【正文】 住房面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房比例？A、客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可22B主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可13C、衛(wèi)生間和廚房夠用即可8D、衛(wèi)生間和廚房要盡量大2數(shù)據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些?？梢娙藗兌枷胗幸粋€較為寬敞明亮的臥室環(huán)境。再次說明目前消費者對中、大戶型的住房的需求量大。說明更多的是用于改善環(huán)境，而用于投資或年輕消費者偏少，可見對住房有著強烈需求的主要是青年消費者和中年消費者。 您獲得房產(chǎn)信息主要通過哪種渠道？A電視廣告B報紙廣告C廣播D戶外廣告E車身廣告F朋友介紹G路邊戶外媒體H其他______71416917通過此題可見石家莊消費者對房產(chǎn)的了解主要通過報紙廣告，所占比例為31%，其次朋友介紹的占20%，電視廣告占15%，戶外等其他廣告占34%。你居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有多久？A、1年或以下B、1—4年C、4—8年D、8—12年E、12年以上6167124數(shù)據(jù)顯示居住8年以下人群的比例為64%，而8年以上的人群比例為36%。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。l 市場容量限制：地區(qū)房地產(chǎn)市場整體容量有限l 總價敏感：受經(jīng)濟水平限制，該地區(qū)消費者總體消費能力有限結(jié)論：從以上SWOT分析可知，本項目在區(qū)位、交通、項目可塑性、配套等幾個方面具備優(yōu)勢，在項目人氣、地塊容量等方面存在不足，因本項目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好涉及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，可以得到很好的效果。本策劃書是要通過分析所面臨的市場機遇和競爭態(tài)勢，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進行產(chǎn)品設(shè)計、營銷策劃和銷售決策。當前，在市場價值回歸、正常發(fā)展以后，必然要求要以正確的房地產(chǎn)營銷理念，在深刻認識市場、客戶和需求的基礎(chǔ)上來進行房地產(chǎn)營銷策劃，促進項目實際開發(fā)運作之時更能貼合市場需求，順利銷售。第二部分 項目簡介及SWOT分析：一、 項目簡介：隨著社會的不斷發(fā)展，中國的住宅建設(shè)已進入品質(zhì)時代，不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設(shè)計與周圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延，實現(xiàn)“人居合一”的理想境界。關(guān)注企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，越是在這種市場競爭激烈的情況下，有良好口碑的公司往往在市場中更具有競爭力和較多的市場份額。對于石家莊來說，石家莊屬于二、三線城市，在未來的發(fā)展空間應(yīng)該是更大的，因為石家莊這個城市房價是比較理性的，所以總體上來說，應(yīng)該是穩(wěn)中上升，可能在上升曲線上有小的振動或抖動，這種振動包括以后說的稅收的事情，可能對于個別投資性的那部分人的一些觀望態(tài)度，但是這是短暫的，不會是長遠的，總體是穩(wěn)中上升，政府對房地產(chǎn)市場利好的方面還是比較大的。 價格：4343元／平方米小區(qū)介紹：碧水秀城項目位于二環(huán)內(nèi)，中華北大街與聯(lián)盟路交口，緊鄰中華大街、北二環(huán)快速路，西側(cè)為商業(yè)巨頭保龍倉，總建筑面積54363㎡，由三棟高層建筑組成，采用現(xiàn)代簡約風格，其中南面兩棟呈雙塔形分布，北面一棟為板式高層，項目西面臨中華大街位置規(guī)劃為商業(yè)附屬建筑，實行商業(yè)居住的分區(qū)化管理，全面保證住宅居住區(qū)的隱私性。商業(yè)配套 ：國瑞城，集結(jié)服飾、文化、家居、娛樂等品牌店豐富資源，以步行街規(guī)劃出寬松而不失緊湊的商業(yè)旺鋪和現(xiàn)代商業(yè)景點，更符合未來都市人的消費心理；規(guī)劃的大型零售超市，滿足生活采買需要；百貨購物中心滿足休閑與娛樂的復合消費行為，有力升級周邊商業(yè)設(shè)施，刷新建北商業(yè)現(xiàn)狀；高檔服飾等品牌專門店，契合高端商務(wù)人群消費觀念，樹立整齊商業(yè)形象，保證街區(qū)繁榮。戶型優(yōu)勢：國瑞城極致的美學規(guī)劃理念，以及尊重自然的建筑敬意，體現(xiàn)在戶型的設(shè)計上，從而讓室外景觀與室內(nèi)空間彼此交融，其分布于高層建筑中的各款生態(tài)戶型，特色各異，適宜對高尚生活有追求的各類人群。 國瑞城基本信息所屬區(qū)域： 石家莊 橋東綠化率： 33% 小區(qū)地址：建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西（義堂小區(qū)） 開發(fā)商：北京國瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 供暖方式: 停車狀況：1200 裝修狀況：毛坯 建筑時間： 20070630 物業(yè)類型：普通住宅、公寓、商住樓 竣工時間： 20100501 小區(qū)介紹：國瑞城位居石家莊中心區(qū)北部，總占地面積30萬平米,總建筑面積75萬平米，在城市運動中，創(chuàng)建城市多生態(tài)社區(qū)，由高層住宅，復合商業(yè)，智能商務(wù)公寓組成，構(gòu)造石家莊北部大型景觀建筑群，提升樓盤復合增長力；時尚前沿的設(shè)計理念、現(xiàn)代簡約的建筑風格、完善的生活配套、全天候的立體景觀，將居住，休閑，園林，運動融入生活，使人文設(shè)計與自然完美的結(jié)合。多種戶型選擇，充分滿足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。8路、17路、23路、29路、115路等公交車穿插而過，便捷交通，時尚生活。小區(qū)內(nèi)純歐式銀杏園林景觀設(shè)計獨具匠心，離塵不離城，全新打造風情歐洲生活境界。華林國際基本信息類型：普通住宅,高層 項目位置：新華區(qū) 中華北大街與柏林路交叉口東北角 交通位置：一二環(huán)之間 最新動態(tài)：華林國際位于中華北大街與柏林路交叉口東北角，均價6200元/平米，戶型區(qū)間70㎡140 ㎡，預計2011年10月交房。盡管如此，石家莊稅務(wù)部門相關(guān)人士預計，由于政策原因，2010年石家莊市房產(chǎn)交易稅收還將有所回升。上述人士介紹，去年1月份石家莊房產(chǎn)交易稅收額為258萬元，今年從1月1日起到目前為止，石家莊房產(chǎn)交易稅收額達近400萬元，二者相比增長了約55%?！胺慨a(chǎn)優(yōu)惠政策取消后，進入1月份，居民辦理房產(chǎn)的交易量相比去年12月份大幅下降。 據(jù)調(diào)查，營業(yè)稅“五改二”的政策影響去年營業(yè)稅減收了1912萬元；其次，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。據(jù)石家莊市稅務(wù)部門統(tǒng)計顯示，去年石家莊市共辦理商品房和二手房交易25839戶、22699戶，相比前年的17540戶、14497戶，%、%。從石市稅務(wù)部門獲悉，去年石市商品房和二手房交易戶數(shù)分別為 25839戶、22699戶，%、%。西三環(huán)沿線的中低檔商品住宅中有相當一部分的客戶來自新華區(qū)。作為石家莊市的老城區(qū)，新華區(qū)內(nèi)居民區(qū)分布廣泛，且大部分小區(qū)存續(xù)年限較長，居民改善居住條件的意愿較強烈。供給緊張的局面將會持續(xù)一段時間。有些樓盤雖然在咨詢期，但客戶的積累量遠遠超過了樓盤的供給量。受土地供給量的制約，區(qū)域內(nèi)的住宅供應(yīng)也十分緊張。高駐小區(qū)、柏林小區(qū)、西三莊小區(qū)等多為規(guī)模較大、居住人口多，存續(xù)時間較長的小區(qū)。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分布集中在二環(huán)以內(nèi)以及北二環(huán)附近。成規(guī)模的大盤幾乎沒有。圖中紅點處為園中園位置項目X公交站點：118路(省經(jīng)貿(mào)大學新華電子廣場(紀念碑))、118路(新華電子廣場(紀念碑)省經(jīng)貿(mào)大學)、86路(北站河北經(jīng)貿(mào)大學) 、86路(河北經(jīng)貿(mào)大學北站) 、旅游10路(北站太平河)、旅游10路(太平河北站) 、112路(省圖書館站→河北經(jīng)貿(mào)大學站)、112路(河北經(jīng)貿(mào)大學站→省圖書館站)等。得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，使新華區(qū)被譽為省會“后花園”。創(chuàng)建了全國第一家社區(qū)信用檔案庫，努力打造誠信政府和誠信社區(qū)，在全區(qū)逐步形成了誠實守信、踐言諾行的良好風尚。97年以來，廣泛開展了創(chuàng)建文明街道、文明小區(qū)、文明樓院、文明市場活動，實現(xiàn)了市民文明素質(zhì)、群眾生活質(zhì)量和社區(qū)文明程度的顯著提高。短短幾年內(nèi)，新華區(qū)已發(fā)展三資企業(yè)53家，實際利用外資近8000萬美元。構(gòu)筑了以三鹿、實力克等較大的龍頭企業(yè)為第一梯隊，以科一重工、華興、東方等集團為第二梯隊，以20家年銷售500萬元以上的規(guī)模企業(yè)為第三梯隊完善的工業(yè)體系，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟綜合排名連續(xù)9年保持市內(nèi)區(qū)第一；石家莊實力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生產(chǎn)廠家，主要產(chǎn)品國內(nèi)市場占有餐飲娛樂服務(wù)中心、二環(huán)路商貿(mào)批發(fā)中心、聯(lián)盟路家居交易中心為主體的大商貿(mào)格局，聞名全國的新華集貿(mào)中心市場是華北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多的服裝集散地，年成交額150多億元，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的民族路商業(yè)街，即將開街，將會極大地改善城區(qū)形象、繁榮經(jīng)濟發(fā)展。建區(qū)30多年以來，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚“團結(jié)、務(wù)實、苦干、爭先”的新華精神，抒豪情壯志，展強區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟強區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標闊步前進，奏響了“加快發(fā)展、富民強區(qū)”的時代強音。 項目X房地產(chǎn)項目策劃書第一部分 項目所在區(qū)域市場分析一、項目所在區(qū)域簡介：項目X地處新華區(qū)，擁有得天獨厚的地理位置。區(qū)城內(nèi)有石太高速、京廣鐵路等四通八達的交通路網(wǎng)，有省農(nóng)科院等一批享譽國內(nèi)外的科研院所，人才濟濟、實力雄厚的省直單位；有商賈云集、交易活躍的現(xiàn)代商圈；有毗盧寺、趙佗先人墓等熠熠閃光的文化積淀；有燕趙大地自古以來重義守信的純樸民風，這里是開拓者值得奮斗的投資沃土。以苗木花卉、綠色無公害蔬菜、旅游休閑農(nóng)業(yè)三大基地和奶業(yè)、特種養(yǎng)殖發(fā)展為重點的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展新格局。同時，依托新華集貿(mào)中心市場，成功組織了灣里廟綜合商業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，先后運作了東方購物中心、福興閣、太子電子城、康泰廣場、王府井百貨商場等20多個大型商業(yè)設(shè)施，初步形成了華北地區(qū)最大的商業(yè)中心雛形。新華區(qū)堅持“四個創(chuàng)建”為載體，建設(shè)“花園式社區(qū)”。以社區(qū)信用檔案為載體，營造“信用社區(qū)”。二、項目所在區(qū)域市場特征：環(huán)境分析:項目X所屬的新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風上水，是全市水源保護地，植物園等13座公園綠樹蔭蔭，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會增添新的景觀。新華區(qū)也是宗教活動和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯蘭教、道教的主要活動場所，保留有古樸典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。新盤的供給量少之又少。東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界；南到商業(yè)中心區(qū)中山路——金橋北大街——民族路——中華北大街——華西路——維明北大街——新華路一線，與橋西區(qū)相臨；西北面與鹿泉市和正定縣接壤。也正是由于歷史悠久的原因，新華區(qū)內(nèi)多舊的居民區(qū)。（2）、住宅供應(yīng)量較少，新房搶手由于區(qū)域內(nèi)人口密度大，舊小區(qū)的拆遷面臨諸多困難，使整個區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量很小。有些樓盤一推售就在很短的時間內(nèi)售罄，不需進行廣告宣傳即可迅速被市場消化。受此影響，預計2008 年該區(qū)域的新盤供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅增長。在本區(qū)域內(nèi)居住和工作的原住民是該區(qū)域住房需求的主力軍。高房價和低供給給中低收入家庭購房造成困難，從而促使一部份居民將眼光投向了與之相鄰的鹿泉市。政策分析：去年房產(chǎn)營業(yè)稅等多項稅收優(yōu)惠政策的實施，使得石市房產(chǎn)交易量猛增。房地產(chǎn)市場的快速回暖也帶動了石家莊市房產(chǎn)交易量的快速上升?！笔仪f稅務(wù)部門相關(guān)人士分析，去年，根據(jù)財稅《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 2009年底營業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策又恢復至“二改五”，在此政策影響下，記者從石家莊市稅務(wù)部門了解到，今年1月份石家莊房產(chǎn)交易的稅收額相比去年同期有所提高。不過，由于房產(chǎn)營業(yè)稅個人購買普通住房對外銷售的免稅時間改為5年，1月份，石家莊市房產(chǎn)交易稅額相比去年同期有所提升。大誠房產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)李強分析，政策面的不確定，使得今年房地產(chǎn)市場的走勢越來越不明朗，不過，今年房產(chǎn)交易量相比去年肯定會有所下滑。競爭項目：項目X附近的小區(qū)主要有華林國際、國瑞城、碧水秀城、莊北小區(qū)、四方怡園、天翔園、中房新城、尚乘源等，其中做的比較好的主要有華林國際、國瑞城和碧水秀城。月 售樓處：中華北大街與柏林路交叉口東北角 開發(fā)商：河北尚元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤介紹：華林國際，省會首