【正文】 億元。市場實現(xiàn)軟著陸。2014 年商品住宅銷售預(yù)測2014年商品住宅銷售面積預(yù)測 2014年商品住宅銷售金額預(yù)測綜上，2013年度，十八屆三中全會為未來的房地產(chǎn)市場確定了基調(diào)——即以市場自身運(yùn)作為主、地方差異化調(diào)控為輔的運(yùn)作模式。在這一大背景的影響下，從2013年第四季度開始，不同類型、不同地區(qū)的購房者預(yù)期出現(xiàn)了很高的一致性，即看漲房價和成交量的購房者仍占多數(shù)，但預(yù)期房價和成交量漲幅將有所回落。受此影響，購房者對未來半年房地產(chǎn)市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。（二）濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展2013年前三季度全市生產(chǎn)總值完成3735億元，%，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。，%，%，%。 2005年2013年前三季度濟(jì)南市GDP走勢2013年前三季度，%；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，2013年13季度，%，%，%，%。20052013年13季度濟(jì)南固定資產(chǎn)投資走勢，%的增長。，%，同比增幅12%。2005年2013年13季度濟(jì)南社會消費(fèi)品零售總額城市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。2013年上半年情況看,%。人均消費(fèi)性支出為14931元，%，濟(jì)南市居民生活水平穩(wěn)步提高。2005年2012年前三季度濟(jì)南市人均可支配收入走勢從城市宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)來看，濟(jì)南市人均GDP、人均可支配收入水平較高，為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額在同類型城市中處于相對落后的水平，因此，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)未來有較大的發(fā)展空間。 二 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析 2013年是濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)最為突飛猛進(jìn)的一年，住宅物業(yè)新增供應(yīng)大幅攀升，總供應(yīng)量與去化量均達(dá)到歷史最高水平。在整體市場回暖全國漲聲一片的大背景下，濟(jì)南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。從2013年土地出讓歷史最高值來看，2014年濟(jì)南住宅市場仍有望延續(xù)此種趨勢，步入飛速發(fā)展軌道。同時萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項目極大提升了濟(jì)南樓市整體產(chǎn)品力和營銷水平，實現(xiàn)了一線房企全面布局格局。相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應(yīng)面市，隨著濟(jì)南西部、東部規(guī)劃推動和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬㎡的寫字樓、公寓等商務(wù)公建類產(chǎn)品，2014年將步入競爭白熱化階段。第一部分：2013年濟(jì)南市土地市場分析 一、公告土地分析土地供應(yīng)面積大幅上漲2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，㎡，㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，%%，市場供應(yīng)火熱。圖111濟(jì)南20092013年土地供應(yīng)狀況 西客站片區(qū)土地集中供應(yīng)表111 2013年全年土地出讓情況列表從土地供應(yīng)的各個區(qū)域來看，槐蔭區(qū)供應(yīng)土地最多，宗數(shù)、面積及建筑面積均位于各區(qū)之首，主要是西客站片區(qū)大量土地入市的拉升。 住宅用地為主，商業(yè)用地比例下降圖112濟(jì)南各物業(yè)類型土地供應(yīng)狀況2013全年，濟(jì)南共供應(yīng)136宗居住用地，，%。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，，%。其他類用地8總，㎡。二、土地成交市場狀況土地成交量價齊升濟(jì)南2013年成交土地164宗，㎡，㎡。與2012年相比土地成交情況呈現(xiàn)量價齊升的局面，%、%、%。圖121濟(jì)南20092013住宅用地為成交主力圖122濟(jì)南2013年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬㎡，㎡，；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。商業(yè)用地成交59宗，㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比25%。其他娛樂康體、殯葬設(shè)施用地、加油加氣站等用地成交4宗，總面積約71萬㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比9%。土地單價上升，樓面地價保持平穩(wěn)圖123濟(jì)南200920132013年濟(jì)南土地成交單價為5486元/㎡，%；樓面地價為1922元/㎡，%。各區(qū)土地市場分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表131 2013年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來大量土地市場供應(yīng)與成交，而開發(fā)商不斷進(jìn)駐也將對新區(qū)建設(shè)起到促進(jìn)作用?；笔a區(qū)土地供應(yīng)與成交數(shù)量均位于各區(qū)之首，主要受西客站片區(qū)大量土地入市影響。 從成交土地的樓面地價來看，歷下區(qū)樓面地價相對較高，傳統(tǒng)認(rèn)知的高價值區(qū)域的樓面地價仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，西客站所在的槐蔭區(qū)樓面地價不斷提升，已超過歷城區(qū)居于濟(jì)南各區(qū)次位。 四、土地市場小結(jié)及預(yù)測2013年，濟(jì)南土地市場延續(xù)2012年的上行態(tài)勢，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場供需兩旺。隨著濟(jì)南城市發(fā)展節(jié)奏的不斷加快，在房地產(chǎn)整體向暖的形勢下，2014年土地供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。 西客站片在最近兩年釋放了大量土地，預(yù)計后續(xù)可供應(yīng)土地相對較少。而歷城區(qū)作為濟(jì)南最大的行政區(qū)，存有大量待開發(fā)建設(shè)用地，未來濟(jì)南東部奧體至唐冶區(qū)域或?qū)⒊蔀?014年土地市場主力。 第二部分：2013年濟(jì)南商品房住宅市場分析 一、2013年112月濟(jì)南市商品住宅市場狀況供需兩旺，樓市運(yùn)作良好圖2112013年112月濟(jì)南住宅市場累計供應(yīng)量截止至2013年12月，同比增長34%。這一數(shù)值也達(dá)到歷史最高水平。圖2122013年112月濟(jì)南住宅市場累計成交量、截止至2013年12月，同比增長33%，同樣刷新了歷史最高成交記錄。圖2132013年112月濟(jì)南住宅市場供求交情況從各月份成交數(shù)據(jù)來看，2013年濟(jì)南樓市整體表現(xiàn)供需兩旺的局面，全年去化率均維持在40%左右。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。3月份濟(jì)南新國五條的懸而不決，進(jìn)一步刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)市場的購房需求，當(dāng)月供應(yīng)量、成交量和去化率達(dá)到年度峰值。隨后濟(jì)南樓市進(jìn)入短暫調(diào)整期，經(jīng)過6月，7月份的過渡，大量開發(fā)商選擇在金九銀十傳統(tǒng)旺季推出新盤，市場供應(yīng)量不斷增長，樓市也迎來全年第二個高峰，9月份去化率高達(dá)48%。年末濟(jì)南樓市相對平淡12月份去化率維持在28%左右。房價結(jié)構(gòu)性提高圖214濟(jì)南住宅市場成交價格走勢2013年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價8360元/平米，%，主要受新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，如恒大帝景、萬科城和華潤仰山紅葉林等高價項目入市帶來大量成交，整體拉高市場均價，另一方面剛需項目價格也普遍上漲，多個項目漲幅逾1000元/㎡。同時受各區(qū)域成交量月度差異的影響，月度成交均價出現(xiàn)起伏變化。2013年末歷下，市中等高價盤集中區(qū)域成交量下降顯著，住宅總價亦被帶動下降。二、2013年市內(nèi)各區(qū)市場表現(xiàn)槐蔭區(qū)西客站片區(qū)為樓市成交主力圖221 2013年1月12月濟(jì)南各區(qū)域商品房住宅成交變化區(qū)域2013年成交量最多為槐蔭西客站片區(qū)，112月份累計成交1199530㎡，該區(qū)域多為剛需項目，以低總價，小戶型為策略入市，如綠地國際花都，低價走量，且所推戶型面積多為90130平米的兩室及三室，受到廣大購房客戶的青睞，獲得較高去化。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點(diǎn)區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項目入市，如保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館等，各項目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無新項目入市，成交量為299716㎡相對較少。2013年9月8號萬科城首度開盤，推出3和7樓，戶型面積有86㎡、96㎡、106㎡、110㎡、122㎡和140㎡，共704套，開盤當(dāng)天清盤，去化率100%。表221 去化理想的項目舉例歷下區(qū)領(lǐng)跑其他各區(qū)房價圖222濟(jì)南各區(qū)域住宅成交價格 2013年濟(jì)南市歷下區(qū)房價領(lǐng)跑其他各區(qū)，區(qū)域以恒大帝景、名士豪庭、黃金山水郡等高端項目為主導(dǎo)，區(qū)域成交價格高達(dá)10006元/㎡。長清區(qū)2013年12月份成交均價為4869元/㎡，位列最后。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價僅為7264元/㎡，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以價格低的剛需住房產(chǎn)品為主。 各區(qū)域均有不同波動，其中天橋區(qū)漲幅最為明顯，主要是區(qū)域內(nèi)鑫苑名家后期洋房產(chǎn)品入市，拉動了改善性住房成交量，導(dǎo)致了價格的大幅上漲。市中區(qū)11月份華潤仰山和仰山紅葉林高端項目的入市，帶來大量成交，區(qū)域房價當(dāng)月高達(dá)15308元/㎡，但隨著成交量減少，價格逐步回落穩(wěn)定。圖223濟(jì)南各區(qū)域成交結(jié)構(gòu) 如圖所示，2013年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)熱銷戶型仍集中在90130㎡該面積區(qū)間主要覆蓋客群為剛需及首改人群。而價格區(qū)間則主要集中在60009000元/平米。成交市場整體仍然以剛需及首改產(chǎn)品為主。第三部分：2014年房地產(chǎn)市場預(yù)測 一、政策走向分析 十八大三中全會強(qiáng)調(diào)建立長效市場機(jī)制，構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，并以市場調(diào)控手段為主，加快房地產(chǎn)稅立法及推進(jìn)相關(guān)改革。然而在長效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段退出仍需一個過程。由此判斷未來23年內(nèi)限購、限貸仍將為濟(jì)南市場調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會退出。二、商品房市場走勢判斷未來供應(yīng)充足，后續(xù)基調(diào)以求穩(wěn)為主 2013年濟(jì)南成交住宅用地達(dá)421萬㎡，從供應(yīng)角度來看，未來一段時間內(nèi)住宅產(chǎn)品仍將保持較高的供給量。同時在輕軌、省會經(jīng)濟(jì)圈等題材帶動下，濟(jì)南房地產(chǎn)真正進(jìn)入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。且濟(jì)南住宅歷來以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢，在總體政策環(huán)境無大的異動情況下，預(yù)計明年市場仍將保持平穩(wěn)增長局面。市場格局將進(jìn)一步均衡 從2013年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應(yīng)充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時代等大體量綜合型項目入市也將帶動北部片區(qū)發(fā)展。由此整體市場的供求格局或?qū)⒏吘?，西客站和南部板塊單獨(dú)熱點(diǎn)的局面將會有所改善。行業(yè)聚集度進(jìn)一步提高品牌企業(yè)之間競爭日益激烈 大型房企主導(dǎo)濟(jì)南市場的局面已經(jīng)形成，并且隨著萬科、世茂、龍湖的進(jìn)駐，中海、綠地、恒大等在售樓盤的不斷入市，未來品牌企業(yè)的之間的競爭將日益激烈。整體成交均價有望穩(wěn)步上升 從2013年濟(jì)南市場成交來看，剛需大盤主導(dǎo)市場成為一大趨勢，結(jié)合2013 年在售項目潛在供應(yīng)來看，雖然高端樓盤放量有所增加，但中等價位大盤仍為市場供應(yīng)的最大來源。受于供求關(guān)系的影響，在無重大政策的影響下，價格穩(wěn)步上升仍將是大勢所趨。三 區(qū)域市場分析 從各區(qū)域土地供應(yīng)來看，2013 年濟(jì)南供地繼續(xù)秉承?東拓、西進(jìn)?的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，供應(yīng)土地主要集中在東部和西部，特別是西部西客站片區(qū)，成為本年度的土地供應(yīng)主力。 %，其中西部供應(yīng)最多，供應(yīng)土地77 宗、 萬平米，%，西客站片區(qū)是西部土地供應(yīng)的支撐，恒大、中建、海亮、高速西城、綠地、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)商相繼進(jìn)入西客站片區(qū)，加速了該片區(qū)的市場競爭。其次為東部，供應(yīng)土地84 宗、 萬平米，%，歷城區(qū)和高新區(qū)的土地供應(yīng)貢獻(xiàn)最大。隨著濟(jì)南城市的發(fā)展，南部、北部以及長清供應(yīng)土地有較大幅度的增長，、 萬平米，%、%、%。中部土地供應(yīng)量最少，由2012 萬平米下降至2013 萬平米，主要由于城市中部已經(jīng)非常成熟，可再利用的土地很有限，并且價值相對較高。從2013 年濟(jì)南土地市場成交區(qū)域角度來看，西部區(qū)域所占比例仍然位于首位。主要是由于西部區(qū)域的西客站片區(qū)，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，而且綠地、中建、恒大等知名開發(fā)企業(yè)又再該區(qū)域摘得大面積土地，隨著西客站片區(qū)配套的逐步完善，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升。西客站片區(qū)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。值得一提的是，2013 萬平米，%，受政策利好影響，長清區(qū)積極的發(fā)揮自身優(yōu)勢，招商引資，促進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。 目前濟(jì)南土地市場加速放量，加上省會效應(yīng)不斷提升，各開發(fā)企業(yè)也看好濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此拿地?zé)崆楦邼q，紛紛出手，促進(jìn)了濟(jì)南土地的成交。2013 萬平米， 萬平米， 萬平米， 萬平米。 萬平米； 萬平米；南部和長清緊隨其后， 萬平米；北部和中部較少。 中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交價格遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，位列各區(qū)域之首。除長清外，其他區(qū)域成交價格均集中在360500 萬/畝之間，較2012 年增加了100 萬元/畝。中部區(qū)域主要由中潤地塊項目拉高成交價格，拿地成本均超過1100 萬元/畝。北部區(qū)域隨著小清河和華山片區(qū)的進(jìn)一步推動建設(shè)，土地成交價格也達(dá)到484 萬元/畝。南部成交主要集中在二環(huán)南路和千佛山南路附近，土地均價在447 萬元/畝。東部區(qū)域土地成交量較大，主要集中在工業(yè)北路沿線、經(jīng)十路以北沿線等區(qū)域，土地成交均價在396 萬元/畝。西部區(qū)域的土地成交主要集中在西客站片區(qū)，土地成交單價大部分集中在400500 萬元/畝。長清區(qū)成交土地主要集中老城區(qū)，土地價格144 萬/畝。2013 年住宅區(qū)域供應(yīng)仍延續(xù)東部、西部為主力的局面。東部供應(yīng)仍位列第一，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占總供應(yīng)的44%和45%，較去年有小幅度的上升。西部區(qū)域在西客站為中心的大盤的帶動下，區(qū)域供應(yīng)緊隨其后，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占36%和34%。其他區(qū)域中，南部區(qū)域在華潤項目的影響下，供應(yīng)套數(shù)和面積均占10%，較去年有明顯的增加；中部和北部供應(yīng)套數(shù)和面積占比均小于10%。從新增供應(yīng)區(qū)域來看，東、西部仍舊是市場供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。東部新增量達(dá)20428 套， 萬平米；西部位居第二，達(dá)18006 套， 萬平米，兩區(qū)域占據(jù)全市總新增供應(yīng)78%以上，較去年上升三個百分點(diǎn)。從其他區(qū)域來看，南部區(qū)域的新增供應(yīng)達(dá)5132 套， 萬平米，上升至