【正文】 （ 以上價格均為各樓盤首次發(fā)布價，非開盤價或目前價格。 44 有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。另外，由于住宅價格增長較快，一些收入不算太高的人群，也傾向于在工作地附近尋 找低總價的小戶型公寓類產(chǎn)品，以此減少生活成本。 ? 交通便利，方便快捷的一站式“ Go home”居住模式。 分析 1： 上述兩種類型第一種與本項目檔次較為吻合，且本項目位于經(jīng)十路與燕子山之間，既得益于經(jīng)十路的便利交通，又能享受依山而居的舒適生活。 G、 客戶群方面 a、 潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化 ,35 歲以下的年輕人成為購房群體主流 ,所占比例達 73%,其中 ,26~30 歲的購房群體為主 ,所占比例為 29%。 而且 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ,濟南的外來購房者占到了整個住房市場消費群體的 30%,而且這一比例還在不斷增加。 C、 棚戶區(qū)改造拆遷安置房 萬平方米，約 萬套。 5 月份商品房成交總量 (含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫、辦 28 公寫字樓 )為 2422 套，共 42個樓盤有售，總面積 202040 平方米，交易總額 25億余元，較 4月份， 5月份商品房成交總量上漲 %。 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)定增長，住宅建設(shè)占市場主導(dǎo)地位 (見下表 )。房屋銷售價格上漲 %，其中新建房屋銷售價格上漲 %。上半年濟南二手房熱銷的原因就是市場需求的增長。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟南房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。另外，諸如 SOHO、 TOWNHOUSE、 LOFT 等一系列的新興理念也被越來越多的人認知與了解。 16 區(qū)級公園 :建設(shè)工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。 C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū) ： 主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。 C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間 ,以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。 12 （ 四 ） 濟南市城市發(fā)展規(guī)劃 濟南城市規(guī)劃概括 濟南地勢南高北低，地形復(fù)雜多樣，南部為泰山隆起北側(cè)延伸區(qū)，北部為黃河沖積平原濟陽拗陷帶，由南向北，依次為低山丘陵、山前傾斜平原、黃 河沖積平原。 小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房是與低價緊密相關(guān)的一種產(chǎn)品。濟南西客站片區(qū)改造、濟鋼集團和重汽集團技改項目，東外環(huán)道路等投資在 10 億元以上的特大項目建設(shè)，為濟南 09 年全年投資保持 20%左右的增長目標提供了強有力的支撐和保障。 濟南市有 49 個民族居住。 濟南 2020 某房地產(chǎn) 項目策劃書 濟南 ****房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 二零零九年七月 八十八日 1 前 言 本 策劃書為項目 整體 思路，是項目運作的概括性思路， 具體的 營銷 思路、 推廣 策略 等項目實施情況將 根據(jù)項目 整體 運作思路 及項目實施中存在的具體問題 另行 制定 或 修訂 。其中漢族人口占 8 %，回族占 %，其他少數(shù)民族人口較少。 建筑業(yè) 近年來，濟南市大力優(yōu)化建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，努力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，加強建筑市場監(jiān)管和創(chuàng)新，進一步改善產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，建筑業(yè)改革發(fā)展取得了新的進步 。濟南不斷上漲的房價 ,催動小產(chǎn)權(quán)房走上 房地產(chǎn)舞臺。中心城 市 建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼拓展。重點發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。 D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū) ： 主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。 將植物園改為開放式公共綠地 ,在龍洞風景區(qū)新建植物園。 （三） 快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來，隨著濟南市經(jīng)濟的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟南開始進入了快速發(fā)展的階段。 2020 年以來，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商也開始進入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng) 上市的盡量小批量推出”。由于棚戶區(qū)改造和市政工程建設(shè)在最近兩年大面積展開，為住房市場帶來 （ 二 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020 年以前，濟南房地產(chǎn)開發(fā)主要 以本地企業(yè)為主。 23 2020 年至 2020 年濟南市固定資產(chǎn)投資情況走勢： 0200400600800100012001400%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年至 2020 年，濟南市固定資產(chǎn)投資基本上處于上升的狀況，但與宏觀調(diào)控大環(huán)境相吻合，與經(jīng)歷過一定的調(diào)整， 2020年與 2020 年，受大勢影響，固定資產(chǎn)投資存在一定的回落，增幅有所放緩 ， 2020 年已達 1380 億 。 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，其中住宅投資完成 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 %，同比增長 29%。 2020 年年初至 6 月底商品房供需情況統(tǒng)計 用途 可售套數(shù) 可售面積 已售套數(shù) 已售面積 已售均價 住宅 15694套 3634套 5193元 /m2 寫字樓 685套 27套 9623元 /m2 商業(yè)用房 1707套 45套 10194元 /m2 車庫 3655套 55套 4125元 /m2 地下室 13374套 1303套 2535元 /m2 廠房 33套 24套 2372元 /m2 其它 225套 20套 6607元 /m2 公寓 4074套 442套 13024元 /m2 商品房銷售價格 一滴水見太陽，一個大盤的價格上漲足以見證濟南房地產(chǎn)價格的變化 。 2020 年，棚戶區(qū)改造拆遷安置房計劃新開工面積 萬平方米，其中 90 平方米以下中小套型 92 萬平方米，占新開工面積總量的 %。因為山東西部除了濟南外 ,其他城市發(fā)展都一般 ,周邊 地州消費能力較高的群體無一例外地都選擇在濟南置業(yè)安家。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇 、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。出，可憑借經(jīng)十路快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)感受大都市的熱鬧喧嘩；入，則感受觸手可及的綠色景觀，再輔以本項目特有 小戶型的獨特優(yōu)勢，所以無論在地段還是環(huán)境等要素上，與板塊內(nèi)其他項目相比均明顯的優(yōu)勢和競爭力。 智者樂山還有，在一些好的學校周邊，大量 的小戶型公寓因為總價、租金相對較低，也受到自住和投資人群的青睞 。作為長期在 濟南 工作生活的經(jīng)商人士，對 東部、南部 樓市 比較 關(guān)注，價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質(zhì)不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點。 ） 小結(jié)： 根據(jù)對當前競爭市場的調(diào)研，通過市場比較法確定項目均價為 50 7198 元 /平方米。 項目名稱 比較均價 相似性權(quán)重 樓盤權(quán)重價 中潤世紀廣場 8548 20% 1710 正大城市花園 7718 15% 1158 銀座花園 7678 15% 1152 錦繡泉城 7319 17% 1244 魯能領(lǐng)秀城 6276 13% 816 外海蝶泉山莊 5542 10% 554 重汽翡翠郡 5636 10% 564 本項目市場比重均價 （期房） 100％ 7198 根據(jù)上述市場比較方法，初步確定本項目市場比較均價為 7198元 /平方米。 （ 2）濟 南本地的私營業(yè)主（以 歷下 區(qū) 、市中區(qū) 為主） 購買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在 歷下和市中區(qū) ，他們正處于事業(yè)的黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。比如 “80 后 ” 追求個性化生活，他們對傳統(tǒng)生活方式有所突破，主要生活內(nèi)容也不依賴家庭解決，要求生活空間彈性較大，既可辦公又可居住。 ? 突出 “大經(jīng)十” 的 概念， 經(jīng)十路 CBD 核心 ， 串起經(jīng)十路和山 41 大路所屬的 多個 商務(wù)中心區(qū) 。 經(jīng)十路以南的項目呈現(xiàn)兩級分化的局面，一種是高檔樓盤，均價在 6000 元左右，總價在 100 萬以內(nèi)，代表項目為永大清華園，此類 38 項目對于濟南的高收入人群極具誘惑力；另一種是豪宅，均價過萬，總價 200 萬以上，主要面對濟南的上流社會人士。詳見客戶群分析。在市民正常的住房需求以及市 區(qū) 大面積拆遷帶來的住房需求影響下，房價短 32 期內(nèi)很難回落。其中集中成片建設(shè) 48 萬平方米，調(diào)整轉(zhuǎn)化符合條件的安置房和商品房 30 萬平方米。 4 月份房屋銷售面積 204643 平方米 ，其中住宅銷售面積 198904 平方米， 總成交量為 2066 套 。 （ 五 ） 城市商品房施工銷售狀況 2020 年及之前 房地產(chǎn)投資、施工面積 情況 近幾年來，濟南樓市一直 以 穩(wěn)健的趨勢發(fā)展。新開工房屋面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。 另外每年濟南市都有大約 7 萬對新人結(jié)婚，大多數(shù)人為結(jié)婚而買房，不少經(jīng)濟實力一般的年輕人和一些圖上班、生活方便的人都青睞二手房。 近年來，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設(shè)。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改 變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。 B、向北擴展建成黃河旅游區(qū) ： 主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉 旅游度假區(qū)等。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。其二，濟南市場中投機性需求占的份額并不大，所以政策對市場的影響有限。這些措施會規(guī)范行業(yè)、減少房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本 ,對房價漲幅有一定抑制作用。濟南市統(tǒng)計局5 月 發(fā)布固定資產(chǎn)投資運行分析報告 顯示 ， 09 年 14 月全社會投資累計完成 億元，增長 %。人口機械增長率 ? ，下降 個千分點。 本策劃書所含相關(guān)數(shù)據(jù)及資料力求真實，均來源于政府官方部分公布或市場調(diào)研所得，但不排除部分 數(shù)據(jù)及 資料 因統(tǒng)計方法等原因 存在技術(shù)性誤差的可能性。 （二） 濟南經(jīng)濟狀況分析 宏觀經(jīng)濟概況 2020年濟南市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，綜合經(jīng)濟實力保持在全省前列。去年全市建筑業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長 %。不少建蓋在農(nóng)村集體用地上的房屋 ,除了自住外 ,也都用于低價出售。規(guī)劃范圍向東擴展至市區(qū)邊界，向西南擴展至長清城區(qū)。 D、大金組團位于中心城區(qū)西部 ,規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū) ： 主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場 ,開辟湖山路 (南門 )、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場。 該階段濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點： 濟南市新的《濟南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，濟南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”， 特別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體 目標，不斷拓 18 展城市發(fā)展空間。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產(chǎn)市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 1999 年，新世界中國地產(chǎn)進入濟南，新世界陽光花園項目成為濟南第一個成功利用港資進行舊城改造的項目。 5 年內(nèi)房地產(chǎn)投資走勢圖 24 050100150200250%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 與固定資產(chǎn)投 資相同的是，房地產(chǎn)投資 5 年來總體呈現(xiàn)增長的勢頭，但不同的波動較大，基本呈波浪型增長，缺乏穩(wěn)定性。非國有經(jīng)濟投資快速增長，所占比重建一步提高：非國有經(jīng)濟控股企業(yè)完成投資 億元，比重為 %。在濟南西部某大型樓盤， 2020 年剛剛開始第一期銷售時，由于配套設(shè)施不完善，部分道路沒有修通，其開盤價格僅為 1700 元 /平方米，在當時，這樣的價格尚有不少消費者認為偏高。按照全市總體部署， 2020 年第十一屆全運會 召開之前完成 30 個棚戶片區(qū)的拆遷工作，槐蔭區(qū)發(fā)祥巷等 18 個棚戶片區(qū)為市確定的重點推進項目，項目總占地約 2250 畝，拆遷建筑面積約 125 萬平方米，動遷約 萬戶。 因此對 濟南房價下跌 有一定的支撐作用 ，甚至還會在一定程度上拉高部分樓盤價格。 b、 購房行為主要以家庭為單位 ,三口之家占據(jù)主導(dǎo) ,比例為48%,二人世界所