【正文】 戶區(qū)改造力度的加大和企業(yè)廠房外遷，以及整體房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，區(qū)域相對較低的價(jià)格，將吸引更多人的關(guān)注。定位為城市北部商貿(mào)服務(wù)軸、城市客運(yùn)樞紐、綜合居住區(qū)。 小結(jié)： 目前區(qū)域內(nèi)，自然環(huán)境、消費(fèi)者認(rèn)知度相對較低，但周邊自然環(huán)境較好、生活商業(yè)配套較為完善，市政道路進(jìn)一步改善，城市規(guī)劃等利好因素使得區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。一方面眾多的從業(yè)者為區(qū)域項(xiàng)目提供潛在目標(biāo)客戶群，另一方面方便區(qū)域居民的日常生活，區(qū)域吸引力不斷增加。 區(qū)域建筑類型 多樣，小高層、高層區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者接受度逐漸提高 區(qū)域內(nèi)建筑類型包含多層、花園洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等多種建筑形式，主要以小高層、高層為主，多層主要為早期開發(fā)項(xiàng)目的后期供應(yīng)部分，花園洋房、別墅類產(chǎn)品主要分布在規(guī)模較大的社區(qū)內(nèi)。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤銷售速度較快。 二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡為區(qū)域 暢銷戶型，并且屬于主力戶型。 小結(jié)： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展相對較為緩慢，目前切入需要投入一定的精力進(jìn)行市場營造，市場競爭相對較為激烈，可以通過前期的綜合研究、精細(xì)的產(chǎn)品塑造、專業(yè)的營銷推廣，減少區(qū)域開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)區(qū)域開發(fā)競爭力。交房標(biāo)準(zhǔn)為廚衛(wèi)精裝、其他簡裝。一、二期建筑面積約 萬㎡。 三期主力戶型面積區(qū)間 89158 ㎡。 從價(jià)格走勢上看，該區(qū)域升值潛力較大，近期價(jià)格上漲幅度較 20xx 年和 20xx 年有所下降 。 客戶群分析 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。與住宅捆綁式銷售，可以貸款，有產(chǎn)權(quán)。 車位 /車庫的價(jià)格與銷售介紹 車位配比為 1： ，半地下和地下停車庫約 400 個(gè)，價(jià)格未定。隨著進(jìn)一步的發(fā)展，生活商業(yè)配套逐漸完善，居民日常出行方便，可以通過公交到達(dá)城市中心區(qū)以及各個(gè)區(qū)域。根據(jù)樓座的不同，其中 6 號樓 3 層價(jià)格為 4200 元 /㎡。 中心會(huì) 所面積達(dá) 3000 ㎡，內(nèi)設(shè)美食中心、茶吧、器械健身、體操房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂園、美容美發(fā)等。 外海西子城市花園共分為四期開發(fā)，有風(fēng)荷苑、柳鶯苑、桂雨苑、明月苑、云竹苑五個(gè)組團(tuán)組成。 小區(qū)規(guī)劃 外海西子城市花園小區(qū)占地 422 畝，總建筑面積 36 萬㎡，容積率 ， 約 20xx 戶。此外，區(qū)域消費(fèi)者對于開發(fā)商的品牌具有一定認(rèn)知度，對開發(fā)商的實(shí)力較為關(guān)注。暢銷戶型有一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。 區(qū)域內(nèi)樓盤注重營銷推廣，銷售速度為 8194 ㎡ /月較快 區(qū)域樓盤通過較強(qiáng)力度的營銷推廣為銷售提供有力的 支持，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤的銷售速度較快。有極大的可能完善手續(xù)，這將彌補(bǔ)區(qū)域中低消費(fèi)者市場。 城市規(guī)劃將使得區(qū)域環(huán)境 得到改善 根據(jù)城市規(guī)劃，區(qū)域眼小清河沿岸的匡山周邊為政府支持房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，加上周邊美里湖生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的打造，周邊環(huán)境將得到改善，有一定的升值空間，值得關(guān)注。 ● 項(xiàng)目區(qū)域南部：西市場 —— 濃厚的商業(yè)生活氛圍 西市場為濟(jì)南傳統(tǒng)的老商業(yè)，認(rèn)知度高，區(qū)域緊鄰西市場，具有方便的生活購物環(huán)境。使得區(qū)域內(nèi)對于目標(biāo)客戶群的爭奪相對較為激烈。 ●北園大街 BRT 將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)升值 北園大街 BRT 東起二環(huán)東路向西跨過濟(jì)齊路落地，橫跨項(xiàng)目所在區(qū)域，這將使得其沿線的房地產(chǎn)價(jià)值 得到迅速提升。鵲山龍湖項(xiàng)目，包括黃河觀光、湖島旅游、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)濕 地和都市農(nóng)業(yè) 5 個(gè)功能區(qū)。此外，濟(jì)南市還先后編制完成了 50 余項(xiàng)重點(diǎn)片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保了重點(diǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施。 ? 濟(jì)南西部中心區(qū)規(guī)劃 地產(chǎn) 開發(fā)地段是關(guān)鍵，市政配套是保障，而機(jī)遇又是促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的重要因素。這條“黃金線”的建設(shè)，給濟(jì)南西部創(chuàng)造了一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。 ? 高鐵成發(fā)展推進(jìn)器 ? 準(zhǔn)備長達(dá) 10 年的京滬高速鐵路即將開工建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速 350 公里，初期運(yùn)營時(shí)速 300 公里。近幾年，西部大盤頻頻出擊，已對省城樓市格局產(chǎn)生了巨大影響 —— 四建?萬盛園、外海?西子城市花園、艾菲爾花園、華夏?金色陽光花園以及泉城命名具有泉城特色的四建?泉城花園。 ? 另悉，在經(jīng)十路沿線，槐蔭區(qū)正計(jì)劃籌建一個(gè)五星級賓館，并將加快道路兩側(cè)地塊的開發(fā)建設(shè)，打造兩個(gè)亮點(diǎn)片區(qū)作為區(qū)政府近期的工作重點(diǎn)。據(jù)有政府不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南舊村改造項(xiàng)目高達(dá) 1000 萬平方左右。 ? 區(qū)域潛在供應(yīng)分析潛在供應(yīng)： 地塊 位置 土地面積（畝） 規(guī)劃用地 性質(zhì) 容積率 建 筑密度 綠地率 預(yù)計(jì)建筑 類型 預(yù)計(jì)建筑 面積萬㎡ 007G16 原濟(jì)南 軋鋼廠 地塊 地塊一 34 地塊二 30 地塊一居住 地塊二公建 地塊一地 上≤ ；地 下≤ 二地上≤ ； 地下≤ 地塊一 ≤ 20% 地塊二 ≤ 42% 地塊一 ≥ 35% 地塊二 ≥ 30% 小高層 高層 5 順馳項(xiàng)目 順馳緯十 二馬路 284 居住 —— —— —— 小高層 高層 27 交專西地塊 位于北園 大街南側(cè)， 東至交專 加油站，南 至交專北墻 ，西至交校 北路 41 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)市場調(diào)研及已知市場情況周邊潛在土地供應(yīng)相對較少，上市時(shí)間存在較大的不確定性。 華夏金色 陽光花園 從區(qū)域上來說，金色陽光花園客戶群主要來自天橋區(qū)和槐蔭區(qū)，來自于中部、東部 和南部居民較少。 滯銷戶型：戶型設(shè)計(jì)較差和頂層及大面積戶型相對較為滯銷 區(qū)域樓盤主要為中檔產(chǎn)品為主，價(jià)格是一大競爭優(yōu)勢，面積較大的戶型，總價(jià)相對較高 ，銷售速度較為緩慢。各個(gè)樓盤的景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)都屬于精心設(shè)計(jì)的。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤銷售速度較快。樣本樓盤未來市場供應(yīng)量約為 112 萬㎡，市場競爭相對激烈。一是因?yàn)樵搮^(qū)域在售中高檔樓盤開發(fā)速度較慢，如新世界陽光花園開發(fā)周期較長，在監(jiān)測時(shí)間內(nèi)房源有限，對區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)作用有限；新增樓盤如外海中央花園、泉城花園等位置較偏，價(jià)格相對較低。 各區(qū)域的漲幅北部居首，隨著濟(jì)濼路的改造完成、經(jīng)一路的全線通車、緯六路高架橋的全線開通和北園大街快速通道系統(tǒng)的建設(shè)，使北部的發(fā)展帶來了更大的潛力，重汽翡翠郡、鑫苑碧水尚景等樓盤的高價(jià)入市迅速拉升了區(qū)域價(jià)格；另北部均價(jià)的起點(diǎn)低，相對于其他區(qū)域，價(jià)格上漲空間要大一些，因此數(shù)據(jù)顯示北部的漲幅最高。從各區(qū)域戶型供應(yīng)特征看，中部、東部及南部戶型設(shè)計(jì)較大，三室占絕對主力且面積較大，集中在120160 平米之間。 容積率、建筑形態(tài)分區(qū)比較 區(qū)域特征 容積率 建筑類型 中部 小高層、高層為主 東部 以高層、小高層為主 南部 多層、小高層為主 西部 均 小高層，多層為主 北部 以多層、小高層為主 兼有高層 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0東部 西部 南部 北部容積率 容積率反映的是一個(gè)區(qū)域的土地稀缺性和用地強(qiáng)度的大小，區(qū)域容積率的大小與區(qū)域內(nèi)的主力建筑類型成正比。東部區(qū)域新盤較多，樓盤規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤世紀(jì)廣場等，從而使東部成為濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。 ? 需求分析 歷年商品住宅銷售走勢圖0501001502002500300060009000120xx1500018000成交面積（萬平方米） 成交套數(shù)成交面積（萬平方米） 3 7 . 8 7 5 1 . 5 5 8 1 . 8 1 1 0 9 . 5 4 1 7 5 . 8 9 2 0 4 . 1 4 1 9 1 . 3 3成交套數(shù) 1460 3066 5490 8886 13069 15165 1411120xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年 20xx 年，濟(jì)南商品住宅銷售呈快速上升趨勢。殘酷的一面是在檢驗(yàn)開發(fā)商土地儲(chǔ)備、資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目操盤的綜合實(shí)力，利好的一面是新時(shí)期的機(jī)遇，此種形式之下，對于項(xiàng)目的可行性，需要開發(fā)商避免并且戰(zhàn)勝一切不利因素，充分利用和發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，利用開發(fā)商的專業(yè)知識，打造品牌項(xiàng)目、品牌企業(yè)。 ? 房地產(chǎn)投資分析 年份 固定資產(chǎn)投 資額（億元） 房地產(chǎn)投資 額（億元） 房地產(chǎn)投 資增長率 房地產(chǎn)投資額占固定 資產(chǎn)投資額比重 1999 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 20xx 年 % % 0200400600800100012000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固定資產(chǎn)投資額（億元） 2 7 0 . 4 2 3 0 5 . 9 5 3 4 4 . 1 5 4 0 4 . 6 9 5 0 4 . 8 8 6 5 1 . 3 8 5 6 . 9 1 0 1 6 . 8房地產(chǎn)投資額（億元） 3 5 . 3 3 5 0 . 5 3 6 2 . 2 7 6 . 4 6 9 5 . 2 1 1 0 . 1 6 1 2 1 . 1 1 6 0 . 1房地產(chǎn)投資增長率 4 7 . 1 0 % 4 3 . 0 0 % 2 3 . 1 0 % 2 2 . 9 0 % 2 4 . 5 0 % 1 5 . 7 0 % 9 . 9 0 % 3 2 . 2 0 %房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重1 3 . 1 0 % 1 6 . 5 0 % 1 8 . 1 0 % 1 8 . 9 0 % 1 8 . 9 0 % 1 6 . 9 0 % 1 4 . 1 0 % 1 5 . 7 0 %1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資額比重均降到近年最低點(diǎn)， 20xx 年開始恢復(fù)。 根據(jù)新編城市規(guī)劃，濟(jì)南將著重發(fā)展東西方向，逐步疏散城市中心區(qū)的城市功能，加大舊城改造的力度。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，決定著這個(gè)城市的城市化水平，也就決定著這個(gè)城市的城市建設(shè)狀況，世界銀行統(tǒng)計(jì)，世界高收入國家城市化率為75％，中等收入國家為 60％，低收入國家為 28％。濟(jì)南市下一步房地產(chǎn)的發(fā)展，不論方向如何，不論結(jié)構(gòu)、樓體類型、環(huán)境規(guī)劃等等因素有多少新的變化，始終都不應(yīng)該脫離文化這一中心，才能創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。濟(jì)南 境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中、長清六區(qū)和平陰、商河、濟(jì)陽三縣及章丘市，總面積 8177 平方公里 , 其中城區(qū)面積 3257平方公里，建成區(qū)面積 295 平方公里。加強(qiáng)綜合交通樞紐建設(shè)，初步建立以快速公共交通為骨干，常規(guī)公共交通為主體的公共交通服務(wù)體系，結(jié)合城市主要客流走廊，建設(shè)北園大街、緯二路等 100 公里的快速公交線路。 ? 城市規(guī)劃 ? 市規(guī)劃指導(dǎo)原則 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市規(guī)劃局 改變傳統(tǒng)“環(huán)狀 +放射”的布局所帶來的攤大餅式的資源耗費(fèi)式擴(kuò)張，重心展開，軸向發(fā)展。 濟(jì)南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ◆ GDP 分析 濟(jì)南歷年GDP情 況01000020xx030000400000 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %G D P （億元） 9 5 2 . 2 1 0 6 6 . 2 1200 1 3 6 7 . 8 1 6 1 8 . 9 1 8 7 6 . 5 2 1 8 5 . 1人均 G D P （元） 16999 18842 20994 23590 27611 31604 36394G D P 增長率 1 2 . 1 % 1 2 . 1 % 1 3 . 2 % 1 4 . 5 % 1 5 . 6 % 1 5 . 9 % 1 5 . 7 %人均 G D P 增長率 7 . 2 % 1 0 . 8 % 1 1 . 4 % 1 2 . 4 % 1 7 . 0 % 1 4 . 5 % 1 4 . 4 %20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒 近些年，濟(jì)南市 GDP 和人均 GDP 均為高速增長，遠(yuǎn)高于全國 7%的經(jīng)濟(jì)增長。 ? 房地產(chǎn)需求分析 0501001502002503003500 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 41 . 61 . 82 . 0住宅竣工面積（萬㎡） 2 1 1 . 2 1 6 3 . 3 5 2 4 1 . 6 2 5 4 . 1 8 1 4 6 . 3 2 0 0 . 2 9住宅銷售面積（萬㎡） 1 1 9 . 2 5 1 1 7 . 2 9 1 8 6 . 3 9 2 4 1 . 2 8 2 4 5 . 7 4 293住宅供需比 1 . 8 1 . 4 1 . 3 1 . 1 0 . 6