【正文】 住房面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房比例？A、客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可22B主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可13C、衛(wèi)生間和廚房夠用即可8D、衛(wèi)生間和廚房要盡量大2數(shù)據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些?？梢娙藗兌枷胗幸粋€(gè)較為寬敞明亮的臥室環(huán)境。再次說明目前消費(fèi)者對(duì)中、大戶型的住房的需求量大。說明更多的是用于改善環(huán)境，而用于投資或年輕消費(fèi)者偏少，可見對(duì)住房有著強(qiáng)烈需求的主要是青年消費(fèi)者和中年消費(fèi)者。 您獲得房產(chǎn)信息主要通過哪種渠道？A電視廣告B報(bào)紙廣告C廣播D戶外廣告E車身廣告F朋友介紹G路邊戶外媒體H其他______71416917通過此題可見石家莊消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的了解主要通過報(bào)紙廣告，所占比例為31%，其次朋友介紹的占20%，電視廣告占15%，戶外等其他廣告占34%。你居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有多久？A、1年或以下B、1—4年C、4—8年D、8—12年E、12年以上6167124數(shù)據(jù)顯示居住8年以下人群的比例為64%，而8年以上的人群比例為36%。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對(duì)購(gòu)房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。l 市場(chǎng)容量限制：地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體容量有限l 總價(jià)敏感：受經(jīng)濟(jì)水平限制，該地區(qū)消費(fèi)者總體消費(fèi)能力有限結(jié)論：從以上SWOT分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、交通、項(xiàng)目可塑性、配套等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目人氣、地塊容量等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好涉及威脅的影響，再輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，可以得到很好的效果。本策劃書是要通過分析所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃和銷售決策。當(dāng)前，在市場(chǎng)價(jià)值回歸、正常發(fā)展以后，必然要求要以正確的房地產(chǎn)營(yíng)銷理念，在深刻認(rèn)識(shí)市場(chǎng)、客戶和需求的基礎(chǔ)上來進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)運(yùn)作之時(shí)更能貼合市場(chǎng)需求，順利銷售。第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及SWOT分析：一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，中國(guó)的住宅建設(shè)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設(shè)計(jì)與周圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴(kuò)展了住宅空間的外延，實(shí)現(xiàn)“人居合一”的理想境界。關(guān)注企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，越是在這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，有良好口碑的公司往往在市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力和較多的市場(chǎng)份額。對(duì)于石家莊來說，石家莊屬于二、三線城市，在未來的發(fā)展空間應(yīng)該是更大的，因?yàn)槭仪f這個(gè)城市房?jī)r(jià)是比較理性的，所以總體上來說，應(yīng)該是穩(wěn)中上升，可能在上升曲線上有小的振動(dòng)或抖動(dòng)，這種振動(dòng)包括以后說的稅收的事情，可能對(duì)于個(gè)別投資性的那部分人的一些觀望態(tài)度，但是這是短暫的，不會(huì)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，總體是穩(wěn)中上升，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的方面還是比較大的。 價(jià)格：4343元／平方米小區(qū)介紹：碧水秀城項(xiàng)目位于二環(huán)內(nèi)，中華北大街與聯(lián)盟路交口，緊鄰中華大街、北二環(huán)快速路，西側(cè)為商業(yè)巨頭保龍倉(cāng)，總建筑面積54363㎡，由三棟高層建筑組成，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，其中南面兩棟呈雙塔形分布，北面一棟為板式高層，項(xiàng)目西面臨中華大街位置規(guī)劃為商業(yè)附屬建筑，實(shí)行商業(yè)居住的分區(qū)化管理，全面保證住宅居住區(qū)的隱私性。商業(yè)配套 ：國(guó)瑞城，集結(jié)服飾、文化、家居、娛樂等品牌店豐富資源，以步行街規(guī)劃出寬松而不失緊湊的商業(yè)旺鋪和現(xiàn)代商業(yè)景點(diǎn)，更符合未來都市人的消費(fèi)心理；規(guī)劃的大型零售超市，滿足生活采買需要；百貨購(gòu)物中心滿足休閑與娛樂的復(fù)合消費(fèi)行為，有力升級(jí)周邊商業(yè)設(shè)施，刷新建北商業(yè)現(xiàn)狀；高檔服飾等品牌專門店，契合高端商務(wù)人群消費(fèi)觀念，樹立整齊商業(yè)形象，保證街區(qū)繁榮。戶型優(yōu)勢(shì)：國(guó)瑞城極致的美學(xué)規(guī)劃理念，以及尊重自然的建筑敬意，體現(xiàn)在戶型的設(shè)計(jì)上，從而讓室外景觀與室內(nèi)空間彼此交融，其分布于高層建筑中的各款生態(tài)戶型，特色各異，適宜對(duì)高尚生活有追求的各類人群。 國(guó)瑞城基本信息所屬區(qū)域： 石家莊 橋東綠化率： 33% 小區(qū)地址：建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西（義堂小區(qū)） 開發(fā)商：北京國(guó)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 供暖方式: 停車狀況：1200 裝修狀況：毛坯 建筑時(shí)間： 20070630 物業(yè)類型：普通住宅、公寓、商住樓 竣工時(shí)間： 20100501 小區(qū)介紹：國(guó)瑞城位居石家莊中心區(qū)北部，總占地面積30萬平米,總建筑面積75萬平米，在城市運(yùn)動(dòng)中，創(chuàng)建城市多生態(tài)社區(qū)，由高層住宅，復(fù)合商業(yè)，智能商務(wù)公寓組成，構(gòu)造石家莊北部大型景觀建筑群，提升樓盤復(fù)合增長(zhǎng)力；時(shí)尚前沿的設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格、完善的生活配套、全天候的立體景觀，將居住，休閑，園林，運(yùn)動(dòng)融入生活，使人文設(shè)計(jì)與自然完美的結(jié)合。多種戶型選擇，充分滿足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。8路、17路、23路、29路、115路等公交車穿插而過，便捷交通，時(shí)尚生活。小區(qū)內(nèi)純歐式銀杏園林景觀設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，離塵不離城，全新打造風(fēng)情歐洲生活境界。華林國(guó)際基本信息類型：普通住宅,高層 項(xiàng)目位置：新華區(qū) 中華北大街與柏林路交叉口東北角 交通位置：一二環(huán)之間 最新動(dòng)態(tài)：華林國(guó)際位于中華北大街與柏林路交叉口東北角，均價(jià)6200元/平米，戶型區(qū)間70㎡140 ㎡，預(yù)計(jì)2011年10月交房。盡管如此，石家莊稅務(wù)部門相關(guān)人士預(yù)計(jì)，由于政策原因，2010年石家莊市房產(chǎn)交易稅收還將有所回升。上述人士介紹，去年1月份石家莊房產(chǎn)交易稅收額為258萬元，今年從1月1日起到目前為止，石家莊房產(chǎn)交易稅收額達(dá)近400萬元，二者相比增長(zhǎng)了約55%?！胺慨a(chǎn)優(yōu)惠政策取消后，進(jìn)入1月份，居民辦理房產(chǎn)的交易量相比去年12月份大幅下降。 據(jù)調(diào)查，營(yíng)業(yè)稅“五改二”的政策影響去年?duì)I業(yè)稅減收了1912萬元；其次，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。據(jù)石家莊市稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)顯示，去年石家莊市共辦理商品房和二手房交易25839戶、22699戶，相比前年的17540戶、14497戶，%、%。從石市稅務(wù)部門獲悉，去年石市商品房和二手房交易戶數(shù)分別為 25839戶、22699戶，%、%。西三環(huán)沿線的中低檔商品住宅中有相當(dāng)一部分的客戶來自新華區(qū)。作為石家莊市的老城區(qū)，新華區(qū)內(nèi)居民區(qū)分布廣泛，且大部分小區(qū)存續(xù)年限較長(zhǎng)，居民改善居住條件的意愿較強(qiáng)烈。供給緊張的局面將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。有些樓盤雖然在咨詢期，但客戶的積累量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了樓盤的供給量。受土地供給量的制約，區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)也十分緊張。高駐小區(qū)、柏林小區(qū)、西三莊小區(qū)等多為規(guī)模較大、居住人口多，存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的小區(qū)。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分布集中在二環(huán)以內(nèi)以及北二環(huán)附近。成規(guī)模的大盤幾乎沒有。圖中紅點(diǎn)處為園中園位置項(xiàng)目X公交站點(diǎn)：118路(省經(jīng)貿(mào)大學(xué)新華電子廣場(chǎng)(紀(jì)念碑))、118路(新華電子廣場(chǎng)(紀(jì)念碑)省經(jīng)貿(mào)大學(xué))、86路(北站河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)) 、86路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)北站) 、旅游10路(北站太平河)、旅游10路(太平河北站) 、112路(省圖書館站→河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站)、112路(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)站→省圖書館站)等。得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使新華區(qū)被譽(yù)為省會(huì)“后花園”。創(chuàng)建了全國(guó)第一家社區(qū)信用檔案庫(kù)，努力打造誠(chéng)信政府和誠(chéng)信社區(qū)，在全區(qū)逐步形成了誠(chéng)實(shí)守信、踐言諾行的良好風(fēng)尚。97年以來，廣泛開展了創(chuàng)建文明街道、文明小區(qū)、文明樓院、文明市場(chǎng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了市民文明素質(zhì)、群眾生活質(zhì)量和社區(qū)文明程度的顯著提高。短短幾年內(nèi)，新華區(qū)已發(fā)展三資企業(yè)53家，實(shí)際利用外資近8000萬美元。構(gòu)筑了以三鹿、實(shí)力克等較大的龍頭企業(yè)為第一梯隊(duì)，以科一重工、華興、東方等集團(tuán)為第二梯隊(duì)，以20家年銷售500萬元以上的規(guī)模企業(yè)為第三梯隊(duì)完善的工業(yè)體系，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合排名連續(xù)9年保持市內(nèi)區(qū)第一；石家莊實(shí)力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生產(chǎn)廠家，主要產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有餐飲娛樂服務(wù)中心、二環(huán)路商貿(mào)批發(fā)中心、聯(lián)盟路家居交易中心為主體的大商貿(mào)格局，聞名全國(guó)的新華集貿(mào)中心市場(chǎng)是華北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多的服裝集散地，年成交額150多億元，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的民族路商業(yè)街，即將開街，將會(huì)極大地改善城區(qū)形象、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建區(qū)30多年以來，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、苦干、爭(zhēng)先”的新華精神，抒豪情壯志，展強(qiáng)區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標(biāo)闊步前進(jìn)，奏響了“加快發(fā)展、富民強(qiáng)區(qū)”的時(shí)代強(qiáng)音。 項(xiàng)目X房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書第一部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介：項(xiàng)目X地處新華區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。區(qū)城內(nèi)有石太高速、京廣鐵路等四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，有省農(nóng)科院等一批享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的科研院所，人才濟(jì)濟(jì)、實(shí)力雄厚的省直單位；有商賈云集、交易活躍的現(xiàn)代商圈；有毗盧寺、趙佗先人墓等熠熠閃光的文化積淀；有燕趙大地自古以來重義守信的純樸民風(fēng)，這里是開拓者值得奮斗的投資沃土。以苗木花卉、綠色無公害蔬菜、旅游休閑農(nóng)業(yè)三大基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點(diǎn)的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。同時(shí)，依托新華集貿(mào)中心市場(chǎng)，成功組織了灣里廟綜合商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，先后運(yùn)作了東方購(gòu)物中心、福興閣、太子電子城、康泰廣場(chǎng)、王府井百貨商場(chǎng)等20多個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，初步形成了華北地區(qū)最大的商業(yè)中心雛形。新華區(qū)堅(jiān)持“四個(gè)創(chuàng)建”為載體，建設(shè)“花園式社區(qū)”。以社區(qū)信用檔案為載體，營(yíng)造“信用社區(qū)”。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征：環(huán)境分析:項(xiàng)目X所屬的新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會(huì)上風(fēng)上水，是全市水源保護(hù)地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會(huì)增添新的景觀。新華區(qū)也是宗教活動(dòng)和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯蘭教、道教的主要活動(dòng)場(chǎng)所，保留有古樸典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。新盤的供給量少之又少。東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界；南到商業(yè)中心區(qū)中山路——金橋北大街——民族路——中華北大街——華西路——維明北大街——新華路一線，與橋西區(qū)相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤。也正是由于歷史悠久的原因，新華區(qū)內(nèi)多舊的居民區(qū)。（2）、住宅供應(yīng)量較少，新房搶手由于區(qū)域內(nèi)人口密度大，舊小區(qū)的拆遷面臨諸多困難，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量很小。有些樓盤一推售就在很短的時(shí)間內(nèi)售罄，不需進(jìn)行廣告宣傳即可迅速被市場(chǎng)消化。受此影響，預(yù)計(jì)2008 年該區(qū)域的新盤供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在本區(qū)域內(nèi)居住和工作的原住民是該區(qū)域住房需求的主力軍。高房?jī)r(jià)和低供給給中低收入家庭購(gòu)房造成困難，從而促使一部份居民將眼光投向了與之相鄰的鹿泉市。政策分析：去年房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施，使得石市房產(chǎn)交易量猛增。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖也帶動(dòng)了石家莊市房產(chǎn)交易量的快速上升?！笔仪f稅務(wù)部門相關(guān)人士分析，去年，根據(jù)財(cái)稅《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 2009年底營(yíng)業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策又恢復(fù)至“二改五”，在此政策影響下，記者從石家莊市稅務(wù)部門了解到，今年1月份石家莊房產(chǎn)交易的稅收額相比去年同期有所提高。不過，由于房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅個(gè)人購(gòu)買普通住房對(duì)外銷售的免稅時(shí)間改為5年，1月份，石家莊市房產(chǎn)交易稅額相比去年同期有所提升。大誠(chéng)房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)李強(qiáng)分析，政策面的不確定，使得今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)越來越不明朗，不過，今年房產(chǎn)交易量相比去年肯定會(huì)有所下滑。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：項(xiàng)目X附近的小區(qū)主要有華林國(guó)際、國(guó)瑞城、碧水秀城、莊北小區(qū)、四方怡園、天翔園、中房新城、尚乘源等，其中做的比較好的主要有華林國(guó)際、國(guó)瑞城和碧水秀城。月 售樓處：中華北大街與柏林路交叉口東北角 開發(fā)商：河北尚元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤介紹：華林國(guó)際，省會(huì)首