【正文】 個 人 按 揭1394三、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：（一）從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。2. 貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。因而盤活存量有大量工作要做。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。市民將應改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。4．項目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌項目的形象定位與市場定在貴陽房地產(chǎn)市場還沒有前期炒作過，它推出時很難在短期內(nèi)讓市場接受。2．有策劃前置觀念很多發(fā)展商是在項目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開盤前有整體規(guī)劃，但開盤后策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預則立”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。一．項目分析（一） 項目概況：項目地處貴陽市大營坡地區(qū)，筑新路與貴烏北路交匯處， 距貴州日報社、大營坡車站僅300米。（三）項目問題點1．發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時貴陽的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度建議：需要和實力較強的代理公司、設(shè)計公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和項目的品牌。為了避免銷售期間過長，增加許多不必要的費用；同時也為了發(fā)展高能在較短的時間內(nèi)回籠資金作再投資，該項目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌，有效整合各種優(yōu)勢資源，才能達到一氣呵成的效果。烏當、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，實際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進是一個過程，也是一個必然的發(fā)展趨勢。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。較上年增長108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。其中經(jīng)濟適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75%。據(jù)悉，貴陽這樣一個不大的城市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準備進軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識。1） 中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。（二）從房地產(chǎn)實體分析貴陽的房地產(chǎn)實體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。（四）從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)510年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。（五）從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格基本上順應市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于不成熟的發(fā)展中階段,同時給本項目的價格浮動預留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅2) 今日集團(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當不錯樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析龍港國際中心1) 投資回報的最佳捷徑2) 幫您抓住成功1) 成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務,打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資2) 引進國內(nèi)外名店3) 替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會4) 中華中路將成為步行街,機會將越來越少5) 投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機如果廣告中能宣傳有實力的業(yè)主進駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇1) 2000年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.港天大廈實現(xiàn)夢想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動報警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.樓盤名稱廣 告訴求點廣告內(nèi)容要點評析中天花園把風景掛在窗前的住居1) 品牌,質(zhì)量,服務,中天企業(yè)誠摯奉獻。5) 山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場旁,擁75000M2綠色。2) 實現(xiàn)夢想,只一步之遙。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。2) 花明天的錢,圓今天的夢。2) 24小時中央供熱水系統(tǒng)。紳士風度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設(shè)計2) 首座天文觀景臺1) 擁南明甲秀之美景。5) 借西部開發(fā)將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點.廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機無限1) 住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨立電梯。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析新大陸廣場1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點.3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細節(jié)。6) ISO9000質(zhì)量認證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠遠高出.五、個案分析景藤堡地點:大營坡貴開路一側(cè),毗鄰友誼花園和貴開花園及本項目規(guī)模:占地20余畝,建筑面積26000平方米綠化率: 53％竣工日期:2000年10月裝修特色:外立面淡黃色面磚,鋁合金窗框和淡藍色玻璃幕墻 配套:考慮功能性和景觀性 休閑會所； 運動中心； 主題園景； 住處傳輸平臺市場形象定位: 個性化的現(xiàn)代數(shù)字家園廣告語: 幸福e時代 與幸福聯(lián)網(wǎng)相對本樓盤優(yōu)勢分析： 建筑風格：打出歐式建筑和歐式園林設(shè)計基調(diào)，采用變維建筑專利技術(shù)，采取荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)居民的風格； 配套設(shè)計除了會所、運動中心外，引入主題園景景觀； 提出現(xiàn)代家居數(shù)字生活，營造因特網(wǎng)數(shù)字信息傳輸平臺。1．華宇世紀花園推出市場的形象是：濃縮自然生態(tài)平衡美