【導讀】來自行業(yè)自身周期性調整和美國金融風暴影響二個方面。整進入縱深階段后是考驗其抗風險能力的關鍵時期。房地產市場在明年上半年見底已具備條。預計房地產市場在20xx年一季度見底，二季度末開始回暖，但回暖是。以較緩慢的速度回升。明年房地產市場將觸底，但上升回暖過程中。仍然面臨著外部經濟下滑的重大壓力。資來說，應該先求安全后求豐厚。全年應以房地產上市企業(yè)資產的有效使。用性和資產的流動性為主線來進行投資。效使用性，下半年多關注資產的流動性。資策略》20xx年9月26日；究報告》20xx年3月28日。

　　

【正文】 房地產開發(fā)投資（十 億元） 8% 6% 4% 2% 0% 房地產開發(fā)投資（百萬元） 固定資產投資（百萬元） 房地產開發(fā)投資占總投資比率 資料來源： CEIC、東興證券研究所 城市化進程離不開房地產行業(yè)的發(fā)展 房地產開發(fā)投資與國內總收入比 資料來源： CEIC、東興證券研究所 我國正處在城市化進程加快階段。 1996 年前，城鎮(zhèn)人口和鄉(xiāng)村人口同處增長時期， 但從 1996 年開始鄉(xiāng)村人口一直以低于 1%的速度在減少，而城鎮(zhèn)人口每年以 3%左右 的速度在快速增長。截止 20xx 年底，我國人口總數(shù)為 億人，其中城鎮(zhèn)人口 億人，占總人口的 45%；鄉(xiāng)村人口 億人，占總人口的 55%。如城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村人口仍 按目前各自的增減速度，再過 5 至 8 年我國的城鎮(zhèn)人口將會首次超過鄉(xiāng)村人口，屆時 我國農業(yè)人口大國將成為歷史。城市化進程離不開房地產行業(yè)的發(fā)展。 35B 圖 27 我國 1980 年以來人口城市化情況 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 城鎮(zhèn)人口數(shù)（百萬人） 鄉(xiāng)村人口數(shù)（百萬人） 城鎮(zhèn)人口占比 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 圖 28 25 周歲新增青年示意圖 達 25歲人口凈增長（百萬人） 達 25歲人口凈增長率 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源：東興證券研究所 20xx 年前后將迎 來 25 周歲青年新增的高峰期 上世紀 70 年代初我國實行了計劃生育政策。在這之前，我國每年的人口以超過 2%的速度快速增長。由于 60 年代人口的高出生率，在 1987 年左右我國又出現(xiàn)一個近 十年的人口高增長期。預計 20xx 年左右我國將迎來 25 周歲青年新增的高峰期。這部 分青年具有強烈的購置新房需要。 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。20xx 東興證券 第 12 頁 共 25 頁 200 4年1 月 20 04 年 4月 20 04 年 7月 20 04 年 10 月 20 05 年 1月 20 05 年 4月 200 5年7 月 20 05 年 10 月 20 06 年 1月 200 6年4 月 20 06 年 7月 20 06 年1 0月 200 7年 1月 20 07 年 4月 20 07 年 7月 200 7年1 0月 200 8年1 月 20 08 年 4月 200 8年7 月 20 08 年 10 月 20 04年 3月 200 4年 6月 20 04年 9月 200 4年 12 月 20 05年 3月 20 05年 6月 20 05年 9月 200 5年 12 月 200 6年 3月 20 06年 6月 200 6年 9月 200 6年 12 月 200 7年3 月 20 07 年 6月 20 07年 9月 20 07年 12 月 20 08年 3月 20 08年 6月 20 08年 9月 19 80 19 81 19 82 19 83 19 84 19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 20 25 20 29 20 30 20 31 20 32 ，穩(wěn)定樓市政策空前 行業(yè)研究／年度報告 國際金融市場急劇動蕩給我國經濟增長帶來很大壓力，也沖擊了房地產市場。為 此，央行已多次降息，中央和地方政府出臺了一系列促進房地產交易的優(yōu)惠政策，其 中 20xx 年 10 月 22 日財政部出臺了涉及房地產業(yè)契稅、印花稅、土地增值稅、貸款利 率的下限、最低首付款比例、個人住房公積金貸款利率等的減免政策以及加快廉租住 房建設等措施。 為更好地拉動經濟，抵抗金融風暴對我國經濟增長產生的負面影響，國家出臺了 總投資高達 4 萬億元的 10 項保經濟增 長措施，并計劃三年內投資 9000 億元用于建設 保障性住房。 11 月 12 日，住房城鄉(xiāng)建設部根據此精神公布了 9000 億元投資計劃的具 體安排：計劃通過三年多時間，增加 200 萬套的廉租住房、 400 萬套的經濟適用住房， 另外還有 220 多萬戶林業(yè)、農墾、礦區(qū)、棚戶區(qū)的改造。由此，政府每年平均在保障 房上投入可達 3000 億元，這數(shù)字將達到 20xx 年全年房地產開發(fā)投資 25280 億元的 12%， 9000 億元建設保障房，將有助于拉動房地產開發(fā)投資。各地方也是政策頻頻， 來保持房地產業(yè)的穩(wěn)定 和發(fā)展。 12 月 17 日，國務院總理溫家寶主持召開了國務院常 務會議，研究部署了促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施。會議決定已貸款購買一套 住房但人均面積低于當?shù)仄骄降木用?，可再申請購買第二套普通自住房；對二手 房營業(yè)稅的免征范圍擴寬至購買住房只需兩年以上；并再次強調爭取用 3 年時間，解 決近 750 萬戶城市低收入住房困難家庭和 240 萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的 住房問題，并積極推進農村危房改造。 40B 表 2 各地政府出臺的購房優(yōu)惠政策 城市 購房的優(yōu)惠 政策 對購房客戶按購房款總額給予分 %、 1%、 %三個等級的財政補貼； 西安 房產企業(yè)城市基礎設施配套費在 150 元 /平方米基礎上減免 35 元 /平米。 購買普通商品住宅和二手房的，可按總房價的 %至 1%的補貼； 南京 取消 “ 一套一價 ” 的價格管理方式； 開發(fā)商可緩繳或分期繳納開發(fā)涉及的基礎設施、人防等建設費用。 放寬公積金貸款。首付只要 20%，貸款最高額度由 50 萬元提高到 60 萬； 在市區(qū)買房，可把小孩戶口落市區(qū)，不是杭州市區(qū)戶籍人員的可申請辦理 l 戶杭州市區(qū)戶籍； 杭州 購買商品房契稅補貼，存量房交易稅收補貼； 暫停征收房產登記等相關收費。 小于等于 90 平米普通商品房免征契稅； 重慶 二手房交易契稅稅率下調到 1%、相關稅收給予財政全額補貼。 契稅減免以及財政補貼； 購房 70 平方米即可入戶成都； 成都 最低利率 7 折最低首付 2 成； 可異地申請住房公積金按揭貸款，并且貸款最高額度 40 萬元，貸款最長期 30 年。 長沙 契稅稅率統(tǒng)一下調到 1%，免征收印花稅和土地增值稅； 經適房全面推 行貨幣補貼方式； 對首次購買普通自住房和改善性普通自住房為節(jié)能省地型住宅的，免除應交全部契稅； 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。20xx 東興證券 第 13 頁 共 25 頁 上海 對住房公積金繳存人購買首套普通自住房，其首付房款比例最低可調整為２０％， 貸款最高金額可達４０萬元，貸款最長期限可延至３０ 年。 首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花和土地增值稅； 免收住房交易 (轉讓 )手續(xù)費； 住房公積金貸款最低首付比例調整至 20%； 每一借款人基本公積金最高可貸額度從 20 萬元提高到 30 萬元。 積金貸款兩成首付，首付款繳納比例可由 30%降到 20%，貸款最長期限 30 年； 購買普通商品房的，可按一定比例減免房地產交易契稅； 行業(yè)研究／年度報告 河南 首套商品房購買者房貸利率優(yōu)惠； 省內購房 ，可異地申請住房公積金貸款。 放寬普通住房標準，為 90－ 144 平方米； 廈門 90 平米以下契稅稅率下調到 1%，免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅； 貸款利率下調，兩成首付，最長貸款期限 20 年。公積金首付由 30%調為 20%等。 個人首次購買普通住房，契稅稅率按國家規(guī)定的 1%收取； 沈陽 個人存量住房轉讓所涉及稅暫緩征收。 最高 “ 普通住宅 ” 價格調整至 6600 元 /平方米； 石家莊 “ 普通住宅 ” %契稅稅率； 住房公積金貸款上限 40 萬元，并開 拓住房公積金個人貸款異地買房業(yè)務。 取消對二次及以上住房公積金貸款最高額度限制； 常州 開放住房公積金異地貸款； 實行商業(yè)興貸款轉住房公積金貸款政策。 公積金貸款購買 90 平方米以上商品房最低首付比例由 30%降為 20%； 北京 公積金貸款的利率統(tǒng)一下調 個百分點。 資料來源：東興證券研究所 這些政策的出臺對房地產市場是重大利好，并向市場的各個方向有效傳導。雖然 傳導需要有一個過程，但隨著國家的利好政策不斷出臺，薄積厚發(fā)，政策的作用終將 被顯現(xiàn)。隨著金融風暴給我國經濟帶 來的負面影響加大，國家定會想法設法促使房地 產市場的回暖。從政策面上分析，房地產市場見底回暖時間將被提前。 我們取 1995 年至 20xx 年 10 月房價增長的平均值（對于年房價增長率高于當年 GDP 的數(shù)據按當年 GDP 值進行調整） %和美國 1983 年以來 25 年的住宅價格同比 增長平均值 %，分別對我國 20xx 年以來的三年房價進行回原測算。在假設 20xx 年房價與 20xx 年相同情況下，按年漲價 %和 %分別 進行測算得出：如按平均 值