【文章內(nèi)容簡介】 分別上漲 %、 %、%、 %、 %。 6 月份同比下降 %，其原因主要是上年基數(shù)高（上年 %） 二手房交易價格平穩(wěn)上漲 上半年，二手房交易價同比上漲 %，其中住宅上漲 %，非住宅上漲 %。從 1 到 6 各月情況看分別上漲 %、 %、 %、%、 %和 %。 土地交易、房屋租賃、物業(yè)管理保持穩(wěn)定 上半年，土地交易上漲 %；房屋租賃上漲 %；物業(yè)管理同比持平。 21 分析市場走勢看，上半年住宅銷售量保持逐漸旺盛的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普通反映房屋銷售形勢較前一階段有所好轉(zhuǎn)。其主要原因：一是上半年我市新建商品房價格一直處在相對穩(wěn)定的區(qū)間，購房人對降價的期望值降低，消費信心有所恢復(fù)；二是市場剛性需求積累到一定程度后的階段性釋放因素；三 是市場上有一批區(qū)位好、品質(zhì)高、賣點集中的房屋供應(yīng)；四是相關(guān)政策的推動，如寬松的貨幣政策等。五是今年以來，濟南二手房市場確實明顯回暖，濟南市住房交易辦稅服務(wù)廳的數(shù)據(jù)就準(zhǔn)確反映了今年以來濟南二手房市場成交量趨于上揚的走勢。 另外每年濟南市都有大約 7 萬對新人結(jié)婚，大多數(shù)人為結(jié)婚而買房，不少經(jīng)濟實力一般的年輕人和一些圖上班、生活方便的人都青睞二手房。上半年濟南二手房熱銷的原因就是市場需求的增長。由于棚戶區(qū)改造和市政工程建設(shè)在最近兩年大面積展開，為住房市場帶來 （ 二 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020 年以前，濟南房地產(chǎn)開發(fā)主要 以本地企業(yè)為主。 1999 年，新世界中國地產(chǎn)進入濟南，新世界陽光花園項目成為濟南第一個成功利用港資進行舊城改造的項目。新世界之所以能拿到這塊土地和當(dāng)時很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關(guān)系，政府為了改變本轄區(qū)內(nèi)老城區(qū)面貌才引進外地大品牌企業(yè)來進行開發(fā)。在以后的時間里，從 2020年開始出現(xiàn)陽光 100、外海等外來品牌企業(yè)，進入 2020 年土地招拍掛政策開始實施，南豐、天泰、國華、鑫苑、天勤等外來地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘濟南樓市 。 地產(chǎn)開發(fā)進入 2020 年，保利、海爾綠城、海信、 22 天鴻、海那等外來品牌企業(yè)更是蜂擁而至，在 2020 年掀起 濟南地產(chǎn)開發(fā)的高潮，有宏瑞、力高等項目將要開發(fā)。通過土地 “ 招拍掛 ” 外來企業(yè)在濟南拿地的步伐逐漸加快，項目開發(fā)的速度也在不斷加速。 從 目前 來看，不少知名開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在此落地生根。 在濟南，縱觀活躍在濟南地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，外來樓盤幾乎占據(jù)了半壁江山，新世界地產(chǎn)、外海置業(yè)、天泰置業(yè)、鑫苑置業(yè)、海爾地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、保利集團、天鴻地產(chǎn)、海信地產(chǎn)，都已經(jīng)找到了有利于企業(yè)發(fā)展的生存環(huán)境。三聯(lián)城建、魯商置業(yè)、齊魯置業(yè)、重汽地產(chǎn)、中齊地產(chǎn)、天業(yè)地產(chǎn) 和 ****地產(chǎn) 等企業(yè)，則成為與外來品牌媲美比拼的本地知名品牌地產(chǎn)企業(yè)。 （ 三 ） 歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況 2020 年，全市建筑業(yè)增加值 億元，增長 %。年末有資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè) 702 家，增長 %；全年建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %；房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋新開工面積 萬平方米，降低 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，下降 %。 房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中趨緩。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %，提高 個百分點。新開工房屋面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。房屋銷售價格上漲 %，其中新建房屋銷售價格上漲 %。 23 2020 年至 2020 年濟南市固定資產(chǎn)投資情況走勢： 0200400600800100012001400%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年至 2020 年，濟南市固定資產(chǎn)投資基本上處于上升的狀況，但與宏觀調(diào)控大環(huán)境相吻合，與經(jīng)歷過一定的調(diào)整， 2020年與 2020 年，受大勢影響，固定資產(chǎn)投資存在一定的回落，增幅有所放緩 ， 2020 年已達 1380 億 。 5 年內(nèi)房地產(chǎn)投資走勢圖 24 050100150200250%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 與固定資產(chǎn)投 資相同的是，房地產(chǎn)投資 5 年來總體呈現(xiàn)增長的勢頭，但不同的波動較大，基本呈波浪型增長，缺乏穩(wěn)定性。 （ 四 ） 土地供應(yīng) 2020 年，濟南市國土資源土地局共供應(yīng)房地產(chǎn)用地 公頃，同比增長 %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。從土地用途看， 2020 年，濟南市國土局共供應(yīng)商服用地 公頃，普通商品房用地 公頃，積極適用房用地 公頃，同比增長 %，其他住房用地 公頃。從土地供應(yīng)方式看：以出讓方式供應(yīng)土地 公頃；以劃撥方式供 應(yīng)土地 公頃。 2020 年度土地供應(yīng)計劃安排土地供應(yīng)總量為 1875 公頃，其中，存量供應(yīng) 349 公頃，增量供應(yīng) 1526 公頃。為保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、全運會場館、小清河治理、棚戶區(qū)改造等城市重點建設(shè)項目用地，今年土地供應(yīng)總量比前三年度年均供地總量增加 50%。 25 區(qū)域分布 2020 年度長清區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 281 公頃，占供地總量的 15%；高新區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 348 公頃，占供地總量的 19%；槐蔭區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 118 公頃，占供地總量的 6%；歷城區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 392 公頃，占供地總量的 21%；歷下區(qū)計劃供 應(yīng)建設(shè)用地 206 公頃，占供地總量的 11%；市中區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 110 公頃，占供地總量的 6%；天橋區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地 420 公頃，占供地總量的 22%。 基礎(chǔ)設(shè)施用地 2020 年度土地供應(yīng)計劃安排基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng) 256 公頃，占供地總量的 14%。優(yōu)先確保奧體中心周邊道路設(shè)施和環(huán)境整治、場館建設(shè)、北園大街道路及環(huán)境建設(shè)工程建設(shè)等市委市政府重點基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)用地供應(yīng)，優(yōu)先安排全運會工程涉及的的綠化、城市道路、城市廣場、公共服務(wù)體系設(shè)施、能源保障設(shè)施和節(jié)能設(shè)施的建設(shè)用地供應(yīng)；支持完善郊區(qū)路網(wǎng)體系工程、公共交通設(shè) 施、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地供應(yīng)。 居住用地 2020 年度計劃供應(yīng)居住用地 565 公頃，占供地總量的 30%，與往年相比適度增長。其中中低價位、中小套型商品房用地 465 公頃（含棚戶區(qū)改造、奧體周邊舊村改造等重點項目用地 180 公頃），經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)用地 100 公頃。確保中低價位、中小套型商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。 商服用地 2020 年度計劃供應(yīng)商業(yè)（含商?。┯玫?337 公頃，占供地總量的 18%，其中北園大街沿線、小清河片區(qū)、燕山片區(qū)、奧體文博片區(qū)等重 點項目用地 240 公頃。 （ 五 ） 城市商品房施工銷售狀況 2020 年及之前 房地產(chǎn)投資、施工面積 情況 近幾年來，濟南樓市一直 以 穩(wěn)健的趨勢發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)定增長，住宅建設(shè)占市場主導(dǎo)地位 (見下表 )。 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，其中住宅投資完成 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 %，同比增長 29%。非國有經(jīng)濟投資快速增長，所占比重建一步提高：非國有經(jīng)濟控股企業(yè)完成投資 億元，比重為 %。 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進一步 提高。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增長 %。其中國內(nèi)貸款 億元，同比下降 %，占到位資金的 %；自籌資金 89 億元，同比增長 14%，占到位資金的 %；其他資金來源 億元，同比增長 %，占到位資金的 %；利用外資 億元，同比下降 %，占到位資金的 %。 2020 年 商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積為 萬平方米，同比下降 %。從房屋用途分：住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬平方米，同比下降 %；辦公樓施工面積為 萬平 27 方米，同比增長 %；其他用途施工面積 萬平方米，同比下降 14%。 近年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 指標(biāo)名稱 單位 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 本年計劃投資 萬元 1162722 1333382 1687348 2097053 2644608 本年完成投資 萬元 764599 897967 1102481 1210872 1600507 其中：商品房投資額 萬元 551216 600345 655233 709335 1121605 土地開發(fā)投資額 萬元 16188 104917 22227 42328 164247 本年購置土地面積 平方米 3262166 3148295 2316463 3501770 797572 本年完成土地開發(fā)面積 平方米 1261910 1784253 576095 1204463 691526 商品房銷售量 2020 年 商品房銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 萬平方米，同比上漲 %，上漲幅度較大。住 宅銷售中，期房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米。期房銷售量為現(xiàn)房銷售量的 倍。 同期 商品房空置 萬平方米，同比下降 %，其中住宅 萬平方米，同比上漲 %，與去年同期基本持平?？罩?13 年的商品房面積為 萬平方米，其中空置3 年以上的僅 1800 平方米。 濟南市 2020 年 12 月份房屋銷售面積 217900 平方米 ，其中住宅銷售面積 209811 平方米； 3 月份房屋銷售面積 189621 平方米 ，其中住宅銷售面積 182350 平方米， 總成交量為 1428 套 ； 其中住宅成交量 950 套，均價為 5299 元 /平米。 4 月份房屋銷售面積 204643 平方米 ，其中住宅銷售面積 198904 平方米， 總成交量為 2066 套 。 5 月份商品房成交總量 (含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫、辦 28 公寫字樓 )為 2422 套，共 42個樓盤有售，總面積 202040 平方米，交易總額 25億余元，較 4月份， 5月份商品房成交總量上漲 %。 2020 年年初至 6 月底商品房供需情況統(tǒng)計 用途 可售套數(shù) 可售面積 已售套數(shù) 已售面積 已售均價 住宅 15694套 3634套 5193元 /m2 寫字樓 685套 27套 9623元 /m2 商業(yè)用房 1707套 45套 10194元 /m2 車庫 3655套 55套 4125元 /m2 地下室 13374套 1303套 2535元 /m2 廠房 33套 24套 2372元 /m2 其它 225套 20套 6607元 /m2 公寓 4074套 442套 13024元 /m2 商品房銷售價格 一滴水見太陽，一個大盤的價格上漲足以見證濟南房地產(chǎn)價格的變化 。在濟南西部某大型樓盤， 2020 年剛剛開始第一期銷售時，由于配套設(shè)施不完善，部分道路沒有修通，其開盤價格僅為 1700 元 /平方米，在當(dāng)時，這樣的價格尚有不少消費者認為偏高。但到 2020年時，其價格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價格居然達到近 4000 元 /平方米。 濟南大盤大多有相同的經(jīng)歷，從一期的開盤價 1800 元 /平方米漲到最后一期的 3000 元 /平方米以上。 2020 年，濟南房價迅速提升，商品房平均提升 1000元以上 /平方米。從 2020 年底 3000 多元的低價商品房，到 2020上半年的 4000 元左右的商品低價房，再到 2020 年底，商品房價格基本超過 5000 元 /平方米 。 29 從住宅銷售價位方面看， 2020 年商品住宅交易價格在 40006000 元 /平方米的價格段成交套數(shù)占總成交套數(shù)的 %， 占總銷售面積的 %，為市場主成交段； 4000 元 /平方米以下的中低檔商品住宅成交套數(shù)占 %，占總銷售面積的 %。從 2020 年城 房 指數(shù)的變化情況看， 90 平方米以下小戶型在新建商品房住宅中由于需求旺盛、占交易比重大，所以上漲幅度加快，為 %； 144 平方米以上大戶型新建商品房住宅，受到宏觀調(diào)控的影響，市場投放量減少，上漲幅度較快，為 %。 （ 六 ） 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢 2020 年行業(yè)規(guī)模趨勢 2020 年，濟南市將以籌辦十一屆全運會和京滬高鐵濟南西客站建設(shè)為契機，加快實施棚戶 區(qū)改造，大力推進新區(qū)開發(fā)和老城提升，計劃新開工住房總建筑面積 萬平方米，其中 90 平方米以下中小套型普通住房 514 萬平方米，占新開工面積總量的%，可提供各類房源約 萬套。按類別分為商品住房 萬平方米，約 5 萬套；經(jīng)濟適用房 78 萬平方米，約 1 萬套；棚戶區(qū)改造拆遷安置房 萬平方米，約 萬套；籌集