濟(jì)南市房地產(chǎn)年度報(bào)告及下年展望-資料下載頁
2025-05-14 02:12本頁面
【正文】 ，區(qū)域內(nèi)商品房以中檔和中低檔樓盤供應(yīng)為主。雖然客戶資源豐富，但以中端客戶為主，客戶層次普遍不是很高。從銷售上看，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的整體銷售情況尚好。御景城依靠其規(guī)劃設(shè)計(jì)，吸引力很多客戶，也躋身成為西部的一個亮點(diǎn)；經(jīng)十路沿線便捷的交通使得凱旋新城、槐花源、世佳戎居等項(xiàng)目成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。僅有伴云居、泉城花園等樓盤處于銷售尾盤期，房源較少，銷售速度較慢。從未來供應(yīng)上看，目前區(qū)域舊城改造的契機(jī)和京滬高鐵建設(shè)的利好，使區(qū)域的認(rèn)同度逐漸得到改善。西客站片區(qū)可供開發(fā)的住宅用地超過3000畝，良好的規(guī)劃，優(yōu)越的發(fā)展前景吸引國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘入駐，2010年的供應(yīng)量比較樂觀，同時也將提升區(qū)域產(chǎn)品檔次，帶來產(chǎn)業(yè)的升級。三、2009年房地產(chǎn)市場總結(jié)全年市場整體表現(xiàn)2009年年初受2008年行業(yè)低潮影響，以小陽春開市，然而隨后的市場表現(xiàn)，同全國大趨勢一樣，令業(yè)界震驚。一方面是成交價(jià)格一路攀升，目前市區(qū)內(nèi)平均漲幅已達(dá)到近13%，而對于部分地區(qū)，房價(jià)漲幅甚至超過20%。二手房市場在一手市場的帶動下，也從最初每月調(diào)價(jià)，變?yōu)槊恐苷{(diào)價(jià)，甚至在熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格一天一變，呈現(xiàn)出一派罕見的房地產(chǎn)繁榮景象。另一方面，成交量受供應(yīng)量影響較大。由各月成交量來看，并未同價(jià)格一樣出現(xiàn)逐月遞增的情況。這一方面受房地產(chǎn)固有銷售淡旺季周期影響，而更重要的則是于市場在售貨量相關(guān)。由于市場價(jià)格快速攀升，而很多開發(fā)商儲備土地卻有限，因此諸多開發(fā)商均采取了捂盤惜售的措施。市場影響因素分析首先，房地產(chǎn)在本輪經(jīng)濟(jì)中的帶動作用明顯。地方政府的大力扶持，銀行系統(tǒng)的充足廉價(jià)資金，以及民眾對通貨膨脹的預(yù)期都推動了房地產(chǎn)本輪的快速上漲行情。其次，濟(jì)南市場供應(yīng)的不足。這一方面與前幾年濟(jì)南推出地塊較少有關(guān)，另一方面是由于金融危機(jī)之下，尤其是2008年，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均放慢了開發(fā)的速度，導(dǎo)致市場上供應(yīng)住宅大幅減少這種情況，可能還要持續(xù)到明年。再次，剛性需求強(qiáng)勁。2009年第十一屆全運(yùn)會在濟(jì)南的召開不僅加快了城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，更大大提升了城市的形象及吸引力。城市化進(jìn)程加快，外地來濟(jì)置業(yè)人群越來越多。房地產(chǎn)自然受其利好影響，銷售火爆。而同時，天橋區(qū)、槐蔭區(qū)等均在2009年有大規(guī)模的拆遷動作，導(dǎo)致本地市場剛性需求同樣旺盛。最后，開發(fā)商違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重。由于缺乏有效的監(jiān)管及處罰措施，濟(jì)南市開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，5年未開發(fā)的土地比比皆是，而在銷售環(huán)節(jié)，捂盤惜售的操作模式更是屢見不鮮，這些違規(guī)行為更加劇了市場供應(yīng)量的不足，從而使得在售產(chǎn)品價(jià)格一路飆升。第四部分：2010年房地產(chǎn)住宅市場預(yù)測目前，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了經(jīng)濟(jì)的增長水平。其產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動作用更甚于對經(jīng)濟(jì)的依附作用。因此，判斷2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)的走勢，應(yīng)該更多的關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對產(chǎn)業(yè)的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)決定房地產(chǎn)不會面臨大幅調(diào)整首先，國家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒有變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。其次，寬松貨幣環(huán)境沒有變。雖然7月份以來信貸規(guī)模有所收縮，但由于擴(kuò)大內(nèi)需政策以基礎(chǔ)建設(shè)為主，后期仍需要有大量的資金投入，因此短期內(nèi)，寬松的貨幣環(huán)境不會迅速改變。而充足的資金是房地產(chǎn)得以發(fā)展的基礎(chǔ)。再次，通脹預(yù)期沒有變。目前CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)多個月環(huán)比出現(xiàn)增長，而11月份M1貨幣增長率更是高達(dá)32%，這預(yù)示著通脹預(yù)期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。在通脹預(yù)期下，投資房地產(chǎn)仍是最為有效的保值方式。最后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資尚不積極。近幾個月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國內(nèi)以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動，大量的投資資金，難免會進(jìn)入股市、樓市等市場尋求利益。因此，由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析可以看出，寬松貨幣政策不改變，新的經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)不會面臨大幅調(diào)整。中觀市場來看，濟(jì)南仍有新的開發(fā)熱點(diǎn)2010年濟(jì)南市也將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場整體向好，西部西客站區(qū)域會成為開發(fā)熱點(diǎn)，但局部區(qū)域面臨價(jià)格調(diào)整壓力。2010年，濟(jì)南西客站片區(qū)建設(shè)將繼續(xù)帶動城市的“西進(jìn)”步伐。作為京滬高鐵的重要站點(diǎn)，濟(jì)南西客站將于2010年正式投入運(yùn)營。同時，西客站片區(qū)的城市建設(shè)也將在近年內(nèi)完成。整個片區(qū)可供開發(fā)的土地高達(dá)6000余畝，除去城市功能建設(shè)的公建用地，仍有3000余畝可供住宅開發(fā)。而北部，小清河的改造也帶動了區(qū)域形象的大幅提升，豐富的土地資源，也將使其有望成為2010年新的開發(fā)熱點(diǎn)。2009年，尤其是下半年土地供應(yīng)雖然有了較快增長，但可開發(fā)土地的增加很難馬上變?yōu)槭袌龅淖≌?yīng)量，因此2010年市場的供應(yīng)量仍然較為緊張。但同時，隨著城市舊城改造步伐的推進(jìn)，剛性需求以及投資、投機(jī)性需求也將繼續(xù)維持在高位，可以預(yù)計(jì)，2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場仍然整體向好。而局部區(qū)域，尤其是自身基礎(chǔ)設(shè)施并不優(yōu)秀，本輪“跟風(fēng)”上漲的區(qū)域則會對政策收緊或市場波動反應(yīng)敏感，甚至?xí)邢蛳抡{(diào)整的空間。從本年度成交土地來看，東部歷城區(qū)、西部西客站片區(qū)、北部小清河片區(qū)及南部九曲片區(qū)將成為明年住宅供應(yīng)集中區(qū)域，中部核心區(qū)的純居住功能則在慢慢弱化，城市擴(kuò)張仍以東西向?yàn)橹鳎辈堪l(fā)展重在改善現(xiàn)有環(huán)境，提升區(qū)域形象。整體來看，2010年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場尤其上半年仍將延續(xù)本年上升勢頭，但本輪房地產(chǎn)市場的繁榮尤其得益于充足的資金流動性，目前濟(jì)南市的房價(jià)已經(jīng)開始逐漸偏離居民的購房能力，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開始集聚，于是下半年預(yù)計(jì)受宏觀政策調(diào)整等影響，持續(xù)上漲態(tài)勢將會受到抑制。27 / 27
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