【文章內(nèi)容簡介】 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報(bào) A3 A版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3 或 A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 五 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 大賣場(chǎng) 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 合計(jì) 287175 337575 注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證 2021年 5月 31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。 F、單頁投放計(jì)劃： 單頁印刷量：進(jìn)入期總計(jì)印刷 40000頁。每月印刷 2次，每次印刷 10000頁。印刷費(fèi)用約 8000元。 投放日期： 2021年 6月 9日， 6月 17日， 7月 9日， 7月 16日 覆蓋范圍：鄭汴路市場(chǎng)、航海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。 投放費(fèi)用，每份約 ，總計(jì) 6000元。 G、直郵 DM：利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄 4000份，每份費(fèi)用約為 ?？傆?jì) 7200元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。 甲方認(rèn)定，或動(dòng)力公司 推薦甲確認(rèn)。 十一、促銷策略 為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高某房地產(chǎn)在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知。 活動(dòng)內(nèi)容： 5月 30日至 6月 26日的 8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎(jiǎng)卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場(chǎng)參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為 6月 7日、 6月 14日、 6月 21日和 6月 28日。每次抽獎(jiǎng)抽出 5輛自行車和 2輛電動(dòng)車。 獎(jiǎng)品費(fèi)用為：電動(dòng)車 8輛約 16500元，自行車 20輛約 2200元。 其它費(fèi) 用另計(jì)。 十二、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 A、 明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色 B、 售樓部廣場(chǎng)、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝計(jì)劃） 十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充： A、 樓書 6月 3日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢， 6月 7日定稿印刷。 預(yù)計(jì)每本樓書 3元，每次印刷 5000本。費(fèi)用約為 15000元。 B、 二期小戶型主力戶型單體模型。 甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在 6月 9前完成。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5月 31日前取得。 2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 3） 完成二期銷售手冊(cè) 4） 完成二期房源銷售價(jià)格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 5） 完成二期房源銷售控制及制定提價(jià)日期。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 6） 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 十四、二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收 依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。每日下午 6時(shí)售樓部協(xié)同甲 方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。 尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有： 銷售手續(xù)驗(yàn)收； 銷售道具驗(yàn)收； 廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（文字、圖片、名稱、地址、電話號(hào)碼）； 廣告媒體購買驗(yàn)收（媒體、時(shí)間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及要求）； 天氣、重要社會(huì)活動(dòng)（尤其注意非典的走向）。 崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收： 重要環(huán)節(jié)演練。 十五、營銷總結(jié) 依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。 依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營銷戰(zhàn)略。 依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場(chǎng)銷售能力。 附 1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目 的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（某房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界 調(diào)查完成時(shí)間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 ，動(dòng)力公司市場(chǎng) 部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。對(duì)此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 1 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 1 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 1 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感 1 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素， 89月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 2 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般 80—150元 /月 2 作為首次購買者，最重要的還是價(jià)格 2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 2 相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售 2 同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮 銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 2 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動(dòng)性比較大 2 對(duì) 60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力 2 某房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞， “注意 力經(jīng)濟(jì) ”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附 2：周邊競爭樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420平方米，建筑面積 27萬平方米，二期 34棟，建筑面積 7． 18萬平方米；三期 37棟，建筑面積 11萬平方米。 工期：二期 99． 11－ 2021． 三期 2021年 4月開工。 價(jià)格： 2800元／平方米。 2021年 4月最低價(jià) 2215，最高價(jià) 3800 戶型：三期 101－ 263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期 143－ 309平方米的三室到五 室、復(fù)式 車庫＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號(hào)： 91號(hào)樓 X單元 9層?xùn)|戶 房款：建筑面積： ，總款 618103元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48萬， 20年每月還本付息 3178元 /月。 戶型： 3+2 房號(hào)： 92號(hào)樓 1單元 10層?xùn)|戶 房款：建筑面積： ，總款 524510元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40萬 20年每月還款本息 2648元 2021年 2月 22日 三期： 交房日期； 20211231 占地面積： 85畝 總建面積； 11萬平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199復(fù)式； 170—230平方 4+2 均價(jià)： 3000元 總價(jià)范圍； 2600—3500元 /平方 2021年 3月 24日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南 50米 開發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá) 80%），二期 4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建 戶型：多層 —172m2；小高層沒有小戶型，最小 140平米。 價(jià)格：多層，均價(jià) 2100元 /平米，三樓 2350元 /平米；均價(jià) 2600元 /平米。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自 11： 10——11:45,有 1組客戶， 1通電話。 物業(yè)管理； 2021年 2月 9日（大雨夾雪） 東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北 200米 交通： 35路、 208路、 85路、 60路等，下車步行 200米即到 開發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度：一期 4棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩 ，其它戶型無房）；二期 4棟小高層，其中 3棟已交房，面積在 1棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在 60平米（一室兩廳）、 70平米（兩室兩廳）、 80平米（兩室兩廳）， 2021年 8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600元 /m2） 2條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi) 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所 綠化率 ％ 物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，每月每平方 ，小高層，每月 每平方 。 主力戶型戶型： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349元 /平米，起價(jià) 1760元 /平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400元 /平方米，起價(jià) 2255元 /平米。 贈(zèng)送： 天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)： 4000元 /戶 電話初裝費(fèi)： 158元 /戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計(jì)量水表、電表： 600元 /戶 單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)： 14000元 /戶 單元式對(duì)講門鈴系統(tǒng)： 300元 /戶 計(jì) 19058元 附： 10號(hào)樓 431房，面積 ，單價(jià) 2349元，總價(jià) 265789元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠4%。 售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從 10： 00——11： 00現(xiàn)場(chǎng)無一組客戶，僅有一通電話。 優(yōu)勢(shì)： 與 英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢(shì)： 臥室進(jìn)深長，基本上 6米 幾乎沒有綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈 第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有 200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧靜。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。 第二，這里是鄭州未來 發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來無窮的升值空間。 第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣點(diǎn)。目前，均價(jià)執(zhí)行的是 2100元，另有優(yōu)惠（一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ ）。 第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。 ２００ 3年 4月 9日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面 面積：占地 115畝，建筑面積： 11萬平方米，容積率 ；一期 12棟樓， 7棟是多層， 5棟是 4層純復(fù)式 工期：純現(xiàn)房 價(jià)格：六樓頂層 1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：