【正文】 處南昌市中心。比較著名的有御錦城、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等。B：文教設(shè)施西湖區(qū)有各類大專院校6所，中小學(xué)校70余所。 區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)混亂，商辦樓，酒店，工廠，住宅間雜，缺乏整體規(guī)劃，市容環(huán)境較差。目前其自發(fā)形成的酒吧娛樂業(yè)人跡混雜，管理混亂，此外住宅開發(fā)也各自為政，品質(zhì)落差較大，精品不多，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 客源： 私營(yíng)業(yè)主政府高官、公務(wù)員大型企業(yè)中高層干部東部“高新開發(fā)區(qū)”的公司管理層以上人士恒茂城市花園： 位于南京西路、二七路以東、洪都大道以西，靠京九鐵路沿線，鄰南京路立交橋，周邊為普通居民住宅區(qū)，配套設(shè)施基本齊全?！蹆r(jià)在3050—3900元/平米；住宅樓2000年3月開盤，蝶式一梯三戶，—，售價(jià)2370—3390元/平米，均價(jià)2800元/平米。通往五湖大酒店的路兩側(cè)開有不少酒吧，一到晚間許多夜排檔設(shè)攤于此，與路另一側(cè)的酒吧形成一道獨(dú)特的風(fēng)景線。此外，京九鐵路縱穿而過，八一大橋通向昌北機(jī)場(chǎng)，贛江大橋連接市區(qū)、揚(yáng)子洲及鳳凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等主要干道以及環(huán)線連接通往其它各區(qū)，交通可謂十分便利。江西省政府規(guī)定1998年7月1日起一律停止住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，但在實(shí)際實(shí)行中仍存在以下問題：（1）住房分配制度改革進(jìn)展不快，實(shí)物分配的舊制度雖已廢止，但貨幣分配的新制度尚未完全確立，房改工作出現(xiàn)停滯現(xiàn)象。四、住宅消費(fèi)分析南昌市普通居民普遍收入偏低，存在著嚴(yán)重的社會(huì)收入分配不公現(xiàn)象。南昌作為江西省的重要工業(yè)城市，整個(gè)城市的市容環(huán)境較差，前幾年政府在市政建設(shè)方面也沒有下大力氣去抓，導(dǎo)致目前南昌與其他大城市相比市容市貌變化不明顯。（公路、公交）。B、公路。悠久的歷史、自然條件和革命的發(fā)源地給南昌留下了眾多美麗的自然景觀、文化遺址、革命舊址。江西省有著豐富的礦產(chǎn)資源與農(nóng)業(yè)資源。南昌的健身娛樂設(shè)施也很發(fā)達(dá)，保齡球、羽毛球、乒乓球最為普遍，卡丁車，壁球、網(wǎng)球等也有網(wǎng)點(diǎn)。C、金融設(shè)施。在中軸線北端。郊區(qū)屬鄱陽湖湖積沖積平原區(qū)，西北稍高，東南低平。西湖區(qū)東起北京東路經(jīng)艾溪湖至解放路東與市郊湖鄉(xiāng)插花接壤，西臨贛江與新建隔江相望，南傍建設(shè)路與青云譜區(qū)交界，北沿中山北路，北京東西路與東湖區(qū)毗鄰。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、中山路是全市商業(yè)中心。南昌市轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌、新建、進(jìn)賢、安義）。主要是引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、資金、良種，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)；運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品深加工等。由于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，農(nóng)業(yè)為輕工業(yè)提供了充足的原料，大大促進(jìn)了本地區(qū)輕工業(yè)的尤其是以農(nóng)產(chǎn)品為原料的輕工業(yè)的發(fā)展。c。,%全市西北以崗地丘陵為主,%。南昌伴于贛江、撫河下游，瀕臨我國(guó)第一大淡水湖—鄱陽湖西南岸。35’，北緯28?！敖笕鴰搴?，南昌自古即為祖國(guó)東南分得交通樞紐，政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)。38’—116。1949年南昌市市區(qū)面積568平方公里。,%；林地160萬畝，%；,%。全年無霜期280天，最冷為１月，最熱為８月，年均降水量1353毫米。在調(diào)整機(jī)關(guān)行政人員工資標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，適當(dāng)提高機(jī)關(guān)工人的崗位工資和技術(shù)等級(jí)（職務(wù)）工資標(biāo)準(zhǔn)。四是工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，尤其是鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商參與國(guó)有企業(yè)的改組、改造。東湖區(qū)自北京路東端起，西至葉樓渡口與郊區(qū)湖坊鄉(xiāng)、塘山插花接壤，南沿北京路經(jīng)人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)中山路與西湖區(qū)相鄰，西北瀕臨贛江，中部跨八一大橋、瀛上橋與新建縣望城鄉(xiāng)、郊區(qū)蛟橋鄉(xiāng)插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與郊區(qū)揚(yáng)子相靠。西湖區(qū) 西湖區(qū)位于市區(qū)中部，處省會(huì)城市地帶。地跨贛江南北，撫河?xùn)|西。1958年命名為人民廣場(chǎng)，建有花壇，并在廣場(chǎng)西邊建1座主席臺(tái)。B、省級(jí)商業(yè)中心。南昌的娛樂設(shè)施大致可分為以洗廬、圣淘沙為代表的茶藝、KTV。H、文科設(shè)施。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再加上沉重的社會(huì)包袱，致使企業(yè)缺乏活力和生機(jī)。南昌自古以來就是我國(guó)的一個(gè)重要交通要道，特別是京九鐵路貫通后，南昌已形成水、空四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，為各方面游客進(jìn)出南昌提供了便利的條件，昌九高速鐵路、昌樟高速公路及320國(guó)道的改造竣工，保證了南昌至廬山、井崗山、龍虎山、三清山四個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)道路的通達(dá)。南昌民航已開通了國(guó)內(nèi)20多條航線，并且開通了南昌香港的旅游包機(jī)，乘飛機(jī)到南昌十分方便，隨著南昌樂化國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將建成，南昌將開通至全國(guó)各主要城市的航線及更多的國(guó)際航線。目前營(yíng)運(yùn)線路已發(fā)展到近50條，投入營(yíng)運(yùn)公交車上千輛，另外還有多條中巴車線路和旅游專線車，城區(qū)和城郊的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、旅游景點(diǎn)公共汽車都能通達(dá)。南昌目前城區(qū)面積約100平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃中城區(qū)面積擴(kuò)大6倍，屆時(shí)外環(huán)線工程是聯(lián)結(jié)整個(gè)城市的交通動(dòng)線。夜晚華燈初上，南昌市大大小小的酒店聚集了大批干部觥光交錯(cuò)；以KTV、棋牌為休閑主體的茶藝館更幾乎座無虛席。（4） 廉租房制度尚未正式啟動(dòng)，一些居民和職工家庭無房或缺房，但又無購買自住商品房的經(jīng)濟(jì)能力。第二部分 綜述篇一、調(diào)研分區(qū)l 北區(qū)（北京路以北）l 南區(qū)（北京路以南）l 朝陽洲一帶（沿江路以西）二、北區(qū)綜述該區(qū)域?qū)贃|湖區(qū)，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，東到青山湖大道。 而靠北面屬于一般及偏遠(yuǎn)地段，廠房、民宅較多，人口分散，以普通工薪為主，素質(zhì)相比較市區(qū)而言較差，消費(fèi)層次也同市中心相差懸殊。這些房型主要突出景觀優(yōu)勢(shì)，小區(qū)注重綠化環(huán)境，配有大型會(huì)所，竭力渲染一種入住即為身份象征的理念，故銷售均價(jià)也在2300—3500元/m2之間，一般以總價(jià)30萬元左右的房子去化稍快。分析：臨青山湖風(fēng)景區(qū)，依靠得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造“水岸豪宅身份象征”的概念。 客源： 私營(yíng)業(yè)主 附近高等院校的知識(shí)分子 大型企業(yè)的中高層以上干部公務(wù)員、公司白領(lǐng)倚靠市中心這一有利優(yōu)勢(shì)，充分挖掘辦公及商住樓的市場(chǎng)，并可開發(fā)成酒店式公寓。 區(qū)內(nèi)北部商業(yè)繁華，南昌賓館、電信大樓等坐落其間，人口密集，工業(yè)也多為輕工業(yè)。 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊全，北部由于是市中心，各種配套設(shè)施集中，南部青云譜區(qū)設(shè)施分布比較分散。有廠辦大型體育館，燈光球場(chǎng)等。已建商品房以歐式風(fēng)格為主，但無論式從選材選色上都存在一定問題，無法真正體現(xiàn)歐陸風(fēng)情。由于兩棟蝶式高層間距過近（14米），使得本案部分房型朝向、通風(fēng)均存在問題，加之其23863500的過高價(jià)格，所以本案自去年開盤至今銷售業(yè)績(jī)不甚理想，特別是部分朝向采光不佳的房型。但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察來看，該案棟間距明顯不足，為明顯缺點(diǎn)。從銷售情況上看三房好于二房，小面積房源有大量剩余。地塊目前為省建集團(tuán)晶體材料廠和省建材局倉庫。地塊以北 ： 是一塊44畝待開發(fā)的土地和南昌市建材大市場(chǎng)。地塊其他三面朝向均為廠房建筑，視覺效果較差，但由于有30米規(guī)劃道路相隔，且無高大建筑，所以視野還算開闊。南昌市的公共交通事業(yè)并不十分發(fā)達(dá)，至今沒有軌道交通，近期也無公共交通方面的重大舉措。園區(qū)內(nèi)還將建設(shè)高爾夫果嶺，休憩茶樓等休閑設(shè)施。青云譜區(qū)文化，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，地上地下歷史文物相當(dāng)豐富。在這里人們將充分感受到人與自然和諧，人與建筑和諧，人與人之間的和諧。機(jī)會(huì)與建議：l 西側(cè)內(nèi)退1020米，設(shè)綠化隔離帶，化解高壓線和沿路噪音干擾；l 鑒于配套設(shè)施匱乏，小區(qū)應(yīng)建全自身配套，以滿足小區(qū)居民日常生活需要；建議沿西側(cè)建立約200米長(zhǎng)的商配休閑街，既可吸引市區(qū)人氣南移，又解決了小區(qū)內(nèi)部配套。%，個(gè)人購房比例不斷提高，%。2000年南昌市商品房成交面積約九十余萬平米，比去年同期銷售面積增長(zhǎng)78%，是去年同期的兩倍多。據(jù)調(diào)查，%的中等收入家庭期待購房，但傾斜性的市場(chǎng)供應(yīng)，使這部分家庭無房可購?！耙唤瓋砂丁钡囊?guī)劃方針，使南昌市發(fā)展中心向西轉(zhuǎn)移，從整個(gè)西線格局看，洪城路、沿江路一帶被舊有項(xiàng)目占據(jù)，開發(fā)空間有限；僅紅谷灘和象湖周邊區(qū)域可供整體性規(guī)劃，以上區(qū)域?qū)⑹俏磥砟喜l(fā)展重點(diǎn)。尤其是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，導(dǎo)致政府與企業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)，分化客源、混淆市場(chǎng)；成為中檔住宅市場(chǎng)的嚴(yán)重發(fā)展阻力。該案去化顯示，南昌中檔客源承受總價(jià)以28萬為極限?？刹扇￠_班講授購房知識(shí)、上門問券調(diào)查、發(fā)放DM、組織PR活動(dòng)，以及集體折扣優(yōu)惠、解決子女入學(xué)等方式，爭(zhēng)取這部分客源。問卷調(diào)查分析為進(jìn)一步掌握南昌普通市民及單位購房的意向，我們對(duì)洪城大市場(chǎng)的個(gè)體業(yè)主及豐城發(fā)電廠的干部、職工進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查，問卷共計(jì)80份，調(diào)查結(jié)果顯示：豐電廠：共有職工1000名左右，職工收入每月在1500—2000元之間，被調(diào)查人員中，除最高層領(lǐng)導(dǎo)之外，中層干部普遍年齡段35—40歲之間，多為三口之家，居住在單位94年建的6層樓職工宿舍內(nèi)。五、主要媒體分析 南昌的主要報(bào)紙有《江南都市報(bào)》、《信息日?qǐng)?bào)》、《南昌日?qǐng)?bào)》、《南昌晚報(bào)》、《江西日?qǐng)?bào)》等，其中《江南都市報(bào)》為發(fā)行量最大報(bào)刊，閱讀者幾乎涵蓋南昌所有市民，覆蓋面廣；其次為《信息日?qǐng)?bào)》，閱讀對(duì)象主要為機(jī)關(guān)干部及企事業(yè)工作人員；再有《江西日?qǐng)?bào)》等主要以農(nóng)村為對(duì)象，并且強(qiáng)制征訂。l 城區(qū)處在膨脹發(fā)展階段，地段概念未完全成型，城郊結(jié)合部發(fā)展?jié)摿薮?。本案如能借助天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)代人重視健康的心理出發(fā)，主導(dǎo)“養(yǎng)生”概念，必有奇效。盡管以上兩案與本案存在產(chǎn)品力客觀差距，但地理坐標(biāo)畢竟優(yōu)于本案，作為期房項(xiàng)目，本案一期定價(jià)不宜過度逾越。本案總價(jià)定位應(yīng)充分權(quán)衡以上兩類需求，擴(kuò)大客源輻射面。E、組團(tuán)綠化下設(shè)半地下室，供停車用。l 多層住宅的介入，在同等容積率前提下，將增加建蔽率，不利內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)。戶型應(yīng)兼顧兩類客源需求。外裝飾：外墻采用進(jìn)口高級(jí)防水涂料，或采用高級(jí)外墻磁磚；窗及陽臺(tái)推拉門采用靜電噴涂彩色鋁合金型材，淺色玻璃，臨道路側(cè)采用雙層中空玻璃；南陽臺(tái)開敞，采用現(xiàn)代造型金屬欄桿，操作陽臺(tái)封閉；單元門采用可視對(duì)講電子防盜門。B、會(huì)所：小區(qū)需設(shè)一個(gè)小型集中會(huì)所，位置可安排在主入口附近，便于用戶使用。我們選擇將環(huán)境訴求作為主推賣點(diǎn)，帶動(dòng)本案其他亮點(diǎn)。 現(xiàn)代生活壓力下。二、廣告總精神定位點(diǎn)本案毗鄰象湖，風(fēng)光優(yōu)美，但如何使自然美與人文美有機(jī)結(jié)合，并使之成為本案主要賣點(diǎn)？我們主要從以下幾點(diǎn)考慮： 建筑之美，在于與環(huán)境充分融合，達(dá)到天人合一境界；簡(jiǎn)單說來就是充分挖掘周邊環(huán)境優(yōu)質(zhì)，并使自身氣質(zhì)與之協(xié)調(diào)。智能住宅系統(tǒng)：每戶設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶通訊接入系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)。l 小區(qū)應(yīng)配備幼托一座，并與教學(xué)質(zhì)量較好的中學(xué)掛鉤聯(lián)絡(luò)，解決住戶子女入學(xué)問題。綠化主軸與各組團(tuán)綠化似合非合，遙相呼應(yīng)，形成別致統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。l 小高層結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，可開發(fā)錯(cuò)層房型。C、規(guī)劃方案遵循“均好性”，除重點(diǎn)考慮西側(cè)景觀外，仍需加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部景觀建設(shè)，并可適當(dāng)考慮小型人造水系予以點(diǎn)綴；整體綠化率控制在50%以上。這一策略將充分化解客源對(duì)本案定價(jià)的疑慮和抗性，產(chǎn)生從眾心理及羊群效應(yīng)。據(jù)查，同類水岸住宅中銷售最佳的福田花園，一期開盤均價(jià)2300元/平米，實(shí)際成交均價(jià)也多落實(shí)在24002500，目前2700的對(duì)外報(bào)價(jià)純屬虛擬行情；其二期開盤價(jià)將定在2400左右。l 取消實(shí)物分房和集資建房后，南昌效益較好的企業(yè)均有集體購買轉(zhuǎn)分配的傾向，這一群體有巨大潛力可挖。l 盡管市場(chǎng)供應(yīng)量大，但區(qū)位市場(chǎng)同類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀少，競(jìng)爭(zhēng)有限，項(xiàng)目可比性強(qiáng)。附表：洪城市場(chǎng)個(gè)體業(yè)主購房意向表您最理想的居住區(qū)域是您最理想的房型面積是您購房考慮的因素是您目標(biāo)購房總價(jià)在東湖8%80以下29%地段29%1015萬36%西湖18%8010021%交通50%1620萬36%青云譜10013086%小區(qū)14%2025萬11%灣里13015018%物業(yè)管理25%2530萬4%郊區(qū)4%1501807%發(fā)展商實(shí)力11%30萬以上11%南昌7%200以上11%房型18%目前您出于何種原因購房新建4%若購房您會(huì)選擇下列哪一種形式綠化環(huán)境57%投資進(jìn)賢全裝修14%雕塑小品7%結(jié)婚18%安義毛坯18%配套設(shè)施11%改善居住條件46%您喜歡的小區(qū)風(fēng)格根據(jù)您的要求設(shè)計(jì)圖紙幫您裝修好交房46%外立面動(dòng)遷11%中式園林29%您喜歡居住價(jià)格29%其他18%歐式布局7%高層14%您購房的時(shí)間意向您及家人的平均年收入自然協(xié)調(diào)布局39%小高層36%一年內(nèi)7%01萬元11%其他4%多層36%三年內(nèi)46%13萬元32%聯(lián)體別墅五年內(nèi)18%35萬元21%獨(dú)立別墅18%暫不考慮25%5萬以上18%您目前從事的職業(yè)若在象湖公園（未來南昌最大的城市園林）邊上出現(xiàn)一個(gè)國(guó)內(nèi)最高標(biāo)準(zhǔn)住宅園區(qū)（小高層，您可了在受的最高價(jià)位是多少1700—200068%私營(yíng)企業(yè)業(yè)主2000230018%230025007%總結(jié)：從這兩份調(diào)查中可以看出，南昌中高收入群體所購房屋面積在100180m2之間，承受的心理價(jià)位在1500—2500元/m2左右，認(rèn)可優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)者不多。（4）客源特征：l 早期福利分房的受益人，但不滿足于老城區(qū)公房，盼望改善居家環(huán)境。如單依托江陵汽車廠員工購買，風(fēng)險(xiǎn)較大，需拓寬客源輻射面。l 龍韻花園為典型中檔多層項(xiàng)目，由于品質(zhì)不高，吸引的購買群體層次偏低。城郊結(jié)合部項(xiàng)目憑借對(duì)自身環(huán)境和內(nèi)部設(shè)施的訴求，易取得客源共鳴，銷售上有廣闊空間；同時(shí)土地成本相對(duì)較低，利潤(rùn)較大。（4） 南昌老城區(qū)范圍狹小，城市正處在向外膨脹、發(fā)展階段。因此中高檔住宅消費(fèi)尚有較大余裕。（