【正文】 醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院項目西邊還有沿街商鋪中小學(xué)：山師附小等綜合商場：銀座超市銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)院：省立醫(yī)院、武警醫(yī)院等便利超市，健身娛樂休閑場所超市、幼兒園小區(qū)配套齊全。啟動區(qū)價格策略選擇一：中形象、中價格、低速度——風(fēng)險模式選擇二：中形象、低價格、高速度——利潤損失選擇三：高形象、中價格、高速度——穩(wěn)健操盤選擇四：高形象、高價格、中低速度——風(fēng)險模式（二）比準(zhǔn)樓盤選擇競爭樓盤選擇原則區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性 建筑形式 戶型范圍 品質(zhì)檔次競爭關(guān)聯(lián)性 銷售時間重疊性樓盤比較表1內(nèi)容分項　建大花園二期中建鳳棲第本項目地理位置環(huán)境高新濟(jì)南市東部新城，山東建筑大學(xué) 西側(cè)經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳岐路歷城鳳岐路2888號，山東建筑大學(xué)西北角交通　 31311路山東建筑大學(xué)下，30321路安家站下，K3013301130303路到田莊西下。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶數(shù)1800戶。20140311 毓秀雅居，項目預(yù)計2014年下半年開盤。結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門窗：單元門為鋁合金玻璃門，分戶門為鋼制門，室內(nèi)房間均預(yù)留門洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。本項目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。更開闊的視野和更充足的陽光。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運(yùn)動休閑設(shè)施。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。以中小戶型80110平米為主，同時兼顧不同的需求，40200平米均有。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源。隨著小清河的改造和西客站的建設(shè)，購房人流得到了相應(yīng)分流。所以如果本項目能抓緊項目進(jìn)度，也將能夠享受這一市場時機(jī)。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶群體是集中在實(shí)務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運(yùn)動休閑設(shè)施。希望附近能夠有小型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或者大型的醫(yī)院，這樣方便老人的就醫(yī)。 。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)。這類家庭收入不高，對價格非常敏感。家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。：他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上成功的標(biāo)志，房屋成為一個社會標(biāo)簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。而有效實(shí)行目標(biāo)市場營銷的三個重要步驟是：⑴ 市場細(xì)分，⑵ 選擇目標(biāo)市場，⑶ 市場定位。商務(wù)休閑設(shè)施：中心休閑廣場，國際會展酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場以及世紀(jì)財富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務(wù)配套。 區(qū)位交通： 項目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀(jì)大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟(jì)南東西的交通大動脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程?！　〔捎弥惺交始覉@林的造園手法，結(jié)合實(shí)地自然景觀資源，規(guī)劃以山水樹石為元素主線，擷取皇家園林代表之景觀精要，鐫刻傳世珍品的皇家氣質(zhì)，營造媲美公園住區(qū)的非凡細(xì)節(jié)，彰顯居者榮耀。 1）交通：從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機(jī)場，西至泉城廣場，出行通達(dá)度極高，11113131308等多路公交直達(dá)。東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路、南部為規(guī)劃中的生活區(qū)；北側(cè)為山東建筑大學(xué)宿舍區(qū)。本年內(nèi)新入市項目8個，主要有：實(shí)力粼湖居、蘭亭建筑、龍騰國際花園、恒大翡翠華庭、榮寶御園、綠地泉景嘉園、金科城、濟(jì)水上苑項目。西部區(qū)域在西客站為中心的大盤的帶動下，區(qū)域供應(yīng)緊隨其后，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占36%和34%。中部區(qū)域主要由中潤地塊項目拉高成交價格，拿地成本均超過1100 萬元/畝。主要是由于西部區(qū)域的西客站片區(qū)，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，而且綠地、中建、恒大等知名開發(fā)企業(yè)又再該區(qū)域摘得大面積土地，隨著西客站片區(qū)配套的逐步完善，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升。整體成交均價有望穩(wěn)步上升 從2013年濟(jì)南市場成交來看，剛需大盤主導(dǎo)市場成為一大趨勢，結(jié)合2013 年在售項目潛在供應(yīng)來看，雖然高端樓盤放量有所增加，但中等價位大盤仍為市場供應(yīng)的最大來源。由此判斷未來23年內(nèi)限購、限貸仍將為濟(jì)南市場調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會退出。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價僅為7264元/㎡，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以價格低的剛需住房產(chǎn)品為主。房價結(jié)構(gòu)性提高圖214濟(jì)南住宅市場成交價格走勢2013年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價8360元/平米，%，主要受新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，如恒大帝景、萬科城和華潤仰山紅葉林等高價項目入市帶來大量成交，整體拉高市場均價，另一方面剛需項目價格也普遍上漲，多個項目漲幅逾1000元/㎡。 第二部分：2013年濟(jì)南商品房住宅市場分析 一、2013年112月濟(jì)南市商品住宅市場狀況供需兩旺，樓市運(yùn)作良好圖2112013年112月濟(jì)南住宅市場累計供應(yīng)量截止至2013年12月，同比增長34%。各區(qū)土地市場分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表131 2013年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來大量土地市場供應(yīng)與成交，而開發(fā)商不斷進(jìn)駐也將對新區(qū)建設(shè)起到促進(jìn)作用。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，%。在整體市場回暖全國漲聲一片的大背景下，濟(jì)南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。20052013年13季度濟(jì)南固定資產(chǎn)投資走勢，%的增長。根據(jù)中性情形下的測算，20132014年商品住宅的銷售面積分別為11816萬平米、124069萬平米；20132014 年商品住宅銷售金額分別為69507億元、76458億元。滯后 年新開工面積季調(diào)后的走勢（未剔除保障房）3)銷售面積進(jìn)入高位平臺，預(yù)計明年銷售面積同比增長5%，%從全球經(jīng)驗來看，人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)附近會產(chǎn)生新開工面積拐點(diǎn)，中國的新開工面積拐點(diǎn)于2011年已經(jīng)跨過，從而也意味著中國的新房銷售面積從2013年期已經(jīng)進(jìn)入了中期的高位平臺階段。從優(yōu)質(zhì)寫字樓租金和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層的租金走勢可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前寫字樓和商業(yè)租金表現(xiàn)最佳的一線城市也正在放緩，而更多的二三線城市的租金水平出現(xiàn)停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險。各線城市銷售面積占比 各線城市銷售金額占比（4）辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資和新開工增速高于住宅，風(fēng)險凸現(xiàn)2013年，無論是新開工面積增速還是開發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。16月，全國商品房成交面積 ，%，漲幅較前5個月收窄 ，其中商品住宅成交面積 ，同比大幅上漲 %，漲幅較前 5個月收窄 ；16 月商品房銷售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月份收窄 。經(jīng)過2012 年 3 月以來的持續(xù)熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。目前中小企業(yè)依然普遍面臨著審批周期長、貸款規(guī)模較小等問題，銀行在收取正常利息之外，還以咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等名義收取其他費(fèi)用，導(dǎo)致融資成本高企，目前正規(guī)渠道得到的貸款加上各種成本年利大約在9%至10%左右，其他渠道的融資成本更高。在金融領(lǐng)域，由產(chǎn)能過剩、地方政府債務(wù)等問題所引發(fā)的金融風(fēng)險在累積，銀行信貸的不良貸款率在提高。財政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多。不利因素矛盾隱患和不確定性共存外部環(huán)境的不確定性仍然存在，財政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難問題短期內(nèi)難以明顯緩解外部環(huán)境的不確定性仍然存在。二季度以來中央進(jìn)一步明確了經(jīng)濟(jì)增長的上限、下限和底線，出臺了一系列支持政策，對穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了積極作用，促進(jìn)市場主體投資意愿的回升，這一趨勢有望延續(xù)，并有助于繼續(xù)改善市場預(yù)期。今年以來，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在波動中逐步加強(qiáng)，美、日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇趨勢得到進(jìn)一步確認(rèn)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體重新成為世界經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動力。網(wǎng)購等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進(jìn)消費(fèi)潛能的釋放?？傮w看，我國仍處于工業(yè)化、城市化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、收入較快增長階段，且一些新的增長拉動因素正在形成，經(jīng)濟(jì)基本面仍然良好。從資本存量質(zhì)量看，近年來我國建設(shè)了一大批具有國際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長期發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。2014年，由于發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長仍低于潛在水平，而新興市場國家經(jīng)濟(jì)增長減速，預(yù)計全球通脹形勢仍將保持穩(wěn)定。另一方面，國內(nèi)有利條件增多。美聯(lián)儲2014年退出量化寬松政策的幾率很大，由此可能對新興經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)市場、匯率和貿(mào)易等多方面產(chǎn)生較大沖擊。同時，債務(wù)高企也將影響到地方政府的財政狀況。目前工人工資基本以年均20%至30%的速度上漲，用工成本高企，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。2. 2013年中國房地產(chǎn)市場回顧2013年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡政放權(quán)，更加市場化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資開放，區(qū)域調(diào)控差別化。但從不同城市類型的土地成交溢價率可以看出，土地市場分化明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。在這種情況下，品牌開發(fā)商用腳投票，趨勢性回歸一二線城市。寫字樓需求的內(nèi)在驅(qū)動因素在于就業(yè)人口總量和密度、二三產(chǎn)總值、規(guī)模以上企業(yè)生產(chǎn)總值、交通便利度等指標(biāo)。2)供應(yīng)增加，預(yù)計待去化的住宅面積同比增長10%由于 2013 年土地市場成交數(shù)據(jù)的恢復(fù)，基本上大家都知道 2014 年的供給肯定會增加的。資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因為除了價格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計至一定幅度和時間長度。（二）濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展2013年前三季度全市生產(chǎn)總值完成3735億元，%，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。2005年2012年前三季度濟(jì)南市人均可支配收入走勢從城市宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)來看，濟(jì)南市人均GDP、人均可支配收入水平較高，為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，%%，市場供應(yīng)火熱。商業(yè)用地成交59宗，㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比25%。隨著濟(jì)南城市發(fā)展節(jié)奏的不斷加快，在房地產(chǎn)整體向暖的形勢下，2014年土地供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。3月份濟(jì)南新國五條的懸而不決，進(jìn)一步刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)市場的購房需求，當(dāng)月供應(yīng)量、成交量和去化率達(dá)到年度峰值。2013年9月8號萬科城首度開盤，推出3和7樓，戶型面積有86㎡、96㎡、106㎡、110㎡、122㎡和140㎡，共704套，開盤當(dāng)天清盤，去化率100%。成交市場整體仍然以剛需及首改產(chǎn)品為主。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時代等大體量綜合型項目入市也將帶動北部片區(qū)發(fā)展。隨著濟(jì)南城市的發(fā)展，南部、北部以及長清供應(yīng)土地有較大幅度的增長，、 萬平米，%、%、%。 萬平米； 萬平米；南部和長清緊隨其后， 萬平米；北部和中部較少。長清區(qū)成交土地主要集中老城區(qū)，土地價格144 萬/畝。東部東部在售項目34個，總供應(yīng)量為25076套。中部中部在售項目8個，總供應(yīng)量為1892套，其中新增供應(yīng)量為1430套。近三年榮獲10項魯班獎,%，位列全國264家特級資質(zhì)企業(yè)第二名，被中國建筑業(yè)協(xié)會授予“創(chuàng)魯班獎工程特別榮譽(yù)企業(yè)”，以質(zhì)量領(lǐng)先同行。項目由百替集團(tuán)傾力打造，聘請國內(nèi)知名設(shè)計院，以超前的設(shè)計理念，將社區(qū)內(nèi)部景觀和山景有機(jī)融合，使項目依雪山而建，以精益求精的態(tài)度為泉城層峰人士獻(xiàn)上以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品。項目類型：普通住宅 建筑類型：聯(lián)排別墅 高層行政區(qū)域：歷城項目位置：歷城 經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰交通位置：歷城區(qū)經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)周圍交通：11116和136路公交直達(dá)，交通便利，規(guī)劃中的輕軌3號線經(jīng)過項目：均價8200元/㎡ （3） 恒生半山 恒生伴山項目是香港恒生地產(chǎn)在濟(jì)南第一個項目，恒生伴山立志打造中小戶型產(chǎn)品，豪宅品質(zhì)社區(qū)，項目總占地面積76畝（50617平方米），總建面17萬平方米，社區(qū)18%的超低建筑密度，40%超高綠化率，保證了居住的舒適度。2）醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院位于經(jīng)十東路奧體中心北側(cè)，與奧體中心隔路相望，距本案5分鐘車程。百替御園華府主推的是大戶型，主要是160平方米以上的改善性住房，但是其定位出現(xiàn)了問題，錯誤的估計了周圍居住群體的購買水平，而且當(dāng)初在項目的策劃階段并未充分的考慮潛在的競爭者，導(dǎo)致中建鳳棲第對其造成了嚴(yán)重的沖擊，其銷售情況一直并不是很好，而且他們采取的是自己銷售的方式，并沒有請銷售代理公司介入，其銷售環(huán)節(jié)工作欠佳，也是造成現(xiàn)狀的一個重要的原因。為了增強(qiáng)我們山東建大合源置業(yè)有限公司更好滿足某一部分顧客的需求，所以公司適時進(jìn)行了如下市場細(xì)分。更多