【正文】 耗費大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。三是明確提出解決問題的對策。一、營銷策劃書編制的原則為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。持續(xù)期(最后沖刺階段)：⑴、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認識程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達到預(yù)期銷售目標。⑼、實施責任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動期間，善用35組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達到最高點。⑸、于sp活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習或演練。⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。⑥主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時修正。⑤人員講習工作完成 ⑥刊登引導廣告⑦銷售人員進駐。③講習資料編制完成。六、房地產(chǎn)營銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：引導期：首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲①工地現(xiàn)場清理美化，搭設(shè)風格新穎清閑的接待總部(視情形需要，制作樣品屋)。⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。c、購買個體者較少，對后市看空。②排斥本樓盤的理由：a、消費者本人經(jīng)濟能力不足。e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。c、想在此地長久居住者。進行消費者背景分析：①選購本樓盤的動機：a、認同規(guī)劃設(shè)計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，下列幾點是營銷方面應(yīng)重點考慮的問題。確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。⑥展銷場地道路指導牌的制作。④工地圍板的設(shè)計、繪制。②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。此階段廣告費用投入為中等不平。此階段廣告費用投入相對較少。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。12)闡述樓盤的深遠意義。10)闡述樓盤的付數(shù)計劃。8)闡述樓盤的舒適溫馨。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽。4)闡述樓盤人口密度情況。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。3)、樓盤做工用料。主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。四、實戰(zhàn)流程：形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活。三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品味和意念。感性認識和理性認識相處融洽。富于競爭，且樂此不倦。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。篇1：房地產(chǎn)營銷策劃書一、營銷概況：房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。成為一名出色的營銷策劃人，除了需要豐富的工作經(jīng)驗和專業(yè)知識外，還要懂的制作一份完美的營銷策劃書。預(yù)計35年時間將是銀川市城市人口經(jīng)濟發(fā)展的高峰期，同時也是銀川市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個重要契機。XX年10月銀川鏈接寧東的城市輕軌東線，正式開始進入規(guī)劃施工階段，預(yù)計竣工使用時間為XX年。潛力巨大的城市發(fā)展模式。80年代，城市建成區(qū)主要集中在老城；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至興慶區(qū)一帶；直至今日城市中心進一步向北京路一代轉(zhuǎn)移。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域概括銀川中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個中等城市，區(qū)分資興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)三大部分。XX年末全市總?cè)丝谌f人，其中，非農(nóng)業(yè)人口萬人，占%；回族人口37萬人，占%。銀川境內(nèi)的賀蘭石石質(zhì)瑩潤，用以制硯，呵氣生水，易發(fā)墨而護毫，自古就有“一端二歙三賀蘭”。賀蘭山區(qū)有國家保護的珍稀動物32種，有野生藥用植物40多種。黃河自南向北流經(jīng)市境市境東界，過境長度公里，年平均過境流量315億立方米，境內(nèi)有唐徠渠、漢延渠、西干渠、惠農(nóng)渠四大灌溉渠系；地下水資源量億立方米。銀川市行政區(qū)劃面積7080平方公里。年平均降水量200毫米左右，無霜期185天左右。銀川市地形分為山地和平原兩大部分，西部、南部較高，北部、東部較低，略呈西南──東北方向傾斜，平均海拔在1010～1150米之間。5339。4939。5339。2939。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟阿拉善左旗為鄰；南與吳忠市利通區(qū)、青銅峽市相連；北接石嘴山市平羅縣，與內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市鄂托克前旗相鄰（以明長城為界）。舒適的人文居住環(huán)境，春則繁花似錦，夏則綠蔭暗香，秋則霜葉似火，冬則翠綠常延。海亮國際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。海亮國際社區(qū)所在區(qū)域正處于由“一軸”、“兩帶”圍合而成的生態(tài)資源區(qū)內(nèi)。按照銀川城市發(fā)展“南進、北拓、西優(yōu)、東控”戰(zhàn)略，該區(qū)域未來將發(fā)展成為擁有配套功能齊全的城市副中心。此方式雖然簡單便捷，節(jié)省成本，但操作不好可能會給公司帶來負面影響，所以應(yīng)操作謹慎，不便大量投放。對于房屋價格，公民的想法當然是越低越好，不過由于現(xiàn)在的房價普遍上漲，南寧的公民能接受的房屋價格大致在6000元左右，對于能接受高價格的公民一是自己經(jīng)濟條件比較好，其次可能是想買高品質(zhì)住房。我們可以從圖中看到，人們購房的 主要意圖為家庭住宿占被調(diào)查人數(shù)62%，有一部分人打算購房用來投資增值，占總?cè)藬?shù)的26%,購房外租的人群占總?cè)藬?shù)的8%,這部分人可能看到了租房工作者這一大批群體，在限房政策頒布后，房市起伏不定，好多人處在觀望態(tài)度，所以比你買房有很大一部分人選擇了租房。根據(jù)調(diào)查資料顯示，58%的受訪者認為房價會在增長，認為樓市會回下跌的為14%。盡管存在很大的剛性需求，但由于上半年的通貨膨脹率較高，物價上漲幅度較大，很多人不敢果斷地購買?，F(xiàn)房政策仍然繼續(xù)，房市動蕩起伏，根據(jù)頭幾個月數(shù)據(jù)顯示，成交量明顯成下降趨勢，但全區(qū)人均可支配收入?yún)s有所增高，也就是說還有還有很強的市場潛力，只是為被挖掘出來。上半年我區(qū)城鄉(xiāng)居民收入較快增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除物價因素后實際增長%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實際增長%，增速均高于全國平均水平。上半年全區(qū)居民消費價格同比上漲3%，同比回落個百分點。以下是天域香格里拉的廣告策劃內(nèi)容。另外，通過分析競爭者的宣傳方式，取其精華，另辟蹊徑，尋找競爭者的弱勢，力求新穎、獨特，符合群眾品位，適合大眾心理。此處樓盤處于開盤之際，在開盤之前公司已經(jīng)做了大量的調(diào)查，包括廣告的調(diào)查部分。園林景觀由國際知名園林大師設(shè)計，采用東南亞風情，打造極富東南亞特色的藝術(shù)園景。項目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路，緊鄰廣西大學，坐擁市區(qū)繁華地段，享受學府人文氛圍，規(guī)劃有7棟高層住宅，其中2棟公寓為28層，5棟住宅為18層，并設(shè)置12層騎樓商業(yè)街，是一個集居住、商業(yè)、文化等為一體的高尚住區(qū)。目錄摘要一．市場狀況分析宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析二．SWOT分析優(yōu)劣勢分析機會與威脅三．目標市場選擇與定位廣告目標目標市場選擇商品房市場定位四．營銷策略與戰(zhàn)術(shù)營銷組合廣告訴求策略廣告表現(xiàn)策略廣告媒介策略五．計劃具體實施時間安排廣告表現(xiàn)與發(fā)布六．廣告分配與預(yù)算七．結(jié)語 摘要：天域香格里拉傳承“瑯東在規(guī)劃設(shè)計階段,要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務(wù),則使市場和消費者受到了高度重視,市場分析、消費行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提,廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況、,各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng),缺一不可,密切聯(lián)系,、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、,要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況。隨著房產(chǎn)領(lǐng)域競爭強度的不斷加大，各開發(fā)商都將自己的眼光放在了顧客的需求上，現(xiàn)在誰能滿足顧客最真實的去求，誰才將在房產(chǎn)領(lǐng)域立于不敗之地。房地產(chǎn)發(fā)展狀況杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。人均生活消費性支出18595元，比上年增長％，恩格爾系數(shù)（食品占消費支出比重）由上年的%下降至%；全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，比上年增長％；人均生活消費性支出9065元，增長％。第2部分 環(huán)境分析市場分析杭州房地產(chǎn)市場分析XX年，是21世紀以來杭州經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇國際金融危機的嚴重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全力保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項工作取得了明顯成效，經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進，市民生活品質(zhì)進一步提高。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機集合營造和諧品質(zhì)人居。融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導家居園林的美好構(gòu)想。目 錄 第1部分概要提示...................................................................................................................1 第2部分環(huán)境分析...................................................................................................................1市場分析............................................................................................................................1杭州房地產(chǎn)市場分析.......................................................................................1房地產(chǎn)發(fā)展狀況................................................................................................................1土地出讓情況.................................................................................................