【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（2008）本次對煙臺市、萊山區(qū)進行房地產(chǎn)市場專項調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析煙臺市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，從而論定項目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機會，為項目進行市場定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產(chǎn)品力提升和營銷策略。一、煙臺城市概況概述：?nbsp。 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?nbsp。 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？矗瑹熍_市已屬于山東省大城市行列；?nbsp。 煙臺市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。行政區(qū)劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個行政區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個，街道辦事處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里。城市人口年份城市人口增長率2004年（萬人）——2005年（萬人）%2006年（萬人）%2007年（萬人）200%城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件。?nbsp。 陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，。?nbsp。 海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標(biāo)志，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。?nbsp。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺空港已與國內(nèi)外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個航班。優(yōu)越的地理位置造就煙臺成為優(yōu)秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。，其中。二、城市經(jīng)濟概述：?nbsp。 煙臺市經(jīng)濟發(fā)展強勁并持續(xù)快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位；?nbsp。 三產(chǎn)比例更趨合理，進一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位；?nbsp。 財政實力與稅收進一步加強；?nbsp。 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進一步加大；?nbsp。 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀(jì)中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的重要生長點，近幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。（1）煙臺市GDP煙臺市經(jīng)濟持續(xù)高速增長。2003年GDP達到1316億元，，2006年GDP達到2402億元，2007年GDP達到2885億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺市人均GDP——GDP20064719（美元）20076053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速(2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。：：：：。%，；%。固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進一步加大（1）煙臺市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額,%。,%,%。,增長25%。,。,。,。小結(jié)：近幾年，煙臺市經(jīng)濟發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前列，經(jīng)濟實力的增強促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。居民消費能力概述：?nbsp。 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強；?nbsp。 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛；?nbsp。 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間；?nbsp。 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升經(jīng)濟指標(biāo)類型20042005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費支出（元）747980549035居住消費支出比重%%%恩格爾系數(shù)——%。%農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）——28093138居住消費支出比重%%%恩格爾系數(shù)2494%%（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟負擔(dān)。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。目前煙臺市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強。（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年2005年2006年（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。（3）2006年城市居民人均住房面積城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺市㎡山東省㎡全國26㎡（資料來源：政府部門統(tǒng)計公報、網(wǎng)站）從上表可以看出，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，另一方面也預(yù)示著煙臺房地產(chǎn)市場還有很大的需求空間。（4）銀行存款繼續(xù)增加2004年2005年2006年（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明煙臺市民投資渠道少，市場消費需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷茫缂右砸龑?dǎo)，消費者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，用作投資或自用。小結(jié)：煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進入快速增長階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費力層面上形成強有力的拉動；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，必定能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。三、煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析概述：煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強勁的發(fā)展?jié)摿?。城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2005年，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實推進：對市區(qū)14個社區(qū)、立體化綜合整治，城市形象大大提升。城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則壯大中心城市，發(fā)展八大組團?nb