【正文】 修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項(xiàng) 戀日人家（小戶型） a、 概況 1） 總建筑面積：小戶型 50套， 8000平方米 2） 綠化率： 45% 3） 開(kāi)發(fā)商：河南志興實(shí)業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式 6） 工程進(jìn)度：正做外立面， b、 戶型 1） 戶型范圍： — 2） 戶型種類：平層 3種戶型 3） 主力戶型及配比： 20多平米的占 20%， 40多平米的占 20%,30多平米 60%。 ?交通便利 ?酒店式物業(yè)管理，體貼有加 2） 劣勢(shì)分析： ?得房率低（ 81%）； ?總 1910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動(dòng)性大； ?廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃? ?距市煤氣公司較近，有安全隱患； ?周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春 PARTY a、 概況 1） 占地面積： 15畝 2） 總建筑面積： 500戶， 3） 開(kāi)發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：信證咨詢 5） 物業(yè)形態(tài)： 3棟多層 6） 工程進(jìn)度：剛建地面 1層， 4月開(kāi)盤(pán)， 5月封頂， 12月交房 7） 物 業(yè)管理費(fèi)： /月 ?平方米 b、 戶型 1） 戶型范圍： — 2） 戶型種類：平層 7種，復(fù)式 6種 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： ?緊湊合理 ?有陽(yáng)臺(tái) ?復(fù)式送露臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： ?非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)? ?東西朝向 ?暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2） 均價(jià)： 2300元 /平方米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。 6樓層差價(jià) 55元。 7） 工程進(jìn)度：剛建 3層， b、 戶型 1） 戶型范圍： 21平方米 —65平方米 2） 戶型種類：平層 8種，頂層送閣樓 3） 主力戶型及配比： 29平米的一室占 25%， 41平方米的一室一廳占 25%， 47平米、 52平米、65平米的兩室一廳占 50%。 自時(shí)尚 PARTY面世以來(lái)，藍(lán)朝 e時(shí)代、青春 PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園 ?上海年華等樓盤(pán)迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場(chǎng)份額，鄭州的小戶型市場(chǎng)日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為 “有錢人 ”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是 15—20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。接待：呂紅麗 優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距 23米；借用萬(wàn)科物 業(yè)，作品牌聲勢(shì) 劣勢(shì)：處 107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng) 2021年 2月 11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪） 附 2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告 一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的： 通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣點(diǎn)。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢(shì)： 臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上 6米 幾乎沒(méi)有綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有 200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。 贈(zèng)送： 天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)： 4000元 /戶 電話初裝費(fèi)： 158元 /戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計(jì)量水表、電表： 600元 /戶 單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)： 14000元 /戶 單元式對(duì)講門(mén)鈴系統(tǒng)： 300元 /戶 計(jì) 19058元 附： 10號(hào)樓 431房，面積 ，單價(jià) 2349元，總價(jià) 265789元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠4%。 售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自 11： 10——11:45,有 1組客戶， 1通電話。 價(jià)格： 2800元／平方米。 ，動(dòng)力公司市場(chǎng) 部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。 依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營(yíng)銷戰(zhàn)略。每日下午 6時(shí)售樓部協(xié)同甲 方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 B、 二期小戶型主力戶型單體模型。 其它費(fèi) 用另計(jì)。 十一、促銷策略 為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高某房地產(chǎn)在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開(kāi)展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知。 G、直郵 DM：利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，開(kāi)展數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。每月印刷 2次，每次印刷 10000頁(yè)。 E、廣告媒體投放計(jì)劃： 在 5月 28日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來(lái)電、來(lái)訪量。 7）以 1850元 /平米買下 2900元房產(chǎn) 極言大賣場(chǎng)及其 147畝休閑廣場(chǎng)將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。 4）、出售 “加利佛尼亞、金礦營(yíng)地 ”（ 1862） 極言長(zhǎng)達(dá) 20年，總投資 2021億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1862年時(shí)的美國(guó)淘金般的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 極言長(zhǎng)達(dá) 20年，總投資 2021億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1982年時(shí)的羅湖、蛇口不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤(pán)銷售。純商鋪推廣開(kāi)始。 B、 成長(zhǎng)期：從 7月 1日至 8月 31日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià)值，本階段多以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動(dòng)。 八、項(xiàng)目推廣策略設(shè)定 A、 項(xiàng)目推廣主題概念：有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓 B、 項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。 c、 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。 二期小戶型采取中開(kāi)高走的價(jià)格策略，起步均價(jià)定在 1780元左右，迅速提價(jià)，如果品牌一旦形成，可將銷售均價(jià)定位于 1950元左右。投資 2021億，建設(shè)周期 20年，能為某 房地產(chǎn)及其周邊地區(qū)帶來(lái)難以想像的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 五、某房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度 : 一）品牌第一內(nèi)涵：難以想象的高檔不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì) 大賣場(chǎng)的形成能某房地產(chǎn)帶來(lái)更美好的居住環(huán)境，對(duì)比建業(yè)、英協(xié)的環(huán)境價(jià)值與投資價(jià)值。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認(rèn)可，將會(huì)形成一場(chǎng)銷售風(fēng)暴?，F(xiàn)在購(gòu)買某房地產(chǎn)，等于用 1800元 /m2的價(jià)格，購(gòu)買了比 2900元 /m2房產(chǎn)更有投資價(jià)值的高檔物業(yè)。位于鄭汴路商圈內(nèi)的某房地產(chǎn)，是相當(dāng)于火車站附近房產(chǎn)價(jià)值的商務(wù)公寓。 鄭汴路商圈是和鄭州火車站商圈一樣的財(cái)富積散地，這里的資金流和物流甚至是火車站商圈的若干倍。某房地產(chǎn)正好位于商圈之內(nèi)，是這里唯一的商務(wù)住宅，有獨(dú)有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇。這些所有的材料采購(gòu)地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。 我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，利用某房地產(chǎn)周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將某房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。 通過(guò)以上描述我們發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購(gòu)買理由很難成為一期業(yè)主的購(gòu)買理由，以此內(nèi)容來(lái)作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動(dòng)一期余房銷售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷售。如同擁有了另一份退休金。 純投資歷者。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。對(duì)這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購(gòu)房需求，小戶型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方 26—29歲的店長(zhǎng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級(jí)人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意，我們的房子正好適合這些人。但這些人的消費(fèi)實(shí)力有限，首付 —，月供 700元，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限。 四、目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材、裝修市場(chǎng)將出現(xiàn)，由散戶購(gòu)買為主向集團(tuán)購(gòu)買為主的轉(zhuǎn)變。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場(chǎng)。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 c) 某房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。 a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居 住環(huán)境要求不高。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到某房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。鄭汴路商圈約 4000戶商戶， 2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯某房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。 4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成某房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅 850萬(wàn)元，房源主力是 159平米的五、六樓 3室 2廳。 B、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。有 “東之中 ”或 “東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī) ”的本質(zhì)地位。某房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。某房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理 不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。 市場(chǎng)細(xì)分如下： a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)， 10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。某房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳 75平米，三室兩廳 95平米）。今年 4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和某房地產(chǎn)一期 15 127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與 107國(guó)道沿線。 由此可見(jiàn)，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。 現(xiàn)在，一期多層尚有 37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額 850萬(wàn)元。某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū) 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 某房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。一期 1 1 15六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小 高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。預(yù)售許可證預(yù)計(jì) 2021年 5月底辦下。 二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局： A、 東南板塊及鄭汴路商圈。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。 航海東路與 107國(guó)道沿線是 2021年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。尤其是 2021年初，青年居易（ EASYGO）以 1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的 “市場(chǎng)黑洞 ”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。 三、項(xiàng)目 SWOT分析 一） 優(yōu)勢(shì) 1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。某房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告） 鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（某房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界 調(diào)查時(shí)間： 鄭州，銀基批 發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)： 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市 場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，