【正文】 3 縣和 1 個章丘市，全市共設 58個街道辦事處， 61 個鎮(zhèn)， 27 個鄉(xiāng)， 487 個居民委員會和 4657 個行政村。 本方案 所含價格、銷售等 營銷推廣計劃為理想狀態(tài)下（宏觀經濟面、政策面及市場格局沒有質變，工程開發(fā)進度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂的計劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計劃相應進行調整；本計劃的執(zhí)行將秉承保證計劃、但不拘泥于計劃的原則，在客觀條件 許可時，盡量在此計劃基礎上提高目標、以期縮短營銷周期。 本策劃書所含相關數(shù)據(jù)及資料力求真實，均來源于政府官方部分公布或市場調研所得，但不排除部分 數(shù)據(jù)及 資料 因統(tǒng)計方法等原因 存在技術性誤差的可能性。 本策劃書包含了部分價格策略 、 銷售策略等營銷方式， 力爭在 實際項目銷售 中 通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達成甲方要求。 本方案 所屬項目功能定位為高端商務式公寓， 暫時未包括戶型、配套設施等細節(jié)，具體實施將根據(jù)項目定位通過多方 論證 后另行說明。 據(jù)市統(tǒng)計局 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2020 年，全市年末戶籍約合 總人口 萬人 ， 年末 可統(tǒng)計 暫住人口 萬人。人口機械增長率 ? ，下降 個千分點。第一產業(yè) 億元，與上年持平；第二產業(yè) 億元，增長 %；第三產業(yè) 億元，增長%。 銀行存款余額概況 濟南市是中國九大金融區(qū)之一 ,金融機構門類齊全 ,運營良好。農民人均純收入 元，增長 %。濟南市統(tǒng)計局5 月 發(fā)布固定資產投資運行分析報告 顯示 ， 09 年 14 月全社會投資累計完成 億元，增長 %。 產業(yè)優(yōu)化升級進一步加快。目前全市共有資質建筑企業(yè) 1124 家，其中總承包企業(yè) 234 家，專業(yè)承包企業(yè) 754 家，勞務分包企業(yè) 136 家；特級企業(yè) 1 家，一級企業(yè) 56 家，二級企業(yè) 267 家，三級企業(yè) 800 家，大、中、小梯次結構相對合理，總包、專業(yè)承包、勞務分包配套成龍的專業(yè)結構體系已基本形成。 “9070” 政策 “9070” 政策 出臺后 ,濟南的實施細則尚未出臺時 ,人們以為大戶型也將緊俏 ,大戶型房價出現(xiàn)微幅上漲 ,但隨后 山東 省建設廳闡述了濟南的實施方式： 90 平方米以下的普通住 房要占建設開發(fā)總量的70%—— 不按單個項目 ,而是按整個城市。這些措施會規(guī)范行業(yè)、減少房地產開發(fā)的灰色成本 ,對房價漲幅有一定抑制作用。有媒體報道 ,濟南某村民自建房小區(qū) , 11 村民購買每平方米 1000元左右 ,而對外銷售為每平方米 3000元 ,即使是這一價格 ,也比同區(qū)域內的商品房樓盤低了 1000 元左右。但當小產權房成為一種社會現(xiàn)象時 ,所謂 “ 風險提示 ” 已經不能抑制人 們購買小產權房的欲望了。宏觀的來看，濟南房地產市場的發(fā)展近兩年處在一個經濟飛速發(fā)展的時期，并且政府花大力氣對城市進行改造 ，在大政策上是利好的。其二，濟南市場中投機性需求占的份額并不大，所以政策對市場的影響有限。中心城規(guī)劃用地范圍由上版總體規(guī)劃的 526 平方公里擴大到 1022 平方公里。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。 近期 主城區(qū)以向東發(fā)展為主，以承辦十一屆全運會主會場以奧體政務中心、金融商務區(qū)規(guī)劃建設為重點，加快建設燕山新區(qū)，整合建成區(qū)，加強生活配套服務設施建設，完善王舍 人、賢文片區(qū)，初步形成燕山新區(qū)城市公共中心、王舍人和賢文片區(qū)地 區(qū)公共中心。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。 14 C、 省級行政辦公用地 ： 集中在經八緯一地區(qū)。 F、體育設施 ： 在臘山湖北新建市級體育中心 。 B、向北擴展建成黃河旅游區(qū) ： 主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉 旅游度假區(qū)等。 外聯(lián)交通 濟南是全省鐵路、公路、航空的樞紐，是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，鐵路通往全國各大中城市 ，同時省內四通八達的高速 公路輻射全省各市地并與臨省相連 。 (簡稱 “ 三環(huán)九射、九縱九橫 ”) “ 三環(huán) ” 指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán) 。 “ 九縱 ” 指二環(huán)西路、營市街 (快速 )、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路 (快速 )、二環(huán)東路 9 條南北向主干路或快速路。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。 二、濟南市房地產發(fā)展階段及特點 （一）萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟 南房地產發(fā)展緩慢，一段時間內處于曚昽的起步萌芽階段。 有些人員雖認同商品房，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。 一些私企房地產開發(fā)公司開始悄然興起，并逐步成長起來。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改 變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設東部產業(yè)帶（高新技術開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經濟圈”、“一日經濟圈”已經形成，新的城市規(guī)劃建設已經展開，并已取得明顯的成效。 濟南作為山東省省會，是山東省政治、經濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高?？傮w來講，濟南二手房市場交易依然十分活躍，是濟南房地產市場非常重要的一部分。 近年來，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產項目也紛紛上馬開工建設。 濟南房地產市場正處在快速發(fā)展的成長階段，正處賣方市場轉向賣方市場。上半年濟南房地產價格走勢特點： 新建房價格漲幅較小 上半年，新建房價格同比上漲 %，其中住宅上漲 %，非住宅上漲 %。 土地交易、房屋租賃、物業(yè)管理保持穩(wěn)定 上半年，土地交易上漲 %；房屋租賃上漲 %；物業(yè)管理同比持平。 另外每年濟南市都有大約 7 萬對新人結婚，大多數(shù)人為結婚而買房，不少經濟實力一般的年輕人和一些圖上班、生活方便的人都青睞二手房。新世界之所以能拿到這塊土地和當時很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關系，政府為了改變本轄區(qū)內老城區(qū)面貌才引進外地大品牌企業(yè)來進行開發(fā)。 從 目前 來看，不少知名開發(fā)企業(yè)已經在此落地生根。年末有資質等級的建筑業(yè)企業(yè) 702 家，增長 %；全年建筑業(yè)總產值 億元，增長 %；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %；房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋新開工面積 萬平方米，降低 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，下降 %。新開工房屋面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 （ 四 ） 土地供應 2020 年，濟南市國土資源土地局共供應房地產用地 公頃，同比增長 %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。為保障城市基礎設施、全運會場館、小清河治理、棚戶區(qū)改造等城市重點建設項目用地，今年土地供應總量比前三年度年均供地總量增加 50%。 居住用地 2020 年度計劃供應居住用地 565 公頃，占供地總量的 30%，與往年相比適度增長。 （ 五 ） 城市商品房施工銷售狀況 2020 年及之前 房地產投資、施工面積 情況 近幾年來，濟南樓市一直 以 穩(wěn)健的趨勢發(fā)展。 受國家宏觀調控繼續(xù)緊縮房地產信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進一步 提高。從房屋用途分：住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %。期房銷售量為現(xiàn)房銷售量的 倍。 4 月份房屋銷售面積 204643 平方米 ，其中住宅銷售面積 198904 平方米， 總成交量為 2066 套 。但到 2020年時，其價格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價格居然達到近 4000 元 /平方米。 29 從住宅銷售價位方面看， 2020 年商品住宅交易價格在 40006000 元 /平方米的價格段成交套數(shù)占總成交套數(shù)的 %， 占總銷售面積的 %，為市場主成交段； 4000 元 /平方米以下的中低檔商品住宅成交套數(shù)占 %，占總銷售面積的 %。 A、 商品住房 萬平方米，約 5 萬套。其中集中成片建設 48 萬平方米，調整轉化符合條件的安置房和商品房 30 萬平方米。截至 2020 年 12 月底，已有 17個棚戶片區(qū)開始動遷，總占地 2020 畝，動遷居民 萬戶，其他片區(qū)前期工作正在加緊進行中。 1990年 2020 年 濟南 人均使用面積的增長率為 %，按照這個增長速度， 2020 年人均住宅使用面積將達到 平方米，同時假設 2020年至 2020年每年的拆遷戶都為 5000戶。 “ 十一五 ” 期間， 濟南 擬重點開發(fā)建設住宅項目 60 個，占地 55363 畝，總建筑面積約3300 萬平方米，年均開發(fā) 650 萬平方米 。在市民正常的住房需求以及市 區(qū) 大面積拆遷帶來的住房需求影響下，房價短 32 期內很難回落。 但考慮到國內房地產市場目前形勢，整體價格仍有盤整需要，趨勢應為在小幅調整震蕩中逐步調高。 環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都 ,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。天泰太陽樹項目推 出“ 不要空調暖氣 ” 的恒溫恒濕宣傳主題 ,翡翠郡在戶型設計等方面申請 5 項專利。詳見客戶群分析。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速 ,單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈 ,對住宅的功能要求較高。其次是具有高中 (含中專、技校 )學歷的人群 ,比例為 17%,相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。其次為自行車 /助力車 ,比例為 24%,排列在第三位的是私家車 ,比例為 17%,購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。 經十路以南的項目呈現(xiàn)兩級分化的局面，一種是高檔樓盤，均價在 6000 元左右，總價在 100 萬以內，代表項目為永大清華園，此類 38 項目對于濟南的高收入人群極具誘惑力；另一種是豪宅，均價過萬，總價 200 萬以上，主要面對濟南的上流社會人士。 結論 1： 本項目如果作為高檔小戶型住宅來開發(fā)，與區(qū)域內其它項目相比優(yōu)勢比較明顯。 結論 2： 本項目針對客戶群可重點考慮周邊商務區(qū)工作的白領、自由工作者及私營業(yè)主。目前區(qū)域內這一類項目較少，只有檔次較低的鴻苑世紀開元和距離較遠的三慶匯文軒，無法與本項目形成競爭。 ? 突出 “大經十” 的 概念， 經十路 CBD 核心 ， 串起經十路和山 41 大路所屬的 多個 商務中心區(qū) 。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時尚、 新 潮流的 自由居住理念。 （二） 定位 小戶型 近兩年，濟南小戶型公寓產品日漸成風，從住宅項目中摻雜少量公寓，到現(xiàn)在純粹以公寓產品為主的多個項目，公寓產品極其豐富，而且項目體量也較大。 目前市場上 42 的小戶型公寓從產品功能而言，既可單純居住 或辦公，也可以是居住兼辦公。比如 “80 后 ” 追求個性化生活，他們對傳統(tǒng)生活方式有所突破，主要生活內容也不依賴家庭解決，要求生活空間彈性較大，既可辦公又可居住。比如萬達廣場 公寓住宅： 520 層 （ 1）普通工薪階層（包括企事業(yè)單位白領、藍領 、及面臨結婚的青年群體 ） 購買用途：居家、 商用 客戶特征：這部分人消費能力較強，消費意識較為超前，容易接受新生事物。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“ 6+1”的生活。 （ 2）濟 南本地的私營業(yè)主（以 歷下 區(qū) 、市中區(qū) 為主） 購買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在 歷下和市中區(qū) ，他們正處于事業(yè)的黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。 （ 3）團 購（ 朋友群體 、政府機關、有實力的企 事 業(yè)團體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征： 收入較高（已有住房）且需要單獨居住條件的群體，也 應存在一定的購房潛在需求。 客戶關注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質、物業(yè) 管理、配套設施、較實惠的價格等是他們考慮的重點。 SOHO 現(xiàn)代化辦公 政府部門不斷鼓勵和幫 助青年 創(chuàng)業(yè) ，處于創(chuàng)業(yè) 期 的經營者出于資金等原因限制，會優(yōu)先選擇地理環(huán)境好、交通便利、知名度高的高檔社區(qū)作為創(chuàng)業(yè)地點，本項目以自身的優(yōu)勢成為該類創(chuàng)業(yè)者的首選。 項目名稱 比較均價 相似性權重 樓盤權重價 中潤世紀廣場 8548 20% 1710 正大城市花園 7718 15% 1158 銀座花園 7678 15% 1152