【正文】 的政策、價(jià)格變動(dòng)自09年第三季度以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)09年下半年銷售情況更是一路長(zhǎng)紅。第二季度，新10條房政出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均受到一定程度的政策打壓，全國(guó)市場(chǎng)銷售量均明顯下降，各種促銷模式及折扣充斥市場(chǎng)，盡管房交會(huì)成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場(chǎng)價(jià)格一度出現(xiàn)混亂。時(shí)至9月，受傳統(tǒng)銷售習(xí)慣“金九銀十”銷售熱潮影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有所回暖，銷售情況均有小步回升。進(jìn)入第四季度，新4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對(duì)銀川市場(chǎng)造成較大的打擊。同月，市場(chǎng)剛性需求逐步加大，各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型兩房與三房產(chǎn)品的銷售出現(xiàn)熱銷，同時(shí)，銀川市場(chǎng)中的部分高層項(xiàng)目以價(jià)格標(biāo)桿的形象強(qiáng)力發(fā)聲，對(duì)于市場(chǎng)也起到了一定的促進(jìn)作用，市場(chǎng)走勢(shì)逐漸平穩(wěn)，市場(chǎng)銷售價(jià)格開(kāi)始呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)也漸入高速發(fā)展時(shí)代，尤其是兩區(qū)一帶社會(huì)的建設(shè)更為銀川經(jīng)濟(jì)的起飛插上了翅膀。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，2006年達(dá)9138元，2007年達(dá)10797億元，2008年達(dá)12448億元，%以上，2009年達(dá)14800元。人民的收入在不斷增加，可支配收入水漲船高，人民的消費(fèi)意識(shí)也不斷加強(qiáng)。住房需求2121萬(wàn)平方米。項(xiàng)目一期總占地面積15萬(wàn)㎡，總建筑面積29萬(wàn)㎡，、綠地率35%。由聯(lián)排別墅、高層、小高層組成，其中高層以33層為主，小高層以11層為主。海亮國(guó)際社區(qū)16萬(wàn)平米集中商業(yè)街區(qū)、2個(gè)3萬(wàn)平米區(qū)域商業(yè)和約10萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)，國(guó)際級(jí)休閑消費(fèi)場(chǎng)所親密環(huán)繞，徜徉其間，隨處邂逅國(guó)際時(shí)尚，生活在此，享受專屬階層生活流光溢彩。室外連接7200㎡的中央景觀園林，使生活隨處暢享綠色健康。銀川北城，將建成為一個(gè)功能齊全的城市副中心。（1）項(xiàng)目總占地面積：16286平方米（2）總建筑面積：93735平方米 (其中住宅72958平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8373平方米，辦公樓12404平方米) （3）容積率：（4）綠化率：40%（5）戶數(shù)：1018戶（其中90平米及以下810套，90140平米177套，140平米以上31套）（6）物業(yè)類型：高層（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀 海亮國(guó)際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風(fēng)情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。舒適的人文居住環(huán)境，春則繁花似錦，夏則綠蔭暗香，秋則霜葉似火，冬則翠綠常延。B、空氣污染：車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動(dòng)交快，空氣質(zhì)量受影響較小。 社會(huì)治安狀況 本項(xiàng)目靠近銀川市區(qū)的中心地帶。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下三點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的高檔消費(fèi)場(chǎng)所較多。 C、周邊的道路車流量雖然繁多，但是道路等級(jí)較高，且環(huán)衛(wèi)工作到位，基本沒(méi)有塵土飛揚(yáng)現(xiàn)象。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目。并且本區(qū)域內(nèi)有多個(gè)建成多年的小區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。 項(xiàng)目以東600米處有休閑廣場(chǎng)，以南1公里有中山公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)場(chǎng)所，可供居民進(jìn)行文體娛樂(lè)。 銀川市人民醫(yī)院、附屬醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車僅510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。 教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，項(xiàng)目距離二中相距10分鐘車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。B、在過(guò)去的兩年內(nèi)，北京路兩邊已經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費(fèi)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用。多條公交路線：地塊附近有42路,301路等公交車經(jīng)過(guò)，據(jù)最近的公交車站步行距離僅約100米，為居家出行帶來(lái)便利。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買(mǎi)家的過(guò)渡選擇。千畝人居城邦，擇址北塔湖、艾依河、唐徠渠之濱，私享三水交集之盛景，成就銀川第一生態(tài)濱水住區(qū)。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍社區(qū)較多，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。項(xiàng)目三面環(huán)水，得天獨(dú)厚的自然景觀與厚重的人文優(yōu)勢(shì)無(wú)與爭(zhēng)鋒。多功能一體化的高檔會(huì)所，360176。6）交通優(yōu)勢(shì)：多路公交車途經(jīng)此地，交通發(fā)達(dá)，出行便利。8)投資回報(bào)率高：靠近新華等成熟商業(yè)圈，更離銀川市政府不過(guò)十分鐘車程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，升值潛力看好，投資回報(bào)率一路高揚(yáng)。2）容積率的限制，導(dǎo)致本項(xiàng)目人口密度較大，影響住戶的居住檔次。（O）1）在未來(lái)的一兩年后將會(huì)是銀川市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。3）同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)少。2）國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)不明朗，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)前景模糊。 主流客戶：銀川市的白領(lǐng)；企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主；年青的自由職業(yè)與IT一族。：抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力所在；白領(lǐng)一族年齡層定位在25—35歲；小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的價(jià)值。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛(ài)關(guān)系，他們已對(duì)生活、愛(ài)情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)。銀川移民白領(lǐng)——不是益陽(yáng)本地人，不管有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后一直在益陽(yáng)工作，銀川是二線城市，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。 購(gòu)買(mǎi)決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。購(gòu)買(mǎi)決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。③企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）年齡層：3345歲客戶特征描述：他們是“真正”的銀川本地人，是銀川的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢(qián)是自己辛苦賺來(lái)的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢(qián)是有不少了，但如果花錢(qián)太奢侈心疼，沒(méi)必要。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，可以用來(lái)自己居住或購(gòu)買(mǎi)辦公樓用來(lái)投資或自己使用。 購(gòu)買(mǎi)決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。 需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對(duì)價(jià)格不太敏感，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對(duì)較大。主要為寧夏內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，看好銀川發(fā)展?jié)摿Γ氲姐y川發(fā)展事業(yè)。直系親屬在銀川的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）部分非銀川人士由于直系親屬在銀川，主要是子女。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧?kù)o的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。 根據(jù)對(duì)銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開(kāi)放式高雅社區(qū)。各類物業(yè)檔次建議如下：商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——街鋪街（兩層）178。 市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品① 高層住宅定位、三房為主，大戶型（房），如：空中庭院、入戶花園等；具體戶型設(shè)置建議如下：結(jié)構(gòu)名稱一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積（㎡）5080809090110110120130140140以上比例（%）20302510105②商場(chǎng)定位街鋪80150平米。 理由：l 低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。l 低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間l 不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購(gòu)房者是窮其一生積蓄購(gòu)買(mǎi)，他們?cè)跊Q定購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。l 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。 F. 儲(chǔ)備后手l 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。3)定價(jià)方法項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法定價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)通過(guò)類比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù)價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高