【正文】 費(fèi)者日常生活用品和個人服務(wù)，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個停車場，服務(wù)人口為15000人。目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位包括對項(xiàng)目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對項(xiàng)目經(jīng)營中的消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。FIP提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案：項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場依據(jù)；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)；項(xiàng)目產(chǎn)品的市場總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比；主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議；①從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；②從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；④從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；二、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場依據(jù)依據(jù)一：市場調(diào)查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。依據(jù)三：超越時代消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。以SHOPPING　MALL為例。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。這里人流密集，上上下下動感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場所。下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計(jì)的又一主要形式。⑵小品設(shè)計(jì)技巧技巧一：鳳格確立原則商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費(fèi)者了解商場功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局；要點(diǎn)二：與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置；要點(diǎn)三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、規(guī)模等。（2）景觀設(shè)置大型商業(yè)項(xiàng)目的景觀可以當(dāng)作公園來設(shè)計(jì)，站購物者感覺是在公園漫步。如高檔商場外立面以新路、氣派，作為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。（3）、綜合性外立面設(shè)計(jì)不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計(jì)除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，達(dá)到最佳組合設(shè)計(jì)。這有兩方面原因：一為消防，二為使用率的高低會對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。FIP對商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層借力設(shè)計(jì)；從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；前期策劃第四步 業(yè)態(tài)組合一、商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的內(nèi)容業(yè)種選擇　業(yè)種組合比例　業(yè)種功能設(shè)計(jì)　品牌業(yè)種布局　樓層主題業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容。該結(jié)構(gòu)寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場支撐整個商場的結(jié)構(gòu)，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標(biāo)消費(fèi)者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸二項(xiàng)式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業(yè)的專業(yè)主題大賣場互相補(bǔ)助，展現(xiàn)多樣。忌貪大求全，忌急功近利，更忌為了達(dá)到一定的招租率而不加選擇。原則二：業(yè)種種類設(shè)置原則商場業(yè)種種類的有效選定，能滿足消費(fèi)需求。（2）業(yè)種組合比例商場業(yè)種組合的目標(biāo)有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。普通商品指顧客熟悉的、叫得出來的商品，可以提高顧客的消費(fèi)欲望，是增加商場人氣和商氣的主力這軍。商場管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場的布置與設(shè)計(jì)當(dāng)作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實(shí)施銷售）的手段來運(yùn)用?；ㄉ贩N復(fù)雜、需要仔細(xì)挑選的業(yè)種及貴重物品，要針對消費(fèi)者求實(shí)的購買心理，設(shè)在售貨現(xiàn)場的深處或樓房建筑的上層，以利于消費(fèi)者在較為安靜、顧客相對流量較小的環(huán)境中認(rèn)真仔細(xì)地挑選。FIP“宏策劃”品牌組合要達(dá)到的效應(yīng)通過業(yè)態(tài)組合，形成項(xiàng)目經(jīng)營品種的完整性；對品牌進(jìn)行布局分區(qū)，形成各自的主題廣場系列；引進(jìn)每種業(yè)態(tài)新的品牌商家或領(lǐng)頭羊的品牌商愛品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成蒧睚身的經(jīng)營賣點(diǎn)；通過品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成項(xiàng)目人流動線的合理規(guī)劃；通過品牌商家的合理布局，吸引客流的步行最大化流向；對品牌商家的業(yè)態(tài)整合，形成1＋12的品牌凝聚效應(yīng)；前期對依托品牌商家的品牌輻射力，形成項(xiàng)目的前期核心吸引力；把品牌商家的個體品牌嫁接為項(xiàng)目的強(qiáng)勢品牌，最終形成項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力；FIP品牌組合步驟：第一步：決定哪個品牌應(yīng)該包括在內(nèi)；第二步：以五個問題來檢驗(yàn)，將每個品牌分類①這類品牌在本項(xiàng)目所要描繪的品牌組合中，對經(jīng)營商家及顧客的購買決策有多重要？②正面或是負(fù)面的影響？③這類品牌在組合中相對于其它品牌，是什么樣的市場定位？④這類品牌跟組合中的其它品牌有什么樣的連結(jié)？⑤本項(xiàng)目對這品牌有什么樣的控制？第三步：根據(jù)對這些問題的回答來完成整個品牌組合，實(shí)現(xiàn)成功招商；六、樓層主題設(shè)計(jì)大型的綜合商場樓層較多，業(yè)種豐富，各個樓層的主題確定并不是信手拮來，而是有科學(xué)依據(jù)所循的。是購物中心各經(jīng)營項(xiàng)目的重中之重百貨商店是大型商業(yè)項(xiàng)目的核心，但租金較低，其經(jīng)營的商品分類分區(qū)劃分清晰，成行成市，不僅具有潮流品牌、悠閑和服務(wù)的特色，而且具有連接、組合各經(jīng)營項(xiàng)目的功能。知名度及客流量佳的商業(yè)街；知名度高的店鋪附近；大規(guī)模住宅區(qū)附近；市場配套設(shè)施齊備，同行業(yè)匯聚業(yè)績佳化妝品大型商業(yè)項(xiàng)目的第一顆　成員化妝品行業(yè)是一個高附加值的產(chǎn)業(yè)，很難從產(chǎn)品本身來判斷其價值，它包含了產(chǎn)品的心理訴求的特性，在以消費(fèi)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)社會，化妝品概念營銷顯得格外重要，幾乎左右一個企業(yè)的生死存亡首選店址：繁華商業(yè)區(qū)店鋪。從消費(fèi)者的行為考慮，一般逛完低樓層后人會出現(xiàn)疲勞狀態(tài)，如果高樓層繼續(xù)以購物為主，就很難吸引到消費(fèi)者繼續(xù)向上走，故高樓層一般安排餐飲、娛樂等消費(fèi)性業(yè)態(tài)。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅依賴個別國內(nèi)經(jīng)營商家的參與，沒有進(jìn)行品牌組合，或沒有進(jìn)行有效的品牌布局，最終沒法做到旺場或只能部分旺場。這些服務(wù)需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對分離，讓購物者出入方便，它們在購物中心營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。以“消費(fèi)者為中心”的思想為指導(dǎo)，發(fā)揮各個業(yè)種在經(jīng)營活動中所能起到的最大功效。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家就是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補(bǔ)充商家就是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。原則四：引導(dǎo)循環(huán)消費(fèi)原則商場如何利用消費(fèi)者在逛商場的時間，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，是商場經(jīng)營的必須考慮因素。業(yè)種組合（1）業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場經(jīng)濟(jì)的商業(yè)規(guī)則。必要條件三：高度專業(yè)化、差異化高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品全部引入。不同的商業(yè)項(xiàng)目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPING　MALL業(yè)種選擇方法為例對業(yè)種的選擇做一個總括性的說明。商場能容納1000個消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實(shí)現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場能容納2000個消費(fèi)者，也有10個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。珜?shí)現(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會成咪追搶的旺鋪。面積配比大型商業(yè)項(xiàng)目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：實(shí)用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。色調(diào)與造型通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。外立面設(shè)計(jì)還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。但同時也要注意消費(fèi)過生日逛商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯布局①貨人分流商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進(jìn)深方向可以是2346。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內(nèi)化　?、酃部臻g社會化　?、苡邢蘅臻g的利益最大化　?、萆虡I(yè)空間的休閑化　　　⑥商業(yè)環(huán)境的個性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；FIP對疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對這種商業(yè)模式的依賴感。（3）大型綜合商場（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。通過對未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。目標(biāo)客戶的研究分析（1）目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費(fèi)金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計(jì)量商圈輻射范圍的時代。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。四、調(diào)研分析執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）人口因素分析