【正文】 展起來。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是6080平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。c、商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。市場細分如下：a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。c、復合市場。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期1115六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了。以五、六樓為主。%。預售許可證預計xx年5月底辦下。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。二、市場概況及基本競爭格局：a、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。b、小戶型市場概況。尤其是xx年初，青年居易以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。三、項目swot分析一)優(yōu)勢1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。一、項目簡介：鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。127 m2的三室兩廳7套。二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期15127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是6080平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型。c、商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。市場細分如下：a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。c、復合市場。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面房地產(chǎn)項目營銷方案營銷總原則：信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略主動出擊全城營銷全員工營銷走非常路策略錢用在刀刃上走安利銷售方式具體策略：一、老客戶推薦策略老客戶上門或上單位，帶上禮品，帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。三、單位策略主動聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上。尋找當?shù)芈?lián)絡人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。五、派單策略繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。按排售樓員與客戶吃飯。一次付清全部交清。各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價一口價”等。每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式?；始乙继枴?+1獎勵計劃”營銷方案一、對接項目皇家壹號二、項目工程進度依據(jù)目前的工程進展，預期可在2014年5月10日左右封頂，12月份交房三、項目當前營銷背景，客戶購買欲望下降是重要原因之一，持觀望態(tài)度的比較多%的高端尊貴客戶群而準備，目標客戶少四、整合營銷的突破1．由“公積金至函”引發(fā)的思考由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函,公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄，自然需要做一篇新文章。顯然，當前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動客戶?！?+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。第二關(guān)是“放大誘惑”。借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡,憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500284=。五、“6+1獎勵計劃”預期目的鑒于房地產(chǎn)整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對“”新開發(fā)的直效媒介渠道，達到：1．近期目標：實現(xiàn)項目的客戶積累和順利銷售；2． 遠期目標：緊抓該“”，讓其關(guān)注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶；3． 企業(yè)品牌目標：凰鳳置業(yè)第一新作，回報社會，提升企業(yè)知名度、美譽度。此次對“”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調(diào)！高調(diào)！“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個層面：第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限；第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一！集中所有的聲音，同時說一句話——“6+1獎勵計劃”！活動開始期4月1日——→6月15日經(jīng)過一定階段活動的蓄水期宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。2．各節(jié)點媒體投放組合3月15日——3月30日主流媒體：戶外+飛播小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單銷售現(xiàn)場：條幅+x展架4月1日——4月15日主流媒體：戶外+ 夾報小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點對點派單銷售現(xiàn)場：條幅 + x展架直效媒體：住房公積金至函農(nóng)家樂項目營銷策劃第一階段：市場引導期時間：兩周左右,不宜過長。營銷手段：一、網(wǎng)絡宣傳：制作項目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學校校園代理登陸校園bbs發(fā)帖，發(fā)布開業(yè)期活動信息。二、校園宣傳：印發(fā)宣傳單，在華農(nóng)、中南財經(jīng)政法大學、中南民大、武大、華科等高校校園內(nèi)進行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。營銷手段：與各大團購網(wǎng)站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。校園內(nèi)針對學生會、社團、班級學生干部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優(yōu)勢所在，強調(diào)具體優(yōu)惠信息。營銷手段：在校園內(nèi)組織“風箏節(jié)”活動，制作印有農(nóng)家樂廣告語的風箏，在校園內(nèi)同時放飛，形成轟動效應。營銷手段：借助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內(nèi)容上突出農(nóng)家樂自己做飯的特點，強調(diào)家的氛圍，強調(diào)大學是獨立自主生活的開始，強調(diào)新的開始，要勇于嘗試。營銷手段：以懷舊為基調(diào)，提出“重溫大一”的消費理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價格。第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書精選房地產(chǎn)營銷策劃書精選營銷策劃對于廣告行業(yè)市場的競爭