【正文】 部以小高層、高層為主南部以別墅、小高層為主西部小高層為主北部12以小高層為主，兼有高層數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫容積率反映的是一個區(qū)域的土地稀缺性和用地強度的大小，區(qū)域容積率的大小與區(qū)域內(nèi)的主力建筑類型成正相關(guān)。隨著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項目開發(fā)利潤，只用通過增加容積率的方式。南部自然環(huán)境好，是別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集區(qū)，在舜耕路板塊就有熙園、國華東方美郡等別墅項目；位于二環(huán)南路的建筑面積324萬平米；——2之間，這一容積率決定了此類區(qū)域樓體類型主要都以小高層為主，兼有部分多層和高層。根據(jù)山東中原住宅數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示濟南住宅市場以兩室、三室為主，一室、四室也各占一定市場份額。從各區(qū)域戶型供應(yīng)特征看，中部、東部及南部戶型設(shè)計較大，三室占絕對主力且面積較大，集中在120160平米之間。市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟南住宅市場的熱銷戶型多為處在80～130平方米之間的二居室和三居室。樣本樓盤如下：普利利源花園、重汽翡翠郡、天建天和園、金色陽光花園、巴黎花園、融基湖光山色、萊茵小鎮(zhèn)小高層、大舜天成自由城、錦繡泉城、福潤康城、東領(lǐng)鑒筑、白金翰宮、魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園、京魯山莊、外海蝶泉山莊、外?，F(xiàn)代中央花園、陽光100、中潤世紀(jì)廣場、嘉馨現(xiàn)代逸居、三箭如意苑、鑫苑城市之家、中天匯麗華城、海右重華、黃金時代、盛世花城、泉城花園、碧水尚景。港澳花園。東部銷售價格超過南部成為濟南各區(qū)域最高價，東部價格最高，增長最快。2007年8月南部住宅價格上漲幅度較小，南部區(qū)域住宅銷售均價為5003元/平米；西部的銷售價格為4756元/平米，%；北部區(qū)域住宅銷售價格上漲幅度較大，為4645元/平米。216。 各區(qū)域價格均保持穩(wěn)定增長趨勢，東部區(qū)域近期增長速度快各個區(qū)域價格均保持穩(wěn)定增長的趨勢，東部區(qū)域價格增長速度快，隨著區(qū)域市政配套設(shè)施的完善和房地產(chǎn)的開發(fā)，未來升值潛力有最大的空間。 二室、三室80130平方米是市場主力及熱銷戶型市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟南住宅市場的熱銷戶型多為處在80～130平方米之間的二居室和三居室。216。對于項目而言，綠化景觀設(shè)計既要做到經(jīng)濟實用又要做到美觀和與眾不同。 小高層、高層建筑類型市場增加，消費者市場接受度增加當(dāng)前濟南市場以小高層為主流建筑形式用地強度不斷增加，多層、別墅類低密度住宅越來越少，高層逐漸增多。整體上講，濟南房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，各個區(qū)域存在一定的差異性，通過以上詳實的市場數(shù)據(jù)分析，可為項目做出科學(xué)準(zhǔn)確的定位提供支持。根據(jù)項目所處地理位置、城市空間結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟水平和房地產(chǎn)開發(fā)成熟度，將項目所在區(qū)域住宅市場劃分為高新區(qū)板塊和項目周邊板塊。高新區(qū)板塊：指大辛河以東，東部新城以西，經(jīng)十東路以北，膠濟鐵路以南的區(qū)域，這是濟南東部最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K之一，早期的黃金時代和雅居園都是東部有影響力的大盤，目前在售的樓盤不多，但都很具代表性，如新東方花園、匯展國際城市花園等。 項目列表 項目名稱項目位置開發(fā)商建筑面積（萬㎡）推出時間容積率綠化率價格（元/㎡）銷售率彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建180（首推5棟多層，4棟別墅）1%預(yù)計多層36004000；別墅600080005%祺苑刑村立交橋西，經(jīng)十路北山東鳳凰城發(fā)展有限公司開發(fā)45%480095% 供應(yīng)面積項目周邊板塊在售或即將開發(fā)項目較少，當(dāng)前主要樓盤為彩石山莊和祺苑項目，規(guī)模大約182萬平方米，當(dāng)前已知市場供應(yīng)量約180萬平方米。區(qū)域樓盤規(guī)模均差別較大，規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。 價格及銷售216。隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域有一定發(fā)展?jié)摿Α?產(chǎn)品分析216。l 預(yù)計區(qū)域普通住宅主力面積為二室二廳90㎡左右和三室二廳130㎡左右預(yù)計區(qū)域二室二廳90㎡和三室二廳130㎡左右戶型有較大市場供應(yīng)，主要集中在彩石山莊項目。大面積戶型多為團購去化。l 區(qū)域樓盤綠化率高該板塊的樓盤綠化率基本上都在45%，保證了樓盤的綠化景觀，同時這比較符合該片區(qū)的樓盤定位。 客群分析216。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。項目周邊板塊購房者主要來自于主城區(qū)成功人士和周邊企業(yè)事業(yè)單位中高層管理人員。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。而普通住宅主要面向高新區(qū)及周邊從業(yè)的中高收入群體。2007年8月份火炬地產(chǎn)獲得唐冶第一宗掛牌出讓土地，土地面積為2650畝。項目所在區(qū)域為城市所在發(fā)展軸上，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，市政配套設(shè)施成為發(fā)展快慢的催化劑。但隨著彩石山莊等大盤的開發(fā)，政府支持力度的加大，預(yù)計區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將較為激烈，規(guī)模性開發(fā)改善東部發(fā)展的配套瓶頸問題，從而提升區(qū)域價值，拓展?jié)铣鞘锌臻g。香格里拉新宇路1號國際會展中心濟南天業(yè)實業(yè)有限公司23—%430020% 供應(yīng)面積高新區(qū)板塊以中大規(guī)模樓盤為主，在售樓盤整體規(guī)模約96萬平方米，市場供應(yīng)量約48萬平方米。區(qū)域樓盤規(guī)模均在10萬平方米以上，主要集中在20萬平方米左右。隨著“東拓”的加快實施，預(yù)計該區(qū)域后續(xù)仍以規(guī)模性開發(fā)為主。 區(qū)域樓盤價格集中在5000元/平方米左右 ，隨著生活商業(yè)配套設(shè)施的完善和成熟，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。別墅產(chǎn)品均價在9000元/平方米左右。216。隨著鑫苑國際城市花園、海信等項目的陸續(xù)上市，區(qū)域成為熱點開發(fā)區(qū)域之一，價格有望繼續(xù)攀高。216。216。根據(jù)以上樣本計算得高新板塊的市場吸納速度為11599平方米/月，高新區(qū)板塊是借著“東拓”政策影響發(fā)展起來的一個片區(qū)，由于地理位置欠佳，以及板塊內(nèi)生活配套和交通設(shè)施的滯后，在消費者心中認(rèn)知度較低，本板塊內(nèi)早期推出的兩個大型社區(qū)雅居園和黃金時代雖然具備大盤優(yōu)勢以及相對于東部其他樓盤價格略低，但是銷售情況一直是不溫不火，隨著東部生活商業(yè)配套設(shè)施的完善，近期上市的盛世花城銷售速度高達18500平方米/月，香格里拉由于新開盤小戶型項目，開盤期內(nèi)銷售速度較快，黃金時代項目開發(fā)周期長，拉底了其整體銷售速度。 產(chǎn)品分析項目名稱樓體類型裝修標(biāo)準(zhǔn)主力戶型及面積熱銷戶型及面積滯銷戶型及面積黃金時代多層、小高層毛坯房；公寓精裝修兩室兩廳兩衛(wèi) 105㎡；三室、四室110190㎡；公寓3050㎡兩室兩廳兩衛(wèi) 105㎡；三室兩廳兩衛(wèi) 155160㎡；四室兩廳兩衛(wèi) 164㎡；公寓3050㎡四室二廳180㎡以上；兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡；公寓60116㎡盛世花城高層、小高層廚衛(wèi)裝修二室75105㎡三室108143㎡公寓50二室7595㎡三室二廳120130㎡公寓4350復(fù)式及四室二廳180㎡以上，公寓80萊茵小鎮(zhèn)別墅、小高層、多層廚衛(wèi)裝修小戶型精裝修別墅174245㎡三室118150㎡別墅190245㎡三室118140㎡二室9095㎡復(fù)式及塔樓戶型匯展香格里拉高層簡裝修一室 5769㎡一室 57㎡兩室 108115㎡；一室 69㎡216。216。216。較早推出的黃金時代的主力戶型都偏大，以三室和四室為主，主力戶型面積為100—160平方米，戶型設(shè)計比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)不緊湊，后期戶型設(shè)計逐步改善。216。公寓暢銷戶型集中在3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡，其中四室二廳160㎡左右暢銷戶型主要集中在存在政府企業(yè)機關(guān)團購的樓盤中。 滯銷戶型：頂層復(fù)式及塔樓戶型銷售速度慢不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個濟南市場該類戶型銷售速度也較慢。216。由于該板塊土地供應(yīng)充沛，且早期取得土地的在售樓盤土地取得費用比較低，因此建筑密度不高，容積率較低。216。 客群分析區(qū)域樓盤客戶群情況 項目名稱客群特征黃金時代黃金時代一、二、三期主要是以團購為主，團購單位基本為政府機關(guān)，有省交通局和省紀(jì)委等政府機關(guān)單位，有少量的散客戶，購房目的主要是為了居住。盛世花城項目位于高新區(qū)，屬于濟南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時距離老城區(qū)相對較遠，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。區(qū)域客戶是項目的主力客源為周邊工作的人群。萊茵小鎮(zhèn)受項目所處區(qū)位及整體定位的影響，項目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購買本項目作為第一居所。項目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板，滿足享受型居住生活需求。購買客群多為30歲左右的已婚人士為主，購房目的以過渡性自用為主，其比例約占購房總體的70%。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板等成功人士。隨著東部發(fā)展步伐的加快，政府性單位團購一些產(chǎn)品滿足政府機關(guān)單位人員居住需求。 板塊潛在項目分析 成交土地市場分析2006年推出地塊情況：地塊位置建筑面積（萬㎡）容積率開發(fā)商預(yù)計建筑類型2006G010高新區(qū)舜雅路東側(cè)山東眾成地產(chǎn)有限公司小高層2006G026濟南東部產(chǎn)業(yè)帶鳳岐路（原臨港路）以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，歷城工業(yè)園以北山東建大教育置業(yè)有限公司多層、小高層2006G037高新區(qū)新東方花園東北側(cè)28濟南浪潮置業(yè)有限公司小高層、高層數(shù)據(jù)來源：濟南國土資源局2007年高新區(qū)成交居住土地情況：地塊位置土地面積（畝）規(guī)劃用地性質(zhì)容積率中標(biāo)單位單價（萬元/畝）2007G005高新區(qū)11號地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)居住地上≤地下≤青島海信房地產(chǎn)股份有限公司2007G006高新區(qū)3號地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東鑫苑置業(yè)有限公司2007G007高新區(qū)9號地塊，工業(yè)南路北側(cè)，開拓北路西側(cè)地塊一：公建 地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟南高新區(qū)金橋辦事處牛旺社區(qū)居民委員會2007G008高新區(qū)12號地塊，新濼大街西延線南側(cè)地塊一：公建地塊二：居住地塊一：地上≤，地下≤；地塊二：地上≤，地下≤濟南魯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：濟南國土資源局高新區(qū)土地市場活躍，潛在競爭激烈2006年成交土地市場供應(yīng)量預(yù)計約54萬平方米，用地性質(zhì)以居住用地和公建用地為主，地塊獲得者為濟南本土知名開發(fā)商或者外地知名開發(fā)商，具有較強的市場運作能力和成熟開發(fā)經(jīng)驗。近兩年成交土地市場供應(yīng)量約130萬平方米，市場競爭激烈。高新區(qū)做為熱點開發(fā)區(qū)域之一，潛在市場供應(yīng)量較大，預(yù)計2007年下半年將集中上市，同時政府為加快新區(qū)建設(shè)為著力推動該板塊的土地上市，市場競爭將進入白熱化。 擬將上市項目分析已知擬將上市項目情況地塊名稱項目名稱開發(fā)商容積率綠化率預(yù)計建筑類型建筑面積（萬㎡）2006G026建大項目山東建大教育置業(yè)有限公司35%多層、小高層2007G005海信項目青島海信房地產(chǎn)股份有限公司35%小高層、高層322007G006鑫苑開發(fā)商品牌知名度較高，具有先進的開發(fā)理念。地塊名稱項目名稱建筑面積（萬㎡）預(yù)計推出時間預(yù)計價格（元/㎡）預(yù)計主力戶型及面積預(yù)計主力目標(biāo)客戶群2006G026建大項目2008年初5000——建大學(xué)校及關(guān)系單位團購約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡，主力目標(biāo)客戶群為周邊從業(yè)人員2007G005海信項目322008年500090平方米左右戶型高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人，打造青年社區(qū)2007G006鑫苑 預(yù)計上市時間：2007年底和2008年初216。 預(yù)計主力戶型面積：以中小戶型為主預(yù)計區(qū)域樓盤以中小戶型為主，其中一室二廳60㎡左右、二室二廳8090㎡；三室二廳92120㎡。 高新區(qū)從業(yè)人員及年輕人為主力客群，團購客戶依然存在高新區(qū)從業(yè)人員以及老城區(qū)內(nèi)的青年人是主要目標(biāo)客戶群，主要滿足首次置業(yè)需求。 板塊發(fā)展趨勢預(yù)測分析板塊的現(xiàn)狀是按照“南科北商”的格局建設(shè)，其框架已初步形成。各功能區(qū)通過工業(yè)南路、新宇路、世紀(jì)大道和兩條商業(yè)軸線連接在一起，成為功能相連的城市整體。上述規(guī)劃是高新區(qū)未來的發(fā)展重點，隨著區(qū)域規(guī)劃的實施將會對高新區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)發(fā)展布局帶來深遠的影響；高新區(qū)目前缺乏各種生活配套的局面也將會得到徹底的改善，板塊內(nèi)部居民的生活質(zhì)量將得到大幅度的提高，區(qū)域土地價格也會升值，板塊的房地產(chǎn)市場將會迎來一個發(fā)展的高峰。 區(qū)域住宅市場研究結(jié)論216。此外，周邊板塊樓盤數(shù)量少，高新區(qū)樓盤數(shù)量多，但整體規(guī)模高于高新區(qū)，表明項目周邊板塊以大盤開發(fā)為主，市場競爭激烈度高于高新區(qū)。 區(qū)域與高新區(qū)價格差異較大，具有一定價值提升空間注：項目周邊板塊價格包含別墅類低密度產(chǎn)品價格項目周邊板塊加權(quán)均價與高新區(qū)和東部整體市場價格相比差異較大，相差約500元/平方米，低于濟南整體市場價格約200平方米，具有一定的價值提升空間。 疊拼聯(lián)排別墅暢銷，大眾戶型加快上市步伐板塊項目周邊板塊高新區(qū)板塊主力