【正文】 年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶，沙沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開(kāi)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/ M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽(yáng)市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。（三）從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1） 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過(guò)程。（六）從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒(méi)有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。2) 貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。2) 商\住\辦一體的綜合樓。3) 1138元/M2起價(jià)。7) 教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶(hù)型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即1) 4月10日前優(yōu)惠價(jià)2780元/M2起。3) 六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。3) 錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。2) 聚東山仙人之靈氣。2) 樓頂花園,游泳池。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無(wú)限。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。相對(duì)本樓盤(pán)劣勢(shì)分析： 數(shù)字化生活與目標(biāo)客戶(hù)群不是很匹配； 沒(méi)有重點(diǎn)體現(xiàn)變維躍式戶(hù)型帶來(lái)的一種與眾不同的生活； 戶(hù)型偏大，使其的總價(jià)偏高 華宇世紀(jì)花園案例：該項(xiàng)目位于清溪路段以南的位置，距馬路僅10—20米，離花溪公園也不過(guò)400米左右。久居城市倍受噪音喧囂危害，呼喚真山真水，回歸自然，成為人們追求的夢(mèng)想。3 塑造項(xiàng)目一年四季如春的自然環(huán)境。每一幢樓，每一間住房都能充分享受陽(yáng)光、雨露和風(fēng)。3．項(xiàng)目評(píng)述 項(xiàng)目的規(guī)劃為后落的兵營(yíng)式設(shè)計(jì)，推廣的主題不夠準(zhǔn)確，而且支持點(diǎn)不足，由于其地理位置的優(yōu)越等因素使其業(yè)績(jī)不錯(cuò)，一旦同區(qū)域有規(guī)劃設(shè)計(jì)比其優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，將對(duì)其后期銷(xiāo)售造成極大的威脅。2) 價(jià)格策略以1800元/M2的低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，由于其整體規(guī)劃上比較前衛(wèi)，又以低價(jià)入市，因此市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。小區(qū)北靠茶店中天花園，西靠貴州省植物園，東靠大營(yíng)坡，南靠貴陽(yáng)林汽宿舍。九七年八月竣工，九八年底售完。有公汽1670等車(chē)直達(dá)小區(qū)，交通便利，生活方便，子女上學(xué)在小區(qū)內(nèi)一應(yīng)得到解決。世紀(jì)園案例： 世紀(jì)園屬經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于貴陽(yáng)市北郊蠻坡，是目前貴陽(yáng)市最有規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，規(guī)劃總占地37公頃，總建面積40萬(wàn)M2，可容納5000戶(hù)居民。整個(gè)小居都洋溢在如詩(shī)如畫(huà)的景致之中，小區(qū)綠化和后山翠綠的環(huán)境相協(xié)調(diào)，揉合都市便利與郊區(qū)自然氣息。大營(yíng)坡片區(qū)地處貴陽(yáng)市北面，城市副中心地帶，交通便利，環(huán)境配套設(shè)施齊全，此區(qū)目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，更是房開(kāi)商和購(gòu)房者共同的投資焦點(diǎn)。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析——從已開(kāi)發(fā)和待看開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)看，60—80平方米的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶(hù)型受到追捧，此類(lèi)戶(hù)型的樓盤(pán)如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽(yáng)光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。從居住環(huán)境分析——在樓盤(pán)外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點(diǎn)需要開(kāi)發(fā)商及政府的共同努力。同時(shí)智能化也被提上日程，如景藤堡，打出“數(shù)字化生活”的口號(hào)，作為副中心地帶位置，大營(yíng)坡片區(qū)樓盤(pán)缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次不高，使得部分買(mǎi)家處于觀望狀態(tài)，同時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)廣告的策劃上，視覺(jué)效果不搶眼。物超所值尋常人家的精致雅居之所以如此定的關(guān)鍵在于市場(chǎng)的需求,及項(xiàng)目的規(guī)模.(1) 本項(xiàng)目是”再創(chuàng)業(yè)”的處女作,基于硬件的限制,如景藤堡的生活需投入較大的費(fèi)用。因此，環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)本項(xiàng)目的推廣也具有十分重要的作用，“精致”的園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。筑新苑平層套間購(gòu)買(mǎi)力分析表（以每平方米均價(jià)2000元計(jì)）編號(hào)面積戶(hù)型總價(jià)首付（２成）３０年月供（等額）Ａ二房16192041920Ｂ二房17352043520Ｃ二房17950039500Ｄ三房27930059300Ｅ二房19076040760Ｆ三房23446054460Ｇ三房24822058220Ｈ三房24240052400Ｉ二房18976039760Ｊ二房17572035720Ｋ三房22254052540Ｌ二房17650036500Ｍ三房24316053160Ｎ四房24770057700Ｏ二房12840028400Ｓ二房13528035280％、％、％二房平均面積： 三房平均面積： 平均首付: 平均首付： 平均月供： 平均月供： 分析上表我們可以看出，本項(xiàng)目的目標(biāo)主要客戶(hù)群應(yīng)有以下特點(diǎn)：（1） 年齡層次：28—45歲。（5） 消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。據(jù)此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)為：1． 工薪階層（為主目標(biāo)客戶(hù)）1) 收入中等喜好住多層小區(qū)的人士；2) 有一定積蓄，其收入足夠供樓的人士；3） 對(duì)該地段有偏好，目的是居家、工作方便的人士。這一類(lèi)客戶(hù)亦是我們重點(diǎn)要抓的對(duì)象。（注： 戶(hù)型修改見(jiàn)附件）園林設(shè)計(jì)建議（見(jiàn)附件）（二）項(xiàng)目功能配套建議 會(huì)所配套建議會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)。（見(jiàn)附件）1. 2施工現(xiàn)場(chǎng)包裝，主要以圍墻將工地圍起來(lái)，配柔和色彩上畫(huà)標(biāo) 志及宣傳口號(hào)及上插雙幟式小彩旗為主，所費(fèi)不多，卻對(duì)形象塑造有積極作用。２、 根據(jù)預(yù)展的反應(yīng)調(diào)整推出單位的數(shù)目及售價(jià)，若反應(yīng)理想更可乘勢(shì)追擊，再選址做小型展示會(huì)。，主要作告知作用，但也同時(shí) 開(kāi)始非正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。4. 2預(yù)展期間可首先以策略性的“震憾價(jià)”開(kāi)售部份戶(hù)型，以 便更有效的觀察市場(chǎng)的反應(yīng)，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，緊接著啟 動(dòng)整體的銷(xiāo)售。2．3運(yùn)用媒體廣告炒作從９月11日房交會(huì)后，進(jìn)入樓盤(pán)的正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期后，報(bào)紙廣告為重要宣傳手段，先以小篇幅告知懸疑性廣告引導(dǎo)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，而后於正式公開(kāi)期以較大篇幅之報(bào)紙廣告塑造形象，擴(kuò)大影響面，將銷(xiāo)售推至高潮，預(yù)計(jì)分三階段進(jìn)行，具體需視內(nèi)部認(rèn)購(gòu)狀況再詳訂。調(diào)價(jià)原則本項(xiàng)目在調(diào)價(jià)時(shí)應(yīng)在定價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)各階段市場(chǎng)變化反應(yīng)出的情況，采用低開(kāi)高走的調(diào)價(jià)原則。逸、靜、雅是一種優(yōu)雅寧?kù)o的氛圍，是一種輕松愉悅的心情。由于筑新花園的銷(xiāo)售、推廣對(duì)象是普通的消費(fèi)群體，那些富麗堂皇的居所對(duì)他們沒(méi)有多大的吸引力，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力去享受。所以廣告語(yǔ)擬定為：尋常人家的逸靜雅居十、廣告媒體計(jì)劃（由于本案可銷(xiāo)售金額不高，故媒體策略以重點(diǎn)攻擊，注重區(qū)域性客戶(hù)為主）媒 體數(shù) 量?jī)r(jià) 格材 料 規(guī) 格備 注單 張3000份——預(yù)計(jì)於房交會(huì)期間派完樓 書(shū)3000份——新單張10000份16開(kāi)、彩印、128g雙銅大彩旗20幅180cm360cm，牛津布雙面印刷白色硬塑料管做旗桿小彩旗30幅100 cm 340cm，牛津布雙幟，雙面印刷白色硬塑料管做旗桿燈 箱1個(gè)600cm3400cm，電腦噴畫(huà)搭鐵架售樓部指示牌1個(gè)80cm3400cm有機(jī)板電腦割字，雙面工地指示牌1個(gè)250cm380cm有機(jī)板電腦割字，雙面，不銹鋼包邊效果圖1份電腦制作廣告牌1塊150cm3200cm電腦噴畫(huà)、單面不銹鋼包邊，設(shè)立在貴烏北路墻 畫(huà)約120米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)報(bào)紙廣告3則1/6版黑白稿（都市報(bào)）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)贈(zèng)品150份每份約10元左右展 板6塊90 cm 366cm，珍珠板，電腦噴畫(huà)，雕花木框邊軟性文章2則每則約1000字，以上由基信公司設(shè)計(jì)，再創(chuàng)業(yè)公司制作、發(fā)布50 /