【正文】 大中型網(wǎng)點扎堆于市中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點之間競爭非常激烈。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理大中型商業(yè)網(wǎng)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)形態(tài)單一大中型商業(yè)網(wǎng)點多，缺乏街區(qū)式商業(yè)。購物環(huán)境亟需改善網(wǎng)點配套設施建設不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點建設缺乏引導機制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。網(wǎng)點的人流導向性不強商業(yè)網(wǎng)點頂層商業(yè)存在運營差的普遍現(xiàn)象，出現(xiàn)一層與頂層商業(yè)人流反差過大、人氣淡和面積空置較高的問題。商業(yè)功能受到限制商業(yè)網(wǎng)點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。商圈規(guī)劃在海港路兩側(cè)向西至大海陽路地段，商業(yè)用地面積約34公頃，規(guī)劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1處；將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點提升：1處大型綜合百貨商場（振華商廈）、2處大型綜合超市（中心廣場、良友廣場），2處大型專業(yè)店（創(chuàng)進廣場電子通訊專業(yè)店、田園大廈圖書專業(yè)店）；恢復時代廣場美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴建基層商業(yè)網(wǎng)點。以九隆廣場為中心的幸福區(qū)級商圈典型商業(yè)網(wǎng)點示意圖：（1）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設施基礎上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設施，使該功能區(qū)形成以購物消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費需求的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。（2）商圈概況行政區(qū)屬芝罘區(qū)地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結(jié)構(gòu)幸福區(qū)域居民，中青年為主商業(yè)區(qū)域由幸福路和幸福中路組成區(qū)域價值滿足幸福區(qū)域大眾化消費需求的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點以幸福路和幸福中路交界處商業(yè)價值最大，且以九隆廣場和振華廣場為商業(yè)支撐，目前尚未形成區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、服裝、百貨、娛樂休閑等綜合商業(yè)主要網(wǎng)點振華廣場、九隆廣場購物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設，動線設計合理，購物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述該商圈屬幸福區(qū)級商圈，主要針對幸福區(qū)域居民的日常消費，輻射范圍較??；該商圈人流量大，日平均人流量達18萬，與三站商業(yè)中心人流量相差無幾；形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；商圈內(nèi)商業(yè)建筑設計合理，人流導向性較強；該區(qū)域居民消費力不強且偏向市中心購物，商業(yè)經(jīng)營情況一般。幸福區(qū)級商圈分析：商圈特點輻射范圍狹小該商圈屬幸福區(qū)級商圈，主要針對幸福區(qū)域居民的日常消費，輻射范圍較小。人流量大四周居民小區(qū)較多，常駐人口近30萬，日均人流量達18萬次。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場、家世界、肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等知名商貿(mào)餐飲業(yè)及新世紀影城等休閑娛樂業(yè)。區(qū)域商業(yè)競爭激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強人意；九隆廣場則是家世界超市經(jīng)營較好，新世紀影城和正招商中的家居廣場清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經(jīng)營。存在的問題區(qū)域消費力不強周邊居住人口雖然較多，但消費力不強，多為中、低收入者。高檔消費品經(jīng)營困難該商圈離市區(qū)商業(yè)距離不遠，收入較高者養(yǎng)成了到市中心購物的習慣，使該區(qū)域消費力分流。市場形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場后，對九隆廣場及幸福商圈都造成了不良的市場形象。商業(yè)定位不準目前只有餐飲及超市經(jīng)營業(yè)績較好，其余業(yè)態(tài)則出現(xiàn)經(jīng)營不理想的局面。商圈規(guī)劃在幸福路和幸福中路現(xiàn)有設施基礎上，以九隆街為支撐，提升、調(diào)整；規(guī)劃建設大型專業(yè)店12處，中小型超市若干；改造建設幸福路商業(yè)街，使幸福區(qū)級商業(yè)功能區(qū)形成；大型綜合百貨商場（九隆商城）1處，大型專業(yè)店12處，商業(yè)街1條，基層商業(yè)網(wǎng)點若干。規(guī)劃幸福路綜合商業(yè)街，長約760米，以商業(yè)、飲食為主。以海港路、南大街為中心的煙臺唯一的市級商圈，輻射能力強，輻射范圍可達煙臺市區(qū)及周邊腹地地區(qū)，使得區(qū)域商業(yè)經(jīng)營難度大。如幸福商圈的居民就偏向于市中心購物，使得九隆廣場消費力不足。十、萊山區(qū)商業(yè)調(diào)查概述：?nbsp。 萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積總量不足，檔次過低，商業(yè)氛圍不集中；?nbsp。 從萊山區(qū)以往開發(fā)的商業(yè)案例來看，項目開發(fā)存在較大的經(jīng)營風險。萊山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查（1）商業(yè)分布現(xiàn)有商業(yè)主要集中在迎春大街的芳華園商業(yè)區(qū)，煙臺大學附近的埠嵐商業(yè)區(qū)，澳柯瑪商貿(mào)中心，以及一些居住小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。（2）商業(yè)現(xiàn)狀芳華園商業(yè)區(qū)芳華園商業(yè)區(qū)內(nèi)有泉鑫商廈、萬光誠潤超市、芳華園購物中心等大中型商業(yè)網(wǎng)點及迎春大街芳華園段沿街、商業(yè)內(nèi)街等街區(qū)商業(yè)，總營業(yè)面積近3萬平方米；有：百貨、超市、餐飲、五金建材、家具與床上用品、手機、服裝、鞋類、網(wǎng)吧等，其中以百貨、服裝、家具與床上用品經(jīng)營為主。其消費群體主要是附近的居民，商業(yè)輻射力有限。埠嵐商業(yè)區(qū)。埠嵐商業(yè)區(qū)主要面向附近學校的學生群體，總營業(yè)面積約3萬平方米。該商業(yè)區(qū)雖然經(jīng)營商品品種較豐富、業(yè)態(tài)較齊全，但檔次過低、建筑落后，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與管理。以滿足學生及附近居民的食品、日常用品消費為主，服裝、家電、家居等業(yè)態(tài)則沒形成規(guī)模，輻射力不強。澳柯瑪商貿(mào)中心澳柯瑪商貿(mào)中心分兩期建設，一期17萬平方米已經(jīng)開發(fā)完畢，一期重點項目為澳柯瑪家居裝飾建材城的四大主題市場和13個專業(yè)市場。開業(yè)至今經(jīng)營慘敗，現(xiàn)有店面幾乎全部空置，二期工程遲遲不敢貿(mào)然動工。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商鋪項目差異性大，社區(qū)規(guī)模不同，地段不同，周邊商業(yè)環(huán)境不同，則社區(qū)商鋪的方向和重點也不一樣。但萊山區(qū)社區(qū)商鋪面積千篇一律，缺乏業(yè)態(tài)分工；產(chǎn)品設計缺乏招商規(guī)劃，導致適用性不足；商鋪設計不切實際，個別社區(qū)商鋪設計成三層甚至更高；不注重后期經(jīng)營管理。社區(qū)商業(yè)沒有得到很好的發(fā)展，使得居民購物極其不便?，F(xiàn)有商業(yè)中心調(diào)查萊山區(qū)現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)中心主要有芳華園商業(yè)區(qū)及埠嵐商業(yè)區(qū)，埠嵐商業(yè)區(qū)將在項目地塊調(diào)查中闡述，于此重點分析芳華園商業(yè)區(qū)。芳華園商業(yè)區(qū)主要以泉鑫商廈和芳華園購物中心為主，其余沿街商業(yè)均屬統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營；臨街底層店面租金約7001000元/平方米/年，其余店面租金視地段與類型而定。當前存在以下兩個較為突出的問題：216。 建設之前缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，導致商鋪實用性不強，很難吸引有實力的商家，商鋪空置率較高；216。 招商工作滯后，難以進行業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)定位，使得現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。萊山區(qū)商業(yè)存在的問題現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)總量偏少。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)面積總量過多，如澳柯瑪商貿(mào)中心一期就17萬平方米；但經(jīng)營面積總量不足，現(xiàn)有經(jīng)營面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬平方米，而居住人口達20多萬，營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。現(xiàn)有商業(yè)檔次過低、業(yè)態(tài)不齊全、業(yè)種不豐富。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏娛樂休閑業(yè)及相應的商業(yè)配套設施，購物環(huán)境差，距離區(qū)級商業(yè)水平差距甚大。萊山區(qū)地形狹長，商業(yè)氛圍較難集聚。萊山區(qū)北部居民至市區(qū)購物較多。如石溝屯一帶居民到萊山現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的距離與到市中心的距離相當，自然而然的偏向于前往市中心購物；社區(qū)商業(yè)由于缺乏科學規(guī)劃導致商鋪實用性不足，沒有體現(xiàn)對區(qū)域商業(yè)的補充作用，居民購物極其不方便。萊山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點相關規(guī)劃（1）規(guī)劃大型百貨商場2處（含正在建設的國際商貿(mào)城：南山世紀城商業(yè)）、大型綜合超市1處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街1條，基層網(wǎng)點若干。配套餐飲文化、娛樂等設施，基本形成以商業(yè)為主，商旅結(jié)合，功能完善、配套設施齊全，特色鮮明和檔次較高的區(qū)級商業(yè)功能。（2）規(guī)劃大型綜合超市4處（建筑面積5000平方米以上）：麥千車超市，芳華園、益豐購物中心，裝飾大廈。小結(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積明顯不足?，F(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬平方米，相對于萊山區(qū)20多萬的居住人口來說，現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營水平與市區(qū)商業(yè)的存在較大差距，以至眾多居住在萊山區(qū)的居民偏向于市區(qū)購物。萊山區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營商業(yè)大都在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成，缺乏政府規(guī)劃與商業(yè)引導，致使現(xiàn)有商業(yè)缺乏檔次與規(guī)模。政府規(guī)劃的區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點建設，將與本項目商業(yè)存在一定程度上的競爭。如南山世紀城的商業(yè)部分。:5116:51:. 9, 259 一月 20254:51:38 下午16:51:382025年1月9日星期四16:51:38第 48 頁 共 48 頁