【正文】 速。中小學：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有醫(yī)院：比較方便。其中，有濟鋼等大型企業(yè)的職工。2007年9月整體均價5000元/平米在售部分為項目一期西側(cè)及東側(cè)樓棟，普通住宅最小戶型為80平米，57005900元/平米。面積在4585平米。具體價格未定。2007420均價4350元/平米2030元/平米總價范圍3575萬平米，主力總價5068萬/套現(xiàn)仍銷售位于小區(qū)西北角的六幢高層和位于小區(qū)東北角的一棟高層。截止到2006年9月13日，售卡數(shù)量達到300多張。項目主力戶型為三室兩廳，主力面積為100130平方米。小區(qū)特色配套為幼兒園。公司先后開發(fā)建設(shè)天業(yè)翠苑、創(chuàng)展中心、濟南國際會展中心、新東方花園和繡水由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。項目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板，滿足享受型居住生活需求。區(qū)域客戶是項目的主力客源為周邊工作的人群。不僅區(qū)域內(nèi)頂層復式以及塔樓戶型較難銷售，整個濟南市場該類戶型銷售速度也較慢。216。預計2007年底和2008年初上市量較大。樓盤列表：項目名稱位置開發(fā)商盛世花城濟南市新宇北路天業(yè)地產(chǎn)萊茵小鎮(zhèn)濟南國際會展中心西鄰世通地產(chǎn)鑫苑國際城市花園高新區(qū)3號地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)鑫苑置業(yè)黃金時代齊魯軟件園南黃金置業(yè)彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建海信項目高新區(qū)11號地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)海信地產(chǎn)火炬項目唐冶新城火炬地產(chǎn) 供應(yīng)量分析項目名稱建筑類型建筑面積（萬㎡）容積率綠化率銷售率盛世花城小高層、高層3735%40%萊茵小鎮(zhèn)小高層、別墅1555%80%鑫苑國際城市花園小高層、高層30——35%0%黃金時代多層、小高層2040%80%彩石山莊多層、別墅180（首推5棟多層，4棟別墅）175%5%海信項目小高層、高層3235%0%火炬項目多層、小高層、高層（住宅136）——0%競爭市場激烈，市場供應(yīng)量約400萬平方米，兩年內(nèi)市場供應(yīng)量約150萬平方米（潛在項目根據(jù)市場消化量預估，并作適當修正）。項目所處板塊與高新區(qū)可形成資源共享，同時競爭較為激烈，需要通過專業(yè)的策劃和營銷推廣增強產(chǎn)品競爭力，規(guī)避風險。 長遠前景看好，配套成為制約發(fā)展瓶頸從城市規(guī)劃和濟南長遠經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略看，項目所在區(qū)域具有大的發(fā)展?jié)摿?，但是生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，成為制約其發(fā)展速度的瓶頸。當前市場上主力總價集中在4575萬元/套之間，產(chǎn)品各個區(qū)域均有分布，增加了項目潛在市場競爭力。高新區(qū)經(jīng)過五六年的房地產(chǎn)開發(fā)，才形成以齊魯軟件園、濟南國際會展中心為核心的房地產(chǎn)開發(fā)成熟熱點區(qū)，該區(qū)域?qū)椖克趨^(qū)域的產(chǎn)生較直接的客戶分流。而作為政府機關(guān)人員屬于社會中等階層穩(wěn)定的收入群體，濟南力諾、濟鋼、煉油廠等幾大企業(yè)的工薪階層和中層高層管理人員無疑屬于區(qū)域乃至濟南區(qū)域穩(wěn)定和高質(zhì)客戶群。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個體老板等成功人士。216。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。216。此外，高新區(qū)奧體中心周邊大量商業(yè)用地的成交，預示著周邊生活商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域發(fā)展速度加快，奧體中心的建設(shè)及周邊配套設(shè)施的完善，有利于項目區(qū)域的發(fā)展和價值的提升。其功能劃分是：以新宇路——中心廣場——會展中心為南北主軸線，沿工業(yè)南路兩側(cè)由西向東規(guī)劃會展中心、中心廣場、商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、居住區(qū)等六大功能區(qū)。216。國際城花園302007年11月5100一室二廳60㎡；二室二廳78㎡；三室二廳92120㎡高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人注：銷售價格預計主要根據(jù)當時土地成交價結(jié)合市場情況預估及其市場調(diào)研所得216。國際城花園山東鑫苑置業(yè)有限公司——35%21棟小高層、高層30注：通過市場調(diào)研獲得擬將上市項目的較為詳細資料建大項目其學校及關(guān)系單位團購部分約20萬㎡，對外銷售約5萬㎡擬將上市項目供應(yīng)量約67萬平方米，建筑類型以小高層、高層為主。成交土地單價攀升，用地類型綜合化，容積率提升，用低強度加大，對開發(fā)商運作水平提高，同時完善了區(qū)域配套協(xié)同發(fā)展，形成區(qū)域規(guī)模資源共享優(yōu)勢，增強消費者區(qū)域認知度。該區(qū)域的小戶型產(chǎn)品主要面向高新區(qū)從業(yè)的年輕人，同時吸引投資性客戶的注意力。高新區(qū)板塊購房者主要來自于主城區(qū)及其周邊附近從業(yè)人員，相對于其他板塊的購房者而言其購買力稍弱，且多以自用為主。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。其中，有濟鋼等大型企業(yè)的職工。 綠化率：集中在40%左右，有較大的提升空間該板塊的樓盤綠化率基本上都在40%左右，有較大的提升空間，這比較符合該片區(qū)的樓盤定位，既保證了樓盤的綠化景觀，也不至于犧牲太多建筑面積。 容積率：，小高層為主流建筑類型，建筑類型以小高層為主，多層、高層為輔。216。公寓可以滿足首次置業(yè)的年輕人或者投資者需求；住宅滿足工薪階層首次置業(yè)或者改善居住需求，二室二廳主力面積集中在7595㎡，三室二廳面積跨度區(qū)間大集中在118150㎡；別墅可以滿足區(qū)域高層次人們享受生活需求，面積集中在174250㎡。 公寓精裝修、住宅簡裝修為主要交房標準區(qū)域樓盤公寓一般為精裝修，住宅采用廚衛(wèi)簡裝修，其他毛坯的交房標準。由此可見，對于該板塊而言，消費者還需要一段的時間來改變傳統(tǒng)的看法，相信隨著高新區(qū)生活配套設(shè)施的完善，購房者對該板塊的認知度也將迅速提高。 主力總價公寓集中在2035萬元，住宅4575萬元項目名稱主力總價（萬元）黃金時代公寓2045；住宅5585盛世花城公寓2035；住宅5070萊茵小鎮(zhèn)別墅150220；住宅4575匯展香格里拉公寓2030；住宅4050區(qū)域樓盤公寓主力總價集中在2035萬元/套，普通住宅主力總價集中在4575萬元/套，價格差異相對較大，別墅主力總價集中在150220萬元/套。 區(qū)域價格增長快，價格有望繼續(xù)攀高該板塊2007年3月份加權(quán)均價為4469元/平方米，半年時間價格增長580元/平方米，%。普通住宅均價在5000元/平方米左右，價格主要集中在45005500元/平方米之間。規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。 高新區(qū)板塊 在售樓盤分析項目名稱項目位置開發(fā)商建筑面積（萬㎡）推出時間容積率綠化率價格（元/㎡）銷售率黃金時代齊魯軟件園南山東黃金置業(yè)房地產(chǎn)2040%520080%盛世花城濟南市新宇北路山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司3735%500040%萊茵小鎮(zhèn)濟南國際會展中心西鄰山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1555%別墅9000住宅510080%匯展項目已知潛在供應(yīng)量約136萬平方米。疊拼類戶型主要目標客戶群為東部及周邊富裕階層人群以及關(guān)系人員團購客戶，滿足享受生活居住需求。內(nèi)部員工團購及關(guān)系人員購買別墅祺苑以東部中高收入人群為主，其中包括東部武警醫(yī)院主治醫(yī)師，東部中型企業(yè)領(lǐng)導等。彩石山莊2006年被評為“人居環(huán)境金牌試點項目”，%，具有良好的環(huán)境競爭優(yōu)勢。l 復式大面積戶型較為滯銷區(qū)域內(nèi)頂層復式或者面積較大的平層戶型去化速度慢，其中面積在140170平方米的大戶型較難銷售。祺苑項目自2006年6月份開盤至今均價變化較小，主要由于受配套設(shè)施完善程度的影響，隨著彩石山莊大規(guī)模性開發(fā)和東部奧體中心的開工，前景預期看好。隨著“東拓”的加快實施，預計該區(qū)域后續(xù)仍以規(guī)模性開發(fā)為主。 項目周邊板塊 在售樓盤分析216。項目周邊板塊：是指以項目為中心所輻射的周邊五公里范圍區(qū)域，該區(qū)域當前在售樓盤較少，有最早開發(fā)的鳳凰城項目，2006年上市和擬將上市的項目有祺苑和彩石山莊項目。隨著房地產(chǎn)價格的上漲和主城區(qū)土地的減少，消費者對于小高層產(chǎn)品接受度越來越高。 提高綠化率成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一在滿足基本居住需求的市場情況下，開發(fā)商不注重產(chǎn)品的綠化和景觀設(shè)計，但隨著市場的競爭越來越激烈，開發(fā)商逐漸將產(chǎn)品的綠化和景觀作為重要的賣點，作為提升產(chǎn)品競爭力的手段之一。216。 整體市場總結(jié)通過分區(qū)比較和整體概述，可以了解濟南整體市場情況。至2007年8月份濟南住宅整體均價為4873元/平米，%，%。 住宅價格走勢注：數(shù)據(jù)來源于山東中原數(shù)據(jù)庫，樣本樓盤的價格僅為市場調(diào)研所得對外報價，各區(qū)域均價是根據(jù)建筑面積加權(quán)所得；樣本選擇的原則是市區(qū)范圍內(nèi)，證件齊全、具備一定影響力，并且規(guī)模在2萬平方米以上，銷售率在80%以下的樓盤，且同一樓盤開發(fā)時序不同按新樣本錄入，對于銷售末期的樓盤會進行剔除，對于新增的樓盤也會及時加入。從市場整體情況來看，3居室占到總量的45%，2室和4室分別占總量的25%和20%。和平路板塊、漿水泉板塊及高新區(qū)板塊的在售及新增項目多以小高層、高層為主。但就區(qū)域景觀資源方面東部不及南部，所以東部樓盤需提高社區(qū)的綠化率以提升樓盤的性價比。再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達39萬平米。從圖表分析可以看出：，供應(yīng)量最大。——中部：東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。 需求分析資料來源：濟南房管局2000年2005年，濟南商品住宅銷售呈快速上升趨勢。濟南住宅竣工面積也在此期間出現(xiàn)了兩次較大的起落。兩河、莊科、章錦、漢峪等片區(qū)：定位：以居住為主、產(chǎn)業(yè)為輔上述片區(qū)規(guī)劃用地80平方公里，人口22萬左右?？崭劢M團城市組團：定位：城市副中心之一以濟南臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和濟南國際機場為中心，東至濟南市區(qū)邊界，西至黃河，西北以黃河為界，南至濟青高速公路、膠濟鐵路，北至市區(qū)北部邊界，全部位于歷城區(qū)行政界線內(nèi)；確定了“兩區(qū)、兩帶、一心、多組團”的整體空間結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)—項目片區(qū)沿線城市功能節(jié)點：中心城區(qū)燕山新區(qū)賢文片區(qū)本項目上述城市功能節(jié)點通過交通路網(wǎng)等相連接，一脈相承，按照各片區(qū)的現(xiàn)狀和城市規(guī)劃中的定位，燕山新區(qū)、賢文片區(qū)承擔著主城區(qū)城市功能的外溢，項目所受到的輻射和影響強烈。半遮擋式庭院 167 配套設(shè)施建議 169 會所建議 169 商業(yè)建議 171 物業(yè)管理建議 172 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 173 智能化系統(tǒng) 175 新材料的運用 176 管道布排技術(shù) 176 樓板的隔聲技術(shù) 176 夜光導示裝置 176 太陽能技術(shù)的運用 176 溫屏節(jié)能玻璃 177第1章 市場研究分析 項目背景分析 項目片區(qū)空間尺度受地理因素等客觀因素的影響，在20052020年濟南市城市總體規(guī)劃方案中主城區(qū)城市功能外溢，構(gòu)建東西兩城，城市功能發(fā)展軸為東西方向；本項目位于這條主軸線的東部，主城區(qū)的一部分。 周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)的引導作用高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：定位：產(chǎn)業(yè)為主現(xiàn)有十幾個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近萬家高新技術(shù)企業(yè)，從業(yè)人口達十萬人；目前此區(qū)域的居住氛圍基本上已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場亦較為火爆，但各種生活配套不是很完善。進駐企業(yè)：浪潮、將軍集團等。 住宅市場分析 住宅市場總體供應(yīng) 供給分析數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局，06年數(shù)據(jù)未公示　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　數(shù)據(jù)來源：濟南市統(tǒng)計局，06年數(shù)據(jù)未公示伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，濟南市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴大，濟南住宅施工面積增幅雖有起起落落，但其總量保持了持續(xù)增長的趨勢。市場的日趨理性，供應(yīng)的不斷增加，為項目提供了穩(wěn)健的市場運行環(huán)境。 區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濟南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對濟南市的樓盤區(qū)域進行劃分：——東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟鐵路，南至漿水泉——南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，東至二環(huán)東路——西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟鐵路，南至二環(huán)南路——北部：南起膠濟鐵路、濟齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。西區(qū)的發(fā)展前景看好北部南起膠濟鐵路、濟齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河相比于濟南其他區(qū)域，北部基礎(chǔ)設(shè)施比較差，以中檔以下水平的住宅為主道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購物需求以社區(qū)醫(yī)院及診所為主，能滿足簡單就醫(yī)以初級教育為主、師資力量不足僅有中小儲蓄機構(gòu)，能滿足居民簡單金融需求少量中小規(guī)模娛樂場所因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主，2006年在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造，濟南北部的區(qū)域價值不斷提升中部東西南北區(qū)域圍合部分濟南市重要的商業(yè)和商務(wù)區(qū)，土地稀缺，以商業(yè)和寫字樓為主道路系統(tǒng)非常善、公交線路很發(fā)達，出行非常方便具備成熟商圈、零售業(yè)發(fā)達、購物非常方便省立大型醫(yī)院和中小型社區(qū)醫(yī)院、診所并存，就醫(yī)非常方便大、中、小院校云集，并且集中了各級重點院校，文化氛圍濃厚擁有一定銀行、證券、保險等金融機構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場所，檔次很高隨著濟南市城市規(guī)劃的出臺，“濟南中疏”政策的引導，保護泉城古貌的特色建筑群，稀缺和昂貴的土地限制了房屋的開發(fā)建設(shè)，中部基本上沒有新盤，只有開發(fā)建設(shè)較早的項目 在售項目供應(yīng)量以下分析將采取各項目在售面積、未推出部分不計在內(nèi)對在售樓盤現(xiàn)推出部分建筑面積的分區(qū)比較，可以反映出各個區(qū)域住宅的供應(yīng)量。東部區(qū)域新盤較多，樓盤規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤