【正文】 式大城市的空間結(jié)構(gòu)?nbsp。2020年城市人口規(guī)模為230萬人，城市建設(shè)用地為255平方公里。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。?nbsp。 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則壯大中心城市，發(fā)展八大組團(tuán)?nbsp。城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺(tái)市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。小結(jié)：煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。（4）銀行存款繼續(xù)增加2004年2005年2006年（資料來源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年。城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺(tái)市㎡山東省㎡全國26㎡（2）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大2004年2005年2006年（資料來源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2006年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近600億，%，這表明消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購買力比較旺盛。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。%農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）——28093138居住消費(fèi)支出比重%%%恩格爾系數(shù)2494%%（資料來源：煙臺(tái)市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2006年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動(dòng)不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。（1）居民收入與支出均有提升小結(jié)：近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。,。,增長(zhǎng)25%。固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（1）煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額,%。：：：：。（2）2007年煙臺(tái)市人均GDP（1）煙臺(tái)市GDP煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大；?nbsp。 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；?nbsp。 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位；?nbsp。 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)，2005年煙臺(tái)市GDP總量已超過濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位；?nbsp。二、城市經(jīng)濟(jì)概述：?nbsp。其中。優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。其中煙臺(tái)港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國重要港口城市的標(biāo)志，是中國北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港，與70多個(gè)國家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。 陸：煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境。?nbsp。城市人口年份城市人口增長(zhǎng)率2004年（萬人）——2005年（萬人）%2006年（萬人）%2007年（萬人）200%全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。 煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 從城區(qū)面積與人口規(guī)模看，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列；?nbsp。 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?nbsp。一、煙臺(tái)城市概況概述：?nbsp。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（2008）本次對(duì)煙臺(tái)市、萊山區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺(tái)市、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析煙臺(tái)市及萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷策略。地理位置煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點(diǎn)開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。行政區(qū)劃及面積煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個(gè)縣級(jí)市。煙臺(tái)市最大橫距214公里，最大縱距130公里。城市交通煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。?nbsp。 海：煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。?nbsp。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺(tái)空港已與國內(nèi)外48個(gè)城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個(gè)，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個(gè)航班。煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)煙臺(tái)市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀(jì)中國重點(diǎn)開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。2003年GDP達(dá)到1316億元，2006年GDP達(dá)到2402億元，2007年GDP達(dá)到2885億元，高于全省和全國首批十四個(gè)沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位?！狦DP20064719（美元）20076053（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)）三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)速度迅速(2007年政府?dāng)?shù)據(jù)未公開)，%；，%；，%。%，；%。,%,%。,。,。居民消費(fèi)能力概述：?nbsp。 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；?nbsp。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購買力比較旺盛；?nbsp。 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間；?nbsp。 居民存款繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型20042005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費(fèi)支出（元）747980549035居住消費(fèi)支出比重%%%恩格爾系數(shù)——%。恩格爾系數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。（3）2006年城市居民人均住房面積（資料來源：政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站）從上表可以看出，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，另一方面也預(yù)示著煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的需求空間。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明煙臺(tái)市民投資渠道少，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷茫缂右砸龑?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，用作投資或自用。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學(xué)