【正文】 發(fā)商水平提高。未來幾年內(nèi)，煙臺市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。經(jīng)濟(jì)的快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，這一切有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。僅以目前土地成交的面積計(jì)算，2006年底至2007年，有約100萬平米的新建項(xiàng)目面世。房價將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。（二）建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房價格繼續(xù)上升。城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。開發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費(fèi)者看好。目前煙臺市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費(fèi)者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。市場競爭促使開發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營銷得以提升。開發(fā)商從取得土地開始，就必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。2006年政府預(yù)計(jì)城市化率達(dá)到53%，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的主動需求空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量被動需求。外地消費(fèi)者在煙臺置業(yè)比例仍會上升，但上升幅度不大。今年的新政對煙臺市房地產(chǎn)會造成怎樣影響？據(jù)了解，在煙臺市地方政策尚未出臺之前會造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，認(rèn)為新政策對商品房價格造成一定影響，一定程度制約銷售。在政府加大城市建設(shè)的同時，煙臺市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進(jìn)程的加快，促使房屋需求量進(jìn)一步增加。同時，由于市場供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成市場競爭激烈，新政對房地產(chǎn)市場造成或多或少影響。七、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場概況受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高。該區(qū)房價高差很大，價高者如海天名人及東上海賦等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬元以上。在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房價在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價在60008000元/平方米，該區(qū)域也成為煙臺市公認(rèn)的富人區(qū)，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足、人氣不旺、購物不便、空置率高等問題。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。代表樓盤 發(fā)展趨勢由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場的供應(yīng)量在20萬平方米左右。主要分布在三灘小區(qū)舊村及濱州醫(yī)學(xué)院煙臺校區(qū)東側(cè)，規(guī)劃為住宅、商業(yè)用途。市場潛在供應(yīng)量預(yù)測隨著時間的推移，區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)量大幅度提升。南大街市級商圈分析：商圈特點(diǎn)商業(yè)功能較齊全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營商品品種多，消費(fèi)者選購空間大。交通便利該商圈處于煙臺市中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多條線路公交車抵達(dá)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競爭激烈大中型網(wǎng)點(diǎn)扎堆于市中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競爭非常激烈。商業(yè)形態(tài)單一大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，缺乏街區(qū)式商業(yè)。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。商業(yè)功能受到限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。（2）商圈概況行政區(qū)屬芝罘區(qū)地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結(jié)構(gòu)幸福區(qū)域居民，中青年為主商業(yè)區(qū)域由幸福路和幸福中路組成區(qū)域價值滿足幸福區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點(diǎn)以幸福路和幸福中路交界處商業(yè)價值最大，且以九隆廣場和振華廣場為商業(yè)支撐，目前尚未形成區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、服裝、百貨、娛樂休閑等綜合商業(yè)主要網(wǎng)點(diǎn)振華廣場、九隆廣場購物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動線設(shè)計(jì)合理，購物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述該商圈屬幸福區(qū)級商圈，主要針對幸福區(qū)域居民的日常消費(fèi)，輻射范圍較??；該商圈人流量大，日平均人流量達(dá)18萬，與三站商業(yè)中心人流量相差無幾；形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)；該區(qū)域居民消費(fèi)力不強(qiáng)且偏向市中心購物，商業(yè)經(jīng)營情況一般。人流量大四周居民小區(qū)較多，常駐人口近30萬，日均人流量達(dá)18萬次。區(qū)域商業(yè)競爭激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強(qiáng)人意；九隆廣場則是家世界超市經(jīng)營較好，新世紀(jì)影城和正招商中的家居廣場清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經(jīng)營。高檔消費(fèi)品經(jīng)營困難該商圈離市區(qū)商業(yè)距離不遠(yuǎn)，收入較高者養(yǎng)成了到市中心購物的習(xí)慣，使該區(qū)域消費(fèi)力分流。商業(yè)定位不準(zhǔn)目前只有餐飲及超市經(jīng)營業(yè)績較好，其余業(yè)態(tài)則出現(xiàn)經(jīng)營不理想的局面。規(guī)劃幸福路綜合商業(yè)街，長約760米，以商業(yè)、飲食為主。如幸福商圈的居民就偏向于市中心購物，使得九隆廣場消費(fèi)力不足。十、萊山區(qū)商業(yè)調(diào)查概述：?nbsp。 萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積總量不足，檔次過低，商業(yè)氛圍不集中；?nbsp。 從萊山區(qū)以往開發(fā)的商業(yè)案例來看，項(xiàng)目開發(fā)存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。（2）商業(yè)現(xiàn)狀芳華園商業(yè)區(qū)芳華園商業(yè)區(qū)內(nèi)有泉鑫商廈、萬光誠潤超市、芳華園購物中心等大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及迎春大街芳華園段沿街、商業(yè)內(nèi)街等街區(qū)商業(yè)，總營業(yè)面積近3萬平方米；有：百貨、超市、餐飲、五金建材、家具與床上用品、手機(jī)、服裝、鞋類、網(wǎng)吧等，其中以百貨、服裝、家具與床上用品經(jīng)營為主。埠嵐商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)雖然經(jīng)營商品品種較豐富、業(yè)態(tài)較齊全，但檔次過低、建筑落后，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與管理。澳柯瑪商貿(mào)中心澳柯瑪商貿(mào)中心分兩期建設(shè)，一期17萬平方米已經(jīng)開發(fā)完畢，一期重點(diǎn)項(xiàng)目為澳柯瑪家居裝飾建材城的四大主題市場和13個專業(yè)市場。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商鋪項(xiàng)目差異性大，社區(qū)規(guī)模不同，地段不同，周邊商業(yè)環(huán)境不同，則社區(qū)商鋪的方向和重點(diǎn)也不一樣。社區(qū)商業(yè)沒有得到很好的發(fā)展，使得居民購物極其不便。芳華園商業(yè)區(qū)主要以泉鑫商廈和芳華園購物中心為主，其余沿街商業(yè)均屬統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營；臨街底層店面租金約7001000元/平方米/年，其余店面租金視地段與類型而定。 建設(shè)之前缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，導(dǎo)致商鋪實(shí)用性不強(qiáng)，很難吸引有實(shí)力的商家，商鋪空置率較高；216。萊山區(qū)商業(yè)存在的問題現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)總量偏少。現(xiàn)有商業(yè)檔次過低、業(yè)態(tài)不齊全、業(yè)種不豐富。萊山區(qū)地形狹長，商業(yè)氛圍較難集聚。如石溝屯一帶居民到萊山現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的距離與到市中心的距離相當(dāng)，自然而然的偏向于前往市中心購物；社區(qū)商業(yè)由于缺乏科學(xué)規(guī)劃導(dǎo)致商鋪實(shí)用性不足，沒有體現(xiàn)對區(qū)域商業(yè)的補(bǔ)充作用，居民購物極其不方便。配套餐飲文化、娛樂等設(shè)施，基本形成以商業(yè)為主，商旅結(jié)合，功能完善、配套設(shè)施齊全，特色鮮明和檔次較高的區(qū)級商業(yè)功能。小結(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積明顯不足。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營水平與市區(qū)商業(yè)的存在較大差距，以至眾多居住在萊山區(qū)的居民偏向于市區(qū)購物。政府規(guī)劃的區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，將與本項(xiàng)目商業(yè)存在一定程度上的競爭。:5116:51:. 9, 259 一月 20254:51:38 下午16:51:382025年1月9日星期四16:51:38第 48 頁 共 48 頁