【正文】 　　B　2*2*2　　18　%　　% 　　B1　2*2*2　　18　%　　% 　　C　*2*2　　18　%　　% 　　D　3*2*2　　18　%　　% 　　2號樓房型　2*2*2　　48　%　　% 　　3號樓房型　2*2*2　　36　%　　% 　　※戶型套數(shù)、面積配比 　　戶型配比　、　、　　共計 　　戶數(shù)（套）　120　36　18　174 　　占總套數(shù)比例　69％　21　10％　100% 　　占總面積比例　%　%　%　100% 　　l　100平方米以下的兩房兩廳戶型套數(shù)占了總戶數(shù)的69％，總銷售面積占32％左右，從面積比例來說，我們的主力戶型是90平方米左右的二房。 　　●交通便利，多路公汽可通各城區(qū)。 　　●小高層已經(jīng)成為市場熱點，1＃樓的規(guī)劃形態(tài)迎合了市場需求。 　　環(huán)境劣勢 　　●除臨街面外，其余三面均靠近破舊的住宅區(qū)。 　　●市政府對漢陽發(fā)展的支持、經(jīng)濟的發(fā)展、環(huán)境的改善，將會吸引更多的漢口市民到漢陽購房。 　　●王家灣、鐘家村地區(qū)新建樓盤將會以配套和地段優(yōu)勢來瓜分部分市場。 　　地產(chǎn)文化要實現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識灌注到產(chǎn)品之中。 我們提出本項目的定位為：傳承文脈、四季庭院，正是找出與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨特個性魅力。本項目應(yīng)該是既有本土特色又有新時代的特征。精品是要付出代價的，一方面，決策人必須嘔心瀝血，另一方面，必須要花到應(yīng)該花的錢才能得到。 　　商鋪銷售價格的確定（市場比較法） 　　已知可比實例金龍花園的商鋪均價為78008600元/㎡，陽城景園商鋪雖然未開始出售，具消息在10000元/㎡左右，繽紛四季商鋪銷售均價是4400元/㎡，金色世家商鋪均價為7900元/㎡左右。 　在漢陽，像鸚鵡花園等樓盤有相當(dāng)一部分都被漢口人買走。他們正在尋找資金保值和增值的方法，房地產(chǎn)投資無疑是個很好的選擇。 　　四 　項目推廣包裝 　　LOGO設(shè)計 　　【A】　 　　項目推廣語 　　我們經(jīng)過周密的調(diào)研、思考、總結(jié)，將本案廣告語定位如下： 　　定位廣告語： 　　傳承文脈 　四季庭院 　　精致　/　精細(xì)　/　精品 　　【說明】 　　表達(dá)——傳承文脈精到 　　追求——產(chǎn)品精益求精 　　目標(biāo)——社會公認(rèn)精品 　　主導(dǎo)廣告語： 　　四季庭院 　　1）階段特征和目標(biāo) 　　2）營銷策略組合 　　A、現(xiàn)場營銷策略 　　工程現(xiàn)場，營銷現(xiàn)場，即房地產(chǎn)產(chǎn)品制造和銷售環(huán)境的高品質(zhì)、高品位和商業(yè)設(shè)計包裝，直接提高項目的感官邊際價值。營銷推廣體系投入成本相對較高的一部分，適用于重要營銷節(jié)點。項目賣點逐步實現(xiàn)、重要良性信息的展示，是提高市場信心的最直接的證言式支持。 　　F、互動營銷策略 　　采用多種方式增加與目標(biāo)客戶的直接接觸機會，期間直接或間接傳播銷售信息和品牌形象，是配合大眾傳播之外最有效的小眾傳播推廣方式。 適合于項目營銷推廣的中、后期。 　　價值營銷策略是理性營銷的核心部分。 　　〇宣傳工具：樓書、戶型折頁、海報等宣傳資料制作完成，銷售模型等其它宣傳品完成； 　　〇銷售目標(biāo)：推出部分單位進(jìn)行內(nèi)部全面優(yōu)先認(rèn)購（主要針對集團購買、本公司內(nèi)部及相關(guān)公司），為正式銷售預(yù)熱； 　　2）營銷策略組合 　?。?）現(xiàn)場營銷策略 　　○1工地形象 　　工地現(xiàn)場是大眾接觸和認(rèn)知樓盤功能屬性、工程進(jìn)度、發(fā)展商實力、項目形象等信息最直接的渠道之一，大眾在這類接受過程中是處于被動地位的，設(shè)計出與眾不同、個性鮮明的工地現(xiàn)場，是巧妙傳遞項目信息，建立優(yōu)良發(fā)展商和項目形象的有效方式。 　　○4售樓現(xiàn)場的包裝，包括營銷中心的建設(shè)和裝修布置，營銷中心是樹立高品質(zhì)精品樓盤及體現(xiàn)發(fā)展商實力最直接的驗證，是買賣雙方最頻繁最短距離交往的場所，它必須能體現(xiàn)樓盤和發(fā)展商的品質(zhì)、品味和定位。 　　○8現(xiàn)場主題藝術(shù)展空間設(shè)置，如裝飾材料、智能化設(shè)施、延伸服務(wù)體系等。 　　○4折頁： 　　是一種輔助印刷品，篇幅短小，款式多樣，內(nèi)容主要是扼要介紹樓盤的一些基本情況，以使客戶對樓盤有初步認(rèn)識。主要針對不同的戶型、樓型和面積而制定的單價及總價，以及可供選擇的付款方式和折扣，使顧客對各單元售價一目了然。 　　○8銷控表： 　　用來向顧客反映銷售情況及自己進(jìn)行銷售控制的材料，樓盤表記錄了各層、戶型、戶號的銷售情況。銷售過程中某些內(nèi)容的變更和修改要及時通知銷售人員。 　　○12按揭利率表： 這是國家統(tǒng)一的關(guān)于商品房作不同期限按揭的不同利率。 　　活動題材（包括持續(xù)性的活動）： 　　l　小區(qū)雕塑及環(huán)藝的征集； 　　l　工程節(jié)點活動。 　?。?）務(wù)實營銷策略之物業(yè)管理 　　物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)今后服務(wù)層面的環(huán)節(jié)，還是能左右發(fā)展商開發(fā)和管理成本及保障規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、配套功能能適應(yīng)市場的重要組成部分。 　　C、銷售法律文件：期間取得預(yù)售許可證。 　　2）實務(wù)營銷策略之銷售管理 　　A、銷售現(xiàn)場的管理 　　維護現(xiàn)場（營銷中心、如有可能制作幾套樣板房）的整潔和有序。（保持持續(xù)性） 　　l　生日問候 　　l　節(jié)日問候 　　l　新信息傳達(dá) 　　l　熟認(rèn)客戶（強記客戶） 　　l　建立友情 　　l　贈送小禮品 　　4）互動營銷策略 　　對前一階段的一些活動進(jìn)行回應(yīng)和繼續(xù)，結(jié)合這一階段推出新的活動，另附各活動策劃提示： 　　l　活動一：營銷中心開放儀式（時間待定） 　　l　活動二：朝陽沙龍持續(xù)活動（建議每半個月舉行一次） 　　l　活動三：專家現(xiàn)場咨詢?nèi)眨? 　　l　活動四：工地開放日； 　　l　活動五：雕塑及環(huán)藝征集評比活動 　　l　活動六：現(xiàn)場主題藝術(shù)展（建筑藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)、室內(nèi)空間藝術(shù)……） 　　5）互動營銷策略之銷售促進(jìn) 　　對先期的購買行為予以獎勵或刺激買家迅速行動，并且有利制造新聞和傳播： 　　〇　看樓抽獎； 　　〇　批量共同購買的優(yōu)惠； 　　〇　買家的其它優(yōu)惠（與商家聯(lián)合促銷）。 　　B、軟性新聞策略（樣稿另附） 　　軟性新聞有效傳播的首要基礎(chǔ)是發(fā)展商與傳媒建立良好的社會關(guān)系，與傳媒建立良好的關(guān)系并不是請客送禮，更重要的是有計劃地向新聞媒體提供“制造新聞”的題材和線索，經(jīng)過我們的巧妙挖掘和炮制，通過記者的采訪報道并在各大媒體上進(jìn)行正面的炒作和宣傳?！? 　　4）互動營銷策略 　　對前一階段的一些活動進(jìn)行回應(yīng)和繼續(xù)，結(jié)合這一階段推出新的活動，另附各活動策劃提示： 　　○1活動一：開盤儀式（時間待定） 　　○2活動二：專家現(xiàn)場咨詢?nèi)眨ǔ掷m(xù)） 　　○3活動三：重大工程節(jié)點通報（簡報、寄照片等） ○4活動四：開盤期間優(yōu)惠周活動 　　○5活動五：對項目有關(guān)有利的活動贊助、宣傳活動 　　○6活動六：琴臺文化一日游活動 　　5）聯(lián)合營銷策略 　　根據(jù)項目主力客戶群定位，可集約多種優(yōu)良品牌聯(lián)合促銷，即提供了延伸服務(wù)、又提高項目品牌附加值。 　　主要媒體選擇《長江日報》、《楚天都市報》、《武漢晨報》 　　具體媒體計劃及設(shè)計稿漢隆提前交給開發(fā)商。 　　C、物業(yè)管理成本費用的預(yù)算 需根據(jù)前期對物業(yè)管理的投入及日后物業(yè)的運營估算好各項成本費用支出。 　　F、人力資源等籌劃 　　為日后的運營和管理進(jìn)行組織架構(gòu)的確定、人員的逐步招聘和培訓(xùn)。 　　售樓部包裝　外觀、形象墻、導(dǎo)視系統(tǒng)等，空調(diào)，電腦、桌椅等辦公用具，談判桌等家具　4　 　　宣傳資料　單張、展板等VI　2　 　　道具　沙盤、模型　2　 　　樓書、折頁、單張　5　 　　客戶營銷　小禮品　2　 　　專家意見、樓盤介紹、工程節(jié)點、優(yōu)惠活動等　2　 　　活動　朝陽沙龍　3　 　　雕塑及環(huán)藝征集評比　10　 　　其他　武漢地圖