【正文】 2009年濟南市房地產(chǎn)市場概況及2010年展望2009年濟南市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了先冷后熱的大落大起階段，各房地產(chǎn)商也由年初發(fā)愁賣不出房子，到年底發(fā)愁沒房子可賣，可謂悲喜兩重天。受房地產(chǎn)行業(yè)大勢上行影響及全運會的雙重利好帶動，樓市成交量及成交價格均創(chuàng)出了歷史新高，尤其下半年價格的攀升更是令人嘆為觀止，以往相對保守、平穩(wěn)的市場特征已不在。繁榮的商品房市場也推動了土地市場交易，下半年受外來開發(fā)商帶動，“地王”記錄被不斷刷新，部分熱點區(qū)域土地溢價達到3倍。第一部分：發(fā)展環(huán)境一、濟南2009年經(jīng)濟和重大城建事宜2009年濟南經(jīng)濟發(fā)展情況2009年，中國經(jīng)濟在對外出口遲遲未能恢復的壓力下，實施積極的財政政策及寬松的貨幣政策，積極擴大內(nèi)需，走出了令全世界瞠目的GDP增長曲線。以固定資產(chǎn)投資為主導的經(jīng)濟增長模式，雖然給未來的經(jīng)濟持續(xù)增長埋下了諸多隱患，但房地產(chǎn)市場卻借機迎來了產(chǎn)業(yè)繁榮罕見的機遇。2009年13季度，%。前10月，%，%。強勁的剛性需求以及充斥市場的投資性需求撐起了市場持續(xù)不斷的需求量，全年均處于供不應求的局面中。重大城市建設事宜2009年是濟南市城市建設最見成效的一年。一個大型體育賽事能夠極大地提升承辦城市的建設速度及區(qū)域發(fā)展，這儼然成為一條定律。由于第十一屆全運會的舉行，去年開始的諸多城市建設均在今年完成。全運會前，濟南市已開通了6條BRT快速公交線路，已形成“兩橫（經(jīng)十路和北園大街）三縱（歷山路、二環(huán)東路和奧體中路）”BRT網(wǎng)絡，基本形成了BRT的網(wǎng)絡骨架；二環(huán)東路高架橋全線貫通，它不僅僅是又一條橫跨南北的交通動脈，更成為了帶動東部新城騰飛的助力器；小清河改造工程已現(xiàn)雛形，北部的城市形象大大改觀；西部京滬高鐵濟南站建設如火如荼，西客站片區(qū)的部分回遷安置工程已接近尾聲，而整個區(qū)域的規(guī)劃也已完成，招商建設工作正在穩(wěn)步推進……同時，今年濟南市還成功舉辦了第七屆中國（濟南）國際園林花卉博覽會，從而使得濟南市形象和經(jīng)濟質(zhì)量整體上了一個新臺階。濟南市借助全運會迎來了促進城市飛躍發(fā)展的大好機遇，在濟南城建大變化的同時，全運會也成為濟南市對外推介的“名片”。在種種利好下，濟南的城市價值日漸凸顯，以往相對落后的西部、北部區(qū)域都迎來了巨大的發(fā)展機遇，吸引了多家國內(nèi)一線開發(fā)商積極搶灘入駐，全市今年各區(qū)域房地產(chǎn)項目也都是“量價齊升”，一片繁榮。二、房地產(chǎn)政策及其影響山東省物業(yè)管理條例實施2009年1月8日，《山東省物業(yè)管理條例》經(jīng)省第十一屆人大常委會第八次會議審議通過，將于5月1日施行。《條例》的頒布實施，標志著山東省管理工作進入了一個新階段?！稐l例》依據(jù)有關法律法規(guī)，對新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、業(yè)主大會與業(yè)主委員會、物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理、物業(yè)服務、物業(yè)維護及社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進行了進一步規(guī)范，使其更加有可操作性，并設定了相應的法律制度和法律責任?！渡綎|省物業(yè)管理條例》的實施標志著從此業(yè)主面對物業(yè)的種種不合理的行為終于有了依據(jù)。但我們也要清醒地看到，雖然管理條例實施了，但真正讓條例運用在矛盾問題上，還需要真理的檢驗。山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為2009年5月28日，山東銀監(jiān)局下發(fā)關于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務的通知，緊急叫停包括二套房貸在內(nèi)的多種違規(guī)行為。 山東銀監(jiān)局在通知中稱，貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定。按照2007年出臺的二套房貸政策，二套房貸首付至少四成，貸款利率要在基準利率基礎上上浮10%。后來國家出臺了一系列促進住房消費的政策，二套房貸隨之“松綁”，不少銀行今年以來對非改善型二套房也實行首付二成，貸款利率七折。山東銀監(jiān)局此次下發(fā)的監(jiān)管要求，強調(diào)了非改善型二套房首付四成，但對貸款利率并沒有明確要求。對二套房認定的標準，通知強調(diào)，在辦理個人住房貸款業(yè)務中，嚴禁以對VIP客戶實行區(qū)別對待政策名義放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；各行要嚴格執(zhí)行二套房認定標準，嚴禁以各種形式放寬二套房貸款條件，不得以個人住房貸款已結清為由，對再次申請貸款(含公積金貸款)購買非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以辦理轉(zhuǎn)按揭形式，不計購房次數(shù)，變相降低貸款條件。此外，嚴禁通過與中介機構合作向客戶進行費用返還、墊付首付款等方式降低貸款條件。 第二部分：2009年濟南土地市場分析一、土地市場1，概況截至2009年11月底，濟南市全年共推出土地106宗， 。各項指標均比2008年有較大漲幅，出讓宗數(shù)翻了一番，出讓面積及折合總建筑面積的漲幅均在150%以上。2，分土地類型出讓情況商服用地（含住宅配套商業(yè)）39宗，；住宅用地（純居?。?7宗，；　住宅用地面積占比住宅折合建筑面積占比2008年445%%2009年%%歷年來，出讓土地均以住宅（純居?。┯玫貫橹鳎?009年與去年相比，居住用地出讓面積比重有所降低，折合建筑面積后，尚不足八成。商服用地比重開始增高。3，土地成交情況在106宗出讓的土地中，共監(jiān)測到成交土地70宗。，與2008年相比上漲幅度超過60%。其中：商服用地（含住宅配套商業(yè)）19宗，；。住宅用地（純居?。?1宗，；。從上述數(shù)據(jù)可以看出，住宅用地成交居多。%，成交較為理想。而商服用地成交面積也超過了出讓面積的60%。2009年同比去年的數(shù)據(jù)可以看出，無論在土地成交價格還是在成交面積上都有大幅上漲，其中商服用地的成交面積漲幅甚至達到了125%。由于成交土地信息的不透明，統(tǒng)計不夠完全，同時存在已簽