【正文】 開發(fā)在資源整合中尋求著新的突破，一種創(chuàng)新潮流正在西部樓市涌動。 ? 正因如此，濟南西部的房地產(chǎn)相比其他區(qū)域，蘊藏著更廣闊的市場空間和更好的發(fā)展機遇。這些大社區(qū)的定位、規(guī)模、檔次以及完備的社區(qū)配套都大大超出了所處區(qū)域的原有水平，對西部整體形象的提升具有積極的意義和深遠的影響。尤其是近年來省城房價一路走高，讓人們把目標(biāo)聚 焦到了西部，華夏?金色陽光花園超乎想象的銷售速度證明了西部潛力客戶的巨大能量。隨著整個城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展和擴張，隨著住宅的大規(guī)模開發(fā)和居住品質(zhì)的提高以及中、高端項目的興建，西部將聚集一大批新的消費群，這正是大眾消費物業(yè)的基礎(chǔ)。 ? 西部房地產(chǎn)業(yè)盡管沒有東部和南部住宅產(chǎn)業(yè)的氛圍濃厚，卻蘊藏著更大的成長空間，把握后發(fā)優(yōu)勢，營造西部居住靚點，西部的房地產(chǎn)業(yè)將大有作為。京滬高速鐵路的建設(shè)對濟南西部是一個巨大的利好。京滬高速鐵路的建設(shè)將帶動濟南西部發(fā)展，打造出一個新城區(qū)。據(jù)槐蔭區(qū)有關(guān)負責(zé)人透露，在濟南西進和高鐵濟南站落戶兩大因素的促使下，張莊機場搬遷進入實質(zhì)性階段。 ? 京滬高鐵是一條黃金線。濟南處于京滬高鐵的中間位置，這一位置決定了它巨大的輻射和帶動作用，槐蔭區(qū)乃至濟南市的旅游、商務(wù)、會展、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，都將得 到大幅提升 ? 西部商圈將實現(xiàn)升級 ? 西部目前已形成五大連環(huán)商圈，在此基礎(chǔ)上，還將崛起一片新的大型商業(yè)區(qū)，和泉城廣場商圈遙相呼應(yīng)，并和近在咫尺的西市場商業(yè)中心形成互補，成為一個大的商業(yè)圈內(nèi)的、高低檔次分明的兩個商業(yè)片區(qū)。該商業(yè)圈預(yù)計將用 3 到 5 年的時間建成。 ? 3 年改造 10 個棚戶區(qū) ? 槐蔭老城區(qū)共有大小棚戶區(qū) 45 個、房屋總建筑面積約103 萬平方米，占全市棚改房屋總建筑面積的 50%以上，約有 萬余戶居民，人口規(guī)模在 8 萬人以上。目前，發(fā)祥巷棚戶區(qū)的拆遷已全部完成，其他片區(qū)也將在年內(nèi)完成拆遷或開工。 按照區(qū)域規(guī)劃，西城中心區(qū)西至西二環(huán)路的段店立交橋，東至段興西路，南起經(jīng)七路，北至經(jīng)六路。本案正屬于中心區(qū)規(guī)劃之內(nèi)。 50 余項重點片區(qū)規(guī)劃編制完成 據(jù)介紹， 20xx 年 6 月 26 日，省委召開常委擴大會議，專題研究濟南城市規(guī)劃建設(shè)問題，并確立了“東拓、西進、南控、北跨、中疏 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市發(fā)展思路。濟南市同時全面啟動控制性規(guī)劃編制工作，今年將完成控規(guī)編制任務(wù)的 70%以上，預(yù)計明年上半年提前實現(xiàn)中心城 1200 平方公里控規(guī)全覆蓋的目標(biāo)。 香港 世 茂集團進軍 濟南， 40 億美金打造西北區(qū)域 20xx 年 9 月 12 日下午，香港世茂集團、濟南市小清河開發(fā)建設(shè)投資有限公司、天橋區(qū)政府共同在舜耕山莊舉行項目合作簽約儀式，就鵲山龍湖、濼口片區(qū)開發(fā)達成共識。 由于工程量大，而且對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有深遠影響，鵲山龍湖工程和濼口片區(qū)開發(fā)一直備受社會關(guān)注。作為實施“北跨”的橋頭堡，集居住、旅游 、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、度假、觀光 、休閑、娛樂為一體的大型生態(tài)項目 —— 鵲山龍湖已被列入濟南“十一五”規(guī)劃，對于推動濟南市跨黃河向北發(fā)展具有重大意義。 按照簽署的合作協(xié)議，作為一家大型綜合性投資集團公司和在房地產(chǎn)、旅游、酒店等多個領(lǐng)域取得矚目成就的知名企業(yè)，香港世茂集團將負責(zé)對鵲山龍湖和濼口片區(qū)實施開發(fā)建設(shè)。濼口片區(qū)，則擬規(guī)劃建設(shè)集住宅、大型商業(yè)中心、星級酒店、文化、體育、教育設(shè)施為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 項目所在區(qū)域： 城市規(guī)劃：匡山片區(qū)為政府支持發(fā)展房地產(chǎn)區(qū)域之一 根據(jù)濟南《房地產(chǎn)業(yè) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃》：沿小清河將搞好小清河及沿岸開發(fā)建設(shè)，把小清河流域建設(shè)成為集防洪灌溉、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)為一體的綠色景觀長廊和服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。項目位于匡山周邊，未來的房地產(chǎn)發(fā)展可得到政府的支持。 項目所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景較好，有助于價值的提升。對于項目所在區(qū)域而言，是發(fā)展切入的良好時機。同時，使得區(qū)域潛在土地供應(yīng)較大，市場競爭相對較為激烈。匡山為著名的“齊煙九點”之一，具有自然歷史景觀。 ●專業(yè)批發(fā)市場及周邊居民提供大量潛在 目標(biāo)客戶群 水果批發(fā)市場等專業(yè)批發(fā)市場可為區(qū)域內(nèi)項目提供收入較高的目標(biāo)客戶群，此外周邊居民有改善居住環(huán)境的愿望。 項目區(qū)域周邊： ●項目區(qū)域東部：濟濼路片區(qū) ——城市北部商貿(mào)服務(wù)軸 濟濼路片區(qū) ——城市北部商貿(mào)服務(wù)軸位于天橋區(qū)中南部，北臨黃河，東界津浦路，南界膠濟鐵路，西界無影山路，總用地面積 平方公里。規(guī)劃居住人口 20 萬 —21 萬人。 ●項目區(qū)域西北部：美里湖片區(qū) ——打造西部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū) 美里湖片區(qū) ——打造西部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，西至京福高速，北至黃河，東至二環(huán)西路，南至小清河，總用地面積 公頃，規(guī)劃城市建設(shè)用地 公頃，規(guī)劃城鎮(zhèn)居住人口 萬人，村鎮(zhèn)居住人口 萬人。 冬季盛行西北風(fēng)，項目的西北部為濟南和區(qū)域的上風(fēng)向，良好的自然生態(tài)環(huán)境，將助于區(qū)域環(huán)境的改善，使得區(qū)域適宜居住。成熟方便的生活購物環(huán)境將吸引更多消費者的關(guān)注。此外，區(qū)域周邊商業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)有助于區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域中短期內(nèi)房地產(chǎn)升值相對較為緩慢，但長期房地產(chǎn)升值空間較大。 近幾年區(qū)域房地產(chǎn)開項目增多，為提升競爭力，區(qū)域內(nèi)項目通過提升綠化率，完善小區(qū)配套等提升項目性價比，改善消費者的區(qū)域認知度。因此，區(qū)域開發(fā)項目需要注重景觀規(guī)劃設(shè)計和社區(qū)配套的完善。 周邊商業(yè)較為發(fā)達，將方便人們生活，增強區(qū)域吸引力 區(qū)域周邊商業(yè)相對較為發(fā)達，南距離西市場較近，東部有北部商貿(mào)服務(wù)軸，周邊商業(yè)發(fā)達，有著較方便的生活商業(yè)配套設(shè)施。 北園大街 BRT 經(jīng)過區(qū)域，將促進區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 北園大街 BRT 通過區(qū)域，將增強區(qū)域的吸引力 ，提升區(qū)域價值，使得區(qū)域的交通更加便捷，促進區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。未來市場供應(yīng)量約為 112 萬㎡，市場競爭相對激烈。 區(qū)域內(nèi)在售舊村改造項目規(guī)模約為 95 萬㎡，未來供應(yīng)量約 40 萬㎡。 區(qū)域中已知市場供應(yīng)量約 150 萬㎡左右（不包含舊村改造項目），主要以大盤規(guī)模供應(yīng)為主，競爭相對激烈。隨著區(qū)域內(nèi)乃至濟南市場多層建筑形式的減少，小高層、高層建筑產(chǎn)品形式的增多，區(qū)域內(nèi)消費者對于小高層和高層的建筑形式接受度逐漸提高。 區(qū)域加權(quán)均加為 4270 元 /㎡，價格差異較大，有一定升值空間 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤均價在 38008800 元 /㎡之間，跨度較大，主要由于地段、產(chǎn)品類型的不同，使得價格差異較大。 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤加權(quán)均價為 4270 元 /㎡，遠低于濟南整體市場均價，低于北部區(qū)域市場均價約 300 元 /㎡，區(qū)域內(nèi)項目仍有一定的升值空間。由于各樓盤的推廣節(jié)奏和銷售策略不同，使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤銷售速度差異較大，其中外海西子城市花園通過放緩銷售節(jié)奏，坐等區(qū)域的升值，以獲取更大升值，對銷售節(jié)奏進行控制。 戶型多樣化，面積跨度區(qū)間大，可以滿足不同層次消費者需求 區(qū)域內(nèi)戶型多樣化，有一室一廳、一室二廳、兩室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、復(fù)式等多種戶型設(shè)計，面積區(qū)間為 60270 ㎡，跨度大。 戶型面 積的多樣化，一方面為區(qū)域項目提供了市場借鑒，另一方面使得市場暢銷戶型競爭相對較為激烈，需要注重戶型舒適度的設(shè)計和高性價比的打造，在競爭中突圍。而暢銷戶型為注重動靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)的小戶型面積搭配同時具備高舒適度的戶型。三室二廳 140 ㎡左右設(shè)計不合理的較大戶型相對較難銷售。 滯銷戶型：戶型設(shè)計較差和頂層及大面積戶型相對較為滯銷 區(qū)域樓盤主要為中檔產(chǎn)品為主，價格是一大競爭優(yōu)勢，面積較大的戶型，總價相對較高，銷售速度較為緩慢。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡等銷售速度較為緩慢。 區(qū)域周邊消費者為主力目標(biāo)客戶群 區(qū)域主力客群為周邊居民升級置業(yè)需求為主和周邊經(jīng) 商者，年輕人青睞小戶型產(chǎn)品。 在充分爭取區(qū)域客戶的基礎(chǔ)上，吸引區(qū)域外中等收入消費者的關(guān)注，有助于區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 案例借鑒 ? 外海西子城市花園 樓盤概況 開發(fā)商：濟南外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計：浙大安地建筑設(shè)計公司、濟南建筑設(shè)計院 園林設(shè)計 ：潘天壽景觀設(shè)計研究院 物管公司：上海萬科物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費：多層 ，商業(yè)網(wǎng)點 銷售電話： 88325111/222/333 外海西子城市花園位于濟南市槐蔭區(qū)幸福街，東鄰興濟河，南鄰幸福街，西側(cè)為城市綠化隔離帶，北靠規(guī)劃道路?？傆玫?422 畝，建筑面積 36 萬㎡，景觀上導(dǎo)入西湖園林意境，創(chuàng)造出雅致的都市居住空間。位于濟南的西北部，在冬季盛行西北風(fēng)的情況下，風(fēng)沙較大。綠化率 38%。一期 開盤，二期 開盤，三期 20xx 年 9 月開盤。園林景觀導(dǎo)入西湖園林的意境，與優(yōu)雅的新古典主義建筑風(fēng)格相融合。小高層主要分布在小區(qū)的中心位置上。其中一期為風(fēng)荷苑， 10 棟多層已竣工交付使用，二期柳鶯苑 9 棟多層、桂雨苑已 于 20xx 年 1 月入住。 20xx 年 9 月份三期明月苑開盤，共 21 棟， 4 棟小高層、 17 棟多層，該期總建筑面積 萬㎡。明月苑最先推出 8樓，截止到調(diào)研日期 20xx 年 5 月 31 日 7和 9— 19樓尚未推出，三期將于 20xx 年 3 月份入住，目前主體在建。 小區(qū)的公建、配套 中心會所，教育設(shè)施，家庭智能化，背景音樂，濟南外國語學(xué)校外海分校，中心景觀廣場，時尚商業(yè)街等。 戶型分析 一期戶型情況： 戶 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91 12 34% 三室二廳 130150 180 51% 躍層 140210 50 15% 二期戶型情況： 戶 型 面 積 套 數(shù) 比 例 二室二廳 91/86/103 81 24% 三室二廳 120140 124 37% 四室二廳 149 48 14% 五室二廳 176178 48 14% 三期 8戶型情況： 戶 型 面積（㎡） 比 例 分布 二室二廳 89 20% 二室二廳 10 109 10% 三室二廳 109 14% 三室二廳 128129 15% 四室二廳 14 157 13% 五室二廳 157 13% 復(fù)式 140210 15% 三期推出的 8約 180 戶。 5為四室二廳二衛(wèi) 157 ㎡和五 室二廳二衛(wèi) 157 ㎡搭配 小高層主力戶型為三室二廳二衛(wèi) 144 ㎡和四室二廳二衛(wèi) 144 ㎡ 熱銷戶型 ：二室二廳 89 ㎡和三室二廳 128129 ㎡ 一期、二期、三期主力戶型為二室二廳 89 ㎡左右和三室二廳 130 ㎡左右， 三期四室二廳和五室二廳 144158 ㎡戶型有所增加。 滯銷戶型： 二室二廳 10 109 ㎡，五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡ 等戶型面積設(shè)計相對較大的戶型。到 20xx 年 5 月 30 日均價達到 3500 元 /㎡。層差 100 元 /㎡，朝差因景觀和位置不同價格差異不同，朝差在 200400 元 /㎡。 20xx 年控制樓盤上市速度，開發(fā)節(jié)奏放緩，坐等地段升值，獲取更高利潤。 周邊配套 道路： 幸福街：雙向二車道，交通型次干道，是通向外界的交通型道路， 公交線路 ： 2 路， 45 路， 73 路， 83 路， K91 路， K59 路， K27 路， K100 路， K107 路等多條公交線路，方便人們的日常出行 中小學(xué) :多家中小學(xué) 綜合商場 :市華聯(lián)，嘉華購物廣場，汽車城，現(xiàn)代家電市場，專業(yè)批發(fā)市場等。 休閑娛樂： 匡山景點、森林公園 項目所在區(qū)域，屬于濟南西部城區(qū)，周邊生活商業(yè)配套設(shè)施相對缺乏，自然環(huán)境較差，流動人口較多，整體素質(zhì)一般。項目所在區(qū)域整體居住氛圍需要進一步提高。 行業(yè)上看為周邊事業(yè)機關(guān)單位人員以及在區(qū)域內(nèi)工作的私營業(yè)主。對于周邊缺乏高質(zhì)量學(xué)校的情況，與濟南外國語學(xué)校合辦濟南外海實驗學(xué)校，不斷完善自身配套設(shè)施和小區(qū)形象，打造區(qū)域內(nèi)品質(zhì)社區(qū)。 針對大戶型難以去化的情況，直接采用促銷優(yōu)惠措施促進銷售。 地下室的價格與銷售介紹 地下室面積區(qū)間 750 ㎡，主力面積 30 ㎡，價格區(qū)間為 9001400 元 /㎡。 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 小區(qū)景觀規(guī)劃較好，在區(qū)域內(nèi)屬于高品質(zhì)小區(qū) 小區(qū)配套設(shè)施較為完善 周邊公交線路較多，可以方便居民的日常出行 戶型設(shè)計合理，注重采光通風(fēng) 劣勢： 項目所在區(qū)域生活、商業(yè)、休閑娛樂配套設(shè)施較為缺乏 周邊外來流動人口較多，人文構(gòu)成復(fù)雜，人文環(huán)境相對較差 ? 泉城花園 樓盤概況 泉城花園位于槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處，由濟南四建開發(fā)，小區(qū)由 34 棟住宅樓組成，其中有 21 棟小高層、 10 棟多層和 3 棟高層組成。 總戶數(shù) :3000 戶左右 停車位 :1500 個左右 開發(fā)商 :濟南四建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投資商 :濟南四建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 多層 多層 高層 小高層 物業(yè)管理公司 :萬盛物業(yè) 承建商 :濟南四建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 銷售電話： 85602266 開發(fā)時序 本項目為滾動開發(fā)