【正文】 ◆ 交易情況 ： 上半年太倉乃至各地樓市 可以說是“如火如荼”， “金三銀四”甚至通常 五、六月的淡季 也出現了熱銷的局面。是 1棟 16層高層，挑高 ，主力面積區(qū)間在 6872㎡ 。后期尚有 3 號樓未推出。 項目 優(yōu)勢 ：僅靠 15000 ㎡沿河景觀，風景優(yōu)美，零棟距設計使得景觀視野一覽無余。 其中 14 層為商鋪，招商不售，鋪位，面積在 1520 ㎡ ； 59層為小戶型公寓，一層面積 5000 ㎡， 戶型面積區(qū)間 ㎡，其中主力面積是 58 ㎡ ，得房率 73%。 銷售情況 ： 04 年 9 月開盤至今 ， 目前共推出 1160 套普通住宅， 86套別墅。在 11 月份推出 。 三幅土地為一家公司取得，因此三幅土地聯(lián)合開發(fā)的可能性很大，這樣整個項目的規(guī)模效應就比較明顯，在加 上位于市中心位臵和比較低的樓面單價，項目上市后會對本案產生比較大的競爭壓力。 目前該地塊基本拆遷完畢，接下來就將進入測試與打樁階段，項目的圍墻還沒有作相關廣告。房地產開發(fā)企業(yè)應盡快申請預售、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”、“捂盤惜售”。 CONTENTS目錄 樓市要聞 2 土地動態(tài) 5 競爭個案目前的情況 9 57 月媒體分析 20 對旺季“金九銀十”的研判 23 1 ? 樓市要聞 ? 6 月 22 日銀監(jiān)會印發(fā)《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，里明確要求：各銀行要嚴格把關二套房貸的審查和發(fā)放，不得自行解釋二套房貸的認定標準，不得以任何手段變相降低首付比例成數。 無獨有偶，北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現象。 何時動工尚在未知之數。 位置 土地面積（㎡） 用途 容積率 總價 （萬元） 土地單價 （元 /㎡） 樓面價 （元 /㎡） 新區(qū)朝陽路北側、東亭路西側 商住 2 3050 1525 新區(qū)上海路南側、東亭路西側 商住 2 2350 1537 新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200 1645 658 8 ? 競爭個案目前情況 ? 大慶〃錦繡新城 位臵 ：太倉經濟開發(fā)區(qū)濱河東路 1 號。 優(yōu)惠活動： 一次性 97 折、按揭 98 折。 其中多層和別墅已經全部銷售完畢，僅剩余 69 套小高層住宅。其中 6 層是 10 年包租， 8 層是 5 年包租。社區(qū)配套較齊全。 銷售價格 ：均價 4770 元 /㎡ 優(yōu)惠活動 ：一次性、按揭 98 折，折頁優(yōu)惠 1 萬元，需向經理申請。商鋪的主力面積區(qū)間是 120190 ㎡ 。 剛性需求、投資性需求 等 紛紛涌入市場， 7 月份 太倉依舊保持了比較高的 銷售 量。 其次，08 年頒布的各項 稅費優(yōu)惠政策在下半年將繼續(xù)執(zhí)行， 那么只論政策支撐方面， 下半年樓市 或將會繼續(xù) 出現上半年的火爆局面， 出現 07 年的“金九銀十”的 熱銷局面也 不是不可能的。 萊茵帝景 （起浩大廈） 位臵 ：人民南路以西，朝陽路以南 產品介紹 ：包括裝修公寓和商鋪，總建 萬 ㎡ 左右。 銷售情況 ： 09 年初共推出 271 套住房，目前僅銷售 131 套，去化率達 %左右。 后期沒有體量要推出。共 92 戶， 9 層。 后期將推出高層產品，目前高層處于打樁階段。 銷售情況： 分三期銷售，一期已經售完，其中多層已經銷售完畢；二期兩棟小高層， 僅剩余 4 套 ； 三期將推出 2 棟 18+1 高層產品， 13 層為門面，高層的面積區(qū)間大約是 80140 ㎡。三幅土地總占地面積在 萬㎡，總建大約在 15 萬㎡左右。按照 太倉房地產開發(fā)各項費用估算，此項目住宅很有可能突破 5200 元 /㎡。 查處“捂盤惜售”，規(guī)范市場行為 解讀：遏制“捂盤惜售”正式成為各地政府近期不約而同的態(tài)度，上海市 7月 17 日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示 。 解讀： 16 月新增貸款過高已經開始引發(fā)央行政策的微調，但這并不意味著貨幣政策轉向，寬松的貨幣政策基調最近幾個月是不會改變的。截至 7 月 13日，已對 25 家在售樓盤進行了執(zhí)法檢查，對 15 家開發(fā)企業(yè)進行約談告誡。 該地塊距離本案較勁，如果該項目一旦上市本案將會面臨不小的壓力，但好在該地塊地價較高，勢必提升其售價，沒有本案的價格優(yōu)勢。 產品 ：多層（ 5+1）、 小高層、 高層（ 18）。 產品優(yōu)勢： 小區(qū)環(huán)境好，綠環(huán)率高；建筑外立面出挑。 價格 ： 小高層均價 4900 元 /㎡。本產品是商業(yè)用地全部是 40 年產權， 首付比例 50%。 項目 劣勢 ：小區(qū)規(guī)模不大，位于城西方向，不在市區(qū)發(fā)展方向。 上海花園二期 位臵 ：太倉長春南路 35117 號 產品 ：高層產品，共 5 棟房源銷售， 2 棟高層面積范圍 8790 ㎡，主力面積在 89 ㎡， 一棟 16 層，一棟 17 層，一層 3 戶和一層 8 戶。 價格 ：裝修公寓均價 7990 元 /㎡ 優(yōu)惠活動 ：具體優(yōu)惠細節(jié)面談 銷售情況 ：共推出 212 套，精裝公寓剩余 161 套，而商 鋪剩余 16 套。 同時，不少項目 也抓 21 緊時機 加快推盤， 快速搶占市場 ， 以期在“金九銀十”能有一個好的 銷售 業(yè)績。 這表明下半年 銀行信