【文章內容簡介】 消費支出（元） 7479 8054 9035 居住消費支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) —— %。 %農村居民 人均純收入（元） 4120 4660 5347 人均生活支出（元） —— 2809 3138 居住消費支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) 2494 % %（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟負擔。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。目前煙臺市城鎮(zhèn)、農村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質量的需求也隨之增強。（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年 2005年 2006年 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。四、萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展區(qū)域現(xiàn)狀萊山區(qū)地形呈狹長型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。整個區(qū)域擁有很好的海景資源優(yōu)勢。20世紀90年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟落后，20世紀90年代后進入快速發(fā)展期。自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺市行政、居住、文化、教育中心。由于萊山區(qū)建區(qū)時間較短，政府對該區(qū)域的規(guī)劃要求起點高，力求把萊山區(qū)建設成煙臺城市展示面。在政府高起點規(guī)劃及優(yōu)越的居住環(huán)境等眾多因素共同影響下，萊山區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，備受開發(fā)商與購房者的關注，已成為煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)熱土。區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展（1）城市定位及規(guī)劃原則根據(jù)煙臺市十一五計劃，萊山區(qū)將被定位于行政、文教科研、高新技術功能區(qū)域。規(guī)劃依托高校云集的大學城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內涵，又以高?？萍纪苿赢a(chǎn)業(yè)建設，實現(xiàn)城建雙贏。（2）具體規(guī)劃萊山區(qū)中心城區(qū)：萊山行政中心位于體育公園西側，北接煙臺大學和工商學院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。以濱海路為背景、在煙臺大學、工商學院、濱州醫(yī)學院和中國農業(yè)大學等高校環(huán)繞下，萊山行政中心、世貿中心和體育公園等建設讓未來萊山中心區(qū)充滿了現(xiàn)代、文化氣息。觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃：沿觀海路和迎春大街建筑高低錯落，形成富有節(jié)奏的空間序列。東側緊鄰體育公園建設煙臺新城市中心標志———世貿中心，南臨煙大三期、三?？萍紙@和濱州醫(yī)學院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。世貿中心規(guī)劃５星級酒店一座，超高層寫字樓和高級住宅公寓２樓，并擬建煙臺會展中心和商業(yè)娛樂設施。中心居住區(qū)規(guī)劃：為避免萊山區(qū)現(xiàn)有狹長地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘區(qū)過高的人口密度，預計容納人口８萬，從而實現(xiàn)對區(qū)域內的商業(yè)輻射和拉動消費，尤其是大學城。小結三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。在城市化進程加快、城市規(guī)模擴大等諸種因素共同作用下，而萊山區(qū)房地產(chǎn)正處于快速上升時期。如此，整個煙臺市及萊山區(qū)房地產(chǎn)必將迎來新的發(fā)展契機。五、煙臺市房地產(chǎn)市場概況?nbsp。 近幾年煙臺市房地產(chǎn)各項指標總量穩(wěn)步上揚，市場交易比較活躍，總體運行態(tài)勢良好；?nbsp。 商品房價格持續(xù)上揚；?nbsp。 商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大；?nbsp。 外地消費者購房比例較高，成為房地產(chǎn)市場一個重要消費力量；?nbsp。 市場物業(yè)檔次、價格差異較大，整體銷售情況不錯；?nbsp。 市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高；土地交易面積總建筑面積2006年土地供應（資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣），土地供應量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。房地產(chǎn)市場各項指標逐步上揚（目前數(shù)據(jù)只能統(tǒng)計到2006年）——2004年2005年2006年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元242．87億元施工面積815萬平方米1050萬平方米2532．54萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米1168．41萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積——399萬平方米（資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網(wǎng)站、煙臺市建設信息網(wǎng)、山東省招遠市信息網(wǎng)絡中心）（1），%，開發(fā)投資額快速增長。（2）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達到1050萬㎡、500萬㎡。（3）2004年商品房銷售首次超過竣工面積；2005年銷售面積達到440萬㎡，其中住宅面積399萬㎡，整個房地產(chǎn)市場需求兩旺，交易活躍。商品房價格持續(xù)上升——2004年2005年2006年商品房銷售均價（元/m2）236526492857住宅銷售均價（元/m2）225325232674從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價達每平方米2649元，同比增長12%，其中住宅2523元/平方米，增長16%。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達到4518元，增長28%。據(jù)統(tǒng)計，2006年5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1％。％，％；％，商品房價格持續(xù)上升。商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大。據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年煙臺市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應量大于55萬平米，比2004年上升了近20%。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應量已超過100萬方，加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大。外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一個重要消費力量。隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對萊山區(qū)等樓盤實地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到30%以上。市場物業(yè)檔次、價格差異較大，但整體銷售情況不錯。目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價位的產(chǎn)品，其中一