【正文】 醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院項(xiàng)目西邊還有沿街商鋪中小學(xué)：山師附小等綜合商場(chǎng)：銀座超市銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)院：省立醫(yī)院、武警醫(yī)院等便利超市，健身娛樂(lè)休閑場(chǎng)所超市、幼兒園小區(qū)配套齊全。啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略選擇一：中形象、中價(jià)格、低速度——風(fēng)險(xiǎn)模式選擇二：中形象、低價(jià)格、高速度——利潤(rùn)損失選擇三：高形象、中價(jià)格、高速度——穩(wěn)健操盤(pán)選擇四：高形象、高價(jià)格、中低速度——風(fēng)險(xiǎn)模式（二）比準(zhǔn)樓盤(pán)選擇競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)選擇原則區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性 建筑形式 戶(hù)型范圍 品質(zhì)檔次競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性 銷(xiāo)售時(shí)間重疊性樓盤(pán)比較表1內(nèi)容分項(xiàng)　建大花園二期中建鳳棲第本項(xiàng)目地理位置環(huán)境高新濟(jì)南市東部新城，山東建筑大學(xué) 西側(cè)經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳岐路歷城鳳岐路2888號(hào)，山東建筑大學(xué)西北角交通　 31311路山東建筑大學(xué)下，30321路安家站下，K3013301130303路到田莊西下。20130524 毓秀雅居正在建設(shè)中，共10棟樓，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)。20131030 毓秀雅居，共10棟樓，總戶(hù)數(shù)1800戶(hù)。20140311 毓秀雅居，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤(pán)。結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：12層外墻裝飾為石材，327層外墻裝飾為仿石材彈性防水涂料內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間為瓷磚墻面，地下室、樓梯間為白色內(nèi)墻涂料，室內(nèi)其余墻面為水泥壓光墻面(不刷涂料)電梯：每個(gè)單元安裝電梯一至二部供氣：天然氣采暖：熱水供暖，地板采暖門(mén)窗：?jiǎn)卧T(mén)為鋁合金玻璃門(mén)，分戶(hù)門(mén)為鋼制門(mén)，室內(nèi)房間均預(yù)留門(mén)洞，外窗采用鋁合金斷橋中空玻璃窗。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。更開(kāi)闊的視野和更充足的陽(yáng)光。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類(lèi)型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。以中小戶(hù)型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。以中小戶(hù)型80110平米為主，同時(shí)兼顧不同的需求，40200平米均有。項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，以中小戶(hù)型80110平米為主，項(xiàng)目享有山師二附中優(yōu)勢(shì)教育資源。隨著小清河的改造和西客站的建設(shè)，購(gòu)房人流得到了相應(yīng)分流。所以如果本項(xiàng)目能抓緊項(xiàng)目進(jìn)度，也將能夠享受這一市場(chǎng)時(shí)機(jī)。綜合考慮項(xiàng)目周?chē)巳旱臅r(shí)間購(gòu)買(mǎi)能力、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況以及自身的教育優(yōu)勢(shì)資源，因此毓秀雅居的目標(biāo)客戶(hù)群體是集中在實(shí)務(wù)的家庭和以小孩為中心的家庭。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類(lèi)型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。希望附近能夠有小型的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或者大型的醫(yī)院，這樣方便老人的就醫(yī)。 。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類(lèi)家庭的最大特點(diǎn)。這類(lèi)家庭收入不高，對(duì)價(jià)格非常敏感。家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。：他們把房屋的購(gòu)買(mǎi)看成是自己事業(yè)上成功的標(biāo)志，房屋成為一個(gè)社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加與周?chē)A層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階。而有效實(shí)行目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的三個(gè)重要步驟是：⑴ 市場(chǎng)細(xì)分，⑵ 選擇目標(biāo)市場(chǎng)，⑶ 市場(chǎng)定位。商務(wù)休閑設(shè)施：中心休閑廣場(chǎng)，國(guó)際會(huì)展酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場(chǎng)以及世紀(jì)財(cái)富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務(wù)配套。 區(qū)位交通： 項(xiàng)目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀(jì)大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟(jì)南東西的交通大動(dòng)脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車(chē)程，距燕山立交有20分鐘的車(chē)程。　　采用中式皇家園林的造園手法，結(jié)合實(shí)地自然景觀(guān)資源，規(guī)劃以山水樹(shù)石為元素主線(xiàn)，擷取皇家園林代表之景觀(guān)精要，鐫刻傳世珍品的皇家氣質(zhì)，營(yíng)造媲美公園住區(qū)的非凡細(xì)節(jié)，彰顯居者榮耀。 1）交通：從項(xiàng)目到奧體中心8分鐘車(chē)程，到燕山立交橋15分鐘車(chē)程，項(xiàng)目處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構(gòu)建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機(jī)場(chǎng)，西至泉城廣場(chǎng)，出行通達(dá)度極高，11113131308等多路公交直達(dá)。東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路、南部為規(guī)劃中的生活區(qū)；北側(cè)為山東建筑大學(xué)宿舍區(qū)。本年內(nèi)新入市項(xiàng)目8個(gè)，主要有：實(shí)力粼湖居、蘭亭建筑、龍騰國(guó)際花園、恒大翡翠華庭、榮寶御園、綠地泉景嘉園、金科城、濟(jì)水上苑項(xiàng)目。西部區(qū)域在西客站為中心的大盤(pán)的帶動(dòng)下，區(qū)域供應(yīng)緊隨其后，供應(yīng)套數(shù)和面積分別占36%和34%。中部區(qū)域主要由中潤(rùn)地塊項(xiàng)目拉高成交價(jià)格，拿地成本均超過(guò)1100 萬(wàn)元/畝。主要是由于西部區(qū)域的西客站片區(qū)，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龍湖和鑫苑等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，而且綠地、中建、恒大等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)又再該區(qū)域摘得大面積土地，隨著西客站片區(qū)配套的逐步完善，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升。整體成交均價(jià)有望穩(wěn)步上升 從2013年濟(jì)南市場(chǎng)成交來(lái)看，剛需大盤(pán)主導(dǎo)市場(chǎng)成為一大趨勢(shì)，結(jié)合2013 年在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)來(lái)看，雖然高端樓盤(pán)放量有所增加，但中等價(jià)位大盤(pán)仍為市場(chǎng)供應(yīng)的最大來(lái)源。由此判斷未來(lái)23年內(nèi)限購(gòu)、限貸仍將為濟(jì)南市場(chǎng)調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會(huì)退出。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價(jià)僅為7264元/㎡，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以?xún)r(jià)格低的剛需住房產(chǎn)品為主。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性提高圖214濟(jì)南住宅市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)2013年濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)8360元/平米，%，主要受新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，如恒大帝景、萬(wàn)科城和華潤(rùn)仰山紅葉林等高價(jià)項(xiàng)目入市帶來(lái)大量成交，整體拉高市場(chǎng)均價(jià)，另一方面剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格也普遍上漲，多個(gè)項(xiàng)目漲幅逾1000元/㎡。 第二部分：2013年濟(jì)南商品房住宅市場(chǎng)分析 一、2013年112月濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)狀況供需兩旺，樓市運(yùn)作良好圖2112013年112月濟(jì)南住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量截止至2013年12月，同比增長(zhǎng)34%。各區(qū)土地市場(chǎng)分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表131 2013年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來(lái)大量土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交，而開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐也將對(duì)新區(qū)建設(shè)起到促進(jìn)作用。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，%。在整體市場(chǎng)回暖全國(guó)漲聲一片的大背景下，濟(jì)南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢(shì)頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。20052013年13季度濟(jì)南固定資產(chǎn)投資走勢(shì)，%的增長(zhǎng)。根據(jù)中性情形下的測(cè)算，20132014年商品住宅的銷(xiāo)售面積分別為11816萬(wàn)平米、124069萬(wàn)平米；20132014 年商品住宅銷(xiāo)售金額分別為69507億元、76458億元。滯后 年新開(kāi)工面積季調(diào)后的走勢(shì)（未剔除保障房）3)銷(xiāo)售面積進(jìn)入高位平臺(tái)，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%，%從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)附近會(huì)產(chǎn)生新開(kāi)工面積拐點(diǎn)，中國(guó)的新開(kāi)工面積拐點(diǎn)于2011年已經(jīng)跨過(guò)，從而也意味著中國(guó)的新房銷(xiāo)售面積從2013年期已經(jīng)進(jìn)入了中期的高位平臺(tái)階段。從優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層的租金走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前寫(xiě)字樓和商業(yè)租金表現(xiàn)最佳的一線(xiàn)城市也正在放緩，而更多的二三線(xiàn)城市的租金水平出現(xiàn)停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。各線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占比 各線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額占比（4）辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工增速高于住宅，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)2013年，無(wú)論是新開(kāi)工面積增速還是開(kāi)發(fā)投資增速，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房表現(xiàn)均高于住宅。16月，全國(guó)商品房成交面積 ，%，漲幅較前5個(gè)月收窄 ，其中商品住宅成交面積 ，同比大幅上漲 %，漲幅較前 5個(gè)月收窄 ；16 月商品房銷(xiāo)售金額 億元，同比上漲 %，漲幅較 15 月份收窄 。經(jīng)過(guò)2012 年 3 月以來(lái)的持續(xù)熱銷(xiāo)，庫(kù)存下降明顯，去化時(shí)間不斷縮短。目前中小企業(yè)依然普遍面臨著審批周期長(zhǎng)、貸款規(guī)模較小等問(wèn)題，銀行在收取正常利息之外，還以咨詢(xún)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等名義收取其他費(fèi)用，導(dǎo)致融資成本高企，目前正規(guī)渠道得到的貸款加上各種成本年利大約在9%至10%左右，其他渠道的融資成本更高。在金融領(lǐng)域，由產(chǎn)能過(guò)剩、地方政府債務(wù)等問(wèn)題所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)在累積，銀行信貸的不良貸款率在提高。財(cái)政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多。不利因素矛盾隱患和不確定性共存外部環(huán)境的不確定性仍然存在，財(cái)政金融領(lǐng)域矛盾和隱患較多，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題短期內(nèi)難以明顯緩解外部環(huán)境的不確定性仍然存在。二季度以來(lái)中央進(jìn)一步明確了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的上限、下限和底線(xiàn)，出臺(tái)了一系列支持政策，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極作用，促進(jìn)市場(chǎng)主體投資意愿的回升，這一趨勢(shì)有望延續(xù)，并有助于繼續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期。今年以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在波動(dòng)中逐步加強(qiáng)，美、日等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇趨勢(shì)得到進(jìn)一步確認(rèn)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體重新成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。網(wǎng)購(gòu)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進(jìn)消費(fèi)潛能的釋放。總體看，我國(guó)仍處于工業(yè)化、城市化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、收入較快增長(zhǎng)階段，且一些新的增長(zhǎng)拉動(dòng)因素正在形成，經(jīng)濟(jì)基本面仍然良好。從資本存量質(zhì)量看，近年來(lái)我國(guó)建設(shè)了一大批具有國(guó)際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2014年，由于發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍低于潛在水平，而新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，預(yù)計(jì)全球通脹形勢(shì)仍將保持穩(wěn)定。另一方面，國(guó)內(nèi)有利條件增多。美聯(lián)儲(chǔ)2014年退出量化寬松政策的幾率很大，由此可能對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)市場(chǎng)、匯率和貿(mào)易等多方面產(chǎn)生較大沖擊。同時(shí)，債務(wù)高企也將影響到地方政府的財(cái)政狀況。目前工人工資基本以年均20%至30%的速度上漲，用工成本高企，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。2. 2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2013年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺(tái)之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡(jiǎn)政放權(quán)，更加市場(chǎng)化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購(gòu)和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資開(kāi)放，區(qū)域調(diào)控差別化。但從不同城市類(lèi)型的土地成交溢價(jià)率可以看出，土地市場(chǎng)分化明顯，一線(xiàn)城市火熱，二線(xiàn)城市次之，三線(xiàn)城市較差。在這種情況下，品牌開(kāi)發(fā)商用腳投票，趨勢(shì)性回歸一二線(xiàn)城市。寫(xiě)字樓需求的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素在于就業(yè)人口總量和密度、二三產(chǎn)總值、規(guī)模以上企業(yè)生產(chǎn)總值、交通便利度等指標(biāo)。2)供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)待去化的住宅面積同比增長(zhǎng)10%由于 2013 年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的恢復(fù)，基本上大家都知道 2014 年的供給肯定會(huì)增加的。資金成本的抬升對(duì)于家庭部門(mén)的需求有影響，但不是唯一的因素，因?yàn)槌藘r(jià)格之外，還有首付比例、期限、預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來(lái)的影響，也就是說(shuō)家庭部門(mén)的需求曲線(xiàn)對(duì)利率的彈性沒(méi)那么大，除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時(shí)間長(zhǎng)度。（二）濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展2013年前三季度全市生產(chǎn)總值完成3735億元，%，三類(lèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。2005年2012年前三季度濟(jì)南市人均可支配收入走勢(shì)從城市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)來(lái)看，濟(jì)南市人均GDP、人均可支配收入水平較高，為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，%%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。商業(yè)用地成交59宗，㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比25%。隨著濟(jì)南城市發(fā)展節(jié)奏的不斷加快，在房地產(chǎn)整體向暖的形勢(shì)下，2014年土地供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。3月份濟(jì)南新國(guó)五條的懸而不決，進(jìn)一步刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房需求，當(dāng)月供應(yīng)量、成交量和去化率達(dá)到年度峰值。2013年9月8號(hào)萬(wàn)科城首度開(kāi)盤(pán)，推出3和7樓，戶(hù)型面積有86㎡、96㎡、106㎡、110㎡、122㎡和140㎡，共704套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天清盤(pán)，去化率100%。成交市場(chǎng)整體仍然以剛需及首改產(chǎn)品為主。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時(shí)代等大體量綜合型項(xiàng)目入市也將帶動(dòng)北部片區(qū)發(fā)展。隨著濟(jì)南城市的發(fā)展，南部、北部以及長(zhǎng)清供應(yīng)土地有較大幅度的增長(zhǎng)，、 萬(wàn)平米，%、%、%。 萬(wàn)平米； 萬(wàn)平米；南部和長(zhǎng)清緊隨其后， 萬(wàn)平米；北部和中部較少。長(zhǎng)清區(qū)成交土地主要集中老城區(qū)，土地價(jià)格144 萬(wàn)/畝。東部東部在售項(xiàng)目34個(gè)，總供應(yīng)量為25076套。中部中部在售項(xiàng)目8個(gè)，總供應(yīng)量為1892套，其中新增供應(yīng)量為1430套。近三年榮獲10項(xiàng)魯班獎(jiǎng),%，位列全國(guó)264家特級(jí)資質(zhì)企業(yè)第二名，被中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)授予“創(chuàng)魯班獎(jiǎng)工程特別榮譽(yù)企業(yè)”，以質(zhì)量領(lǐng)先同行。項(xiàng)目由百替集團(tuán)傾力打造，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院，以超前的設(shè)計(jì)理念，將社區(qū)內(nèi)部景觀(guān)和山景有機(jī)融合，使項(xiàng)目依雪山而建，以精益求精的態(tài)度為泉城層峰人士獻(xiàn)上以奢華別墅和闊景高層為主的高端物業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目類(lèi)型：普通住宅 建筑類(lèi)型：聯(lián)排別墅 高層行政區(qū)域：歷城項(xiàng)目位置：歷城 經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰交通位置：歷城區(qū)經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)周?chē)煌ǎ?1116和136路公交直達(dá)，交通便利，規(guī)劃中的輕軌3號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目：均價(jià)8200元/㎡ （3） 恒生半山 恒生伴山項(xiàng)目是香港恒生地產(chǎn)在濟(jì)南第一個(gè)項(xiàng)目，恒生伴山立志打造中小戶(hù)型產(chǎn)品，豪宅品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目總占地面積76畝（50617平方米），總建面17萬(wàn)平方米，社區(qū)18%的超低建筑密度，40%超高綠化率，保證了居住的舒適度。2）醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院位于經(jīng)十東路奧體中心北側(cè)，與奧體中心隔路相望，距本案5分鐘車(chē)程。百替御園華府主推的是大戶(hù)型，主要是160平方米以上的改善性住房，但是其定位出現(xiàn)了問(wèn)題，錯(cuò)誤的估計(jì)了周?chē)幼∪后w的購(gòu)買(mǎi)水平，而且當(dāng)初在項(xiàng)目的策劃階段并未充分的考慮潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，導(dǎo)致中建鳳棲第對(duì)其造成了嚴(yán)重的沖擊，其銷(xiāo)售情況一直并不是很好，而且他們采取的是自己銷(xiāo)售的方式，并沒(méi)有請(qǐng)銷(xiāo)售代理公司介入，其銷(xiāo)售環(huán)節(jié)工作欠佳，也是造成現(xiàn)狀的一個(gè)重要的原因。為了增強(qiáng)我們山東建大合源置業(yè)有限公司更好滿(mǎn)足某一部分顧客的需求，所以公司適時(shí)進(jìn)行了如下市場(chǎng)細(xì)分。更多