【正文】 3 縣和 1 個(gè)章丘市，全市共設(shè) 58個(gè)街道辦事處， 61 個(gè)鎮(zhèn)， 27 個(gè)鄉(xiāng)， 487 個(gè)居民委員會(huì)和 4657 個(gè)行政村。 本方案 所含價(jià)格、銷售等 營銷推廣計(jì)劃為理想狀態(tài)下（宏觀經(jīng)濟(jì)面、政策面及市場格局沒有質(zhì)變，工程開發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預(yù)見因素影響項(xiàng)目整體運(yùn)作節(jié)奏）擬訂的計(jì)劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計(jì)劃相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；本計(jì)劃的執(zhí)行將秉承保證計(jì)劃、但不拘泥于計(jì)劃的原則，在客觀條件 許可時(shí)，盡量在此計(jì)劃基礎(chǔ)上提高目標(biāo)、以期縮短營銷周期。 本策劃書所含相關(guān)數(shù)據(jù)及資料力求真實(shí)，均來源于政府官方部分公布或市場調(diào)研所得，但不排除部分 數(shù)據(jù)及 資料 因統(tǒng)計(jì)方法等原因 存在技術(shù)性誤差的可能性。 本策劃書包含了部分價(jià)格策略 、 銷售策略等營銷方式， 力爭在 實(shí)際項(xiàng)目銷售 中 通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價(jià)，盡快回籠資金，達(dá)成甲方要求。 本方案 所屬項(xiàng)目功能定位為高端商務(wù)式公寓， 暫時(shí)未包括戶型、配套設(shè)施等細(xì)節(jié)，具體實(shí)施將根據(jù)項(xiàng)目定位通過多方 論證 后另行說明。 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2020 年，全市年末戶籍約合 總?cè)丝? 萬人 ， 年末 可統(tǒng)計(jì) 暫住人口 萬人。人口機(jī)械增長率 ? ，下降 個(gè)千分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè) 億元，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長%。 銀行存款余額概況 濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一 ,金融機(jī)構(gòu)門類齊全 ,運(yùn)營良好。農(nóng)民人均純收入 元，增長 %。濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局5 月 發(fā)布固定資產(chǎn)投資運(yùn)行分析報(bào)告 顯示 ， 09 年 14 月全社會(huì)投資累計(jì)完成 億元，增長 %。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級進(jìn)一步加快。目前全市共有資質(zhì)建筑企業(yè) 1124 家，其中總承包企業(yè) 234 家，專業(yè)承包企業(yè) 754 家，勞務(wù)分包企業(yè) 136 家；特級企業(yè) 1 家，一級企業(yè) 56 家，二級企業(yè) 267 家，三級企業(yè) 800 家，大、中、小梯次結(jié)構(gòu)相對合理，總包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包配套成龍的專業(yè)結(jié)構(gòu)體系已基本形成。 “9070” 政策 “9070” 政策 出臺后 ,濟(jì)南的實(shí)施細(xì)則尚未出臺時(shí) ,人們以為大戶型也將緊俏 ,大戶型房價(jià)出現(xiàn)微幅上漲 ,但隨后 山東 省建設(shè)廳闡述了濟(jì)南的實(shí)施方式： 90 平方米以下的普通住 房要占建設(shè)開發(fā)總量的70%—— 不按單個(gè)項(xiàng)目 ,而是按整個(gè)城市。這些措施會(huì)規(guī)范行業(yè)、減少房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本 ,對房價(jià)漲幅有一定抑制作用。有媒體報(bào)道 ,濟(jì)南某村民自建房小區(qū) , 11 村民購買每平方米 1000元左右 ,而對外銷售為每平方米 3000元 ,即使是這一價(jià)格 ,也比同區(qū)域內(nèi)的商品房樓盤低了 1000 元左右。但當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房成為一種社會(huì)現(xiàn)象時(shí) ,所謂 “ 風(fēng)險(xiǎn)提示 ” 已經(jīng)不能抑制人 們購買小產(chǎn)權(quán)房的欲望了。宏觀的來看，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的發(fā)展近兩年處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)期，并且政府花大力氣對城市進(jìn)行改造 ，在大政策上是利好的。其二，濟(jì)南市場中投機(jī)性需求占的份額并不大，所以政策對市場的影響有限。中心城規(guī)劃用地范圍由上版總體規(guī)劃的 526 平方公里擴(kuò)大到 1022 平方公里。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。 近期 主城區(qū)以向東發(fā)展為主，以承辦十一屆全運(yùn)會(huì)主會(huì)場以奧體政務(wù)中心、金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)為重點(diǎn)，加快建設(shè)燕山新區(qū)，整合建成區(qū)，加強(qiáng)生活配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善王舍 人、賢文片區(qū)，初步形成燕山新區(qū)城市公共中心、王舍人和賢文片區(qū)地 區(qū)公共中心。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)。 14 C、 省級行政辦公用地 ： 集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。 F、體育設(shè)施 ： 在臘山湖北新建市級體育中心 。 B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū) ： 主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉 旅游度假區(qū)等。 外聯(lián)交通 濟(jì)南是全省鐵路、公路、航空的樞紐，是京滬鐵路與膠濟(jì)鐵路的交匯點(diǎn)，鐵路通往全國各大中城市 ，同時(shí)省內(nèi)四通八達(dá)的高速 公路輻射全省各市地并與臨省相連 。 (簡稱 “ 三環(huán)九射、九縱九橫 ”) “ 三環(huán) ” 指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán) 。 “ 九縱 ” 指二環(huán)西路、營市街 (快速 )、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路 (快速 )、二環(huán)東路 9 條南北向主干路或快速路。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。 二、濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) （一）萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實(shí)行商品房以來，濟(jì)南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時(shí)還難以接受商品房的觀念的制約，濟(jì) 南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時(shí)間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。 有些人員雖認(rèn)同商品房，有意向購買商品房，但是自身實(shí)力有限，購買資金不足。 一些私企房地產(chǎn)開發(fā)公司開始悄然興起，并逐步成長起來。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改 變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進(jìn)”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 濟(jì)南作為山東省省會(huì)，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房價(jià)的虛高?？傮w來講，濟(jì)南二手房市場交易依然十分活躍，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。 近年來，濟(jì)南受全國房價(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場正處在快速發(fā)展的成長階段，正處賣方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。上半年濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格走勢特點(diǎn)： 新建房價(jià)格漲幅較小 上半年，新建房價(jià)格同比上漲 %，其中住宅上漲 %，非住宅上漲 %。 土地交易、房屋租賃、物業(yè)管理保持穩(wěn)定 上半年，土地交易上漲 %；房屋租賃上漲 %；物業(yè)管理同比持平。 另外每年濟(jì)南市都有大約 7 萬對新人結(jié)婚，大多數(shù)人為結(jié)婚而買房，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的年輕人和一些圖上班、生活方便的人都青睞二手房。新世界之所以能拿到這塊土地和當(dāng)時(shí)很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關(guān)系，政府為了改變本轄區(qū)內(nèi)老城區(qū)面貌才引進(jìn)外地大品牌企業(yè)來進(jìn)行開發(fā)。 從 目前 來看，不少知名開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在此落地生根。年末有資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè) 702 家，增長 %；全年建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長 %；房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋新開工面積 萬平方米，降低 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，下降 %。新開工房屋面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 （ 四 ） 土地供應(yīng) 2020 年，濟(jì)南市國土資源土地局共供應(yīng)房地產(chǎn)用地 公頃，同比增長 %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。為保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、全運(yùn)會(huì)場館、小清河治理、棚戶區(qū)改造等城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，今年土地供應(yīng)總量比前三年度年均供地總量增加 50%。 居住用地 2020 年度計(jì)劃供應(yīng)居住用地 565 公頃，占供地總量的 30%，與往年相比適度增長。 （ 五 ） 城市商品房施工銷售狀況 2020 年及之前 房地產(chǎn)投資、施工面積 情況 近幾年來，濟(jì)南樓市一直 以 穩(wěn)健的趨勢發(fā)展。 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進(jìn)一步 提高。從房屋用途分：住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %。期房銷售量為現(xiàn)房銷售量的 倍。 4 月份房屋銷售面積 204643 平方米 ，其中住宅銷售面積 198904 平方米， 總成交量為 2066 套 。但到 2020年時(shí)，其價(jià)格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價(jià)格居然達(dá)到近 4000 元 /平方米。 29 從住宅銷售價(jià)位方面看， 2020 年商品住宅交易價(jià)格在 40006000 元 /平方米的價(jià)格段成交套數(shù)占總成交套數(shù)的 %， 占總銷售面積的 %，為市場主成交段； 4000 元 /平方米以下的中低檔商品住宅成交套數(shù)占 %，占總銷售面積的 %。 A、 商品住房 萬平方米，約 5 萬套。其中集中成片建設(shè) 48 萬平方米，調(diào)整轉(zhuǎn)化符合條件的安置房和商品房 30 萬平方米。截至 2020 年 12 月底，已有 17個(gè)棚戶片區(qū)開始動(dòng)遷，總占地 2020 畝，動(dòng)遷居民 萬戶，其他片區(qū)前期工作正在加緊進(jìn)行中。 1990年 2020 年 濟(jì)南 人均使用面積的增長率為 %，按照這個(gè)增長速度， 2020 年人均住宅使用面積將達(dá)到 平方米，同時(shí)假設(shè) 2020年至 2020年每年的拆遷戶都為 5000戶。 “ 十一五 ” 期間， 濟(jì)南 擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目 60 個(gè)，占地 55363 畝，總建筑面積約3300 萬平方米，年均開發(fā) 650 萬平方米 。在市民正常的住房需求以及市 區(qū) 大面積拆遷帶來的住房需求影響下，房價(jià)短 32 期內(nèi)很難回落。 但考慮到國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前形勢，整體價(jià)格仍有盤整需要，趨勢應(yīng)為在小幅調(diào)整震蕩中逐步調(diào)高。 環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都 ,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化。天泰太陽樹項(xiàng)目推 出“ 不要空調(diào)暖氣 ” 的恒溫恒濕宣傳主題 ,翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請 5 項(xiàng)專利。詳見客戶群分析。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速 ,單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈 ,對住宅的功能要求較高。其次是具有高中 (含中專、技校 )學(xué)歷的人群 ,比例為 17%,相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。其次為自行車 /助力車 ,比例為 24%,排列在第三位的是私家車 ,比例為 17%,購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。 經(jīng)十路以南的項(xiàng)目呈現(xiàn)兩級分化的局面，一種是高檔樓盤，均價(jià)在 6000 元左右，總價(jià)在 100 萬以內(nèi)，代表項(xiàng)目為永大清華園，此類 38 項(xiàng)目對于濟(jì)南的高收入人群極具誘惑力；另一種是豪宅，均價(jià)過萬，總價(jià) 200 萬以上，主要面對濟(jì)南的上流社會(huì)人士。 結(jié)論 1： 本項(xiàng)目如果作為高檔小戶型住宅來開發(fā)，與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目相比優(yōu)勢比較明顯。 結(jié)論 2： 本項(xiàng)目針對客戶群可重點(diǎn)考慮周邊商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)、自由工作者及私營業(yè)主。目前區(qū)域內(nèi)這一類項(xiàng)目較少，只有檔次較低的鴻苑世紀(jì)開元和距離較遠(yuǎn)的三慶匯文軒，無法與本項(xiàng)目形成競爭。 ? 突出 “大經(jīng)十” 的 概念， 經(jīng)十路 CBD 核心 ， 串起經(jīng)十路和山 41 大路所屬的 多個(gè) 商務(wù)中心區(qū) 。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時(shí)尚、 新 潮流的 自由居住理念。 （二） 定位 小戶型 近兩年，濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品日漸成風(fēng)，從住宅項(xiàng)目中摻雜少量公寓，到現(xiàn)在純粹以公寓產(chǎn)品為主的多個(gè)項(xiàng)目，公寓產(chǎn)品極其豐富，而且項(xiàng)目體量也較大。 目前市場上 42 的小戶型公寓從產(chǎn)品功能而言，既可單純居住 或辦公，也可以是居住兼辦公。比如 “80 后 ” 追求個(gè)性化生活，他們對傳統(tǒng)生活方式有所突破，主要生活內(nèi)容也不依賴家庭解決，要求生活空間彈性較大，既可辦公又可居住。比如萬達(dá)廣場 公寓住宅： 520 層 （ 1）普通工薪階層（包括企事業(yè)單位白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng) 、及面臨結(jié)婚的青年群體 ） 購買用途：居家、 商用 客戶特征：這部分人消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)意識較為超前，容易接受新生事物。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“ 6+1”的生活。 （ 2）濟(jì) 南本地的私營業(yè)主（以 歷下 區(qū) 、市中區(qū) 為主） 購買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在 歷下和市中區(qū) ，他們正處于事業(yè)的黃金時(shí)期，平時(shí)工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時(shí)尚、簡單隨意的生活。 （ 3）團(tuán) 購（ 朋友群體 、政府機(jī)關(guān)、有實(shí)力的企 事 業(yè)團(tuán)體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征： 收入較高（已有住房）且需要單獨(dú)居住條件的群體，也 應(yīng)存在一定的購房潛在需求。 客戶關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè) 管理、配套設(shè)施、較實(shí)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)。 SOHO 現(xiàn)代化辦公 政府部門不斷鼓勵(lì)和幫 助青年 創(chuàng)業(yè) ，處于創(chuàng)業(yè) 期 的經(jīng)營者出于資金等原因限制，會(huì)優(yōu)先選擇地理環(huán)境好、交通便利、知名度高的高檔社區(qū)作為創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)，本項(xiàng)目以自身的優(yōu)勢成為該類創(chuàng)業(yè)者的首選。 項(xiàng)目名稱 比較均價(jià) 相似性權(quán)重 樓盤權(quán)重價(jià) 中潤世紀(jì)廣場 8548 20% 1710 正大城市花園 7718 15% 1158 銀座花園 7678 15% 1152