【正文】 地處經十路，附件樓盤項目較多， 東部最大的社區(qū) 群 ，同時周邊有較多的商務區(qū)和休閑娛樂場所 。 (四 )價格定位 影響價格的各項因素權重 根據(jù)市場收集的資料，根據(jù) 本項目的具體情況 ，參照同行業(yè)相關經驗， 對影響價格的各因素進行 初步 篩選確定， 并對影響價格的細分因素進行了權重分配，如下圖： 影響價格的主要因素的權重分配 地段 配套 本體素質 物業(yè)管理 開發(fā)商 權重 36% 12% 38% 4% 10% 影響價格的細分因素的權重分配 專家評分 比較因素 評分 1 評分 2 評分 3 權重 地段 環(huán)境 升值潛力 5 5 5 % 噪音影響 5 4 5 % 區(qū)域印象 2 3 2 % 46 外部景觀 3 3 3 % 交通 道路通暢 5 4 5 % 公交路線 4 2 5 % 配套 教育配套 4 5 5 % 生活配套 5 5 5 % 本體素質 項目規(guī)模 3 3 3 % 實用率 5 4 5 % 層高 4 2 5 % 通風采光 5 5 5 % 梯戶比 3 4 2 % 樓間距 5 5 5 % 小區(qū)園林 3 4 4 % 建筑外觀 2 3 3 % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 1 1 1 % 開發(fā)商 開發(fā)商品質 5 5 5 % 開發(fā)商實力 5 4 5 % 備 注：各因素重要性評分標準：【 5分 非常重要】 【 4 分 重要】 【 3分 一般】 【 2分 不太重要】 【 1 分 基本不太在乎】 可比樓盤比較因素排序 針對本項目與可比項目的各種比較因素進行好壞排序，直接排出名次。另外，有一些政府機關單位再加上本區(qū)域有實力的企業(yè)團體，構成了較大的團購消費群體。同時，他們愛熱鬧，喜歡和朋友置業(yè)在一起，他們一般對面積較適中的住房較感興趣，其主要目的是為了改善原有居住條件。 達人界，有了琳瑯滿目的商業(yè)業(yè)態(tài)，才有了大都會的便捷感受，生活因此變得鮮活亮麗，倍添愜意?？梢哉f，小戶型公寓是市場細分的結果 。 ? 占有濟南最豐富的休閑配套設施，夢想、激情相伴入眠。 結論： 臨經十路的本項目如果作為商住物業(yè)開發(fā)，既能避免了上述提到的兩點差距，又能發(fā)揮經十路交通的優(yōu)勢。 經十路附件住宅項目檔次目前比較均衡，均屬高檔住宅項目 ,售價在 8000 元左右。 第二章：項目介紹 35 一、項目用地介紹 （一）地理位置 本項目樓盤地址：濟南市歷下區(qū)經十東路與燕子山西路交匯處東200 米路南 36 （ 二）用地狀況 本項目樓盤規(guī)劃土地面積： 平方米 本項目樓盤規(guī)劃占地面積： 平方米 本項目樓盤規(guī)劃建筑面積：地下兩層車庫共計 4000 平方米 地上 1— 4層為公建共計 4998平方米 地上 5— 20 層住宅共計 12800平方米 總建筑面積共計 21798 平方米 （三）交通狀況 任何一座城市都有一條代表著這座城市時代總體精神和面貌的道路，如同長安街是北京的代名詞、深南大道是深圳的象征、第五大道是紐約的象征，香榭里舍大道是巴黎的象征，那么經十路，則是濟南的象征 ！ 37 經十路更是濟南 的城市中軸，是城市的靈魂、城市的眼睛、城市的內涵、城市未來的發(fā)展方向，在濟南占據(jù)著無可比擬的統(tǒng)治地位。該群體多為高收入、高學歷的單身者。 F、 戶型及面積方面 33 市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。 D、 產品種類方面 未來 房地產上市品種多樣成為市場亮點。 C、 價格趨勢 對于經濟相對較為穩(wěn)定的濟南， 其房地產 市場正處于一個不受外部環(huán)境影響的獨立環(huán)境中 。 D、 籌集廉租住房 萬平方米，約 500 套。 2020 年，計劃新開工商品住房 萬平方米，其中 90平方米以下中小套型普通商品住房 344 萬平 方米，占新開工面積總量的 %。 濟南大盤大多有相同的經歷，從一期的開盤價 1800 元 /平方米漲到最后一期的 3000 元 /平方米以上。 同期 商品房空置 萬平方米，同比下降 %，其中住宅 萬平方米，同比上漲 %，與去年同期基本持平。房地產開發(fā)到位資金 億元，同比增長 %。其中中低價位、中小套型商品房用地 465 公頃（含棚戶區(qū)改造、奧體周邊舊村改造等重點項目用地 180 公頃），經濟適用房等保障性住房建設用地 100 公頃。從土地用途看， 2020 年，濟南市國土局共供應商服用地 公頃，普通商品房用地 公頃，積極適用房用地 公頃，同比增長 %，其他住房用地 公頃。 房地產業(yè)穩(wěn)中趨緩。在以后的時間里，從 2020年開始出現(xiàn)陽光 100、外海等外來品牌企業(yè)，進入 2020 年土地招拍掛政策開始實施，南豐、天泰、國華、鑫苑、天勤等外來地產大鱷紛紛搶灘濟南樓市 。 21 分析市場走勢看，上半年住宅銷售量保持逐漸旺盛的態(tài)勢，房地產開發(fā)企業(yè)普通反映房屋銷售形勢較前一階段有所好轉。濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應量與市場需求量相差懸殊不是太大，供 20 略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市場較為理性。 濟南各區(qū)域房地產市場各有特點，各有差異?，F(xiàn)金，濟南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟南整個城市正在升值。同時，由房地產衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。 該階段房地產發(fā)展的特點： 習慣于單位住房，多數(shù)人短時期內不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 “ 九橫 ” 指二環(huán)南路、劉長山路、經十路 (快速 )、經七路、經四路、經一路、北園路 (快速 )、清河北路、二環(huán)北路等 9 條東西向主干路或快速路。正在開工建設的京滬高鐵穿城而過，屆時濟南至北京只需要 小時，濟南至上海只需要 3 小時，這些都 15 將為濟南未來的發(fā)展提供有力的保障。 濟南旅游資源開發(fā)。 E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部 ,規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū) ,重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。 13 中心城區(qū)總體布局 中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。中心城空間結構為 “ 一城兩區(qū) ” 。 同時，濟南存在很大的現(xiàn)實需求，其中被動性需求占有很大的成分。這對于沒有多少錢的中低收入者來說 ,無疑有巨大的吸引力。 大范圍的樓市專項治理 2020 年 4 月起 ,全國開始進行大范圍的樓市專項治理。加大建筑業(yè)龍頭骨干企業(yè)扶持培育力度。 家庭年收入區(qū)間以 6~10 萬元為最多 ,比例為 44%,其次為 6 萬元以下的家庭 ,比例為 29%,收入在 6~10 萬元之間的潛在購房者所占比例為 22%,10 萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為 4%。 至 2020 年末全市生產總值達到 億元， 全年城市居民人均可支配收入 元，同比增長 %。比上年增長 ? 。 本方案主要為項目 策劃初期形成的初步方案 ，對于其中的一些計劃安排，在經過討論的基礎上 將進行 修改。未盡事宜在以后工作開展中不斷完善。男女性比例為 101： 100。城市居民人均消費性支出 ，增長 %。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素 ,收入特征預示著未來 某類型房價的市場需求量 占主要地位。 2020 年，全市生產總值超億元的企業(yè)有 24 家，其中超 10億元企業(yè)有 9 家，超 50 億元企業(yè)有 2 家。濟南市也響應這一政策 ,從下半年起 ,開始了對房地產行業(yè)的專項整治 ,多部門聯(lián)手行動 ,開始對濟南房地產項目的審批、開發(fā)、廣告宣傳、交易、中介等環(huán)節(jié)進行綜合整治 ,陣容空前強大。對于抑制房價上漲 ,小產權房還是起到了一定的影響。雖然，目前國家對房地產業(yè)進行嚴格的宏觀調控，限制被動性需求及改善性需求，抑制投機性需求。 “ 一城 ”為主城區(qū)， “ 兩區(qū) ” 為西部城區(qū)和東部城區(qū)。 A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心 ,劃分為核心區(qū)和 11 個功能各有傾重的片區(qū) ： ● 核心區(qū)為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區(qū) ； ● 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū) ； ● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū) ； ● 文東為科研文教片區(qū) ； ● 千佛山為風景旅游片區(qū)。 公共設施布局 A、中心商務區(qū) ： 順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區(qū)內。形成以古城旅游區(qū)為中心 ,四面擴展的格局。 城市交通。 城市園林建設。 很多企事業(yè)單位仍處于房改的過渡階段，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。比如說，房地產代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。新一輪的城市建設及一系列重點工程的實施，將為濟南房地產開發(fā)商和外商帶來巨 大的商機。整體來講，濟南房地產價格是南上北下、東高西低。 三 、 濟南市房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 （一）濟南房地產現(xiàn)狀概括 上半年濟南市房地產價格穩(wěn)定 今年以來我市房地產價格基本穩(wěn)定，上半年同比小幅上漲 %，沒有出現(xiàn)大的波動。其主要原因：一是上半年我市新建商品房價格一直處在相對穩(wěn)定的區(qū)間，購房人對降價的期望值降低，消費信心有所恢復；二是市場剛性需求積累到一定程度后的階段性釋放因素；三 是市場上有一批區(qū)位好、品質高、賣點集中的房屋供應；四是相關政策的推動，如寬松的貨幣政策等。 地產開發(fā)進入 2020 年，保利、海爾綠城、海信、 22 天鴻、海那等外來品牌企業(yè)更是蜂擁而至，在 2020 年掀起 濟南地產開發(fā)的高潮，有宏瑞、力高等項目將要開發(fā)。 2020 年，房地產業(yè)增加值 億元，增長 %。從土地供應方式看：以出讓方式供應土地 公頃；以劃撥方式供 應土地 公頃。確保中低價位、中小套型商品房和經濟適用房、廉租房等保障性住房用地占全部居住用地的 70%以 26 上。其中國內貸款 億元，同比下降 %，占到位資金的 %；自籌資金 89 億元，同比增長 14%，占到位資金的 %；其他資金來源 億元，同比增長 %，占到位資金的 %；利用外資 億元，同比下降 %，占到位資金的 %?？罩?13 年的商品房面積為 萬平方米，其中空置3 年以上的僅 1800 平方米。 2020 年，濟南房價迅速提升，商品房平均提升 1000元以上 /平方米。 B、 經濟適用房 78 萬平方米，約 1 萬套。 2020 年，投資約 億元，籌集廉租住房實物配租房源 萬平方米，約 500套；籌集 3600 萬元向符合條件的低收入住房困難家庭發(fā)放租金補貼，實現(xiàn) “ 應保盡保 ” 。 作為一個二類城市， 濟南樓市的需求多是居住需求，投資性購房只占到 5%左右。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景 未來 的熱點集中在4590 平米的 一室一廳、 兩室兩廳以及 100115 平米的三室兩廳上 ,總價低 ,易于接受。另外 ,老年人消費市場正日益擴大 ,其消費心理和消費能力與年輕人相比 ,更加理性 ,尤其是在古城濟南 ,隨著人口老齡化的加快 ,老年人的消費力資源會比較充裕。 經十路在濟南城市發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，經十路景觀優(yōu)美，交通便利，在某種意義上來說，是省城的形象窗口，是濟南第一交通大道、景觀大道，它像一串美麗的珍珠，串起了濟南的經濟、政治、商業(yè)中心，也串起了濟南城市發(fā)展的歷史和未來。本項目較之附近樓盤來比，通過交通、自然景觀、小戶型等獨特優(yōu)勢 ，既滿足周邊高檔住宅的定位，又在總房價和公寓式住宅的特點上表現(xiàn)優(yōu)異，與項目所屬板塊其他樓盤相比明顯具備競爭力。 三、 項目 定位 （一） 功能定位 市場 概念定位 經十路 功能定位 以高檔公寓、酒店式公寓居住功能為主，以商務辦公、商務配套為 輔，塑造城東小而精的商務休閑區(qū)。 小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎。 （ 三 ） 形象定位 本項目應該樹立鮮明的市場形象，通過對項目優(yōu)勢的疊加，突出項目的高端市場形象，吸引目標 客戶關注。選擇的住房一般為 一房或 兩房。 這部分群體以提高福利、改善居住條件等為出發(fā)點， 較熱衷 于 環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、交通方便、有特色的 居住環(huán)境 。 專家評分 比較因素 本項目 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 2 1 2 3 4 6 5 3 噪音影響 6 7 2 3 4 1 5 6 區(qū)域印象 2 3 2 3 1 5 5 4 外部景觀 3 6 4 3 5 2 1 6 47 交通 道路通