【正文】 消息透漏，開盤均價預計在2700元/㎡左右。 　　綜合比較： 　　本案規(guī)劃受限制的因素較多，我們應該揚長避短，做出差異化的產(chǎn)品，制造唯一性、排它性。 　?。ǘ┲苓吀偁帢潜P配套表 　　項目名稱　景觀　項目配套　生活配套 　　復地翠微新城　%　周界防范系統(tǒng)、三菱電梯、水、綠雙景規(guī)劃、200米梧桐漫步道　歸元寺、月湖、漢陽商場、中百倉儲、翠微路中學 金龍花園　綠化率38%　露天泳池、中央綠化廣場、800平米會所、全智能物業(yè)　雙語幼兒園、十里鋪中小學、銀行、郵局、五醫(yī)院 　　綠色晴川　綠化率40%　5千平米中心花園、紅外線報警設置、三網(wǎng)到位　五里墩小學、華西中醫(yī)院、華聯(lián)超市、動物園、三五酒店 　　金色世家　%　智能化配置、閉路監(jiān)控、功能會所、雙層中空玻璃　十里鋪中小學、郵局、銀行、家樂福、五醫(yī)院 　　花前樹下　綠化率34%　大型水景花園、兒童游樂場、會所、七重安防系統(tǒng)　華聯(lián)超市、動物園、工貿(mào)、五醫(yī)院、銀行 　　陽城景園　%　水景園林、原木步道、智能安防、三菱電梯、寬帶　漢商二十一世紀、國美家電、工貿(mào)、艷陽天酒店 　　很明顯，以上幾個項目最大的特點就是規(guī)劃設計的主題思想基本上都是“綠色”，金龍花園還打出了“龍脈”的旗號。每個項目都配有智能化的消防配套。建有中心花園，費盡心思建設和利用水景和綠化。本案與其相比，這是一個明顯的弱勢，無法做出大而全的景觀和休閑配套。 　?。ㄈI銷策略對比表 　　項目名稱　定位　口號　廣宣 　　復地翠微新城　梧桐樹下時尚生活　實力巨獻　在《長江日報》、《楚天都市報》整版廣告；主干道大型戶外，網(wǎng)絡廣告 　　金龍花園　國際優(yōu)越級人性化住宅社區(qū)　成龍配套唯美家園　分類廣告 　　綠色晴川　綠色園林小區(qū)　完美生活用心創(chuàng)造　戶外、網(wǎng)絡、報紙廣告 　　金色世家　鉆石品質(zhì)至尊生活　新漢陽新生活　《楚天都市?！贰段錆h晨報》大量硬廣 　　花前樹下　新漢陽園林之美　享受都市便利，接受綠色關(guān)懷　網(wǎng)絡廣告、戶外、硬廣及軟文大量投放 　　陽城景園　尊貴領地高尚聚落　建設一個社區(qū)，打造一個公園　分類廣告 　　從項目定位來看，涇渭分明，有兩種定位策略。一種是：翠微新城、金龍花園、金色世家、陽城景苑是以“國際化”、“人性化”、“高尚”等為主題的生活定位，另外一種是：綠色晴川、花前樹下以“綠色”、“園林”等為主題的景觀定位。 因此，怎樣做好本案的整合推廣，既要提升項目的品質(zhì)，又要體現(xiàn)項目的差異性，是要解決的首要問題。 　　二 　項目SWOT分析 　　項目基本情況 　　朝陽星苑項目位于武漢市漢陽區(qū)漢陽大道491號，漢陽大道與漢橋路交匯處，系原武漢市大件運輸公司廠址。用地性質(zhì)為商住用地。項目規(guī)劃由南北朝向，　由2棟多層和1棟小高層構(gòu)成。項目地塊北面為一棟五層樓的停業(yè)醫(yī)院，南面為舊的住宅區(qū)，東面為漢橋路，西面為住宅區(qū)。 　　本項目由漢陽朝陽房地產(chǎn)公司獨資開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：住宅、商鋪、全部銷售，車庫只銷售使用權(quán)，地下人防工程租售使用權(quán)。 　　目前項目正在平整過程中，預計今年10月1日即可開盤銷售。 　　※項目基本參數(shù)表 　　指 　標　數(shù) 　據(jù)　指 　標　數(shù) 　據(jù) 　　規(guī)劃用地　14635㎡　建筑密度　35％ 　　凈　用　地　11406㎡　綠　化　率　30％ 　　建筑面積　24425㎡　容　積　率　 　　其中：　住宅面積　㎡　戶 　數(shù)　174 　　商網(wǎng)面積　㎡　車 　庫　㎡ 　?。ㄗⅲ阂韵旅娣e單位為平方米） 　　※項目戶型表 　　編號　房型　面積　戶數(shù)指標　面積指數(shù) 　　戶數(shù)　占總戶數(shù)比例　戶型總面積　占總面積比例 　　1號樓　A　3*2*2　　18　%　　% 　　B　2*2*2　　18　%　　% 　　B1　2*2*2　　18　%　　% 　　C　*2*2　　18　%　　% 　　D　3*2*2　　18　%　　% 　　2號樓房型　2*2*2　　48　%　　% 　　3號樓房型　2*2*2　　36　%　　% 　　※戶型套數(shù)、面積配比 　　戶型配比　、　、　　共計 　　戶數(shù)（套）　120　36　18　174 　　占總套數(shù)比例　69％　21　10％　100% 　　占總面積比例　%　%　%　100% 　　l　100平方米以下的兩房兩廳戶型套數(shù)占了總戶數(shù)的69％，總銷售面積占32％左右，從面積比例來說，我們的主力戶型是90平方米左右的二房。 l　兩房90平方米左右，三房120平方米左右，四房160平方米，項目戶型體現(xiàn)了“適合的才是最好的”——既達到了安康的目的，又避免了大而無當。 　　項目SWOT分析 　　S（優(yōu)勢） 　　區(qū)位及交通優(yōu)勢： 　　●漢陽大道是漢陽區(qū)的主干道，道路寬敞，兩旁綠樹成蔭。 　　●各種商務、教育、娛樂、休閑配套基本具備。 　　●交通便利，多路公汽可通各城區(qū)。 　　●該區(qū)域附近樓盤比較多，將會成為購房者關(guān)注的熱點地區(qū)?！? 　　項目優(yōu)勢： 　　●項目緊鄰漢陽大道，處于兩路交匯處。 　　●項目戶型設計為市場主力戶型，具有較大的市場需求空間。 　　●小高層已經(jīng)成為市場熱點，1＃樓的規(guī)劃形態(tài)迎合了市場需求。 　　●項目配有5990平方米的商網(wǎng)，增添了項目周邊新的配套。 　　企業(yè)優(yōu)勢： 　　●曾開發(fā)過朝陽苑和七彩朝陽等住宅項目，具有一定的開發(fā)經(jīng)驗。 　　W（劣勢） 　　區(qū)位劣勢：　 　　●項目雖然處于漢陽大道，但離王家灣和鐘家村這兩個漢陽的經(jīng)濟原點有一定的距離。 　　環(huán)境劣勢 　　●除臨街面外，其余三面均靠近破舊的住宅區(qū)。 　　●項目南面為山坡切面，山坡上是破舊的居民區(qū)，使得項目通風和采光均受到一定的影響。 　　項目劣勢 　　●用地規(guī)模只有14635平方米，與周邊金龍花園等項目相比較，規(guī)模較小。 　　O（機會） 　　●芳草路與月湖橋的連接，將帶動項目所在地的增值。 　　●市政府對漢陽發(fā)展的支持、經(jīng)濟的發(fā)展、環(huán)境的改善，將會吸引更多的漢口市民到漢陽購房。 　　●武漢新區(qū)的超大規(guī)模的建設將釋放巨大的買方市場，給項目提供了較大的市場空間。 　　T（挑戰(zhàn)） 　　●國家宏觀調(diào)控政策抑制了房地產(chǎn)投資過熱，市場的變化直接影響了消費群體購　　房。 　　●周邊競爭性樓盤以現(xiàn)樓或高性價分流市場份額。 　　●王家灣、鐘家村地區(qū)新建樓盤將會以配套和地段優(yōu)勢來瓜分部分市場。 　　三 　項目定位 　　市場定位建議 　　2004年初，武漢市政府在推出“兩帶、三城、九區(qū)、六大文化品牌”概念中，明確提出“武漢旅游文化城”、“月湖知音文化功能區(qū)”，著力彰顯自然人文相宜的文化。武漢的文脈在漢陽。 　　縱觀漢陽大道上周邊樓盤，大都以“時尚”、“國際”定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。 　　地產(chǎn)文化要實現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實質(zhì)，把生活習慣、意識形態(tài)、民風民俗等意識灌注到產(chǎn)品之中。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因為與文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。地產(chǎn)是在利用文化，但同時也是在創(chuàng)造文化。 我們提出本項目的定位為：傳承文脈、四季庭院，正是找出與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨特個性魅力。 　　我們提出精品樓盤，必須具備下列要素： 　　●　讓“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡州”的自然氣息，“高山流水遇知音”的文化氣息融入到項目中。 　　●　拋棄追逐歐風美雨。要做就要做自己的、民族的東西，做民族的精華。本項目應該是既有本土特色又有新時代的特征。 　　●　建筑外形是原汁原味的中國民居，里面又是百分之百符合現(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡潔、古樸、輕盈、幽雅、別致。 　　●　作為一個成功的精品項目，應該盡量多地達到“10性”：即居住適用性、戶型多樣性、廚衛(wèi)整體性、空間可設性、科技智能性、節(jié)能安全性、交往人情性、環(huán)境均好性、風格地方性、開發(fā)經(jīng)濟性。 　　●　讓其住宅建筑的形和神成為武漢眾多樓盤中的精品，獨領風騷至少十年。精品是要付出代價的，一方面，決策人必須嘔心瀝血，另一方面，必須要花到應該花的錢才能得到。 　　市場價格定位建議 　　住宅銷售價格的確定（平均價格） 　　競爭項目綜合橫縱向權(quán)數(shù)對照分析表 　　（1）　可參考樓盤周邊情況橫向比較（占項目50%） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　地 　段　　　　　　 　　交通條件　　1　　　1　1 　　項目配套