【正文】 年112月濟南住宅市場累計供應量截止至2013年12月，同比增長34%。圖2122013年112月濟南住宅市場累計成交量、截止至2013年12月，同比增長33%，同樣刷新了歷史最高成交記錄。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。隨后濟南樓市進入短暫調(diào)整期，經(jīng)過6月，7月份的過渡，大量開發(fā)商選擇在金九銀十傳統(tǒng)旺季推出新盤，市場供應量不斷增長，樓市也迎來全年第二個高峰，9月份去化率高達48%。房價結構性提高圖214濟南住宅市場成交價格走勢2013年濟南市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價8360元/平米，%，主要受新增供應產(chǎn)品結構影響，如恒大帝景、萬科城和華潤仰山紅葉林等高價項目入市帶來大量成交，整體拉高市場均價，另一方面剛需項目價格也普遍上漲，多個項目漲幅逾1000元/㎡。2013年末歷下，市中等高價盤集中區(qū)域成交量下降顯著，住宅總價亦被帶動下降。其次為歷城和歷下區(qū)，本年度熱點區(qū)域化纖廠片區(qū)有大量剛需項目入市，如保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館等，各項目開盤均取得較高去化，天橋區(qū)因無新項目入市，成交量為299716㎡相對較少。表221 去化理想的項目舉例歷下區(qū)領跑其他各區(qū)房價圖222濟南各區(qū)域住宅成交價格 2013年濟南市歷下區(qū)房價領跑其他各區(qū)，區(qū)域以恒大帝景、名士豪庭、黃金山水郡等高端項目為主導，區(qū)域成交價格高達10006元/㎡。 成交量最高的的槐蔭區(qū)十二月份均價僅為7264元/㎡，排名市內(nèi)第五位，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段仍以價格低的剛需住房產(chǎn)品為主。市中區(qū)11月份華潤仰山和仰山紅葉林高端項目的入市，帶來大量成交，區(qū)域房價當月高達15308元/㎡，但隨著成交量減少，價格逐步回落穩(wěn)定。而價格區(qū)間則主要集中在60009000元/平米。第三部分：2014年房地產(chǎn)市場預測 一、政策走向分析 十八大三中全會強調(diào)建立長效市場機制，構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，并以市場調(diào)控手段為主，加快房地產(chǎn)稅立法及推進相關改革。由此判斷未來23年內(nèi)限購、限貸仍將為濟南市場調(diào)整的基本措施，短期內(nèi)不會退出。同時在輕軌、省會經(jīng)濟圈等題材帶動下，濟南房地產(chǎn)真正進入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。市場格局將進一步均衡 從2013年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領市場。由此整體市場的供求格局或將更趨均衡，西客站和南部板塊單獨熱點的局面將會有所改善。整體成交均價有望穩(wěn)步上升 從2013年濟南市場成交來看，剛需大盤主導市場成為一大趨勢，結合2013 年在售項目潛在供應來看，雖然高端樓盤放量有所增加，但中等價位大盤仍為市場供應的最大來源。三 區(qū)域市場分析 從各區(qū)域土地供應來看，2013 年濟南供地繼續(xù)秉承?東拓、西進?的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，供應土地主要集中在東部和西部，特別是西部西客站片區(qū)，成為本年度的土地供應主力。其次為東部，供應土地84 宗、 萬平米，%，歷城區(qū)和高新區(qū)的土地供應貢獻最大。中部土地供應量最少，由2012 萬平米下降至2013 萬平米，主要由于城市中部已經(jīng)非常成熟，可再利用的土地很有限，并且價值相對較高。主要是由于西部區(qū)域的西客站片區(qū)，在本年度先后吸引了海亮、高速西城、龍湖和鑫苑等知名開發(fā)企業(yè)進駐，而且綠地、中建、恒大等知名開發(fā)企業(yè)又再該區(qū)域摘得大面積土地，隨著西客站片區(qū)配套的逐步完善，區(qū)域價值將進一步提升。值得一提的是，2013 萬平米，%，受政策利好影響，長清區(qū)積極的發(fā)揮自身優(yōu)勢，招商引資，促進其進一步發(fā)展。2013 萬平米， 萬平米， 萬平米， 萬平米。 中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交價格遠高于其他區(qū)域，位列各區(qū)域之首。中部區(qū)域主要由中潤地塊項目拉高成交價格，拿地成本均超過1100 萬元/畝。南部成交主要集中在二環(huán)南路和千佛山南路附近，土地均價在447 萬元/畝。西部區(qū)域的土地成交主要集中在西客站片區(qū)，土地成交單價大部分集中在400500 萬元/畝。2013 年住宅區(qū)域供應仍延續(xù)東部、西部為主力的局面。西部區(qū)域在西客站為中心的大盤的帶動下，區(qū)域供應緊隨其后，供應套數(shù)和面積分別占36%和34%。從新增供應區(qū)域來看，東、西部仍舊是市場供應的熱點區(qū)域。從其他區(qū)域來看，南部區(qū)域的新增供應達5132 套， 萬平米，上升至第三位，占總的新增供應的11%；其余區(qū)域新增供應所占比例均低于10%。本年內(nèi)東部新入市項目9個，主要有：保利華庭、萬科城、萊鋼凱旋公館、舜興東方、三慶城市主人、魯邦奧林逸城、水晶東座、名輝豪庭、海亮院里項目。本年內(nèi)新入市項目8個，主要有：實力粼湖居、蘭亭建筑、龍騰國際花園、恒大翡翠華庭、榮寶御園、綠地泉景嘉園、金科城、濟水上苑項目。本年內(nèi)新入市項目2個，主要有：融匯愛都、漫山香墅項目。本年內(nèi)新入市項目1個，主要有：恒生望山項目。本年內(nèi)新入市項目3個，主要有：冠華紫御臺、歷山尚文軒、茗筑一品項目。東靠山東建筑大學、西臨鳳歧路、南部為規(guī)劃中的生活區(qū)；北側為山東建筑大學宿舍區(qū)。 山東中建昕盛置業(yè)有限公司隸屬中建地產(chǎn)，是中國建筑股份有限公司（下稱“中國建筑”）全資子公司，中國建筑系國務院國資委直管中央企業(yè)，經(jīng)濟實力雄厚，位列世界500強第147位。八局堅持為社會奉獻精品工程，在國內(nèi)外創(chuàng)造了一大批地標性建筑精品，迄今創(chuàng)建省部級優(yōu)質工程獎650項，魯班獎61項，國家優(yōu)質工程獎45項，詹天佑土木工程大獎5項，魯班獎數(shù)量穩(wěn)居中建系統(tǒng)第一名。行政區(qū)域：歷城項目位置：歷城 經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學、西臨鳳歧路交通位置：從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、二環(huán)東路及東繞城高速構建的立體交通框架內(nèi)，11113131308等多路公交直達，交通十分便捷。 1）交通：從項目到奧體中心8分鐘車程，到燕山立交橋15分鐘車程，項目處于經(jīng)十路、工業(yè)大道、二環(huán)東路及東繞城高速構建的立體交通框架內(nèi)，東至遙墻機場，西至泉城廣場，出行通達度極高，11113131308等多路公交直達。3)教育：項目配置有區(qū)域內(nèi)獨一無二的36班九年義務教育中小學，一路之隔即為已建成的建大幼兒園，另一個幼兒園正在建設中。項目占地面積46342平米，總建筑面積12萬平米。　　百替御園華府采用皇家新古典主義建筑風格，通過對皇家建筑精髓的傳承和對傳統(tǒng)建筑構思的再加工，用簡約的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術再現(xiàn)皇家新古典主義經(jīng)典之作?！　〔捎弥惺交始覉@林的造園手法，結合實地自然景觀資源，規(guī)劃以山水樹石為元素主線，擷取皇家園林代表之景觀精要，鐫刻傳世珍品的皇家氣質，營造媲美公園住區(qū)的非凡細節(jié)，彰顯居者榮耀?！　№椖恳匀藶楸荆陉P注居住舒適度、建筑美觀度的同時，為了筑造更加安全的理想豪宅住區(qū)而引入國際豪宅安全建造標準，營造城市罕有的百年堅固建筑典范。同時，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。項目總規(guī)劃套數(shù)1131戶，共規(guī)劃有9棟住宅、1棟幼兒園、1棟禮賓閣。 區(qū)位交通： 項目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟南東西的交通大動脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程。 項目價值： 4個唯一；唯一110米超大樓間距，所有住戶全天候7小時日照；唯一一個擁有社區(qū)五星級入戶大堂；唯一三重安防系統(tǒng)（禮賓閣、單元門、入戶門，三重門禁彩色可視對講機，并且還有安保巡邏、紅外線遠程警戒系統(tǒng)、24小時社區(qū)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)）；濟南唯一一個通過認證3A級住宅社區(qū)（3A級住宅：適用性能布局合理功能緊湊、環(huán)境性能因地制宜合理利用地貌、經(jīng)濟性能節(jié)能好、安全性能工程質量有保障、耐久性能房屋結構及裝修耐用）。 國際品牌合作，品質保證： 水石國際規(guī)劃設計 貝爾高林園林景觀設計 香港梁志天工作室精裝設計 世邦魏理仕擔當物業(yè)顧問1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實驗中學、山東大學齊魯軟件園、山東建筑大學、山師附小、濟南電子機械工程學校等不同級別的學校。3）商業(yè)配套:金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行。商務休閑設施：中心休閑廣場，國際會展酒店提供一流完善的商務服務和休閑設施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場以及世紀財富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務配套。伴山項目西邊還有沿街商鋪，像超市、診所、干洗店、果蔬店、理發(fā)店、藥店都會非常完善的。（四）小結 從中建鳳棲第、恒生伴山和百替御園華府的銷售情況來看，前兩者的銷售情況要好于后者，前兩者主推的是普通住宅，主要針對的是剛需消費者，而且中建鳳棲第更是以銷量來獲取利潤，所以對另外兩者是巨大的沖擊。因此，建大花園三期一定要吸取經(jīng)驗教訓，從開始的項目定位到最后的銷售環(huán)節(jié)要充分考慮各種可能的因素，實事求是，做好每一步工作。而有效實行目標市場營銷的三個重要步驟是：⑴ 市場細分，⑵ 選擇目標市場，⑶ 市場定位。市場細分的觀點是美國學者溫德爾其理論依據(jù)是消費需求的絕對差異性和相對同質性。 。：他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上成功的標志，房屋成為一個社會標簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。因為大部分家庭都有汽車，因此希望小區(qū)有良好的停車硬件設施。他們希望和同等社會檔次的人居住在一起，能夠體現(xiàn)自己的身份和實力，外界對社區(qū)或者房屋檔次評價對他們來說也是很重要的。他們期望的面積在5類人中最大，平均價格也最高。家庭主要成員比較年輕，但是學歷較高，收入僅次于成功家庭。A．房屋價值：這類家庭對房屋的社會標簽價值有深深認同，可以給自己帶來面子上的增光，但是他們更加看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享受。同時這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會，休閑場所。這類家庭收入不高，對價格非常敏感。A：房屋價值：這類家庭對購房持非常謹慎認真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。由于價位低的房屋在質量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質量很看重。但對房屋更高層次的屬性，就很少有要求。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點。A： 房屋價值：這類家庭對房屋有一種心理上的依賴。他們對家庭有著更多的關注，孩子是他們生活的核心，房屋是孩子健康才成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。房屋良好的通風和采光對小孩和老人的身體健康都是有利的。 。A： 房屋價值：要么是老年人自己為安享晚年買房，要么是子女為孝敬父母而給老人買房。對老人來說房屋也是老人安享晚年的地方。B：房屋需求：大型的娛樂鍛煉場所對老年人有利。希望附近能夠有小型的醫(yī)療機構或者大型的醫(yī)院，這樣方便老人的就醫(yī)?，F(xiàn)代企業(yè)的一切活動是圍繞消費者的需求進行的，必須充分滿足消費者的需求，企業(yè)才能生存和發(fā)展。企業(yè)必須根據(jù)自身的人、財、物、產(chǎn)、供、銷的條件和從經(jīng)濟價值角度對細分市場進行評價，并進行目標市場選擇。 毓秀雅居目標顧客群體毓秀雅居位于山東建筑大學西北角，屬于山東建筑大學校園整體規(guī)劃的一部分。建大花園總占地約400畝，為濟南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，該項目與我校3000畝大學風景完美融合，盡享建筑大學優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運動休閑設施。再加上完善、高起點的教育配套設施，建成后將成為從幼兒園至大學一站式高品質教育大盤。山師二附中附小為省屬重點中小學，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學校，教育領先優(yōu)勢明顯。本項目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標客戶群體是集中在實務的家庭和以小孩為中心的家庭。，從投資開發(fā)、樓房布局設計、園林綠化、建設施工到物業(yè)管理等都依托建筑大學技術管理優(yōu)勢，為鍛造優(yōu)質名牌打下了良好的基礎。(二) 劣勢分析小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會需要一定的時間，導致客戶出行、購物等都較為不便。(三) 機會分析濟南市及高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為本區(qū)域的發(fā)展帶來的極大的潛力。所以如果本項目能抓緊項目進度，也將能夠享受這一市場時機。周邊競爭對手開發(fā)商在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場已形成較高知名度，競爭壓力較大.。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項目的很大弊端。未來國家經(jīng)濟發(fā)展形勢不明確，房產(chǎn)政策易轉向，物業(yè)稅的開征等。隨著小清河的改造和西客站的建設，購房人流得到了相應分流。 毓秀雅居戶型狀況本項目以中小戶型為主（80—110平米占80%）為主， 同時兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。綜合考慮項目周圍人群的時間購買能力、競爭樓盤的銷售情況以及自身的教育優(yōu)勢資源，因此毓秀雅居的目標客戶群體是集中在實務的家庭和以小孩為中心的家庭。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主。項目規(guī)劃10棟高層，以中小戶型80110平米為主，項目享有山師二附中優(yōu)勢教育資源。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。項目目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為主。20131111 毓秀雅居，目前110號樓正在施工，預計2015年上半年竣工，2014年下半年開盤，以中小戶型80110平米為