yīng)的支撐，恒大、中建、海亮、高速西城、綠地、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)商相繼進(jìn)入西客站片區(qū)，加速了該片區(qū)的市場競爭。從2013 年濟(jì)南土地市場成交區(qū)域角度來看，西部區(qū)域所占比例仍然位于首位。 目前濟(jì)南土地市場加速放量，加上省會效應(yīng)不斷提升，各開發(fā)企業(yè)也看好濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此拿地?zé)崆楦邼q，紛紛出手，促進(jìn)了濟(jì)南土地的成交。除長清外，其他區(qū)域成交價格均集中在360500 萬/畝之間，較2012 年增加了100 萬元/畝。東部區(qū)域土地成交量較大，主要集中在工業(yè)北路沿線、經(jīng)十路以北沿線等區(qū)域，土地成交均價在396 萬元/畝。東部供應(yīng)仍位列第一，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占總供應(yīng)的44%和45%，較去年有小幅度的上升。東部新增量達(dá)20428 套， 萬平米；西部位居第二，達(dá)18006 套， 萬平米，兩區(qū)域占據(jù)全市總新增供應(yīng)78%以上，較去年上升三個百分點(diǎn)。西部西部在售項目27個，總供應(yīng)量為20705套，其中新增供應(yīng)量為18006套。北部北部在售項目9個，總供應(yīng)量為3955套，其中新增供應(yīng)量為3170套。四 競爭樓盤分析（1） 中建鳳棲第 中建鳳棲第項目位于濟(jì)南市奧體文博經(jīng)十東路雪山片區(qū)，由山東中建昕盛置業(yè)有限公司開發(fā)。項目由中國建筑第八工程局有限公司(簡稱八局)承包，八局是中國最大的建筑企業(yè)集團(tuán)、中國最大的國際工程承包商中國建筑股份有限公司（簡稱中建股份）的全資子公司。周圍交通：11113131308公交，從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機(jī)場，西至泉城廣場，出行通達(dá)度極高。 其他：龍奧大廈、山東省博物館5. 平均價格：8050/平方米（二）百替御園華府　　百替御園華府位于奧體中心以東，經(jīng)十東路以北，山東建筑大學(xué)西鄰。在建筑形式上將中國傳統(tǒng)的雕花石刻工藝與中國榫卯結(jié)構(gòu)相結(jié)合，巧妙運(yùn)用陶土屋面、坡屋頂、斗拱、八角窗等傳統(tǒng)建筑語言，將傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代的材質(zhì)相融合，獨(dú)領(lǐng)中式皇家新古典主義創(chuàng)作始終。在建筑設(shè)計中，采用巖石層上的七級抗震標(biāo)