【正文】 速。中小學(xué)：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場(chǎng)：多家，郵局：有銀行：有醫(yī)院：比較方便。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。2007年9月整體均價(jià)5000元/平米在售部分為項(xiàng)目一期西側(cè)及東側(cè)樓棟，普通住宅最小戶型為80平米，57005900元/平米。面積在4585平米。具體價(jià)格未定。2007420均價(jià)4350元/平米2030元/平米總價(jià)范圍3575萬平米，主力總價(jià)5068萬/套現(xiàn)仍銷售位于小區(qū)西北角的六幢高層和位于小區(qū)東北角的一棟高層。截止到2006年9月13日，售卡數(shù)量達(dá)到300多張。項(xiàng)目主力戶型為三室兩廳，主力面積為100130平方米。小區(qū)特色配套為幼兒園。公司先后開發(fā)建設(shè)天業(yè)翠苑、創(chuàng)展中心、濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心、新東方花園和繡水由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板，滿足享受型居住生活需求。區(qū)域客戶是項(xiàng)目的主力客源為周邊工作的人群。不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個(gè)濟(jì)南市場(chǎng)該類戶型銷售速度也較慢。216。預(yù)計(jì)2007年底和2008年初上市量較大。樓盤列表：項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商盛世花城濟(jì)南市新宇北路天業(yè)地產(chǎn)萊茵小鎮(zhèn)濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心西鄰世通地產(chǎn)鑫苑國(guó)際城市花園高新區(qū)3號(hào)地塊，工業(yè)南路南側(cè)，開拓北路西側(cè)鑫苑置業(yè)黃金時(shí)代齊魯軟件園南黃金置業(yè)彩石山莊歷下區(qū)邢村立交橋向東3公里三聯(lián)城建海信項(xiàng)目高新區(qū)11號(hào)地塊，萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)海信地產(chǎn)火炬項(xiàng)目唐冶新城火炬地產(chǎn) 供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱建筑類型建筑面積（萬㎡）容積率綠化率銷售率盛世花城小高層、高層3735%40%萊茵小鎮(zhèn)小高層、別墅1555%80%鑫苑國(guó)際城市花園小高層、高層30——35%0%黃金時(shí)代多層、小高層2040%80%彩石山莊多層、別墅180（首推5棟多層，4棟別墅）175%5%海信項(xiàng)目小高層、高層3235%0%火炬項(xiàng)目多層、小高層、高層（住宅136）——0%競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈，市場(chǎng)供應(yīng)量約400萬平方米，兩年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量約150萬平方米（潛在項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)消化量預(yù)估，并作適當(dāng)修正）。項(xiàng)目所處板塊與高新區(qū)可形成資源共享，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，需要通過專業(yè)的策劃和營(yíng)銷推廣增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)前景看好，配套成為制約發(fā)展瓶頸從城市規(guī)劃和濟(jì)南長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略看，項(xiàng)目所在區(qū)域具有大的發(fā)展?jié)摿?，但是生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，成為制約其發(fā)展速度的瓶頸。當(dāng)前市場(chǎng)上主力總價(jià)集中在4575萬元/套之間，產(chǎn)品各個(gè)區(qū)域均有分布，增加了項(xiàng)目潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。高新區(qū)經(jīng)過五六年的房地產(chǎn)開發(fā)，才形成以齊魯軟件園、濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心為核心的房地產(chǎn)開發(fā)成熟熱點(diǎn)區(qū)，該區(qū)域?qū)?xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)生較直接的客戶分流。而作為政府機(jī)關(guān)人員屬于社會(huì)中等階層穩(wěn)定的收入群體，濟(jì)南力諾、濟(jì)鋼、煉油廠等幾大企業(yè)的工薪階層和中層高層管理人員無疑屬于區(qū)域乃至濟(jì)南區(qū)域穩(wěn)定和高質(zhì)客戶群。高端產(chǎn)品為企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板等成功人士。216。區(qū)域內(nèi)四室二廳180㎡以上、兩室兩廳兩衛(wèi) 114㎡左右、公寓60116㎡較難去化。216。此外，高新區(qū)奧體中心周邊大量商業(yè)用地的成交，預(yù)示著周邊生活商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域發(fā)展速度加快，奧體中心的建設(shè)及周邊配套設(shè)施的完善，有利于項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展和價(jià)值的提升。其功能劃分是：以新宇路——中心廣場(chǎng)——會(huì)展中心為南北主軸線，沿工業(yè)南路兩側(cè)由西向東規(guī)劃會(huì)展中心、中心廣場(chǎng)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、居住區(qū)等六大功能區(qū)。216。國(guó)際城花園302007年11月5100一室二廳60㎡；二室二廳78㎡；三室二廳92120㎡高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及老城區(qū)內(nèi)的青年人注：銷售價(jià)格預(yù)計(jì)主要根據(jù)當(dāng)時(shí)土地成交價(jià)結(jié)合市場(chǎng)情況預(yù)估及其市場(chǎng)調(diào)研所得216。國(guó)際城花園山東鑫苑置業(yè)有限公司——35%21棟小高層、高層30注：通過市場(chǎng)調(diào)研獲得擬將上市項(xiàng)目的較為詳細(xì)資料建大項(xiàng)目其學(xué)校及關(guān)系單位團(tuán)購(gòu)部分約20萬㎡，對(duì)外銷售約5萬㎡擬將上市項(xiàng)目供應(yīng)量約67萬平方米，建筑類型以小高層、高層為主。成交土地單價(jià)攀升，用地類型綜合化，容積率提升，用低強(qiáng)度加大，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作水平提高，同時(shí)完善了區(qū)域配套協(xié)同發(fā)展，形成區(qū)域規(guī)模資源共享優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)消費(fèi)者區(qū)域認(rèn)知度。該區(qū)域的小戶型產(chǎn)品主要面向高新區(qū)從業(yè)的年輕人，同時(shí)吸引投資性客戶的注意力。高新區(qū)板塊購(gòu)房者主要來自于主城區(qū)及其周邊附近從業(yè)人員，相對(duì)于其他板塊的購(gòu)房者而言其購(gòu)買力稍弱，且多以自用為主。尚層E墅部分為高新區(qū)第一個(gè)小戶型產(chǎn)品，主要為高新區(qū)從業(yè)的年輕人以及投資性客戶。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。 綠化率：集中在40%左右，有較大的提升空間該板塊的樓盤綠化率基本上都在40%左右，有較大的提升空間，這比較符合該片區(qū)的樓盤定位，既保證了樓盤的綠化景觀，也不至于犧牲太多建筑面積。 容積率：，小高層為主流建筑類型，建筑類型以小高層為主，多層、高層為輔。216。公寓可以滿足首次置業(yè)的年輕人或者投資者需求；住宅滿足工薪階層首次置業(yè)或者改善居住需求，二室二廳主力面積集中在7595㎡，三室二廳面積跨度區(qū)間大集中在118150㎡；別墅可以滿足區(qū)域高層次人們享受生活需求，面積集中在174250㎡。 公寓精裝修、住宅簡(jiǎn)裝修為主要交房標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域樓盤公寓一般為精裝修，住宅采用廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修，其他毛坯的交房標(biāo)準(zhǔn)。由此可見，對(duì)于該板塊而言，消費(fèi)者還需要一段的時(shí)間來改變傳統(tǒng)的看法，相信隨著高新區(qū)生活配套設(shè)施的完善，購(gòu)房者對(duì)該板塊的認(rèn)知度也將迅速提高。 主力總價(jià)公寓集中在2035萬元，住宅4575萬元項(xiàng)目名稱主力總價(jià)（萬元）黃金時(shí)代公寓2045；住宅5585盛世花城公寓2035；住宅5070萊茵小鎮(zhèn)別墅150220；住宅4575匯展香格里拉公寓2030；住宅4050區(qū)域樓盤公寓主力總價(jià)集中在2035萬元/套，普通住宅主力總價(jià)集中在4575萬元/套，價(jià)格差異相對(duì)較大，別墅主力總價(jià)集中在150220萬元/套。 區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)快，價(jià)格有望繼續(xù)攀高該板塊2007年3月份加權(quán)均價(jià)為4469元/平方米，半年時(shí)間價(jià)格增長(zhǎng)580元/平方米，%。普通住宅均價(jià)在5000元/平方米左右，價(jià)格主要集中在45005500元/平方米之間。規(guī)模性開發(fā)是新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)，利于形成居住氛圍，降低新區(qū)開發(fā)成本。 高新區(qū)板塊 在售樓盤分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商建筑面積（萬㎡）推出時(shí)間容積率綠化率價(jià)格（元/㎡）銷售率黃金時(shí)代齊魯軟件園南山東黃金置業(yè)房地產(chǎn)2040%520080%盛世花城濟(jì)南市新宇北路山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3735%500040%萊茵小鎮(zhèn)濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心西鄰山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1555%別墅9000住宅510080%匯展項(xiàng)目已知潛在供應(yīng)量約136萬平方米。疊拼類戶型主要目標(biāo)客戶群為東部及周邊富裕階層人群以及關(guān)系人員團(tuán)購(gòu)客戶，滿足享受生活居住需求。內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)及關(guān)系人員購(gòu)買別墅祺苑以東部中高收入人群為主，其中包括東部武警醫(yī)院主治醫(yī)師，東部中型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等。彩石山莊2006年被評(píng)為“人居環(huán)境金牌試點(diǎn)項(xiàng)目”，%，具有良好的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。l 復(fù)式大面積戶型較為滯銷區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式或者面積較大的平層戶型去化速度慢，其中面積在140170平方米的大戶型較難銷售。祺苑項(xiàng)目自2006年6月份開盤至今均價(jià)變化較小，主要由于受配套設(shè)施完善程度的影響，隨著彩石山莊大規(guī)模性開發(fā)和東部奧體中心的開工，前景預(yù)期看好。隨著“東拓”的加快實(shí)施，預(yù)計(jì)該區(qū)域后續(xù)仍以規(guī)模性開發(fā)為主。 項(xiàng)目周邊板塊 在售樓盤分析216。項(xiàng)目周邊板塊：是指以項(xiàng)目為中心所輻射的周邊五公里范圍區(qū)域，該區(qū)域當(dāng)前在售樓盤較少，有最早開發(fā)的鳳凰城項(xiàng)目，2006年上市和擬將上市的項(xiàng)目有祺苑和彩石山莊項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和主城區(qū)土地的減少，消費(fèi)者對(duì)于小高層產(chǎn)品接受度越來越高。 提高綠化率成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一在滿足基本居住需求的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商不注重產(chǎn)品的綠化和景觀設(shè)計(jì)，但隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，開發(fā)商逐漸將產(chǎn)品的綠化和景觀作為重要的賣點(diǎn)，作為提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的手段之一。216。 整體市場(chǎng)總結(jié)通過分區(qū)比較和整體概述，可以了解濟(jì)南整體市場(chǎng)情況。至2007年8月份濟(jì)南住宅整體均價(jià)為4873元/平米，%，%。 住宅價(jià)格走勢(shì)注：數(shù)據(jù)來源于山東中原數(shù)據(jù)庫(kù)，樣本樓盤的價(jià)格僅為市場(chǎng)調(diào)研所得對(duì)外報(bào)價(jià)，各區(qū)域均價(jià)是根據(jù)建筑面積加權(quán)所得；樣本選擇的原則是市區(qū)范圍內(nèi)，證件齊全、具備一定影響力，并且規(guī)模在2萬平方米以上，銷售率在80%以下的樓盤，且同一樓盤開發(fā)時(shí)序不同按新樣本錄入，對(duì)于銷售末期的樓盤會(huì)進(jìn)行剔除，對(duì)于新增的樓盤也會(huì)及時(shí)加入。從市場(chǎng)整體情況來看，3居室占到總量的45%，2室和4室分別占總量的25%和20%。和平路板塊、漿水泉板塊及高新區(qū)板塊的在售及新增項(xiàng)目多以小高層、高層為主。但就區(qū)域景觀資源方面東部不及南部，所以東部樓盤需提高社區(qū)的綠化率以提升樓盤的性價(jià)比。再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá)39萬平米。從圖表分析可以看出：，供應(yīng)量最大?！胁浚簴|西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。 需求分析資料來源：濟(jì)南房管局2000年2005年，濟(jì)南商品住宅銷售呈快速上升趨勢(shì)。濟(jì)南住宅竣工面積也在此期間出現(xiàn)了兩次較大的起落。兩河、莊科、章錦、漢峪等片區(qū)：定位：以居住為主、產(chǎn)業(yè)為輔上述片區(qū)規(guī)劃用地80平方公里，人口22萬左右。空港組團(tuán)城市組團(tuán)：定位：城市副中心之一以濟(jì)南臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)為中心，東至濟(jì)南市區(qū)邊界，西至黃河，西北以黃河為界，南至濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路，北至市區(qū)北部邊界，全部位于歷城區(qū)行政界線內(nèi)；確定了“兩區(qū)、兩帶、一心、多組團(tuán)”的整體空間結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)—項(xiàng)目片區(qū)沿線城市功能節(jié)點(diǎn)：中心城區(qū)燕山新區(qū)賢文片區(qū)本項(xiàng)目上述城市功能節(jié)點(diǎn)通過交通路網(wǎng)等相連接，一脈相承，按照各片區(qū)的現(xiàn)狀和城市規(guī)劃中的定位，燕山新區(qū)、賢文片區(qū)承擔(dān)著主城區(qū)城市功能的外溢，項(xiàng)目所受到的輻射和影響強(qiáng)烈。半遮擋式庭院 167 配套設(shè)施建議 169 會(huì)所建議 169 商業(yè)建議 171 物業(yè)管理建議 172 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 173 智能化系統(tǒng) 175 新材料的運(yùn)用 176 管道布排技術(shù) 176 樓板的隔聲技術(shù) 176 夜光導(dǎo)示裝置 176 太陽能技術(shù)的運(yùn)用 176 溫屏節(jié)能玻璃 177第1章 市場(chǎng)研究分析 項(xiàng)目背景分析 項(xiàng)目片區(qū)空間尺度受地理因素等客觀因素的影響，在20052020年濟(jì)南市城市總體規(guī)劃方案中主城區(qū)城市功能外溢，構(gòu)建東西兩城，城市功能發(fā)展軸為東西方向；本項(xiàng)目位于這條主軸線的東部，主城區(qū)的一部分。 周邊產(chǎn)業(yè)片區(qū)的引導(dǎo)作用高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：定位：產(chǎn)業(yè)為主現(xiàn)有十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近萬家高新技術(shù)企業(yè)，從業(yè)人口達(dá)十萬人；目前此區(qū)域的居住氛圍基本上已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦較為火爆，但各種生活配套不是很完善。進(jìn)駐企業(yè)：浪潮、將軍集團(tuán)等。 住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)總體供應(yīng) 供給分析數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局，06年數(shù)據(jù)未公示　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局，06年數(shù)據(jù)未公示伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，濟(jì)南市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，濟(jì)南住宅施工面積增幅雖有起起落落，但其總量保持了持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。市場(chǎng)的日趨理性，供應(yīng)的不斷增加，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)健的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境。 區(qū)域劃分依據(jù)及界線根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對(duì)濟(jì)南市的樓盤區(qū)域進(jìn)行劃分：——東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉——南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，東至二環(huán)東路——西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路——北部：南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。西區(qū)的發(fā)展前景看好北部南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河相比于濟(jì)南其他區(qū)域，北部基礎(chǔ)設(shè)施比較差，以中檔以下水平的住宅為主道路系統(tǒng)比較完善、公交線路比較發(fā)達(dá)，出行比較方便具備區(qū)域性商圈、能滿足大多數(shù)人購(gòu)物需求以社區(qū)醫(yī)院及診所為主，能滿足簡(jiǎn)單就醫(yī)以初級(jí)教育為主、師資力量不足僅有中小儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，能滿足居民簡(jiǎn)單金融需求少量中小規(guī)模娛樂場(chǎng)所因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主，2006年在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造，濟(jì)南北部的區(qū)域價(jià)值不斷提升中部東西南北區(qū)域圍合部分濟(jì)南市重要的商業(yè)和商務(wù)區(qū)，土地稀缺，以商業(yè)和寫字樓為主道路系統(tǒng)非常善、公交線路很發(fā)達(dá)，出行非常方便具備成熟商圈、零售業(yè)發(fā)達(dá)、購(gòu)物非常方便省立大型醫(yī)院和中小型社區(qū)醫(yī)院、診所并存，就醫(yī)非常方便大、中、小院校云集，并且集中了各級(jí)重點(diǎn)院校，文化氛圍濃厚擁有一定銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，基本能滿足居民金融需求具備一定區(qū)域性娛樂場(chǎng)所，檔次很高隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃的出臺(tái)，“濟(jì)南中疏”政策的引導(dǎo)，保護(hù)泉城古貌的特色建筑群，稀缺和昂貴的土地限制了房屋的開發(fā)建設(shè)，中部基本上沒有新盤，只有開發(fā)建設(shè)較早的項(xiàng)目 在售項(xiàng)目供應(yīng)量以下分析將采取各項(xiàng)目在售面積、未推出部分不計(jì)在內(nèi)對(duì)在售樓盤現(xiàn)推出部分建筑面積的分區(qū)比較，可以反映出各個(gè)區(qū)域住宅的供應(yīng)量。東部區(qū)域新盤較多，樓盤規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤(rùn)