【正文】 總價(jià)低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時(shí)間成本；客戶購(gòu)買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會(huì)成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會(huì)成本。特別對(duì)于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時(shí)尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時(shí)候更感性，他們購(gòu)買房子更側(cè)重于對(duì)一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn) 品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，重磅概念炒作，重塑一種生活模式?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營(yíng)銷，樓盤的銷售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場(chǎng) “守株待兔 ”，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個(gè)開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通 的互動(dòng)平臺(tái)。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。 小戶型市場(chǎng)的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購(gòu)買小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。 2） 綠化率：沒有綠化 3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)公司 4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟 17層，另一棟 13層 5） 銷售情況： 70% 6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 26平方米 —56平方米 2） 戶型 種類： 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?南北朝向 ?大落地窗 ?相對(duì)緊湊，沒有面積浪費(fèi) ?樓兩端的戶型有燃?xì)馊霊? 5） 戶型缺點(diǎn)： ?開間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶型開間甚至 ?廚房不獨(dú)立 ?有走廊，門對(duì)門，私密性不好 c、 價(jià)格（ ） 價(jià)格范圍： 1900元 /平米 —2720元 /平米 1） 均價(jià)：均價(jià) :2100元 /平方米 2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭無優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠 2%，有可能優(yōu)惠 5% 3） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 11層 面積： 總價(jià)： 首付： 2萬元 30年月供： 426元 /元 物業(yè)管理費(fèi)： 29元 /月 契稅： 1980元 維修基金： 2554元 保險(xiǎn)費(fèi)： 891元 代理費(fèi)： 200元 公證費(fèi)： 200元 總首付： 25825元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?交通便利 ?周邊配套齊全 ?西區(qū)唯一的小戶型項(xiàng)目 ?現(xiàn)房 2） 劣勢(shì)分析： ?地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣 ?戶型開間小 ?小高層的銷售抗性 e、 促銷 電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日 1） 概況 b、 戶型價(jià)格 價(jià)格范圍： c、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 劣勢(shì)分析 五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析 樓 盤 名 稱 地 段 價(jià) 格 裝 修 情 況 配 套 青年居易 東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場(chǎng) 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 2800平米會(huì)所，地下車庫(kù)，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等 戀日人家 東風(fēng)路和南陽(yáng)路交叉口 均價(jià)： 1600元 /平方米 毛坯房 周邊配套齊全 七彩時(shí)光 政七街，農(nóng) 業(yè)路 均價(jià)： 2100元 /平方米 簡(jiǎn)裝修 周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套 青春 PARTY 東三街、兒童醫(yī)院北 均價(jià)： 2300元 /平方米 精裝修 周邊配套齊全 上海年華 未來大道北段 均價(jià)： 3100元 /平方米 精裝修 三重會(huì)所， 4000平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000平米奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000平米私人沙龍 時(shí)尚 PARTY 金水路 76號(hào) 均價(jià)： 2630元 /平方米 精裝修 4000平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體 寶隆華庭 西大街，緊鄰二七廣場(chǎng) 均價(jià)： 2500元 /平方米 精裝修 頂層花園，周邊配套齊全、交通便利 藍(lán)朝 e時(shí)代 建設(shè)路與伏牛路交叉口 均價(jià)： 2100元 /平方米 精裝修 中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心 格林假日 東開發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口 均價(jià)： 1560元 /平方米 毛坯房 網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議中心、超市 小戶型是在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居 住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會(huì)客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對(duì)較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價(jià)低，但單價(jià)較高； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： ?一梯五戶，通風(fēng)采光不好 ?有天然氣，單非獨(dú)立廚房 ?暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍：有特價(jià)房： 998元 /平方米（ 6樓） 1498元 /平方米（ 3樓） 6層： 1288元 —1401元 /平方米 2） 均價(jià)： 1600元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價(jià)格變動(dòng)： 5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 5號(hào)樓 2單元 5層（東戶 ） 05戶 戶型：一房 面積： 單價(jià)： 1498元 /平米 總房款： 按揭付款：首付： 13485元，貸款： 5萬元 15年月供： 396元 天然氣初裝費(fèi)： 3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 ——迅達(dá)牌） 契稅： 1270元 印花稅： 19元 維修基金： 1483元，測(cè)繪費(fèi)： 19元 有線電視初裝費(fèi)： 260元 工本費(fèi)： 10元， 登記費(fèi)： 80元 按揭費(fèi)用約 1500元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：價(jià)格低廉，交通方便 2） 劣勢(shì)分析： ?采光很次，工程粗糙； ?近鄰火車道、東風(fēng)路菜市場(chǎng) 錦江國(guó)際公寓 ?上海年華 a、 概況 1） 占地面積： 100畝 2） 總建筑面積： 160000平方米（開發(fā)總建），小戶型兩棟 28高層，每一層 13戶，共 500多戶 3） 容積率： 4） 綠化率： 40% 5） 開發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6） 銷售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室 7） 物業(yè)形態(tài)： 2棟 28層高層 8） 銷售情況：其中 1棟針對(duì)散客， 10樓以下已全部售空；另 1棟只針對(duì)團(tuán)購(gòu)（整層購(gòu)買）， 已經(jīng)售出 5層 b、 戶型 1） 戶型范圍： — 2） 戶型種類：平層 5種 3） 主力戶型及配比： % 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?戶型緊湊合理 ?配有弧形飄窗設(shè)計(jì) 5） 戶型缺點(diǎn)： ?個(gè)別戶型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 ?非獨(dú)立廚房 ?得房率低 ?暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2953元 /平方米（ 3樓） —4007元 /平方米（ 26樓） 2） 均價(jià)： 3100元 /平方米，每層差價(jià) 30元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況： 按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 10層 建筑面積： ，單價(jià) 3178元 /平方米，總價(jià) 契稅：（ 2%） 2438元 維修基金（ 65元 /平方米） 2493元 印花稅（ %） 36元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80元 測(cè)繪費(fèi)：（ /平方米） 13元 首付款： 31876元 貸款： 9萬，月供： 485元（ 30年） 保險(xiǎn)費(fèi)： 1700元抵押登記費(fèi)： 170元中介費(fèi)： 200元公證費(fèi)： 180元 合計(jì)： 129186元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?緊 鄰未來大道，盡享 CBD繁華便利 ?三重會(huì)所， 4000平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000平米私人沙龍 ?升值潛力大 ?身份地位的象征 ?錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢(shì)分析： ?非獨(dú)立廚房 ?購(gòu)買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促銷 ，開盤特惠 4樓 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9畝 2） 總建筑面積： 400余套， 38000平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1棟 16層高層 7） 工程進(jìn)度： 2021年 4月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費(fèi)： /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶型 1） 戶型范圍： —160平方米 2） 戶型種類：一居室 3種，一室一廳 1種，共 15種戶型 3） 主力戶型及配比： 38—77平方米占 60% 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?廚房相對(duì)獨(dú)立 5） 戶型缺點(diǎn)： ?廚房占去了采光面 ?東西朝向（一部分） ?戶型不方正 ?公私不分明 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1888元 /平方米 —頂層 2800元 /平方米 2） 均價(jià)： 2500元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 3% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 面積； 4層 單價(jià)： 2673元 總房款： 102670元 首付： 20670元 貸款： 契稅； 2054元 維修基金： 2497元 配套 5060元 工本費(fèi)： 10元 測(cè)量費(fèi)： 52元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80元 按揭保證金： 500元 首付合計(jì)： 30923元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?黃金地段，交通方便 2） 劣勢(shì)分析： ?沒有綠化可言 ?東西朝向 ?戶型不方正 ?車位少，僅 300個(gè) 時(shí)尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300余戶 2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 3） 銷售代理商：上海富陽(yáng)機(jī)構(gòu) 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。（實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 5%） 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 3號(hào)樓 3單元 5層 04室 戶型：一室一廳 面積： 總價(jià)： 74948元 單價(jià)： 2186元 /平方米 按揭：優(yōu)惠 1%，即 74199元 一次性付款： 72700元（優(yōu)惠 3%） 首付： 15199元 貸款： 貸款年限： 20年 月供： 391元 稅費(fèi)： 契稅：（ 2%） 1484元 維修基金（ 35元 /平方米） 1199元 其他稅費(fèi)： 125元 按揭費(fèi)用： 保險(xiǎn)費(fèi)： 653元貸款公證費(fèi)： 59元 抵押登記費(fèi)： 50元抵押管理費(fèi)： 59元 服務(wù)費(fèi)： 200元 小計(jì)： 1021元 首付共： 17829元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華 2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車位少 七彩時(shí)光 a、 概況 1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司 2） 銷售代理商：派普咨詢 3） 物業(yè)形態(tài)： 1棟多層 b、 戶型 1） 戶型范圍： —66平方米 2） 戶型種類：平層 3種 3） 主力戶型及配比： （一室兩廳）共 開發(fā) 48套， 62平米（一室兩廳）的開發(fā) 48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā) 18套。 4層差價(jià) 20元。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥 5） 戶型缺點(diǎn)： ?廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面； ?廚房無下水、無燃?xì)夤艿溃? ?得房率較低； ?進(jìn)深較大，采光不好； ?有部分是東西朝向。 四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司