【正文】 ≤ 地塊一 ≤ 20% 地塊二 ≤ 42% 地塊一 ≥ 35% 地塊二 ≥ 30% 小高層 高層 5 順馳項目 順馳緯十 二馬路 284 居住 —— —— —— 小高層 高層 27 交專西地塊 位于北園 大街南側， 東至交專 加油站，南 至交專北墻 ，西至交校 北路 41 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)市場調研及已知市場情況周邊潛在土地供應相對較少，上市時間存在較大的不確定性。存在著大量的舊村改造項目 。據(jù)有政府不完全統(tǒng)計，濟南舊村改造項目高達 1000 萬平方左右。 ? 商業(yè)市場的繁榮發(fā)展，必然帶動整個城市向著高標準的現(xiàn)代化、綜合化方向發(fā)展。 ? 另悉，在經十路沿線，槐蔭區(qū)正計劃籌建一個五星級賓館，并將加快道路兩側地塊的開發(fā)建設，打造兩個亮點片區(qū)作為區(qū)政府近期的工作重點。濟南西部在短暫時間內，成為房產開發(fā)的熱點區(qū)域也展現(xiàn)出新的氣象，關鍵在于人們生活理念和消費觀念的變化，催生了對居住環(huán)境、品質的高要求。近幾年，西部大盤頻頻出擊，已對省城樓市格局產生了巨大影響 —— 四建?萬盛園、外海?西子城市花園、艾菲爾花園、華夏?金色陽光花園以及泉城命名具有泉城特色的四建?泉城花園。 ? 西部的房地產業(yè)正在突破傳統(tǒng)的居住觀念，投身西部建設的開發(fā)企業(yè)也正在力求創(chuàng)新出一種全新的住宅消費模式，以迎合思想轉變中的消費需求。 ? 高鐵成發(fā)展推進器 ? 準備長達 10 年的京滬高速鐵路即將開工建設，設計時速 350 公里，初期運營時速 300 公里。 ? 隨著京滬高鐵的建設，下一步北京到上海間的高速鐵路將實現(xiàn)公交化，從濟南到北京只需一個多小時，濟南市作為 高鐵沿線城市的戰(zhàn)略位置毋庸置疑，而高鐵濟南站落戶槐蔭使槐蔭區(qū)的重要性也更加凸現(xiàn)。這條“黃金線”的建設，給濟南西部創(chuàng)造了一個千載難逢的機會。該商圈將以經十路與經七路、緯十二路合圍的區(qū)域（振興街片區(qū)）為中心，以陽光新路、經十路為延伸，打造一個西部最重要的商業(yè)中心，該商業(yè)中心也是經十路沿線唯 一的一個大型商業(yè)圈。 ? 濟南西部中心區(qū)規(guī)劃 地產 開發(fā)地段是關鍵，市政配套是保障，而機遇又是促進區(qū)域地產開發(fā)的重要因素。 動態(tài)信息 市 政 府 通報規(guī)劃最 新進展 濟 南 實 現(xiàn)東西比翼齊飛 07 年上半年，濟南市城市建設已完成投資 150 億元，北園大街、奧體中心、大學科技園等各項重點工程進展迅速，濟南城市空間發(fā)展的東部和西部實現(xiàn)“兩翼齊飛”。此外，濟南市還先后編制完成了 50 余項重點片區(qū)的規(guī)劃設計，確保了重點項目順利實施。在今天下午舉行的項目合作簽約儀式上，天橋區(qū)委書記張輝介紹，這兩個項目是天橋區(qū)“老城提升、新區(qū)開發(fā)”戰(zhàn)略的重要組成部 分。鵲山龍湖項目，包括黃河觀光、湖島旅游、商業(yè)地產、生態(tài)濕 地和都市農業(yè) 5 個功能區(qū)。依托小清河兩岸存量土地多、開發(fā)成本低、增值空間大的優(yōu)勢，以匡山、無影山、黃臺等片區(qū)為重點，積極發(fā)展 具有不同檔次功能的房地產業(yè)。 ●北園大街 BRT 將帶動區(qū)域房地產升值 北園大街 BRT 東起二環(huán)東路向西跨過濟齊路落地，橫跨項目所在區(qū)域，這將使得其沿線的房地產價值 得到迅速提升。 ●興濟河、匡山有較好的自然景觀 該區(qū)域興濟河處于城市段的上游，治理難度較小，具有較好的自然景觀。使得區(qū)域內對于目標客戶群的爭奪相對較為激烈。 項目所在區(qū)域東部，規(guī)劃北部商貿服務基地，將吸引大量的外地經商者，商業(yè)物流 將較為發(fā)達，這將為項目提供一定的潛在目標客戶。 ● 項目區(qū)域南部：西市場 —— 濃厚的商業(yè)生活氛圍 西市場為濟南傳統(tǒng)的老商業(yè)，認知度高，區(qū)域緊鄰西市場，具有方便的生活購物環(huán)境。 ? 區(qū)域住宅市場研究結論 區(qū)域自然環(huán)境相對較差，消費者認知度相對較低，提高綠 化率提升品質 濟南有“住東不住西、住南不住北”心理消費習慣，區(qū)域位于濟南的西北部，區(qū)域的消費者認知度相對較低，加上自然環(huán)境相對較差，外來流動人口相對較多，房地產發(fā)展也相對滯后。 城市規(guī)劃將使得區(qū)域環(huán)境 得到改善 根據(jù)城市規(guī)劃，區(qū)域眼小清河沿岸的匡山周邊為政府支持房地產開發(fā)的區(qū)域，加上周邊美里湖生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的打造，周邊環(huán)境將得到改善，有一定的升值空間，值得關注。 區(qū)域供應量相對較大，市場競爭相對激烈 區(qū)域在售商品房規(guī)模高達 萬㎡，平均每個項目建筑面積為 37 萬㎡左右，以規(guī)模性開發(fā)為主。有極大的可能完善手續(xù)，這將彌補區(qū)域中低消費者市場。 區(qū)域內小規(guī)模性開發(fā)可以小高層、高層建筑形式為主，規(guī)模性開發(fā)、社區(qū)配套完善的大盤可適當增加花園洋房、別墅類產品形式以增加樓盤形象。 區(qū)域內樓盤注重營銷推廣，銷售速度為 8194 ㎡ /月較快 區(qū)域樓盤通過較強力度的營銷推廣為銷售提供有力的 支持，使得區(qū)域內樣本樓盤的銷售速度較快。可以充分滿足區(qū)域內各類消費者的不同層次的需求。暢銷戶型有一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。戶型設計差和頂層及大面積戶型較為滯銷。此外，區(qū)域消費者對于開發(fā)商的品牌具有一定認知度，對開發(fā)商的實力較為關注。地處西部規(guī)劃新城區(qū)。 小區(qū)規(guī)劃 外海西子城市花園小區(qū)占地 422 畝，總建筑面積 36 萬㎡，容積率 ， 約 20xx 戶。 外海西子城市花園建筑風格為歐式風格，外立面選用涂料。 外海西子城市花園共分為四期開發(fā)，有風荷苑、柳鶯苑、桂雨苑、明月苑、云竹苑五個組團組成。 1 12樓為小高層。 中心會 所面積達 3000 ㎡，內設美食中心、茶吧、器械健身、體操房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂園、美容美發(fā)等。頂層主要以躍層為主。根據(jù)樓座的不同，其中 6 號樓 3 層價格為 4200 元 /㎡。 20xx 年底三期銷售率 99%，整體銷售率約 40%。隨著進一步的發(fā)展，生活商業(yè)配套逐漸完善，居民日常出行方便，可以通過公交到達城市中心區(qū)以及各個區(qū)域。 營銷推廣分析 你是明月我是水 外 海西子城市花園針對周邊環(huán)境較差的現(xiàn)狀，重視小區(qū)景觀設計。 車位 /車庫的價格與銷售介紹 車位配比為 1： ，半地下和地下停車庫約 400 個，價格未定?？偨ㄖ娣e 35 萬㎡，容積率 ，綠化率 39%。與住宅捆綁式銷售，可以貸款，有產權。樹立江南水鄉(xiāng)的園林情趣。 客戶群分析 主力目標客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 銀行 :工行，建行，農行等 醫(yī)院 :槐蔭醫(yī)院、省立醫(yī)院西院等 其他 :娛樂健身中心，青少年活 動中心，網球場，兒童游戲場，休息廳廊，教育設施更是外海城市的重點。 從價格走勢上看，該區(qū)域升值潛力較大，近期價格上漲幅度較 20xx 年和 20xx 年有所下降 。 整體戶型點評： 臥室多數(shù)布置在朝陽位置 戶型設計較為合理，動靜分區(qū)、干濕分離、采光通風 價格與銷售分析 項目名稱 調研時間 銷售率 均價 起價 最高價 外海西子城市花園一期 20xx 年 1 月 1 日 90% 2300 1760 2650 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 3 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 3 月 4 日 65% 2400 2140 2900 外海西子城市花園（二期） 20xx 年 9 月 11 日 95% 2800 2400 3100 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 9 月 開盤 3300 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 5 月 30 95% 3500 3000 4200 外海西子城市花園（三期） 20xx 年 12 月 99% 3800 —— —— 20xx 年開盤時均價為 2300 元 /㎡，到 20xx 年底均價達到 2800 元 /㎡， 20xx 年 9 月份三期開盤時均價 3300 元 /㎡，價格一直保持穩(wěn)步增長。 三期主力戶型面積區(qū)間 89158 ㎡。四期云竹苑在規(guī)劃中，全部為多層。一、二期建筑面積約 萬㎡。 外海西子城市花園共有 65 棟樓組成，其中多層 61 棟、小高層 4 棟。交房標準為廚衛(wèi)精裝、其他簡裝。將成為濟南西部大的規(guī)模高尚社區(qū)。 小結： 區(qū)域房地產發(fā)展相對較為緩慢，目前切入需要投入一定的精力進行市場營造，市場競爭相對較為激烈，可以通過前期的綜合研究、精細的產品塑造、專業(yè)的營銷推廣，減少區(qū)域開發(fā)風險，增強區(qū)域開發(fā)競爭力。 在戶型設計時，可以考慮減少頂層復式的設計，大面積的戶型搭配可以適當減少，以增加暢銷戶型的設計。 二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡為區(qū)域 暢銷戶型，并且屬于主力戶型。 主力戶型并不一定為暢銷戶型 區(qū)域樓盤的主力戶型為二室二廳 85105 ㎡，三室二廳 110140 ㎡。整體上講，區(qū)域內樓盤銷售速度較快。例如翡翠郡，小高層、高層類產品均價在 4400 元 /㎡左右，花園洋房均價則為 4900 元 /㎡，別墅類預計均價在 8800 元 /㎡左右。 區(qū)域建筑類型 多樣，小高層、高層區(qū)域內消費者接受度逐漸提高 區(qū)域內建筑類型包含多層、花園洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等多種建筑形式，主要以小高層、高層為主，多層主要為早期開發(fā)項目的后期供應部分，花園洋房、別墅類產品主要分布在規(guī)模較大的社區(qū)內。此外，已知潛在市場供應土地規(guī)模約 35 萬㎡。一方面眾多的從業(yè)者為區(qū)域項目提供潛在目標客戶群，另一方面方便區(qū)域居民的日常生活，區(qū)域吸引力不斷增加。僅綠化率就高達 40%左右，加上注重規(guī)劃設計等各個方面的細節(jié)，使得區(qū)域內的外海西子城市花園、重汽翡翠郡等項目都成為濟南的經典樓盤之一。 小結： 目前區(qū)域內，自然環(huán)境、消費者認知度相對較低，但周邊自然環(huán)境較好、生活商業(yè)配套較為完善，市政道路進一步改善，城市規(guī)劃等利好因素使得區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。重點塑造沿濟齊路和二環(huán)西路的城市景觀，打造主城區(qū)西部重要的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)、休閑度假區(qū)和現(xiàn)代農業(yè)區(qū)。定位為城市北部商貿服務軸、城市客運樞紐、綜合居住區(qū)。區(qū)域自然景觀將得到逐步的完善。 ●棚戶區(qū)改造、企業(yè)廠房搬遷有助于環(huán)境的改善 項目所在區(qū)域消費者認知度較低，隨著政府棚戶區(qū)改造力度的加大和企業(yè)廠房外遷，以及整體房地產價格的上漲，區(qū)域相對較低的價格，將吸引更多人的關注。 二環(huán)西路以東，濟齊路、興濟河、鐵路圍合城區(qū)：提高完善濟齊路、張莊路市場設施和森林公園的建設，以匡山、老屯、前后屯、閆千戶、段店等舊村改造為基礎，包括原兩大水泥廠所在地區(qū)的遷建，形成主城區(qū)西部以市場、公園、居住為主的生活片區(qū)，用地面積達 平方公里。 項目立項后，該片區(qū)是目前濟南市最大的城中村改造項目。而地勢低洼的濼口片區(qū)是目前濟南市最大的城中村改造項目，它的開發(fā)建設既是經濟發(fā)展問題，也是城市建設問題，同時更是民生問題。香港世茂集團下一步將投巨資對鵲山龍湖和濼口片區(qū)同步實施開發(fā)建設，傾力打造濟南新地標，兩大工程有望在明年正式動工。 本著這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，濟南市歷經 30 多輪修改完善，完成了新一輪城市總體規(guī)劃修編，正上報國務院審批。規(guī)劃用地面積約４９萬平方米，地塊中心由一條主干道 ——經十路貫穿東西?；笔a區(qū)將總占地 畝的 10個片區(qū)列入 3 年棚戶區(qū)改造計劃，其中列入 20xx 年棚戶區(qū)重點改造計劃的有發(fā)祥巷、振興街三角地、省委黨校以西 3 個片區(qū)，總占地約 畝，總建筑面積約 萬平方米，涉及 2700 余戶居民。 ? 根據(jù)規(guī)劃，經十路、陽光新路、經七路、緯十二路交接的區(qū)域，將建成省城西部的高檔商業(yè)圈，并與泉城廣場商業(yè)圈遙相呼應。機場搬遷后，地上建筑物的禁空限制取消，同時會有幾千畝的土地可以利用，而且這部分土地的地質結構甚佳，非常適宜建設高層建筑物。京滬高鐵新濟南站建設地點初步選定在槐蔭區(qū)于家莊附近。此外，城市新規(guī)劃催生復合型社區(qū)，也將給西部商業(yè)格局帶來變化，上班、消費、娛樂都在一起；產業(yè)、商業(yè)、住宅等都要有的復合型中心可能更多，這樣就會帶來一個區(qū)域的整 體發(fā)展和提升。 ? 不僅如此，西部商品房普遍的高性價比也是吸引越來越多購房者眼球的重要因素之一。市場傳言，再用 20世紀 90年代的眼光看西部 已經不合時宜。這些初步規(guī)劃思路的形成并付諸實施將為槐蔭區(qū)高速發(fā)展奠定堅實基礎，加之與其相應的即將投入建設的京滬高鐵濟南段、經十西路的成熟、張莊路延長線的整修、北園快速公交系統(tǒng)的建設，也一定會對槐蔭區(qū) 經濟發(fā)展產生明顯的促進作用。 ? 據(jù)悉，京滬高鐵，有望在今年開工建設，并將在槐蔭區(qū)設置京滬高鐵濟南站。此外，進行舊村改造開發(fā)的開放商通常具備較大實力，有能力逐步完善手續(xù)，對周邊中 低檔商品房形成較大的競爭威脅。樣本舊村改造項目規(guī)模約 95 萬㎡，未來供應量約 40 萬㎡。此外，隨著政府舊城改造力度的加大，區(qū)域以廠房企業(yè)以及棚戶區(qū)為主，潛在土地供應較大。樣本樓盤周邊經商者構成主力客群，年輕人青睞小戶型產品。 重汽 翡翠郡 主力目標客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 外海西子 城市花園 主力目標客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復式 140210 ㎡等銷售速度較為緩慢。 暢銷戶型：小戶型面積和舒適度高的戶型暢銷 暢銷戶型注重動靜分區(qū)、干濕分離、南北通風的小戶型面積搭配同時具備高的舒適度?？梢猿浞譂M足區(qū)域內各類消費者的