【正文】 粘土磚費地上建面14元/平方米759961竣工圖費測量、勘察、設(shè)計費70％10％1檔案保證金10萬元三、基礎(chǔ)設(shè)施費紅線內(nèi)建安概算8％紅線外建安概算8％環(huán)境設(shè)計與綠化建筑面積8元/平方米四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費（一）建安工程費地上建筑面積75996平方米住宅71942平方米配套公建4054平方米地下建筑面積38556平方米（二）設(shè)備及裝修費用五、不可預(yù)見費一至四項3％六、上交開發(fā)辦的管理費一至五項%七、管理費一至五項%八、貸款利息總建面100每平米單價九、兩稅一費銷售收入%十、銷售費用銷售收入3%17090820十一、開發(fā)成本一至十項平均成本按總建筑面積綜合成本按可售地上面積扣除地下造價后綜合成本按可售地上面積十二、銷售收入萬平方米住宅：銷售71942地下車位銷售661萬元/個十三、毛利潤十四、所得稅十五、凈利潤十六、投資收益率（靜態(tài)）% 價格定位 權(quán)重因素對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。上東城、聯(lián)合格里、天陽關(guān)筑等有實力品牌的裝修公司合作，強強聯(lián)手，為項目增加賣點，實現(xiàn)品牌化營銷。選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，500元和800元兩種價位）。與周邊項目進行比較之后，建議毛坯房價格開盤，開盤均價定在13500元/平米與周邊項目毛坯房價格相當，但賣點豐富存在競爭力。成本價值取向：項目整體成本加利潤?；境杀緝r加上開發(fā)商的利潤構(gòu)成基本價。這種低開高走的方式好處在于：使已購買客戶信心保障；對觀望的客戶有一定的促進作用；很好地引入投資者；同競爭對手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間。第5部分 戰(zhàn)略及行動方案 定價原則項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況，周邊幾個項目樓盤價格都是低開高走的價格策略。亭臺樓閣，小橋流水，步移景異，為業(yè)主提供了詩意生活空間和鄰里交流的平臺。 超大樓距領(lǐng)先一步丁橋頤景園樓間距約70米，空間較大，確保了最佳視距,同時也保證了業(yè)主享受充足的陽光。園林地產(chǎn)一枝獨秀“頤景園”品牌，經(jīng)過十余年的傾力打造，被業(yè)內(nèi)譽為“第一園林地產(chǎn)”。生活配套：作為未來的核心居住區(qū)域，丁橋大型居住區(qū)將配套建設(shè)各類學(xué)校及大型醫(yī)院，以方便子女就學(xué)及居民就醫(yī)；規(guī)劃建設(shè)凈菜超市三座、公交首末站、公交中心站各一座；此外，沿中心道路南北側(cè)將建設(shè)活動中心、娛樂、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施；綠地、公園等公共設(shè)施也將同步建設(shè)。區(qū)域發(fā)展前景誘人丁橋頤景園目前的區(qū)域位置雖與杭州市中心有一定距離，交通尚不發(fā)達，但隨著已建、在建和規(guī)劃中的商業(yè)、教育和醫(yī)療等市政配套的完成，其區(qū)域發(fā)展前景美好，潛力巨大。表41 SWOT 分析表 產(chǎn)品定位本案將導(dǎo)入“蘇州園林居住社區(qū)”的概念這一概念的核心是“園林”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。，挖掘更多的潛在客戶；，來相應(yīng)的滿足消費者的購房需求。，但是要想達到城西的發(fā)展狀態(tài)，丁橋還有需要好幾年的發(fā)展過程；2. 做好相關(guān)宣傳，尤其需配合政府做好公益宣傳，快速建立知名度。機會（Opportunitis）利用（SO）改進（WO），而且在配套的跟進速度上也并不輸給其他板塊；，扶持大學(xué)生在杭創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造一定的潛力。 SWOT分析內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢（Strength）劣勢(Weakness)；；。3）醫(yī)療配套—擁抱舒適怡然的健康人生規(guī)劃中的市中醫(yī)院丁橋分院將于2011年開工建設(shè)，力爭2013年竣工啟用。作為丁橋區(qū)塊最重要、最齊全的商業(yè)配套項目，丁蘭廣場的開工典禮不僅得到了區(qū)級政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，同樣也聚集了丁橋片區(qū)眾多開發(fā)商、商家、居民的目光：一個業(yè)態(tài)功能完善、經(jīng)營品牌豐富的大型商業(yè)項目，不但能提升周邊樓盤的含金量，而且將極大地方便丁橋居民的生活。2）商業(yè)配套—坐擁高尚生活基地毗鄰總建筑面積達10萬方新城廣場、10萬方丁蘭廣場兩大丁橋商業(yè)航母。2）主要的公共交通及其路線公交路線：l K981218夜班、快速公交3號線可直達丁橋l B3：丁橋公交中心站—莫衙營（規(guī)劃中到吳山公交站）l K99：火車東站—丁橋公交中心站l 812：錢江小商品市場—丁橋公交中心站l 218：武林廣場—丁橋公交中心站自駕路線：武林廣場—上塘高架（石祥路口下）—留石同協(xié)路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；武林廣場—上塘高架（大關(guān)路口下）—沈半路—留石同協(xié)路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；環(huán)城北路—建國路—東新路—華豐路——同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；澳門廣場（北）—秋石高架—留石快速東路—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路； 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）教育配套—一體化優(yōu)質(zhì)教育中小學(xué):丁蘭實驗小學(xué)、丁橋中學(xué)、規(guī)劃兩所36班中學(xué)（初中），四所36班小學(xué)（長睦小學(xué)、丁橋小學(xué)、大塘小學(xué)等）。 地塊交通條件調(diào)查1）主要的交通主干道“一繞、二快、三橫、四縱”區(qū)域路網(wǎng)，B3快速公交，規(guī)劃地鐵3號線，形成多向立體主城生活交通網(wǎng)。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個居住人口達40萬人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。商家因人氣而匯聚——以丁橋幾十萬人居住的大規(guī)模構(gòu)建來說，這里無疑將是眾多資本、品牌和企業(yè)的必爭之地。眼下，從市中心沿德勝高架——留石高架一線直到筧丁路口，丁橋大型居住區(qū)就在眼前豁然開朗，基本用時20余分鐘。這些耳熟能詳?shù)膮^(qū)位概念，成就了丁橋的地理坐標。第4部分 產(chǎn)品分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊環(huán)境調(diào)研項目土地性質(zhì)調(diào)查丁橋踞于杭城東北區(qū)塊，隸屬主城江干區(qū)，距離武林廣場10公里。目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品味和格調(diào)的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務(wù)意識的早期展現(xiàn)，將會使其產(chǎn)生更強烈的購買欲望。因此銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設(shè)計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關(guān)重要。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來看，住房購買的投資性需求同城市的發(fā)達程度、家庭收入水平成正比；動態(tài)來看，投資性住房需求在丁橋區(qū)域，各種收入水平都有伴隨增長的趨勢。置業(yè)方案：這類人群考慮住房的條件是既擁有辦公室通透、大方的設(shè)計，又擁有住宅的功能全面；既擁有比寫字樓實惠的價格，又擁有與住宅一樣的使用年限。對于項目本身應(yīng)考查的就比較多了，最主要的是位置，一個相對有發(fā)展的位置會使物業(yè)價值實現(xiàn)大幅提升，通常位置選擇在市區(qū)邊界或風景區(qū)內(nèi)，未來有大規(guī)模建設(shè)的規(guī)劃。置業(yè)方案：住宅投資客。投資客人群　　特點：投資客分為短期投資與長期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價格波動賺取差價；后者多投資商業(yè)或?qū)懽謽?，以出租形式獲利?！　∩鐓^(qū)及周邊配套項目。　住宅面積及價格控制。新婚夫婦雖然購買新居時家庭人口較少，但應(yīng)該考慮未來家庭結(jié)構(gòu)的變化，一般來說應(yīng)盡量選擇兩室的住宅。 目標客群特征：新婚夫婦人群　　特點：新婚夫婦工作時間有限，積蓄不多，對房屋總價較為關(guān)注；新1婚婚房對功能性的關(guān)注應(yīng)該更有預(yù)見性；對社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對較高。 目標客戶群定位人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場開始逐步進行細分，不同收入和生活品位的人對住房有不同的要求，開發(fā)商也通過獨特的產(chǎn)品賣點來吸引目標客戶群。在職業(yè)上沒有顯著特征，但待崗人員的比例稍高于其他各類型。廉租住房是具有社會保障性質(zhì)的住房。這個市場是個很特殊的住房市場。女性的比例高于男性。考慮自己能否有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，保證安穩(wěn)的居住是他們最關(guān)心的問題。經(jīng)濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有一定保障因素的住房，但因?qū)嵭形⒗麅r或成本價，因而仍屬商品房范疇或可稱為準商品房。經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價，開發(fā)企業(yè)享受政府的優(yōu)惠政策，包括實行土地劃拔、減收各項行政事業(yè)收費等；由政府確定開發(fā)建設(shè)計。男性的比例為55％，高于女性。背景特征為：平均年齡在35歲左右，最主要在3054歲之間，教育程度一般具有大學(xué)以上的文化程度，平均家庭收入較好，平均在5600元／月左右，置業(yè)次數(shù)在兩次及其以上，雖然教育程度相對較高，但同時也是分散程度最高的，表明投資的選擇并不是高學(xué)歷者的專利。