【正文】 值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。l 低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。1）定價原則A. 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。 塑造產(chǎn)品高附加值，價值價格；178。根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、項目自身條件的綜合分析，以實現(xiàn)較高的利潤、回避市場風險為原則。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老人、方便照顧；銀川又是個生活比較方便的城市，因此會有部分人士選擇來益陽養(yǎng)老。需求的戶型在四房以內(nèi)。 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外市人士（約占整體消費群體的10％）。 ⑤非主流客戶簡析（約占整體消費群體的18％） 銀川“洗灰一族” （約占整體消費群體的3％）部分政府有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過分張揚，會選擇在離市中心不遠，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其可能是不以自己的名義購置房屋，在實際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。④年青的自由職業(yè)者與IT一族（約占整體消費群體的10％） 年齡層：2535歲 客戶特征描述：他們是銀川本地人，自由職業(yè)者，個人空間獨立，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)， 對未來發(fā)展有一定設(shè)想， 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。寫字樓用來投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。 需求類型：四房以上戶型、首層商鋪。父母現(xiàn)在不是負擔，關(guān)鍵是要活得有面子。在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。商鋪的升值空間。 需求類型：三房、四房、商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價值的物業(yè)是他們選擇的重要因素?？蛻粜睦砻枋觯阂驗椴幌肷钣胸摀?，盡管可以買得起，也不想購買價格昂貴的房子，全家生活殷實、快樂、輕松。 ②企業(yè)中高層管理者（約占整體消費群體的21％）年齡層：2540歲左右客戶特征描述：他們銀川本地人居多，或者是在銀川工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗，事業(yè)還有一定的危機感，有想進一步發(fā)展的機會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負擔。需求類型：一房、兩房，既經(jīng)濟又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負擔得起的生活情調(diào)享受?？蛻粜睦砻枋觯恒y川本地普通白領(lǐng)——與父母同住或租房獨住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因為那里有父母、親戚、朋友、同學(xué)，是社會關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有一個獨立的空間。 主流客戶分析（約占整體消費群體的82％） ①益陽市的白領(lǐng)（約占整體消費群體的36％） 年齡層：2535歲客戶特征描述：他們可能是銀川本地人，也可能是本省內(nèi)其他城市人分配到銀川工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍。：根據(jù)消費市場調(diào)研，本項目的消費者為有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。其他補充客戶（非主流）：銀川市有灰色收入的“洗灰一族”；部分求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士，有錢或有權(quán)的外市人士，主要是銀川市外的其他市，直系親屬在銀川的外市人士。六．目標階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間段2011年4月2日7月底2011年8月初2012年2月底2012年3月初10月底2012年11月初2013年4月預(yù)定成交（戶）255407255101銷售率25％40％25%10%計劃投資額：25000萬元時間階段指標第一階段第二階段第三階段第四階段合計住宅銷售面積（平米）214203418821420834485362商業(yè)用房銷售面積（平米）00083738373銷售額（萬）68931100268932780452592七．項目綜合定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為都市白領(lǐng)階層。（T）1）銀川市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。2）房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場空間，市場需求量大。3）受國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。（W）1）地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。7）區(qū)域文化氣息濃厚：距離二中很近，文化氣息濃厚。全方位的國際管家服務(wù)理念，秉賦銀川現(xiàn)代化人居版圖。英倫CHAMBER畫意式園林景觀，歐派建筑風格的聯(lián)排別墅及ART DECO風格的高層，宏闊的奢貴別墅群，讓項目的貴族氣質(zhì)不彰自顯。5）周邊配套設(shè)施齊全：海亮國際社區(qū)位于銀川德勝商住區(qū)，西臨唐徠渠，東臨天鵝湖小鎮(zhèn)，與北塔湖高檔生態(tài)住宅區(qū)連為一體。3）戶型設(shè)計合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計，實得面積大，戶型周正，采光、通風條件好，廳市廚衛(wèi)陽臺等配套功能布局合理，動靜分明，私密性良好。2）地段升值潛力大：北靠北三環(huán)，南依賀蘭山路，從社區(qū)直達鳳凰北街、虹橋路，5分鐘到達成熟生活區(qū)，30分鐘可至機場、毗鄰賀蘭山路與109國道、繞城高速。四．競爭狀況分析天鵝湖小鎮(zhèn)開發(fā)商：中房集團項目地址：銀川市興慶區(qū)北二環(huán)和北三環(huán)之間，東鄰109國道，西靠唐徠渠，南臨北塔生態(tài)保護公園停車位：856個總占地面積：120畝容積率：綠化率：36%建筑總面積：240666平方米總戶數(shù)：1986戶類別：普通住宅裝修情況：毛坯交通情況：311路銷售均價：4200戶型：一期以打中戶型為主五．項目SWOT分析（S）1）總價較低：市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令消費者感到高不可攀。D、在項目的東側(cè)，海亮國際社區(qū)二期已經(jīng)建設(shè)完成同時已經(jīng)售完，作為商業(yè)使用的三期工程已經(jīng)在建。C、在項目的南面，銀川首家集大型商業(yè)廣場、5A級寫字樓、小型高級公寓和星級酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復(fù)合式建筑——世紀大廈，已于2008年9月全面封頂。A、項目處于銀川中心城區(qū)邊緣，離新華商業(yè)圈僅一公里路程。 周邊的銀行較多，如建行、工行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。小區(qū)本身也規(guī)劃建設(shè)有小型廣場。項目區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在距離項目500米的地方即為新一佳超市，1000米處為商務(wù)圈，居民日常的購物、消費及其方便。這些大型項目的建立，將在未來兩到三年內(nèi)增加該區(qū)域的人口總數(shù)。 項目地處于城市中心地帶邊緣，周邊有較多的政府辦公樓、政府家屬樓。 B、項目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。雖然車流量大，但是附近區(qū)域大部分為中高檔住宅小區(qū)以及餐飲休閑場所，并且緊靠銀川市公安局，所以治安狀況良好。C、噪音污染：同樣是緊靠路邊且項目正前方即為十字路口，噪聲影響大。A、工業(yè)污染：該地塊距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價值的點式水景和線性水景與局部精細豐富的綠植、小品有機整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達成人與自然、人與空間的和諧共融。海亮國際社區(qū)乘城市總體規(guī)劃之勢，以超前的國際眼光與國際人居理念，融匯中西人居建筑精髓和理念，打造涵蓋高端住宅、商業(yè)、商務(wù)、休閑、生態(tài)等為一體配套齊全、生活氛圍濃厚的海亮國際社區(qū)，將是引領(lǐng)銀川國際之生活典范。為每一位海亮社區(qū)業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)健康服務(wù)、零距離專業(yè)服務(wù)，營建健康社區(qū)生活。海亮國際社區(qū)擁有寧夏首個大型運動主題豪華會所，建筑面積7000余㎡，內(nèi)設(shè)國際標準泳池及雙羽毛球場。海亮國際社區(qū)自然板塊式的排列、半圍合式的空間布局，以及錯落式的樓間關(guān)系，體現(xiàn)了國際化群體組合的建筑美感，而與北塔湖片區(qū)優(yōu)美的濕地景觀相互襯托，則構(gòu)成建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，以大氣、豐富內(nèi)涵顛覆傳統(tǒng)人居理念，譜繪國際生活圈層藍本。本項目一期由聯(lián)排別墅及十三棟高層組成，其中高層主要以19層、26層為主。三． 策劃對象特性分析海亮國際社區(qū)占地73萬平方米，約1200畝，建筑面積約為168萬平方米，屬超大規(guī)模開發(fā)項目。經(jīng)濟的發(fā)展，必然使人們的生活質(zhì)量的要求也不斷提