【正文】 如果能現(xiàn)在這里擁有幾套不動(dòng)產(chǎn)，前景不可想象。大賣場(chǎng) 147畝多功能休閑廣場(chǎng)，如同文博廣場(chǎng)、綠城廣場(chǎng)一樣，將使位于路南的某房地產(chǎn)擁有和路北建業(yè)、英協(xié) 2900元 /m2一樣的生活居住環(huán)境。在無(wú)需增加某房地產(chǎn)項(xiàng)目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產(chǎn)品本身跳出去，賣 12年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對(duì) 20年后的鄭東新區(qū)發(fā)展的向往，賣 “大賣場(chǎng) ”對(duì)周邊不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的升值空間，賣 “大賣場(chǎng) ”對(duì)周邊商務(wù)配套需求。成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá) 2萬(wàn)多人，能為某房地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)盡的價(jià)值。大賣場(chǎng)將使這里的居住環(huán)境將和路北的 高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。 二期商鋪宜在新品牌形成時(shí)開(kāi)始銷售，價(jià)格亦采取中開(kāi)高走的價(jià)格策略。一期余房即時(shí)銷售。 九、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定： A、 進(jìn)入期：從 2021年 5月底至 6月 30日。 C、 成熟期：從 9月 1日至 11月 30日，本階 段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動(dòng)及老業(yè)主現(xiàn)身說(shuō)服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。并在房展會(huì)期間開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)。 十、項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（進(jìn)入期） A、 媒體組成：報(bào)紙，派發(fā)單頁(yè)，直郵單頁(yè)，廣播。 極言長(zhǎng)達(dá) 20年，總投資 2021億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1992年時(shí)的上海浦東不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。（你可還有這顆勇敢的心?。? 5）、出售 “火車站商務(wù)公寓 ”（ 2021） 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于某房地產(chǎn)的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。 8）、出售： “私家銀行 ” 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá) 2萬(wàn)多人，能為某房地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)盡的出租、出售價(jià)值。 5月 29日進(jìn)入期推廣全面開(kāi)始，報(bào)紙媒體以大河報(bào)為主，投放頻度每周 1—2次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下： 日期 星期 報(bào)別 版位 版面 刊例價(jià) 優(yōu)惠價(jià) 摘要 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 五 大河報(bào) A3 A版封底 1/4版 又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報(bào) C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 四 大河報(bào) A3 A版封底 1/4版又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報(bào) C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報(bào) A3 A版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 三 大河報(bào) C3 C3 1/4版 1/4版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報(bào) A3 A版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3 或 A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 五 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 大賣場(chǎng) 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 四 大河報(bào) A3或 A5 A3或 A5 1/4版 1/4版 22500 22500 18000 18000 1850元 /m2買 2900元 /m2 合計(jì) 287175 337575 注：本媒體計(jì)劃是基于開(kāi)發(fā)商二期預(yù)售許可證 2021年 5月 31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。 投放日期： 2021年 6月 9日， 6月 17日， 7月 9日， 7月 16日 覆蓋范圍：鄭汴路市場(chǎng)、航海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。總計(jì) 7200元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。每次抽獎(jiǎng)抽出 5輛自行車和 2輛電動(dòng)車。 預(yù)計(jì)每本樓書 3元，每次印刷 5000本。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5月 31日前取得。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5日前完成。 崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收： 重要環(huán)節(jié)演練。 附 1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目 的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（某房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界 調(diào)查完成時(shí)間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 1 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 1 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 1 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感 1 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素， 89月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍 2 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般 80—150元 /月 2 作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格 2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 2 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售 2 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮 銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能 2 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動(dòng)性比較大 2 對(duì) 60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力 2 某房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞， “注意 力經(jīng)濟(jì) ”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附 2：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420平方米，建筑面積 27萬(wàn)平方米，二期 34棟，建筑面積 7． 18萬(wàn)平方米；三期 37棟，建筑面積 11萬(wàn)平方米。 戶型： 3+2 房號(hào)： 92號(hào)樓 1單元 10層?xùn)|戶 房款：建筑面積： ，總款 524510元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40萬(wàn) 20年每月還款本息 2648元 2021年 2月 22日 三期： 交房日期； 20211231 占地面積： 85畝 總建面積； 11萬(wàn)平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199復(fù)式； 170—230平方 4+2 均價(jià)： 3000元 總價(jià)范圍； 2600—3500元 /平方 2021年 3月 24日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南 50米 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá) 80%），二期 4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9萬(wàn)平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即??；小高層在建 戶型：多層 —172m2；小高層沒(méi)有小戶型，最小 140平米。 結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600元 /m2） 2條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi) 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所 綠化率 ％ 物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，每月每平方 ，小高層，每月 每平方 。從 10： 00——11： 00現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶，僅有一通電話。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。 第四，開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)小戶型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。小戶型的概念已從最初的 15平米擴(kuò)大到 60平米。 比如，兩居的面積由原來(lái)的 90、 100平米變成 60—70平米；三居由原來(lái)的 1 140平米變成 100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。早在 2021年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出 40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 C組團(tuán)沒(méi)有銷售 1套，正在談團(tuán)購(gòu)。 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1900元 /平米 —2500元 /平米。 2） 均價(jià)： 2260元 /平米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠 4%，按揭：優(yōu)惠 2% 實(shí)際一次 性付款可優(yōu)惠 7%，按揭：優(yōu)惠 3%。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室 5） 戶型缺點(diǎn)：樓間距 15米，通風(fēng)不好 6） 工程進(jìn)度： 7） 銷售情況：僅剩 16套。 5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩 20余套， 5樓還剩 4套。 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。 推廣計(jì)劃及建議 1） 4P和 4C理論的應(yīng)用 所謂 4P即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高 性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免 “有價(jià)無(wú)市 ”。 4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。 消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本?？蛻糍?gòu)買格林假日小戶型的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本不占優(yōu)勢(shì)，推廣 中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價(jià)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，則可以引發(fā)購(gòu)買熱潮。人們購(gòu)買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。 現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題。 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷推廣中置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市 場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。 ?周邊綠化較少 e、 促銷 時(shí)尚 party免費(fèi)雙飛請(qǐng)你去海南 藍(lán)朝都市 e時(shí)代 a、 概況 1） 總建筑面積：一期 196套，二期， 224套。 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 4層 面積： 單價(jià) ： 2220元 房款： 128471元 首付： 28471元 20年月供： 配套： 10715元 總首付： 39186元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： ?位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通； ?價(jià)格比較低廉 ?丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá) 2） 劣勢(shì)分析： ?無(wú)綠化可言，周邊居住不好； ?樓間距僅 15米，戶型通風(fēng)不好； ?不臨主道，出行不方便 e、 促銷： ?賀封頂，見(jiàn)報(bào)一周內(nèi)三樓按四樓價(jià)銷售 ?，送天然氣、精裝