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正文內(nèi)容

20xx年7月濟南某房地產(chǎn)項目策劃書-資料下載頁

2024-11-22 21:06本頁面

【導(dǎo)讀】目實施中存在的具體問題另行制定或修訂。因存在技術(shù)性誤差的可能性?;\資金,達成甲方要求。些計劃安排,在經(jīng)過討論的基礎(chǔ)上將進行修改。未盡事宜在以后工作。開展中不斷完善??蓵r,盡量在此計劃基礎(chǔ)上提高目標、以期縮短營銷周期。濟南市歷史悠久,是國務(wù)院公布的歷史文化名城,

  

【正文】 務(wù)中心區(qū) 。 ? 交通便利,方便快捷的一站式“ Go home”居住模式。 智者樂山純景觀式自由公寓 ? 突出依山而居舒適的居住環(huán)境、公園式的園林社區(qū)。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時尚、 新 潮流的 自由居住理念。 ? 占有濟南最豐富的休閑配套設(shè)施,夢想、激情相伴入眠。 功能定位 以高檔公寓、酒店式公寓居住功能為主,以商務(wù)辦公、商務(wù)配套為 輔,塑造城東小而精的商務(wù)休閑區(qū)。 建筑形式 以獨棟高層建筑綜合體承擔公寓居住、商業(yè)使用及商務(wù)辦公的功能,該建筑物高 20 層,其中 14 樓為商業(yè)或商務(wù)使用, 520 層為景觀式公寓居住 ,地下 2 層為車庫。 (二) 定位 小戶型 近兩年,濟南小戶型公寓產(chǎn)品日漸成風,從住宅項目中摻雜少量公寓,到現(xiàn)在純粹以公寓產(chǎn)品為主的多個項目,公寓產(chǎn)品極其豐富,而且項目體量也較大。同時小戶型公寓為滿足市場不同人群的需要,產(chǎn)品類型也日漸豐富, LOFT、酒店式公寓、精裝公寓、高檔國際公寓等紛紛面市。小戶型公寓因其總價低、時尚、多功能等特點 而受到不同人群的喜愛。隨著更多人群對公寓產(chǎn)品的青睞,濟南小戶型公寓產(chǎn)品將更加豐富,而且小戶型公寓細分時代也正在來臨。 目前市場上 42 的小戶型公寓從產(chǎn)品功能而言,既可單純居住 或辦公,也可以是居住兼辦公。可以說,小戶型公寓是市場細分的結(jié)果 。 小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎(chǔ)。 首先是多元化的生活催生了多元化的需求。比如 “80 后 ” 追求個性化生活,他們對傳統(tǒng)生活方式有所突破,主要生活內(nèi)容也不依賴家庭解決,要求生活空間彈性較大,既可辦公又可居住。另外,由于住宅價格增長較快,一些收入不算太高的人群,也傾向于在工作地附近尋 找低總價的小戶型公寓類產(chǎn)品,以此減少生活成本。還有,在一些好的學(xué)校周邊,大量 的小戶型公寓因為總價、租金相對較低,也受到自住和投資人群的青睞 。 市中心小戶型公寓,主要面對城市白領(lǐng),他們追求的是高品質(zhì)生活:起床即可品嘗美味早點;下班后享受一路購物回家的樂趣,相約休閑酒吧街,交友、派對;體驗繽紛、多元、時尚的生活。比如萬達廣場 達人界,有了琳瑯滿目的商業(yè)業(yè)態(tài),才有了大都會的便捷感受,生活因此變得鮮活亮麗,倍添愜意。 ( 三 ) 形象定位 本項目應(yīng)該樹立鮮明的市場形象,通過對項目優(yōu)勢的疊加,突出項目的高端市場形象,吸引目標 客戶關(guān)注。 高端市場形象=東部區(qū)位+ 景觀 +休閑 +高品質(zhì)規(guī)劃+發(fā)展商實力 形象定位: 高雅、文化、 自由 、身份的 象征 ( 四 ) 項目消費群 定位 43 商業(yè)用房 : 14 層, 銀行、酒店、品牌 經(jīng)營者 。 公寓住宅: 520 層 ( 1)普通工薪階層(包括企事業(yè)單位白領(lǐng)、藍領(lǐng) 、及面臨結(jié)婚的青年群體 ) 購買用途:居家、 商用 客戶特征:這部分人消費能力較強,消費意識較為超前,容易接受新生事物。年齡一般在 2545 歲之間,有一定學(xué)歷或?qū)I(yè)技能,有足夠的經(jīng)濟能力滿足基本的小康生活,對生活質(zhì)素有一定美好憧憬與追求、但又較為精明、 謹慎、注重實際,不愿意或不足以追求華而不實、超越自身負擔能力的豪宅。因為平時工作節(jié)奏快,他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活,關(guān)注個人與家庭成員身體健康,部分可能熱愛運動。他們上班一般在市中心區(qū),但他們有強烈的現(xiàn)代生活理念。喜歡在周末和節(jié)假日休閑,過著“ 6+1”的生活。同時,他們愛熱鬧,喜歡和朋友置業(yè)在一起,他們一般對面積較適中的住房較感興趣,其主要目的是為了改善原有居住條件。選擇的住房一般為 一房或 兩房。 客戶關(guān)注:自然生態(tài)的環(huán)境、運動設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較實惠的價格 、品牌的代表,居住的便捷性 。 ( 2)濟 南本地的私營業(yè)主(以 歷下 區(qū) 、市中區(qū) 為主) 購買用途:居家、投資 客戶特征:這些私企業(yè)主主要集中在 歷下和市中區(qū) ,他們正處于事業(yè)的黃金時期,平時工作節(jié)奏快,追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。 44 有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長期在 濟南 工作生活的經(jīng)商人士,對 東部、南部 樓市 比較 關(guān)注,價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點,他們購買的目的是居家,有時也會考慮投資,交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點。 客戶關(guān)注: 地段、環(huán)境、景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)是他們購買的重要因素。 ( 3)團 購( 朋友群體 、政府機關(guān)、有實力的企 事 業(yè)團體) 購買用途:居家、休閑 客戶特征: 收入較高(已有住房)且需要單獨居住條件的群體,也 應(yīng)存在一定的購房潛在需求。另外,有一些政府機關(guān)單位再加上本區(qū)域有實力的企業(yè)團體,構(gòu)成了較大的團購消費群體。 這部分群體以提高福利、改善居住條件等為出發(fā)點, 較熱衷 于 環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的 居住環(huán)境 。這部分人選擇的住宅面積 普遍較小 ,戶型為 一室一廳或 二房 一 廳,購房大多為 休閑居住或福利派發(fā) ,購房注重私密性。 客戶關(guān)注:私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè) 管理、配套設(shè)施、較實惠的價格等是他們考慮的重點。 ( 4)外地人士(在濟南 東部 有辦事機構(gòu)和貿(mào)易往來) 購買用途:居家 、暫住。 客戶特征:在濟南或生意較成功的外地人或外地駐濟南機構(gòu)的外地人士,他們屬于人在濟南,但思想、生活方式并不能完全融于濟南的,然而不想再回到他們原來生活地方或者由于工作、生意原因常年 45 生活、居住在濟南,希望找一處相對理想的居所安定下來。 客戶關(guān)注: 他們會選擇在價格適中、配套齊全、距業(yè)務(wù)往來便利的地方安家,價格、教育、物業(yè)管理是他們關(guān)注的焦點。 SOHO 現(xiàn)代化辦公 政府部門不斷鼓勵和幫 助青年 創(chuàng)業(yè) ,處于創(chuàng)業(yè) 期 的經(jīng)營者出于資金等原因限制,會優(yōu)先選擇地理環(huán)境好、交通便利、知名度高的高檔社區(qū)作為創(chuàng)業(yè)地點,本項目以自身的優(yōu)勢成為該類創(chuàng)業(yè)者的首選。 (四 )價格定位 影響價格的各項因素權(quán)重 根據(jù)市場收集的資料,根據(jù) 本項目的具體情況 ,參照同行業(yè)相關(guān)經(jīng)驗, 對影響價格的各因素進行 初步 篩選確定, 并對影響價格的細分因素進行了權(quán)重分配,如下圖: 影響價格的主要因素的權(quán)重分配 地段 配套 本體素質(zhì) 物業(yè)管理 開發(fā)商 權(quán)重 36% 12% 38% 4% 10% 影響價格的細分因素的權(quán)重分配 專家評分 比較因素 評分 1 評分 2 評分 3 權(quán)重 地段 環(huán)境 升值潛力 5 5 5 % 噪音影響 5 4 5 % 區(qū)域印象 2 3 2 % 46 外部景觀 3 3 3 % 交通 道路通暢 5 4 5 % 公交路線 4 2 5 % 配套 教育配套 4 5 5 % 生活配套 5 5 5 % 本體素質(zhì) 項目規(guī)模 3 3 3 % 實用率 5 4 5 % 層高 4 2 5 % 通風采光 5 5 5 % 梯戶比 3 4 2 % 樓間距 5 5 5 % 小區(qū)園林 3 4 4 % 建筑外觀 2 3 3 % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 1 1 1 % 開發(fā)商 開發(fā)商品質(zhì) 5 5 5 % 開發(fā)商實力 5 4 5 % 備 注:各因素重要性評分標準:【 5分 非常重要】 【 4 分 重要】 【 3分 一般】 【 2分 不太重要】 【 1 分 基本不太在乎】 可比樓盤比較因素排序 針對本項目與可比項目的各種比較因素進行好壞排序,直接排出名次。 專家評分 比較因素 本項目 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 2 1 2 3 4 6 5 3 噪音影響 6 7 2 3 4 1 5 6 區(qū)域印象 2 3 2 3 1 5 5 4 外部景觀 3 6 4 3 5 2 1 6 47 交通 道路通暢 1 1 5 5 4 2 2 3 公交路線 4 3 6 6 2 6 5 1 配套 教育配套 4 2 4 3 1 6 4 3 生活配套 4 2 4 4 1 5 3 2 本體素質(zhì) 項 目規(guī)模 8 4 6 3 5 7 1 2 實用率 5 4 4 3 4 2 4 1 層高 3 3 3 3 3 2 3 1 通風采光 1 4 1 1 3 1 2 1 梯戶比 1 4 2 2 3 2 3 2 樓間距 3 4 3 3 5 3 1 2 小區(qū)園林 1 3 4 3 2 3 2 3 建筑外觀 1 3 5 4 3 2 2 1 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 3 4 3 3 3 1 3 2 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) 3 2 7 6 5 4 1 4 開發(fā)商實力 2 3 5 4 4 4 1 3 可比樓盤比較因素差異比重確定 專家評分 比較因素 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領(lǐng)秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 % % % % % % % 噪音影響 % % % % % % % 區(qū)域印象 % % % % % % % 48 外部景觀 % % % % % % % 交通 道路通暢 % % % % % % % 公交路線 % % % % % % % 配套 教育配套 % % % % % % % 生活配套 % % % % % % % 本體素質(zhì) 項目規(guī)模 % % % % % % % 實用率 % % % % % % % 層高 % % % % % % % 通風采光 % % % % % % % 梯戶比 % % % % % % % 樓間距 % % % % % % % 小區(qū)園林 % % % % % % % 建筑外觀 % % % % % % % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 % % % % % % % 開發(fā)承建 開發(fā)商品質(zhì) % % % % % % % 開發(fā)商實力 % % % % % % % 公式:差異比重 =(排序號 A)*B*C*100% —— 基準值 A=本項目排序 —— 級差值 B=1/項目數(shù) —— 因素權(quán)重值 C=1/項目數(shù) 可比樓盤與本項目比較均價確定 比較因素 差異比重 項目均價 (期房) 比較均價 (期房) 中潤世紀廣場 % 8000 8548 49 正大城市花園 % 6800 7718 銀座花園 % 7000 7678 錦繡泉城 % 6800 7319 外海蝶泉山莊 % 5100 5542 魯能領(lǐng)秀城 % 6200 6276 重汽翡翠郡 % 5700 5636 公式: 比較均價=項目均價 *( 1+ C) —— C=積分比重 一期第一組團均價確定 比較項目與本項目相似性權(quán)重分配從以下四類歸類后根據(jù)經(jīng)驗確定。原則上樓盤相似的方面越多,其對應(yīng)的權(quán)重值越大。 項目名稱 比較均價 相似性權(quán)重 樓盤權(quán)重價 中潤世紀廣場 8548 20% 1710 正大城市花園 7718 15% 1158 銀座花園 7678 15% 1152 錦繡泉城 7319 17% 1244 魯能領(lǐng)秀城 6276 13% 816 外海蝶泉山莊 5542 10% 554 重汽翡翠郡 5636 10% 564 本項目市場比重均價 (期房) 100% 7198 根據(jù)上述市場比較方法,初步確定本項目市場比較均價為 7198元 /平方米。 ( 以上價格均為各樓盤首次發(fā)布價,非開盤價或目前價格。 ) 小結(jié): 根據(jù)對當前競爭市場的調(diào)研,通過市場比較法確定項目均價為 50 7198 元 /平方米。 51 第三章: 項目的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢 ( strengths) 地段好, 交通便利,符合政府向東發(fā)展政策, 未來城市發(fā)展的重點區(qū)域 ,有較大的升值潛力。 臨經(jīng)十東路, 是 政府投資最大建設(shè)的景觀大道 ,基礎(chǔ)配套設(shè) 52 施較為齊全 。 地處經(jīng)十路,附件樓盤項目較多, 東部最大的社區(qū) 群 ,同時周邊有較多的商務(wù)區(qū)和休閑娛樂場所 。 地理環(huán)境好,依山而居,突出項目的綠色、舒適特點,以山、綠色、景觀 為節(jié)點, 享受 多層次景觀 。 產(chǎn)品設(shè)計好, 酒店式公寓住宅,小戶型。 容積率低,建筑密度 低 周邊 配套設(shè)施全,有 醫(yī)院、 小學(xué)、幼兒園、商業(yè)街、 酒店、會所等基礎(chǔ)設(shè)施和公用建筑。 二、 劣勢 ( weaknesses) 本項目為單棟建筑,項目內(nèi)配套設(shè)施相對不足,但本
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