【正文】 20%兩室兩廳103兩室兩廳91萊茵小鎮(zhèn)11棟小高層建筑面積約11萬平方米，擁有純美水體景觀和32000平方米的綠化面積，11棟小高層選用了巧克力色的外立面，呈“L”形建筑陳列。該11棟小高層位于整個社區(qū)的最北、西、東面，由9幢一梯兩戶的板樓和2幢一梯四戶的塔樓組成，均為11層帶閣樓的戶型，購買11層贈送閣樓。萊茵小鎮(zhèn)小高層部分以三室兩廳為主，其銷售速度最快的是戶型為90平米的兩室，其次為118平米的三室，該兩種戶型設計中最明顯的特點就是結(jié)構(gòu)緊湊、經(jīng)濟實用，適合年輕人。萊茵小鎮(zhèn)小高層部分以一梯兩戶的板樓為主，板樓的戶型設計中客廳與餐廳相連，入戶便為廚房，客廳、主臥室全部朝陽。 價格分析別墅價格監(jiān)測調(diào)研日期均價（元/平方米）主力總價（萬元）銷售率（開盤）700010015015%700010015027%710011016050%2006年11月底720011016055%2007年9月9000元/平米70%與一期悉尼花鄉(xiāng)2004年開盤均價5500元/平方米左右有了較大的提升，從而看出該區(qū)域的市場發(fā)展?jié)摿?。小高層價格監(jiān)測時間價格備注2006年10月28日開盤均價4200元/平米，現(xiàn)打97折，其中塔樓均價3700元/平米，2007年11月份交房，現(xiàn)部分小高層已主體完工。自9月15日起，萊茵小鎮(zhèn)11棟小高層VIP貴賓卡開始發(fā)放。開盤當日為到訪客戶準備三份大禮：每平米3600元震撼起價；；另外，當日選房、購房攜VIP貴賓卡，享受1萬元現(xiàn)金優(yōu)惠。2006年11月4200均價4200元/平方米，預計2007年年底交房。2007年3月4200現(xiàn)正銷售5幢小高層，共931套，至3月15日銷售511套，銷售率達54%。7579組團全為一梯兩戶板式小高層，戶型為90100平米兩室，130150平米三室2007年7月4500主力總價5070萬元/套。整體銷售率65%2007年8月4700整體銷售率80%2007年9月5000整體銷售率85% 客戶群分析受項目所處區(qū)位及整體定位的影響，項目的主要客群來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如濟鋼、輕騎等企業(yè)中高層管理者，購買本項目作為第一居所。這些客戶對該區(qū)位具有較高的認同感。他們的固定資產(chǎn)擁有量在500萬元左右。 配套及物業(yè)管理分析小區(qū)主要建有中心會所，沿街底商。在一期悉尼花鄉(xiāng)建有基督教堂、幼兒園等。德式風格。衛(wèi)生間內(nèi)有胡桃木的洗面臺和浴缸臺面。衛(wèi)生間的面、墻面、外貼面全部采用了粗糙、很有質(zhì)感的洞石，與德國的性格一脈相承。英國風格：大壁爐，美式風格別墅，公共活動區(qū)域，如客廳、餐廳、廚房及樓梯走廊、墻面等大量采用了色彩變化豐富的乳膠漆。周邊配套：項目所處東部新城會展經(jīng)濟圈，廣場經(jīng)濟圈、高尚生活圈。新東方花園緊臨會展中心及會展廣場，西靠高新區(qū)新宇路，南有高新區(qū)管委會和世紀財富中心，處于東部新城的核心位置。交通狀況：緊鄰新宇路和工業(yè)南路、經(jīng)十路、繞成高速近在咫尺、交通網(wǎng)絡四通八達，48911122路等公交車直達。中小學：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有，醫(yī)院：比較方便?？傮w而言：項目的周邊配套齊全，包括中小學、幼兒園、綜合商場、郵局、銀行、醫(yī)院等。有國際會展中心購物超市等生活配套。 營銷推廣分析項目2006年4月份通過山東省住宅與房地產(chǎn)十年成就展暨首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會、齊魯晚報、生活日報主辦的2006齊魯春季房地產(chǎn)展示交易會以及五一黃金周濟南時報主辦的第五屆現(xiàn)代生活方式展，進行前期形象宣傳。通過一期悉尼花鄉(xiāng)樹立的樓盤形象和品牌形象，使得萊茵小鎮(zhèn)有了較高的知名度和品牌形象。2006年5月27日，傾情開盤。當天，不僅有多重大禮贈送，更有名車、高爾夫精品派對及樣板間鑒賞系列活動。為慶祝項目開盤，萊茵小鎮(zhèn)當天推出36套典藏房源，開盤期間，所有購房業(yè)均有大禮贈送。此外，萊茵小鎮(zhèn)還延續(xù)了一直以來的“品質(zhì)”路線，精心籌辦了“純美生活，精品展現(xiàn)”主題活動。既有凱迪拉克、高爾夫推桿展示，又有紅酒、巴西烤肉、德國啤酒品鑒，還有英式、德式、美式、現(xiàn)代、中式五種純美樣板間展示欣賞。打造城市別墅概念，主題廣告語為：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)。 項目綜合點評萊茵小鎮(zhèn)并沒有一般別墅所具有的稀缺的自然環(huán)境，因而項目自推出以來一直強調(diào)區(qū)位的升值潛力及交通條件的優(yōu)越性，主打城市別墅的概念，進而與近期同步上市的別墅以及高檔住宅項目形成很好的錯位，定位清晰，同時項目前期開發(fā)的悉尼花鄉(xiāng)口碑良好，對項目當前的銷售起到一定的促進作用。但目前項目周邊配套還不完善，整體規(guī)劃過于擁擠，影響了項目的整體形象，在一定程度上制約了項目的銷售。 黃金時代 樓盤概況黃金時代位于濟南市齊魯軟件園南，高新開發(fā)區(qū)崇華路1587號，距經(jīng)十東路800米，二環(huán)東路3公里，市中心12公里，飛機場15公里。項目總占地面積15萬平方米，總建筑面積達28萬平方米。小區(qū)規(guī)劃：黃金時代三期總建筑面積達28萬平方米，占地220畝，綠化率為40%，屬于后現(xiàn)代式建筑風格。開發(fā)商：山東黃金置業(yè)有限公司規(guī)劃設計：深圳市建筑設計研究總院第一設計院建筑設計：濟南三力設計公司代理商：深圳市黑馬房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司山東黃金置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是黃金集團有限公司控股的子公司，于2002年7月6日經(jīng)山東省工商行政管理局批準成立，注冊資本金1000萬元人民幣，二級開發(fā)資質(zhì)，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。該公司的成立，是山東黃金集團進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要標志。 開發(fā)時序期數(shù)時間物業(yè)性質(zhì)建筑類型建筑面積一期（開盤）住宅多層10棟約5萬二期2006年交房住宅12層小高層7棟，主要省統(tǒng)計局團購三期住宅對外銷售部分有3棟多層（1114），小高層1棟（），其余5棟小高層、2棟多層發(fā)改委團購（，）小戶型公寓2棟7層，只推售1棟（1），另1棟（2）預計2007年9月份銷售黃金時代一期有多層10棟，二期有小高層7棟，二期全被團購，三期對外銷售部分有3棟多層，小高層1棟，7層小戶型公寓2棟（）。 產(chǎn)品配比開發(fā)時序建筑類型棟數(shù)規(guī)模（萬㎡）占當期比例一期6層多層10棟5萬100%二期12層小高層7棟 100%三期團購部分6層多層2棟16%12層小高層5棟84%三期團對外銷售部分6層多層5棟（在售4棟，未推1棟）60%12層小高層1棟40% 戶型分析黃金時代一、二期戶型：黃金時代一、二期戶型配比表項目名稱戶型面積（平方米）所占比例（%）主力戶型暢銷戶型滯銷戶型黃金時代一、二期二室二廳B1989920√三室二廳C111211835√√三室二廳C212312520√四室二廳D113714013√四室二廳D21561637√其他5√黃金時代一、二期的主力戶型是以二室二廳和三室二廳為主，二者之和占到總體戶型的55%，屬于熱銷戶型。戶型整體功能完備，動靜分區(qū)，干濕分離、潔污分離，確保舒適性、方便性的同時，更能保證臥室的私密性。三期戶型情況：多層戶型：戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型兩室兩廳兩衛(wèi)10526%√√三室兩廳兩衛(wèi)15326%√√四室兩廳兩衛(wèi)18318%√閣樓70、90、1011412%√小高層戶型：戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型兩室兩廳兩衛(wèi)11433%√√三室兩廳兩衛(wèi)15516011%√四室兩廳兩衛(wèi)16422%√√四室兩廳兩衛(wèi)19822%√√閣樓70、111378%√公寓戶型：（在售的1樓，未包含2樓）戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型公寓（均為一室一廳）345%√505270%√44755%√√55920%√6210%√735%√939520%√1165%√大面積戶型的暢銷，主要為政府事業(yè)機關(guān)單位，穩(wěn)定收入階層的購房為主，小戶型公寓主要面向周邊工作的年輕人，小面積的暢銷，較大面積的小戶型公寓滯銷，頂層閣樓銷售速度較慢。小戶型公寓一層為38戶。典型戶型圖：公寓50平方米、90平方米二室二廳115平方米三室二廳152平方米，四室二廳164平方米、183平方米 價格分析時間均價總價范圍主力總價層差價255020402535100左右380035603550100左右480045804565多層100左右，小高層3050公寓4800（裝修標準200300元/平方米）155520452050住宅5150（多層4900，小高層5200）401155585多層100左右，小高層30505200401205585多層100左右，小高層3050 客戶群分析黃金時代一、二、三期主要是以團購為主，團購單位基本為政府機關(guān)，有少量的散客戶，購房目的主要是為了居住，二期全部為省統(tǒng)計局團購。三期主要客戶為高新區(qū)工作的企事業(yè)單位職工及其中層管理人員，小戶型公寓客戶主要面向首次置業(yè)的年輕人，三期團購客戶為發(fā)改委。 小戶型公寓底商1樓小戶型公寓底商，共8套，為上下兩層式布局，8套建筑面積分別為：、17171919273平方米。2007年7月26日調(diào)研，上層價格為9500元/平方米，下層價格為12000元/平方米。 配套設施及物業(yè)管理配套設施區(qū)內(nèi)幼兒園區(qū)內(nèi)中小學區(qū)內(nèi)商業(yè)設施小區(qū)診所中老年活動場所會所郵局銀行公交車√√√√√√√√√小區(qū)內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)點、公寓、幼兒園、便利店等設施，內(nèi)部設施較為完善。物業(yè)管理公司：深圳市深圳萬廈居業(yè)有限公司物業(yè)管理費：，地下室：一二期地下室均價為1000元/平方米，三期2000元/平方米車位：10萬元/個 動態(tài)銷售情況一、二期價格增長較快，從最初的2555元/平方米上漲到2006年5月份的3800元/平方米。三期于2007年1月開始銷售，均價在4800元/平方米。黃金時代三期有2棟7層的小戶型公寓，其中一棟于2007年5月12日開盤，均價4800元/平米。2007年7月份調(diào)研，，，銷售率約50%。2007年9月整體銷售率約80%。 點評項目優(yōu)勢：178。 經(jīng)十路的價值提升，可以提高樓盤的價格178。 位于高新區(qū)核心位置，具有一定的升值潛力178。 政府東拓，省政府的東遷，促進和加快區(qū)域發(fā)展項目劣勢：178。 周邊生活商業(yè)配套設施尚不完善178。 團購有利于回籠資金的同時，降低了利潤點178。 戶型設計有待完善 彩石山莊 項目概況彩石山莊由三聯(lián)集團開發(fā)建設，設計為以多層花園洋房和低層雙拼、聯(lián)排住宅為主體的大型山水園林住區(qū)，總占地面積2700畝，包含山體。規(guī)劃建筑面積180萬平方米，居住人口近2萬人。 住宅主要有兩種：一是多層花園洋房，二是低層雙拼、聯(lián)排住宅。總共規(guī)劃300余棟北美山地多層。在規(guī)劃布局上共分為北區(qū)和南區(qū)，總規(guī)劃建筑面積近180萬平方米，其中住宅約110萬平方米。北區(qū)以花園洋房、聯(lián)排和雙拼住宅為主，南區(qū)以獨立別墅、雙拼別墅為主。北區(qū)設有城市級商業(yè)區(qū)，大型會所、學校、幼兒園、醫(yī)院、郵局等，總建筑面積約60萬平方米。B2區(qū)位于彩石山莊北部中心位置，，其中小區(qū)會所、。建筑密度22%，綠地率40%，停車率100%。居住組團采用院落布局模式。建筑形式以六層電梯花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主力，建筑風格為北美典型現(xiàn)代主義山地特征。 戶型情況主力戶型預計三室二廳130㎡，復式200㎡左右；別墅260㎡左右。 價格銷售2007年5月多層電梯花園洋房預計均價3600元/平方米，聯(lián)排別墅和雙拼別墅預計銷售價格區(qū)間為60007500元/平方米。預計2007年10月份中旬開盤銷售，首推5棟多層，4棟別墅。預計多層36004000元/平方米；別墅60008000元/平方米。 目標客戶群目標客戶群為東部區(qū)域的個體老板等成功人士。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。內(nèi)部員工團購及關(guān)系人員購買別墅。 點評彩石山莊處于規(guī)劃中的東部新城區(qū)內(nèi)，生活商業(yè)配套設施缺乏，主要依靠優(yōu)美的自然環(huán)境、周邊產(chǎn)業(yè)的引導和未來的升值潛力，吸引客戶的關(guān)注。前期需要較多的精力和時間培育市場，開發(fā)及推廣成本相對較高。項目與彩石山莊同屬于一個區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美、但生活商業(yè)配套設施缺乏。通過前期高強度推廣、長時間推廣宣傳，確立市場知名度和美譽度，積累客戶資源。 鑫苑國際城市花園 項目概況
項目位于歷城區(qū)高新區(qū)工業(yè)南路與開拓路交匯處，為鑫苑置業(yè)2006年初進軍濟南的第三個項目，通過鑫苑城市之家、鑫苑碧水尚景的成功運作，企業(yè)已經(jīng)樹立了較高的知名度和美譽度。該項目2007年4月獲得土