【正文】 提高項(xiàng)目本身質(zhì)量配套 外，還應(yīng)該注意自己的品牌形象，突出企業(yè)的品牌。成為濟(jì)南市西北部區(qū)域真正意義上的標(biāo)桿項(xiàng)目 。濟(jì)南住宅竣工面積也在此期間出 現(xiàn)了兩次較大的起落。而這也預(yù)示著一個(gè)較大的市場(chǎng)供應(yīng)即將到來(lái)。 20xx 年濟(jì)南一手商品住宅成交面積達(dá) 萬(wàn)平米，基本與 20xx 年商品住宅的成交面積保持持平。 —— 中部：東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。從圖表分析可以看出： 南部現(xiàn)在售面積為 萬(wàn)平米，供應(yīng)量最大。 其次為東部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá) 萬(wàn)平米。 再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá) 39 萬(wàn)平米。 供應(yīng)量最小的區(qū)域?yàn)槲鞑繀^(qū)域，西部區(qū)域雖有較多大規(guī)模的樓盤(pán)，但這些項(xiàng)目的推售速度較慢，且西部大量的潛在項(xiàng)目現(xiàn)未上市，不能及時(shí)形成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。 綠化率分區(qū)比較 各區(qū)域樓盤(pán)綠化率對(duì)比圖38%39%40%41%42%東部 西部 南部 北部綠化率 從圖表中可以看出，濟(jì)南各區(qū)域的綠化率都較高，都在 40%左右，提高綠化率已經(jīng) 成為開(kāi)發(fā)商提高樓盤(pán)品質(zhì)的重要手段之一。但就區(qū) 域景觀資源方面東部不及南部，所以東部樓盤(pán)需提高社區(qū)的綠化率以提升樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比。濟(jì)南市容積率最高的區(qū)域?yàn)闁|部區(qū)域，最低的為南部。和平路板塊、漿水泉板塊及高新區(qū)板塊的在售及新增項(xiàng)目多以小高層、高層為主，該區(qū)域住宅容積率為 。 戶(hù)型分區(qū)比較 區(qū)域特征 主力戶(hù)型 熱銷(xiāo)戶(hù)型 中部 三室 120160 ㎡ 二室、三室 100—140 ㎡ 東部 三室 120150 ㎡ 二室、三室 85130 ㎡ 南部 兩室 90110 ㎡、三室 120160 ㎡ 三室 100140 ㎡ 西部 兩室、三室 100120 ㎡ 兩室、三室 80120 ㎡ 北部 兩室、三室 90140 ㎡ 二室和三室 80 ㎡ —110 ㎡ 目前濟(jì)南市的家庭結(jié)構(gòu)多為 3 口之家，對(duì)二室和三室的需求量最大。從市場(chǎng)整體情況來(lái)看， 3 居室占到總量的 45%， 2 室和 4 室分別占總量的 25%和 20%。西部、北部的兩室比例相對(duì)較大，戶(hù)型設(shè)計(jì)較為緊湊，面積集中在 80120平米之間。 住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 3000350040004500500055002006. 12006. 22006. 32006. 42006. 52006. 62006. 72006. 82006. 92006. 12006. 112006. 122007. 12007. 22007. 32004整體價(jià)格 東部 西部 北部 南部 注： 樣本樓盤(pán)的價(jià)格僅為市場(chǎng)調(diào)研所得對(duì)外報(bào)價(jià)，各區(qū)域均價(jià)是根據(jù)建筑面積加權(quán)所得； 樣本選擇 的原則是市區(qū)范圍內(nèi)，證件齊全、具備一定影響力，并且規(guī)模在 2 萬(wàn)平方米以上，銷(xiāo)售率在 80%以下的樓盤(pán)，且同一樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)序不同按新樣本錄入，對(duì)于銷(xiāo)售末期的樓盤(pán)會(huì)進(jìn)行剔除，對(duì)于新增的樓盤(pán)也會(huì)及時(shí)加入。 濟(jì)南各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)一直保持著較好的上升趨勢(shì)。 從各區(qū)域住宅價(jià)格來(lái)看，東部的住宅價(jià)格最高，其價(jià)格走勢(shì)線(xiàn)位于最上端；其次是南部區(qū)域的價(jià)格，排在第三位的是西部區(qū)域的價(jià)格，位于價(jià)格走勢(shì)線(xiàn)最低端的是北部區(qū)域，但北部?jī)r(jià)格曲線(xiàn)線(xiàn)已逐漸呈現(xiàn)與西部?jī)r(jià)格曲線(xiàn)相交的趨勢(shì)； 各區(qū)域價(jià)格漲幅 從 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月，美聯(lián)所監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示北部的房?jī)r(jià)上升了 %； 東部漲幅為 %；南部漲幅為 %；西部漲幅為 %。 東部的房?jī)r(jià)漲幅排在第二位，從 06 年 1 月至 20xx 年 4 月上漲了 %。發(fā)達(dá)的交通、強(qiáng)有力的市政配套支持、優(yōu)美的自然環(huán)境 使東部的住宅市場(chǎng)飛速發(fā)展，另有充裕土地供應(yīng)的東部成為開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、名士豪庭、歷山名郡等高品質(zhì)、高價(jià)樓盤(pán)的上市，這些開(kāi)發(fā)商將給濟(jì)南帶來(lái)了眾多高品質(zhì)樓盤(pán)。 南部房?jī)r(jià)上漲幅度居于第三位，為 %，漲幅較小。 監(jiān)測(cè)時(shí)間內(nèi)西部區(qū)域的價(jià)格上漲幅度最小，為 %。以上兩個(gè)原因?qū)е略摱螘r(shí)間西部區(qū)域價(jià)格漲幅較小。 第三章 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域范圍界定 項(xiàng)目所在區(qū)域處于濟(jì)南西北部區(qū)域，自然環(huán)境相對(duì)較差，為濟(jì)南 市老工業(yè)區(qū)。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，選擇以下樓盤(pán)作為樣本加以分析：泉城花園、外海西子城市花園、華夏金色陽(yáng)光花園、重汽翡翠郡等。區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模高達(dá) 萬(wàn)㎡，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 37 萬(wàn)㎡左右，以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主。 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 推出時(shí)間 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期 （月） 銷(xiāo)售速度 （㎡ /月） 泉城花園 35 4100 10% 4 8750 ? 價(jià)格及銷(xiāo)售 注：銷(xiāo)售 速度 =本期建筑面積 *銷(xiāo)售率 /銷(xiāo)售周期（單位：㎡ /月） 銷(xiāo)售周期 =住宅銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)日期－住宅開(kāi)售日期（單位：月） 并根據(jù)銷(xiāo) 售間歇期做適當(dāng)修正 區(qū)域樣本樓盤(pán)加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為 4270 元 /㎡，有一定升值空間 區(qū)域樣本樓盤(pán)價(jià)格情況0100020xx300040005000價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 4100 3800 4600 4552 4270泉城花園外海西子城市花園華夏金色陽(yáng)光花園重汽翡翠郡區(qū)域加權(quán)均價(jià) 7 月份濟(jì)南北部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)為 4578 元 /㎡，濟(jì)南整體市場(chǎng)均價(jià) 4812 元 /㎡，西部區(qū)域價(jià)格與濟(jì)南整體區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格差距較以往縮小。 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)均價(jià)在 38008800 元 /㎡之間，跨度較大，主要由于地段、產(chǎn)品類(lèi)型的不同，使得價(jià)格差異較大。 平均銷(xiāo)售速度為 8194 ㎡ /月，銷(xiāo)售速度較快 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)平均銷(xiāo)售速度為 8194 ㎡ /月，銷(xiāo)售速度較快。由于各樓盤(pán)的推廣節(jié)奏和銷(xiāo)售策略不同， 使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)銷(xiāo)售速度差異較大，其中外海西子城市花園通過(guò)放緩銷(xiāo)售節(jié)奏，坐等區(qū)域的升值，以獲取更大升值，對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)行控制。 ? 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型 容積率 綠化率 戶(hù)型 主力戶(hù)型 暢銷(xiāo)戶(hù)型 滯銷(xiāo)戶(hù)型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 泉城花園 21 棟小高層 10 棟多層和 3棟高層 39% 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡，三室兩廳兩 衛(wèi) 120－ 130㎡ 兩室兩 廳一衛(wèi) 88106 ㎡ 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡， 三室兩廳兩 衛(wèi) 120 ㎡ 三室兩廳兩 衛(wèi) 130 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 外海西子 城市花園 多層小高層 38% 二室二廳 89109 ㎡，三室二廳 109129 ㎡，四室 二廳和五室二廳 144－ 158 ㎡， 復(fù)式 140210㎡ 二室二 廳 89 ㎡ 三室二 廳 128 128 ㎡ 二室二廳 89㎡， 三室二廳 128129 ㎡ 二室二廳 108 109 ㎡，五室 二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140 210 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 華夏金色 陽(yáng)光花園 4 棟小高層 12 棟多層 40% 二室二廳一衛(wèi) （ 90~105） 三 室二廳二衛(wèi) （ 110~140） 二室二廳 一衛(wèi)（ 90 ~105）三 室二廳二 衛(wèi)（ 110~ 141） 二室二廳一衛(wèi) 90 ㎡，三室二廳 二衛(wèi) 110~130 三室二廳 140150 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 重汽 翡翠郡 多層， TOWNHOUSE 疊拼洋房，花 園洋房，小高 層，高層 40% 花園洋房二室 90100 ㎡，三室 二廳 130160㎡； 別墅 200270㎡； 二室二廳 8497㎡ 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房 三室二廳 130160 ㎡ 別墅 200 270 ㎡，二 室二廳 92 95 ㎡ ， 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房二室 90 100 ㎡，三室二廳 130160 ㎡；別墅 200270 ㎡；二室 二廳 8495㎡，三 室二廳 108120㎡ 二室二廳 97 ㎡ 三室二廳 140 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 建筑類(lèi)型多樣，主要以多層、小高層為主 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)建筑類(lèi)型多樣，有多層、小高層、高層、花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅等多種建筑類(lèi)型，幾乎涵蓋了濟(jì)南所有的建筑形式。 容積率集中在 之間 區(qū)域樣本樓盤(pán)容積率分布 0%50%25%25% 下 上 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)容積率集中在 之間，隨著城市建設(shè)用地的減少和區(qū)域的發(fā)展，容積率有逐漸增加的趨勢(shì)。這也意味著區(qū)域內(nèi)將以小高層、高層等建筑形式為主，多層主要集中在早期獲取土地的項(xiàng)目后期供應(yīng)上。樓盤(pán)綠化率集中在 38%40%之間，具有較高的綠化率。 戶(hù)型多樣化，可 以滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者需求 區(qū)域內(nèi)戶(hù)型多樣化，有一室一廳、一室二廳、兩室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、復(fù)式等多種戶(hù)型設(shè)計(jì)。 普通住宅：一室 (兩 )廳 6070 ㎡；兩室兩廳一衛(wèi) 88108 ㎡；三室兩廳兩衛(wèi) 110140 ㎡；四室二廳和五室二廳 144158 ㎡；復(fù)式 140210 ㎡； 花園洋房：二室 90100 ㎡；三室二廳 130160 ㎡ 別 墅： 200270 ㎡。 大盤(pán)成熟樓盤(pán)內(nèi)花園洋房和別墅區(qū)域內(nèi)暢銷(xiāo) 由于大盤(pán)具有完善的配套，通過(guò)規(guī)模性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)花園洋房和別墅產(chǎn)品有助于實(shí)現(xiàn)高的性?xún)r(jià)比。一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。戶(hù)型設(shè)計(jì)差和頂層及大面積戶(hù)型較為滯銷(xiāo)。 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝為主要交房標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)交房標(biāo)準(zhǔn)主要為廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝，其他毛坯，這與市場(chǎng)主流交房標(biāo)準(zhǔn)相一致，同時(shí)消費(fèi)者的認(rèn)可度高。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì) 四建的品牌有較高的評(píng)價(jià)。 行業(yè)上看為周邊事 業(yè)機(jī)關(guān)單位人員以及在區(qū)域內(nèi)工作的私營(yíng)業(yè)主。從職業(yè)分布上而言，主要有項(xiàng)目附近的果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主、天橋 區(qū)行政人員等。 同時(shí)包括其他區(qū)域重 視教育的家長(zhǎng)，外地在濟(jì)常年工作的個(gè)體營(yíng)業(yè)主，渴望取得濟(jì)南戶(hù)口，為將來(lái)孩子 教育學(xué)習(xí)提供良好環(huán)境 的消費(fèi)者。區(qū)域樣本樓盤(pán)主力客群為周邊居民升級(jí)置業(yè)需求為主。此外，區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的品牌具有一定認(rèn)知度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力較為關(guān)注。已知供應(yīng)預(yù)計(jì)建筑類(lèi)型以小高層、高層為主，預(yù)計(jì)建筑面積約 35 萬(wàn)㎡左右。 區(qū)域舊村改造供應(yīng)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 碧桂園 20 10% 匯馨祥和苑 65% 美里苑 70% 西沙小區(qū) 35 50% 西苑怡和園 30 90% 區(qū)域周邊為近幾年濟(jì)南舊村改造項(xiàng)目的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。選取周邊典型舊村改造項(xiàng)目為樣本，了解其供應(yīng)情況。 近期濟(jì)南為迎接奧運(yùn)會(huì)和全運(yùn)會(huì)，樹(shù)立城市形象，加大了舊村改造力度， 20xx 年 7 月進(jìn)行了近年來(lái)最大力度的一次舊村改造拆違風(fēng)暴。大規(guī)模的舊村改造不可能完全拆除，進(jìn)行引導(dǎo)或者完善手續(xù)將是一種眾望所歸的趨勢(shì)，這使得項(xiàng)目周邊的舊村改造項(xiàng)目有可能合法化，以滿(mǎn)足中低收入群體的居住需求。 ? 區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)分析 ? 濟(jì)南：城區(qū)發(fā)展 西風(fēng)漸近 后天優(yōu)勢(shì)打造新面貌 ? 在短短兩年的時(shí)間里，濟(jì)南西部城區(qū)出現(xiàn)了巨大變化，不僅體現(xiàn)在交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展、完善上，更重要的體現(xiàn)在城區(qū)新規(guī)劃出臺(tái)后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)移到這片消費(fèi)能力巨大、性?xún)r(jià)比較高的區(qū)域，扎根西部?? ? 交通優(yōu)先 ? 如果說(shuō)，泉城路區(qū)域是濟(jì)南的第一商貿(mào)中心的話(huà)，那么以西市場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)域，則是濟(jì)南市另一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等多功能為一體的綜合化商貿(mào)群，其輻射范圍包括市中區(qū)、天橋區(qū)乃至長(zhǎng)清區(qū)，形成濟(jì)南最大 的多功能商業(yè)區(qū)域。濟(jì)南西部城區(qū)的發(fā)展模式，正逐漸突破常規(guī)的市政發(fā)展模式，走特色化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展道路。京滬高鐵項(xiàng)目濟(jì)南段的落成，不僅僅是改善濟(jì)南西部城區(qū)的交通狀況，提高出行的便利通達(dá)性；更重要的是，可以迅速加強(qiáng)該區(qū)域人流、物流、客流、資金流的交流、貫通，必將帶動(dòng)濟(jì)南市西部城區(qū)配套等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展與完善，成為推動(dòng)濟(jì)南西部城區(qū)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，從而為濟(jì)南西部城區(qū)的美好前景 畫(huà)上濃濃一筆。兩個(gè)亮點(diǎn)片區(qū)，即原汽車(chē)配件城及周邊，占地約 200 畝，將重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)；另一個(gè)地塊為經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三角地帶，初步規(guī)劃將此打造成一個(gè)類(lèi)似泉城廣場(chǎng)的集娛樂(lè)、休閑于一體的市政廣場(chǎng)。槐蔭區(qū)作為濟(jì)南西部發(fā)展的戰(zhàn)略重地，其發(fā)展態(tài)勢(shì)及發(fā)展思路決定著整個(gè)濟(jì)南西部城區(qū)的發(fā)展方向，也將對(duì)促進(jìn)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，社會(huì)的和諧發(fā)展起到積極作用 ? 后天優(yōu)勢(shì) ? 隨著濟(jì)南市整體素質(zhì)的提高，城市的表情日漸顯現(xiàn)多樣化。新舊觀念的碰撞與融合，使西部的房地產(chǎn)