【正文】 ............................ 33 １ .結 論 ......................................................................................................................... 33 ２ .后續(xù)建議 .................................................................................................................... 34 序 言 通過為期一月有余的市場調研，使我對濟南房地產市場有了一定的了解。因此，此報告僅為試寫報告，其中一些數據不具參考性。 ⑵ .“ 家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人對老濟南真實的寫照。濟南不僅有趵突騰空、佛山賞菊、明湖泛舟三大著名景點，而且還有錦屏春曉、鵲華煙雨、匯波晚照、白云雪霽、歷下秋風共八大旅游景點，濟南山清水秀，旅游資源十分豐富。 ⑷ .根據濟南市城市規(guī)劃，濟南對南部山區(qū)進行保護控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。 ⑸ .濟南作為山東的省會，是山東的政治、經濟、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東 ⑹ .濟南是一座擁有 4000 年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。 ⑺ . 濟南作為山東省的省會城市 ,人口眾多 ,消費力很強 ,消費群體結構完善。 ⑻ . 濟南和全國同等城市（其他省份的省會，如南京、合肥、沈陽等）相比較，又有其特殊性。 ⑼ . 濟南屬于一個樸素的城市，整體消費在全國處于中上等水平，大眾消費理念較為傳統(tǒng)，市民消費主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費較為理智。 該階段房地產發(fā)展的特點： ，多數人短時期內不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 ，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當時卻是不小的數字。 該階段濟南市房地產發(fā)展特點： ，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認可并購買商品房。同時，由房地產衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。 現，一些創(chuàng)新產品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產市場。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT等一系列的新興理念也被越來越多的人認知與了解。 該階段濟南市房地產市場發(fā)展的特點： 《濟南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據新 規(guī)劃，濟南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”， 特別是近兩年，濟南市按照“實現新跨越，建設新泉城”的總體目標，不斷拓展城市發(fā)展空間?，F金，濟南東部新城已現雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北 部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟南整個城市正在升值。 的影響，近幾年來也迅速膨脹，房地產開發(fā)“遍地開花”，小產權房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a市場顯些混亂。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟南老城區(qū)近年來少有大規(guī)模的房地產開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強的稀缺性。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強勁，并且房價一般較新城區(qū)明顯要高。 ，各有差異。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質不一，一度造成了濟南房地產市場開發(fā)出現了投資過熱。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應量與市場需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市 場較為理性。 濟南高新區(qū)管委會 片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術產業(yè)即坐落于此。城市主干道經十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需 15 分鐘車程。先后規(guī)劃建設了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產業(yè)園區(qū)。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產市場的發(fā)展極為迅速。國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。未來城、海信會展國際等 項目正在如火如荼建設之中。 未來濟南“新都心” ②以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，濟南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運會主辦賽場的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時代廣場、省立醫(yī)院東院等房地產項目的建設落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文博新城”也將逐步形成。 ③以 “國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現雛形。片區(qū)未來的發(fā)展形勢一片大好。 ⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設與良好運營。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認可。比如工業(yè)南路以道路兩側也因此衍生了諸多房地產開發(fā)項目。 ⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項城市配套設施尚不完善。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設的“ 東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速提升。他們多為 25~35 歲的青年或中年人，是社會的中堅力量，是城市發(fā)展的主力軍。因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。所以，對追求較高性價比的中端市場來講會有較大的吸引力。 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數在 5000 元 /平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔，因此可以將兩塊市場從目標市場中給予剔除。 綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產中的定位應為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。而濟南整體房地產市場來講，長久以來已經形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。 ，客戶是否具有購買力。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～ 20 萬。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產市場也就不存在。失業(yè)后由于年齡相對較大，而又沒有一技之長，因此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學，因此生活多是過的中等，但經過多年來的工作，積累了一定的財富，所能承受的總房價為 20~35 萬?；蹐@，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約 40 萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。 ，無論是置 業(yè)者同質偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。 Ⅳ .片區(qū)定位 市場定位 通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟南市中端和中高端市場。 二 .項目定位 中齊未來城位于高新區(qū)國際會展中心往東 300 米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。 中齊未來城項目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設中，總建筑面積 15 萬多平米，規(guī)劃有高品質住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產品類型豐富多樣，品質較高，建成后將成為高新區(qū)域內的大規(guī)模高品質居住社區(qū)，高新區(qū)域內標志性建筑群落。 ⑴ .高新區(qū)市場數據分析： 1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析 高新區(qū)在建工程量020xx0400006000080000100000120xx0140000160000180000中齊國際城市花園茗筑慧園中海其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。國際城市花園目前高層、小高層住宅項目已接近竣工，屬于尾盤。金座的公寓項目。都市陽光開發(fā)為高層，因項目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數量最少。未來城、茗筑慧園、中海由此 可見，項目受次貸金融危機所波及的中國低迷的房地產宏觀環(huán)境影響較小，也可以看出，幾大開發(fā)商對未來市場的信心。未來城鑫苑美嘉海信紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱供應量（單位：平米）推出新供應量 分析： 從上面圖表可以看出，當前高新區(qū)中齊國際城市花園、中?；蹐@、假日麗景、海信紫御東郡推出的房源最多，面積在 6 萬平米以上。 3.區(qū)域未來市場放量分析 區(qū)域市場未來放量020xx0400006000080000100000120xx0中齊國際城市花園茗筑慧園中海未來城和中海而其他項目雖然未來還有已建未售的囤量，但是囤積量較本項目和中海同時，也可以看出，從未來的放量來看，項目最大的競爭對手即是中海 4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析 區(qū)域各項目銷售價格4400460048005000520054005600580060006200中齊國際城市花園茗筑慧園中海本項目價格在區(qū)域處于中等偏上水平?；蹐@、中海 5.區(qū)域新推供應量銷售情況分析 區(qū)域新推供應量銷售情況%%%%%%%%%%中齊國際城市花園茗筑慧園中海其原因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。另外，項目定價相對較低，性價比較高，獲得周邊客戶的認同。其次為茗筑而海信國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。其中，占主流的為 85~105 平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。對于公寓的供應量來說，公寓戶型之所占 14%，是因為此供應量僅為當前在建推出的產品供應量。未來城即有 4 棟公寓（精裝），即將推出，以每層 20 戶，每棟 20 層來計算，即有 1600 戶。 2.區(qū)域新樓盤各戶型供應量分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應數量0200400600800100012001室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結構供應量（單位：套）總套數 分析： 從上表可以看出，區(qū)域各項目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了 1100 套。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶 型供應相對較少。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在 95~118 平米之間，相對于目標客戶群，總房款合適，客戶購買力較強。對于供應量占主導的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應量較大，所以即便銷售較其他戶型數量多，總銷售率也會相對較低。 4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分析 項目與區(qū)域各戶型銷售對比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 室1廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳1 衛(wèi)3 室2廳2 衛(wèi)4 室2廳2 衛(wèi)5 室3廳兩3 衛(wèi)（別墅）戶型結構銷售率區(qū)域總體銷售率中齊其原因是，區(qū)域供應的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。 5. 各戶型供應與銷售比例對比分析 供應與銷售比例對比0510152025303540451室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結構所占比例新供應各戶型比例 各戶型銷售比例 分析： 從上圖表可以看出，在區(qū)域供應與消化的比例來看，各戶型中以別墅項目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。 ３ .項