【正文】 ，喜歡激情浪漫的生活，基本都是一次置業(yè)； ↘ 生活基本態(tài)度和觀念：責任心很強，由 于工作原因可能要長期呆在這里； ↘ 產(chǎn)品需求描述：一般喜歡時尚的產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。 客戶構(gòu)成 27 1） 、私營業(yè)主 ↘ 個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在 30— 50 歲，主要是各類批發(fā)市場、門店經(jīng)營者。這種情況的形成，逐漸促使城市出現(xiàn)了功能區(qū)域分劃（ zoning）情況，把郊區(qū)變?yōu)樽≌瑓^(qū)，大部分城市的中心市區(qū)逐步成為單純的工商業(yè)區(qū)，而郊區(qū)才是 最佳人居環(huán)境 的居住區(qū)。 ↘ 要把城市建造得具有 “ 非城市 ” 面貌，景觀城市的主要方式幾何形式的布局，規(guī)劃的彎曲的道路、星羅棋布的湖泊令人心曠神怡，而城市的建筑也努力帶有鄉(xiāng)村感，采用紅磚和瓦頂 ，目的很明確，這個園林化和鄉(xiāng)村化的城市改造的確是一個相當不容易的運動，這個運動改變了許多城市刻板的面貌。 ↘ 主張建造彎曲的街道，把彎曲街道和景觀結(jié)合起來， 在設(shè)計上反對直線 23 街道，反對棋盤格布局的城市街坊 ↘ 提出城市的建筑要與城市景觀配合， 開拓新的區(qū)域，建造具有宏大尺度的、同時具有人文色彩的新區(qū)。 ↘ 從城市的景觀來看，其實在整個人類城市發(fā)展的過程中，一直就存在著棋盤格式的方格形道路規(guī)劃和彎曲街道的、充滿了自然景觀特點的有機規(guī)劃兩條不同的發(fā)展方向。 2）、 項目體量比較 小 ，在銷售速度相對比較慢的 商丘 市場如何快速銷售，后期產(chǎn)品能持續(xù)銷售是策略和銷售需要考慮的問題。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，客戶對于企業(yè)品牌也更加重視起來，但我們的品牌優(yōu)勢并不明顯。 6）、 精致務(wù)實的產(chǎn)品 建議本案 產(chǎn)品在規(guī)劃、景觀、戶型、外立面等方面均好性 要求 到位，產(chǎn)品不僅做到了創(chuàng)新而且沒有缺陷，其綜合素質(zhì)在市場 上 獨樹一幟。 4）、 會所、健康設(shè)施 建議本案 會 增加會所， 作為高端盤的項目配套，很為業(yè)主關(guān)注，而目前市面上的 “ 會所 ”還是很有爭議的，建議本案會所從實用主義出發(fā)，設(shè)置了與居家生活密切關(guān)聯(lián)的服務(wù)設(shè)施，如：酒 /茶吧、中西餐廳、咖啡吧、美容健身中心、便利服務(wù)等，并暫擬定一個配合會所的五星級外部會所 —— 品牌酒店，將會所建成本案的亮點。 2）、 發(fā)展商品牌形象 19 威龍置業(yè)作為一個商丘房地產(chǎn)行業(yè)的新進入企業(yè)，在商丘市市民印象中還未進入視線，對企業(yè)的品牌信任度較低影響力有限。 商丘市家庭人口結(jié)構(gòu)一半以上為三口之家，居住面積在１２０ １５０平方米，樓層為３ ４樓 的住房逐步得到居民家庭的偏愛。 ↘ 消費者的需求 量缺乏強有力的支撐 住宅市場化進程相對較滯緩，無論是開發(fā)商的開發(fā)理念還是行業(yè)環(huán)境都需要一定時間的培育。從現(xiàn)商丘市的樓盤銷售價格可以看出，很難從價格上進行產(chǎn)品品質(zhì)的區(qū)化，而且整個產(chǎn)品設(shè)計比較落后，這也跟當?shù)厝藗兊南M意識有一定的關(guān)系。 ↘ 住宅價格并沒有拉開一定的檔次，定價更多是從成本 +利潤出發(fā)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分人有二次置業(yè)的想法，但由于近兩年房價上漲過快，其上漲幅度高于收入的上漲幅度，使得許多人 “ 望洋興嘆 ” 。 ↘ 注重對后代的教育 據(jù)了解，周邊市（縣）、鄉(xiāng)，如禹州、 長葛、鄢陵等地居民也有來許昌購置房產(chǎn)者，其中很大一部分人們因為周邊有 “ 學(xué)校 ” ，教學(xué)質(zhì)量較好，所以考慮到后代的教育而購房的。 2）居民偏好單位房 雖然人們意識中對福利房仍有依賴，但在市場經(jīng)濟條件下，福利房已經(jīng)逐漸被商品房取代，人們對住宅的要求也越來越高，企事業(yè)單位為員工開發(fā)的住宅不僅配套好、便于上下班，而且價格相對便宜，供不應(yīng)求。 三 、住宅市場分析 12 從目前的商丘房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售情況來看，結(jié)論認為當?shù)刈≌_發(fā)的風險還是有的。 2021 年，全市房管部門結(jié)合我市城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標和房地產(chǎn)市場的實際情況，以市場為 導(dǎo)向，從城市發(fā)展的大局和居民住房實際需求出發(fā)，堅持引導(dǎo)普通商品住房和高檔商品住房均衡發(fā)展，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)和住宅小區(qū)建設(shè)，保持了健康穩(wěn)定發(fā)展的勢頭。 2021年也是該市房地產(chǎn)發(fā)展史上不容忽視的一年。 第二部分：商丘市房地產(chǎn)發(fā)展狀況 一 、市場回放 與河南省大部分市地一樣，商丘的房地產(chǎn)市場發(fā)展還沒有達到省會鄭州那樣的活躍程度。 9 （二）、交通狀況 圖解 ：紅點表示項目所在地；藍色為站點；橫粗中線為南京路，其上下橫線分別是紀東路（上）、象東路（下），從右邊分別是創(chuàng)新路、豫苑路、康佳路、星林路、長虹路； 藍色： 表示建業(yè)桂園項目所在地； 橙色： 表示公路局小區(qū)所在地； 淡紫色： 表示公務(wù)員小區(qū)所在地； 綠色： 表示商丘一中學(xué)校所在地； 粉紅色： 表示汽車南站 深青色： 表示商丘電信局 青色： 表示京港百貨 三、 項目 現(xiàn)存在的問題 對于項目來說也有其不利的地方。 二、 項目周邊環(huán)境 （一）、地理環(huán)境 威龍 毗鄰貫通我國南北的大動脈京九鐵路和歐亞大陸橋隴海鐵路及連云港至霍爾斯的 310 國道。 梁園工業(yè) 全區(qū)擁有各類大中型企業(yè)近 300 多家，生產(chǎn)各類產(chǎn)品 2021 多種其中型煤機械廠、牽引鏵犁、精紡毛呢、玉米淀粉、食用酒精、廣安乳業(yè)、平板玻璃桐木加工、鋁業(yè)制品、稀土微肥近 1000 種獲省部優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稱號， 80 余種產(chǎn)品進入國際市場初步形成了輕工， 8 紡織，食品機戒建材化工、醬菜等多門類的工業(yè)體系。梁園區(qū)認真貫徹商貿(mào)帶動，城鄉(xiāng)聯(lián)動，工 業(yè)立區(qū)，科教興區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。重點以電子信息、機械、紡織服裝、建材、電機電器制造、輕工、生物醫(yī)藥、功能材料等高科技產(chǎn)業(yè) 為主。其中，高等職業(yè)學(xué)校 3 所，普通?？茖W(xué)校 1 所，中等職業(yè)學(xué)校 32 所，共有在校生近 萬人。 行政規(guī)劃： 全市總面積總面積 10704 平方公里，市區(qū)建成區(qū) 面積 85 平方公里。39′ 。 xxx 市屬黃淮海平原，地理坐標為北緯 33176。 三、 世襲皇寵 典藏貴族生活樣板 ……… ……… .…………………………………………………… 17 第五部分項目定位 ......................................................................................................................... 18 一、 客戶群分析 ..................................................................................................................... 18 二、 項目定位 ......................................................................................................................... 20 三、 價格定位 ......................................................................................................................... 21 第六部分營銷推廣思路 .................................................................................................................. 22 一、 案名與應(yīng)用 ..................................................................................................................... 22 二、 推廣概念 ......................................................................................................................... 32 4 三、 推廣語 Slogan .............................................................................................................. 24 四、 產(chǎn)品概念 .................................................................................................................... 36 五、 推廣口號 ......................................................................................................................... 36 六、 推廣思路 ......................................................................................................................... 36 七、 階段性廣告推廣計劃 ……… ……………………………………………………… …… .………… 26 引導(dǎo)期（樹立品牌） —— ~………………………………………………… .……… 27 內(nèi)部認購期（推出產(chǎn)品） —— ~………………………………………………… 30. 一期開盤期（強行灌輸） —— ~15………………………………………………… 33. 持續(xù)期 （深化感知） —— ~…………………………………………… .…… .34 第七部分： SP 活動組織 …………………………………………………………………………… .……… .38 一、 階段性 SP 活動計劃 ……………………………………………………………… ……... .… .…… 37 二、 手段分解 …………………………………………………………………… … …………… .…… ..41 三、 節(jié)點安排與工程支持 …………………………………………………… … …………… .……… ..42 第八部分、企業(yè)品 牌推廣手段分解 ……………………………………………………………… .……… ..43 一、 為什么要進行品牌規(guī)劃 ……………………………………………………… … ……… .……… ..43 二、 手段分解 ……………………………………………………………………… … .……………… ..44 第九部分： xxxxxxxx 營銷費用估算 ………………………………………………………… .…………… ..45 第十部分：戶型設(shè)計建議 …………………………………………………………………… .…………… ..47 一、戶型建議的基礎(chǔ) ……… …………………………………………………………… .…………… ..47 二、相關(guān)前提 …………………………………………………………………………… .…………… ..47 三、項目產(chǎn)品分析 ……………………………………………………………………… .………… … ..47 四、產(chǎn)品細節(jié)建議 ………………………………………………………………………… .……… … ..48 5 第一部分、 xxx 概況 6 一、 xxx 市 總體環(huán)境 地理位置： xx 市位于河南省東部，豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合處， xxx 市位于河南省最東部，亞歐大陸橋隴海鐵路與中國最長的南北大動脈京九鐵路，北京至珠海的１０５國道與連云港至新疆霍爾果斯的３１０國道，雙雙在此交會，位置優(yōu)越，交通便利。49′ ～ 116176。京九、隴海鐵路十字交叉，連霍、商周、商亳、商菏等高速公路縱橫交錯，地理位置非常優(yōu)越。 科教情況： xxxx 市現(xiàn)有各層次職業(yè)院校 36 所。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： xxx 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)河南省人民政府批準成立的省級開發(fā)區(qū)，成立于 2021 年 7 月，總面積約 66 平方公里。 960 平方公里， 80 萬人口?？善鸾蹈黝惪?貨飛機的機場距市中心 15 公里。 交通優(yōu)勢得天獨厚，基礎(chǔ)日臻完善。林河、藍牌、五洋 、化工、紡織等一批企業(yè)集團實力雄厚，技術(shù)裝備先進，產(chǎn)品競爭及市場占有能力均處于優(yōu)勢地位，