【正文】 地下室的價(jià)格與銷售介紹 地下室面積區(qū)間 750 ㎡，主力面積 30 ㎡，價(jià)格區(qū)間為 9001400 元 /㎡。項(xiàng)目所在區(qū)域整體居住氛圍需要進(jìn)一步提高。層差 100 元 /㎡，朝差因景觀和位置不同價(jià)格差異不同，朝差在 200400 元 /㎡。 戶型分析 一期戶型情況： 戶 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91 12 34% 三室二廳 130150 180 51% 躍層 140210 50 15% 二期戶型情況： 戶 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91/86/103 81 24% 三室二廳 120140 124 37% 四室二廳 149 48 14% 五室二廳 176178 48 14% 三期 8戶型情況： 戶 型 面積（㎡） 比 例 分布 二室二廳 89 20% 二室二廳 10 109 10% 三室二廳 109 14% 三室二廳 128129 15% 四室二廳 14 157 13% 五室二廳 157 13% 復(fù)式 140210 15% 三期推出的 8約 180 戶。其中一期為風(fēng)荷苑， 10 棟多層已竣工交付使用，二期柳鶯苑 9 棟多層、桂雨苑已 于 20xx 年 1 月入住。綠化率 38%。 在充分爭取區(qū)域客戶的基礎(chǔ)上，吸引區(qū)域外中等收入消費(fèi)者的關(guān)注，有助于區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。三室二廳 140 ㎡左右設(shè)計(jì)不合理的較大戶型相對較難銷售。由于各樓盤的推廣節(jié)奏和銷售策略不同，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤銷售速度差異較大，其中外海西子城市花園通過放緩銷售節(jié)奏，坐等區(qū)域的升值，以獲取更大升值，對銷售節(jié)奏進(jìn)行控制。 區(qū)域中已知市場供應(yīng)量約 150 萬㎡左右（不包含舊村改造項(xiàng)目），主要以大盤規(guī)模供應(yīng)為主，競爭相對激烈。 周邊商業(yè)較為發(fā)達(dá)，將方便人們生活，增強(qiáng)區(qū)域吸引力 區(qū)域周邊商業(yè)相對較為發(fā)達(dá)，南距離西市場較近，東部有北部商貿(mào)服務(wù)軸，周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，有著較方便的生活商業(yè)配套設(shè)施。成熟方便的生活購物環(huán)境將吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注。 項(xiàng)目區(qū)域周邊： ●項(xiàng)目區(qū)域東部：濟(jì)濼路片區(qū) ——城市北部商貿(mào)服務(wù)軸 濟(jì)濼路片區(qū) ——城市北部商貿(mào)服務(wù)軸位于天橋區(qū)中南部，北臨黃河，東界津浦路，南界膠濟(jì)鐵路，西界無影山路，總用地面積 平方公里。對于項(xiàng)目所在區(qū)域而言，是發(fā)展切入的良好時(shí)機(jī)。濼口片區(qū)，則擬規(guī)劃建設(shè)集住宅、大型商業(yè)中心、星級酒店、文化、體育、教育設(shè)施為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 香港 世 茂集團(tuán)進(jìn)軍 濟(jì)南， 40 億美金打造西北區(qū)域 20xx 年 9 月 12 日下午，香港世茂集團(tuán)、濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投資有限公司、天橋區(qū)政府共同在舜耕山莊舉行項(xiàng)目合作簽約儀式，就鵲山龍湖、濼口片區(qū)開發(fā)達(dá)成共識。 按照區(qū)域規(guī)劃，西城中心區(qū)西至西二環(huán)路的段店立交橋，東至段興西路，南起經(jīng)七路，北至經(jīng)六路。濟(jì)南處于京滬高鐵的中間位置，這一位置決定了它巨大的輻射和帶動(dòng)作用，槐蔭區(qū)乃至濟(jì)南市的旅游、商務(wù)、會展、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，都將得 到大幅提升 ? 西部商圈將實(shí)現(xiàn)升級 ? 西部目前已形成五大連環(huán)商圈，在此基礎(chǔ)上，還將崛起一片新的大型商業(yè)區(qū)，和泉城廣場商圈遙相呼應(yīng)，并和近在咫尺的西市場商業(yè)中心形成互補(bǔ)，成為一個(gè)大的商業(yè)圈內(nèi)的、高低檔次分明的兩個(gè)商業(yè)片區(qū)。京滬高速鐵路的建設(shè)對濟(jì)南西部是一個(gè)巨大的利好。這些大社區(qū)的定位、規(guī)模、檔次以及完備的社區(qū)配套都大大超出了所處區(qū)域的原有水平，對西部整體形象的提升具有積極的意義和深遠(yuǎn)的影響。兩個(gè)亮點(diǎn)片區(qū)，即原汽車配件城及周邊，占地約 200 畝，將重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)；另一個(gè)地塊為經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三角地帶，初步規(guī)劃將此打造成一個(gè)類似泉城廣場的集娛樂、休閑于一體的市政廣場。大規(guī)模的舊村改造不可能完全拆除，進(jìn)行引導(dǎo)或者完善手續(xù)將是一種眾望所歸的趨勢，這使得項(xiàng)目周邊的舊村改造項(xiàng)目有可能合法化，以滿足中低收入群體的居住需求。已知供應(yīng)預(yù)計(jì)建筑類型以小高層、高層為主，預(yù)計(jì)建筑面積約 35 萬㎡左右。從職業(yè)分布上而言，主要有項(xiàng)目附近的果品批發(fā)市場業(yè)主、天橋 區(qū)行政人員等。戶型設(shè)計(jì)差和頂層及大面積戶型較為滯銷。 戶型多樣化，可 以滿足不同層次消費(fèi)者需求 區(qū)域內(nèi)戶型多樣化，有一室一廳、一室二廳、兩室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、復(fù)式等多種戶型設(shè)計(jì)。 ? 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 容積率 綠化率 戶型 主力戶型 暢銷戶型 滯銷戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 泉城花園 21 棟小高層 10 棟多層和 3棟高層 39% 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡，三室兩廳兩 衛(wèi) 120－ 130㎡ 兩室兩 廳一衛(wèi) 88106 ㎡ 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡， 三室兩廳兩 衛(wèi) 120 ㎡ 三室兩廳兩 衛(wèi) 130 ㎡ 廚衛(wèi)簡裝 外海西子 城市花園 多層小高層 38% 二室二廳 89109 ㎡，三室二廳 109129 ㎡，四室 二廳和五室二廳 144－ 158 ㎡， 復(fù)式 140210㎡ 二室二 廳 89 ㎡ 三室二 廳 128 128 ㎡ 二室二廳 89㎡， 三室二廳 128129 ㎡ 二室二廳 108 109 ㎡，五室 二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140 210 ㎡ 廚衛(wèi)簡裝 華夏金色 陽光花園 4 棟小高層 12 棟多層 40% 二室二廳一衛(wèi) （ 90~105） 三 室二廳二衛(wèi) （ 110~140） 二室二廳 一衛(wèi)（ 90 ~105）三 室二廳二 衛(wèi)（ 110~ 141） 二室二廳一衛(wèi) 90 ㎡，三室二廳 二衛(wèi) 110~130 三室二廳 140150 ㎡ 廚衛(wèi)簡裝 重汽 翡翠郡 多層， TOWNHOUSE 疊拼洋房，花 園洋房，小高 層，高層 40% 花園洋房二室 90100 ㎡，三室 二廳 130160㎡； 別墅 200270㎡； 二室二廳 8497㎡ 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房 三室二廳 130160 ㎡ 別墅 200 270 ㎡，二 室二廳 92 95 ㎡ ， 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房二室 90 100 ㎡，三室二廳 130160 ㎡；別墅 200270 ㎡；二室 二廳 8495㎡，三 室二廳 108120㎡ 二室二廳 97 ㎡ 三室二廳 140 ㎡ 廚衛(wèi)簡裝 建筑類型多樣，主要以多層、小高層為主 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑類型多樣，有多層、小高層、高層、花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅等多種建筑類型，幾乎涵蓋了濟(jì)南所有的建筑形式。 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬㎡） 推出時(shí)間 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷售率 銷售周期 （月） 銷售速度 （㎡ /月） 泉城花園 35 4100 10% 4 8750 ? 價(jià)格及銷售 注：銷售 速度 =本期建筑面積 *銷售率 /銷售周期（單位：㎡ /月） 銷售周期 =住宅銷售率實(shí)現(xiàn)日期－住宅開售日期（單位：月） 并根據(jù)銷 售間歇期做適當(dāng)修正 區(qū)域樣本樓盤加權(quán)銷售均價(jià)為 4270 元 /㎡，有一定升值空間 區(qū)域樣本樓盤價(jià)格情況0100020xx300040005000價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 4100 3800 4600 4552 4270泉城花園外海西子城市花園華夏金色陽光花園重汽翡翠郡區(qū)域加權(quán)均價(jià) 7 月份濟(jì)南北部區(qū)域市場均價(jià)為 4578 元 /㎡，濟(jì)南整體市場均價(jià) 4812 元 /㎡，西部區(qū)域價(jià)格與濟(jì)南整體區(qū)域市場價(jià)格差距較以往縮小。以上兩個(gè)原因?qū)е略摱螘r(shí)間西部區(qū)域價(jià)格漲幅較小。 東部的房價(jià)漲幅排在第二位，從 06 年 1 月至 20xx 年 4 月上漲了 %。西部、北部的兩室比例相對較大，戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，面積集中在 80120平米之間。濟(jì)南市容積率最高的區(qū)域?yàn)闁|部區(qū)域，最低的為南部。 再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá) 39 萬平米。 20xx 年濟(jì)南一手商品住宅成交面積達(dá) 萬平米，基本與 20xx 年商品住宅的成交面積保持持平。 另外根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的分析提出以下意見： 除了提高項(xiàng)目本身質(zhì)量配套 外，還應(yīng)該注意自己的品牌形象，突出企業(yè)的品牌。主要由于 20xx 年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，市場接受考驗(yàn)，經(jīng)過觀望后，當(dāng)前日趨理性，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢。由于濟(jì)南北為黃河，使得北跨黃河發(fā)展中短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)水平雖然已經(jīng)很高，但其城市化率相對較低，隨著濟(jì)南城市化進(jìn)程的加速，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)必將高速發(fā)展。 城市建設(shè) 近年來，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，濟(jì)南市加強(qiáng)了基礎(chǔ)建設(shè)的投入。湖泊有大明湖、白云湖等。 濟(jì)南是一個(gè)歷史文化名城，作為山東省的省會，屬于副省級城市和沿海開放城市。 ● 城市道路建設(shè) 加快建設(shè)城市快速路系統(tǒng)，將北園大街、二環(huán)東路、二環(huán)南路和濟(jì)微路改造為城市快速路，新建大金路、二環(huán)南路西向延長線等城市快速路；加強(qiáng)各片區(qū)內(nèi)主干路系統(tǒng)和城市中心區(qū)微循環(huán)道路的建設(shè)；重點(diǎn)建設(shè)改造 36 條城市快速路、主干路， 29 條城市次干路， 51 條城市重要地區(qū)的支路。即使相比經(jīng)濟(jì)水平比其低的幾個(gè)城市，比如經(jīng)濟(jì)排行位于 16 位的重慶和 20 位的成都，濟(jì)南的城市建設(shè)也比較落后，有很大提升空間。 而西北部作為濟(jì)南城市改造的重點(diǎn)區(qū)域，城 市建設(shè)力度相比歷年大大加強(qiáng)，濟(jì)南對于西北部違規(guī)舊村改造的管懲力度更是嚴(yán)加有余，對于本項(xiàng)目而言具有極好的入世時(shí)機(jī)，后期銷售前景較為樂觀。 05 年后濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)到了 15%以上，但遠(yuǎn)落后于京滬穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全 國最高，達(dá)到了 51%，這正好反映了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。以高質(zhì)量的品牌產(chǎn)品帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地產(chǎn)建設(shè)。 房地產(chǎn)供求分區(qū)分析 ? 區(qū)域劃分依據(jù)及界線 根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對濟(jì)南市的樓盤區(qū)域進(jìn)行 劃分： —— 東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉 —— 南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，北至二環(huán)東路 —— 西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路 —— 北部：南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。北部中、大盤較快的推售進(jìn)程使北部的供應(yīng)面積增加，重汽翡翠郡于 20xx 年12 月份開盤以來推 出 萬平米的住宅面積進(jìn)行銷售；鑫苑集團(tuán)在進(jìn)入濟(jì)南市場短短一年的時(shí)間在北部區(qū)域開發(fā)了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，這使北部的住宅供應(yīng)迅速增加。 隨 著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤，只能用增加容積率的方式。 市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場的熱銷戶型多為處在 90～ 130 平方米之間的三居室和二居室。東部是濟(jì)南發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。但隨著經(jīng)十西路沿線眾多中檔樓盤的上市和西部區(qū)域 道路改造的實(shí)施，西部區(qū)域的居住價(jià)值將迅速提升，發(fā)展前景被廣泛看好。區(qū)域內(nèi)樣本樓盤加權(quán)均價(jià)為 4270 元 /㎡，遠(yuǎn)低于濟(jì)南整體市場均價(jià)，低于西部區(qū)域市場均價(jià)約 300 元 /㎡，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有一定的升值空間。其中主要建筑類型以多層、小高層為主，高層有逐漸增多的趨勢。可以充分滿足區(qū)域內(nèi)各類消費(fèi)者的不同層次的需求。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡等銷售速度較為緩慢。 重汽 翡翠郡 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。此外，隨著政府舊城改造力度的加大，區(qū)域以廠房企業(yè)以及棚戶區(qū)為主，潛在土地供應(yīng)較大。此外，進(jìn)行舊村改造開發(fā)的開放商通常具備較大實(shí)力，有能力逐步完善手續(xù)，對周邊中 低檔商品房形成較大的競爭威脅。這些初步規(guī)劃思路的形成并付諸實(shí)施將為槐蔭區(qū)高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，加之與其相應(yīng)的即將投入建設(shè)的京滬高鐵濟(jì)南段、經(jīng)十西路的成熟、張莊路延長線的整修、北園快速公交系統(tǒng)的建設(shè)，也一定會對槐蔭區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的促進(jìn)作用。 ? 不僅如此，西部商品房普遍的高性價(jià)比也是吸引越來越多購房者眼球的重要因素之一。京滬高鐵新濟(jì)南站建設(shè)地點(diǎn)初步選定在槐蔭區(qū)于家莊附近。 ? 根據(jù)規(guī)劃，經(jīng)十路、陽光新路、經(jīng)七路、緯十二路交接的區(qū)域，將建成省城西部的高檔商業(yè)圈，并與泉城廣場商業(yè)圈遙相呼應(yīng)。規(guī)劃用地面積約４９萬平方米，地塊中心由一條主干道 ——經(jīng)十路貫穿東西。香港世茂集團(tuán)下一步將投巨資對鵲山龍湖和濼口片區(qū)同步實(shí)施開發(fā)建設(shè)，傾力打造濟(jì)南新地標(biāo)，兩大工程有望在明年正式動(dòng)工。 項(xiàng)目立項(xiàng)后，該片區(qū)是目前濟(jì)南市最大的城中村改造項(xiàng)目。 ●棚戶區(qū)改造、企業(yè)廠房搬遷有助于環(huán)境的改善 項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)知度較低，隨著政府棚