【正文】 投資額,%。（1）居民收入與支出均有提升城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺市㎡山東省㎡全國26㎡小結(jié)：煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長階段。?nbsp。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán) 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。 （1）煙臺市GDP煙臺市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。 %，；%。居民消費能力概述： 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。 整個區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢。以濱海路為背景、在煙臺大學(xué)、工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院和中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿(mào)中心和體育公園等建設(shè)讓未來萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)逐步上揚（目前數(shù)據(jù)只能統(tǒng)計到2006年）——2004年2005年2006年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元242．87億元施工面積815萬平方米1050萬平方米2532．54萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米1168．41萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米據(jù)統(tǒng)計，2006年5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1％。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。小結(jié)：從近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價偏低，萊山穩(wěn)步增長，開發(fā)區(qū)增幅大，故局部房價上漲速度較快。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開發(fā)理念更加趨于成熟和理性。經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。海天名人廣場、東上海賦、南山世紀(jì)城等。按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積150萬方來算，除去目前推出的25萬方外，近2年內(nèi)陸續(xù)會推出5060萬方；當(dāng)即將面市的項目及目前已批土地推向市場時，加上市場原有存量，近兩年市場供給量可能在100萬方以上，市場競爭將極為激烈。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理大中型商業(yè)網(wǎng)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。以九隆廣場為中心的幸福區(qū)級商圈典型商業(yè)網(wǎng)點示意圖：（1）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以購物消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費需求的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。市場形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場后，對九隆廣場及幸福商圈都造成了不良的市場形象。萊山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查（1）商業(yè)分布現(xiàn)有商業(yè)主要集中在迎春大街的芳華園商業(yè)區(qū)，煙臺大學(xué)附近的埠嵐商業(yè)區(qū)，澳柯瑪商貿(mào)中心，以及一些居住小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。開業(yè)至今經(jīng)營慘敗，現(xiàn)有店面幾乎全部空置，二期工程遲遲不敢貿(mào)然動工。 招商工作滯后，難以進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分和業(yè)態(tài)定位，使得現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)較為雜亂。萊山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點相關(guān)規(guī)劃（1）規(guī)劃大型百貨商場2處（含正在建設(shè)的國際商貿(mào)城：南山世紀(jì)城商業(yè)）、大型綜合超市1處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街1條，基層網(wǎng)點若干。如南山世紀(jì)城的商業(yè)部分。（2）規(guī)劃大型綜合超市4處（建筑面積5000平方米以上）：麥千車超市，芳華園、益豐購物中心，裝飾大廈。萊山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)面積總量過多，如澳柯瑪商貿(mào)中心一期就17萬平方米；但經(jīng)營面積總量不足，現(xiàn)有經(jīng)營面積主要集中在芳華園與埠嵐，總量約10萬平方米，而居住人口達(dá)20多萬，營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。但萊山區(qū)社區(qū)商鋪面積千篇一律，缺乏業(yè)態(tài)分工；產(chǎn)品設(shè)計缺乏招商規(guī)劃，導(dǎo)致適用性不足；商鋪設(shè)計不切實際，個別社區(qū)商鋪設(shè)計成三層甚至更高；不注重后期經(jīng)營管理。其消費群體主要是附近的居民，商業(yè)輻射力有限。商圈規(guī)劃在幸福路和幸福中路現(xiàn)有設(shè)施基礎(chǔ)上，以九隆街為支撐，提升、調(diào)整；規(guī)劃建設(shè)大型專業(yè)店12處，中小型超市若干；改造建設(shè)幸福路商業(yè)街，使幸福區(qū)級商業(yè)功能區(qū)形成；大型綜合百貨商場（九隆商城）1處，大型專業(yè)店12處，商業(yè)街1條，基層商業(yè)網(wǎng)點若干。幸福區(qū)級商圈分析：商圈特點輻射范圍狹小該商圈屬幸福區(qū)級商圈，主要針對幸福區(qū)域居民的日常消費，輻射范圍較小。購物環(huán)境亟需改善網(wǎng)點配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。九、煙臺市商業(yè)調(diào)查商業(yè)街調(diào)查對比商業(yè)街名稱經(jīng)營項目租金水平（元/平方米/年）商業(yè)特點典型網(wǎng)點海港路百貨24004800大型商業(yè)網(wǎng)點集中振華商廈南大街服裝25005000商業(yè)氛圍濃，人流量大南大街購物城西大街及北大西街綜合商業(yè)20003600商業(yè)氛圍尚需培育，購物環(huán)境好百盛購物中心而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市?？蛻魳?gòu)成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。萊山區(qū)近10年商品房價格一覽表如下：年份1994—1996年1997—1999年2000—2002年2003—2005年銷售均價約1000元/m2約1800元/m2約2600元/m2約3800元/m2（資料來源：政府部門網(wǎng)站）短短10年，萊山區(qū)房價已由1000元/平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。十、新政將對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺市呈東西兩翼發(fā)展。2006年3月15日煙臺市土地掛拍總面積176平米，總建筑面積達(dá)294萬平米。六、煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。市場物業(yè)檔次、價格差異較大，但整體銷售情況不錯。商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大。（資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網(wǎng)站、煙臺市建設(shè)信息網(wǎng)、山東省招遠(yuǎn)市信息網(wǎng)絡(luò)中心）（1），%，開發(fā)投資額快速增長。土地交易面積總建筑面積2006年土地供應(yīng)東側(cè)緊鄰體育公園建設(shè)煙臺新城市中心標(biāo)志———世貿(mào)中心，南臨煙大三期、三校科技園和濱州醫(yī)學(xué)院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺市行政、居住、文化、教育中心。 2005年 %（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)