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【正文】 底層商業(yè)均為一層。 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 12 三、 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌? 濟南某 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鱿鄬苌?，目前僅榮祥寫字樓出租，擴大至以槐蔭廣場為界的范圍，現(xiàn)有銷售寫字樓為中泰城市空間。 中泰城市空間： 位于槐蔭廣場對面， 總建筑面積 15000㎡， 停車位 :60個 ， 均價 5100元 /㎡，最高價格 14000元 /㎡， 停車位租價 : /平方米 天 第五節(jié) 項目所屬片區(qū)樓市分析 一、 樓盤規(guī)模狀況 在售樓盤中，從規(guī)模來看，片區(qū)樓盤的規(guī)模分化較大，在售項目除榮祥花園、時代新城等幾個項目外，大多數(shù)項目面積都小于 20 萬㎡。而即將開盤的樓盤中，則規(guī)模相對較大，其中中央花園建筑面積 88萬平米，為區(qū)域主要大盤。區(qū)域房地產(chǎn)在 06年將集中放量供應(yīng)。 在售及即將開盤樓盤02021004000006000008000001000000舜通山莊 時代佳苑 榮祥花園艾菲爾花園頤景園 景繡苑格林小鎮(zhèn) 中央花園 瑞信國際 凱旋新城 經(jīng)典小區(qū) 天成國際世紀(jì)中華城 二、 價格分析 由于本區(qū)舊村改造房的存在，本片區(qū)內(nèi)樓盤在檔次上差距較大，因而價格差距很明顯，并且呈金字塔狀分布，但整體上正規(guī)商品房價格保持在 4000以內(nèi)，而與舊村改造項目價格層次 項目 價格范圍（元 /平米） 一 榮祥花園、艾菲爾花園等 35004000 二 時代佳苑、景繡苑 25003500 三 舊村改造項目 15002500 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 13 保持在 10001500 元之間的差距。第一層次為艾菲爾花園、實力榮祥花園，均價接近 4000元 /㎡；時代佳苑、景繡苑等項目價格較低，均價在 3000 元 /㎡左右。而普通舊村改造項目價格多在 2021元以內(nèi)。 經(jīng)濟適用房如經(jīng)典小區(qū)及世紀(jì)中華城一期工程由于政府政策的未出臺，因此價格還未確定。 價格走勢上，相 對區(qū)域價格比較平穩(wěn)，結(jié)合兩年來的區(qū)域價格變動情況，區(qū)域價格漲幅年均保持在 810%之間。 三、 戶型分析 項目名稱 主力戶型 旺銷戶型 信萊艾菲爾花園 兩房兩廳一衛(wèi)： 89 ㎡；三房兩廳一衛(wèi)： 126 ㎡；三房兩廳兩衛(wèi)： 145㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)： 89㎡ 實力榮祥花園 兩房兩廳一衛(wèi)： 81/82/98/101 ㎡；三房兩廳一衛(wèi)：115㎡ 兩 房 兩 廳 一 衛(wèi) ：81/82/98/101㎡ 永達(dá)時代佳苑 兩房兩廳一衛(wèi)： 87/96/101/㎡；三房兩廳一衛(wèi)：115/118/127㎡ 兩房兩廳： 87/96/101/㎡ 景繡苑 兩房兩廳一衛(wèi)： 119㎡；三房兩廳兩衛(wèi)： 136/155㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)： 119㎡ 從上表可以看出，項目片區(qū)目前供給以兩房兩廳、三室兩廳這類居家型戶型為主，而兩室供給較小，但卻是本片區(qū)的主力需求戶型，究其原因主要有以下幾點： 本片區(qū)的置業(yè)客戶相當(dāng)部分為當(dāng)?shù)乜蛻羧后w，對住房的面積需求相對不大； 房價上漲后導(dǎo)致總價上漲，在一定程度上抑制了客戶對購房面積的需求； 經(jīng)過前面開發(fā)項目對客戶的消化后，購買力較強的客戶已比較有限，購買力較次的客戶逐漸成為主流，因而面積需求有所下降。 可見，隨著房價的逐步提升以及 房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)增加，本片區(qū)未來的市場需求在戶型面積上以實用型、總價不高的中小戶型為主。 四、 銷售狀況分析 本區(qū)域內(nèi)的項目銷售速度較為平緩，銷售起伏不大，逐年保持平穩(wěn)增長，項目基本能為市場消化。消化周期基本為 2年左右。 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 14 樓盤名稱 總建筑面積 價格 銷售率 備注 艾菲爾花園 39500㎡ 3900元 /㎡ 95% 鋼結(jié)構(gòu) 實力榮祥花園 250000㎡ 3600元 /㎡ 80% 永達(dá)景繡苑 60000㎡ 3300元 /㎡ 25% 時代佳苑 320210㎡ 2600元 /㎡ 90% 舜通山莊 30000㎡ 1900元 /㎡ 55% 舊村改造 中央花園 880000㎡ 3400元 /㎡ 內(nèi)部認(rèn)購期間 凱旋新城 270000㎡ 未定 未售 由于區(qū)域的消費群體相對閉合性，整體上 濟南某 區(qū)域內(nèi)的在售樓盤都呈現(xiàn)出相同的規(guī)律 旺銷分析 滯銷分析 主力戶型以中小戶型為主； 總價或單價合理； 地理位置相對較好； 配套設(shè)施相對完善。 價格過高； 戶型偏大或戶型設(shè)計不合理； 位置相對較偏，配套設(shè)施不完善； 舊村改造無房產(chǎn)證。 五 、可比性樓盤調(diào)研分析 一、 外海中央花園 項目概況： 建筑類別 : 多層，小高層，高層 占地面積 ： 426880 平方米 總建筑面積 ： 880000 平方米 容積率 : 一期 開工時間 ： 2021111 一期 竣工時間 ： 2021715 開發(fā)商 ： 濟南現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :外海集團 此項目位于槐蔭政務(wù)中心對面， 北臨經(jīng)十西路，南依臘山湖自然山水風(fēng)景區(qū)，配有國際雙語幼兒園、小學(xué)、中心水景會所、國際商務(wù)中心、星級酒店、 6 大型購物廣場、 25000 平米城 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 15 市廣場及大型地下停車場等設(shè)施。 開發(fā)周期分四期，一期工程為 8棟多層， 11棟小高層，建筑面積約在 15萬平米，一期工程 2021 年底上房，二期工程建設(shè)中心廣場及多棟小高層，三期工程建設(shè)多棟多層、小高層及小學(xué)，四期建設(shè)沿經(jīng)十西路寫字樓、星級酒店。 現(xiàn)銷售推出一期多層，銷售均價在 3400 元 /㎡， 戶型在 75 ㎡ 160 ㎡之間，主力戶型在80㎡、 100㎡、 110㎡的兩室或三室。 項目分析 該項目體量為區(qū)域主要大盤，其在開發(fā)周期、產(chǎn)品 特點上與本項目相似，因此客戶層面上與本案有很大的重疊，此項目為本案的主要競爭對手之一，在位置上本案有一定的優(yōu)勢，但由于其大盤的特點，自身配套強于本項目。目前此項目處于內(nèi)部認(rèn)購階段，預(yù)計在 67月份開盤，目前主要客戶群體還是圍繞 濟南某 區(qū)域內(nèi)，投資客戶的比例仍然很少。 二、 萊鋼凱旋新城 項目概況： 占地面積 ： 120210平方米 總建筑面積 ： 270000平方米 開工時間 ： 202121 容積率 ： 綠化率 ： 37% 投資商 ： 山東萊鋼建設(shè)有限公司 代理商 ： 山東中原物業(yè)顧問有限公司 凱旋新城位于槐蔭區(qū)經(jīng)十路沿線，由中間間隔約 100米左右的兩宗地塊組成，規(guī)劃小區(qū)主出入口直通經(jīng)十路，位置 較 優(yōu)越， 凱旋新城戶型設(shè)計面積適中，大部分戶型集中在 70130平米之間 ，價格定位在 4300元 /平方米 。 項目分析： 該項目位于本案東鄰，建筑面積達(dá) 30 萬平米的大型住宅小區(qū)，承襲了萊鋼開發(fā)公司艾菲爾花園項目的建筑規(guī)劃設(shè)計，引入建筑鋼結(jié)構(gòu) 先進理念，以做品牌、引導(dǎo)建筑鋼結(jié)構(gòu)潮流為目標(biāo)， 預(yù)計 6月份 銷售入場， 8月份左右開盤，預(yù)計將會低價入市。凱旋新城規(guī)劃了多層、高層 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 16 一系列區(qū)域市場比較全面的產(chǎn)品，戶型設(shè)計比較符合區(qū)域的消費特點，其入市將會對濟南西部地產(chǎn)市場形成很大的沖擊，此項目也是本案的主要競爭對手之一。 三、 實力榮祥花園 實力 .榮祥花園是由實力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該盤地處經(jīng)十路與臘山北路交叉處，交通較為便利，總占地面積 190余畝，總建筑面積達(dá) 25萬平米，在西部新城是比較大的樓盤，二期規(guī)劃為高層、小高層，為塔式結(jié)構(gòu)，戶型大部分較差，通風(fēng)采光景 觀均無甚強勢，戶型面積在 56110㎡左右，主力戶型面積在 100㎡左右，總價在 1957萬之間，該盤區(qū)域位置較佳、交通便利，具備一定的優(yōu)勢。但因其前期戶型（較差）、價格問題（均價高達(dá) 3600元 /平方米），造成目前銷售推廣阻力很大，局面很不樂觀，不過實力榮祥花園對提升區(qū)域居住品質(zhì)、形象，以及吸引客戶層面方面依然會對本案有很大正面影響。 六 、 結(jié)論： 目前濟南市樓盤的價位呈穩(wěn)定的上升趨勢，具有代表性的《陽光 100》、《偉東新都》、《世界陽光花園》自 2021年以來其銷售價增長了 25％ 45％不等。濟南市房地產(chǎn)樓市 處于極待發(fā)展時期，且受外來及政策性的影響不大，尚還有一定的升值空間。 第六節(jié) 西部住房消費群體特征 目前濟南西部房地產(chǎn)項目價位較低，缺乏高檔樓盤?？蛻羧后w主要依靠本區(qū)域的客戶群體來消化。 大部分中低檔樓盤客源定位在中低收入購房者。主要是周邊的搬遷戶、企業(yè)職工、經(jīng)營業(yè)戶、富裕村民以及其他區(qū)域客源 ： 搬遷戶，這部分人在拆遷過程中一般都獲得了不菲的補償，有能力購買； 企業(yè)職工，他們擁有較穩(wěn)定的收入，企業(yè)單位團購目前選擇西部的也不在少數(shù)； 經(jīng)營業(yè)戶，隨著經(jīng)十西路 濟南某 附近各大市場的逐步建成，涌現(xiàn)大量經(jīng)營業(yè) 戶，他們具有較強購買能力； 富裕村民，一些富裕起來的村民為改善居住條件，會考慮購買新建小區(qū)的房子； 投資客源，擁有閑散資金的房產(chǎn)投資者；其他客源，市區(qū)的一部分拆遷戶、外地在此經(jīng)商的業(yè)戶。 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 17 中檔樓盤的購買者以科技公司的高層和大專院校的教師為主，還包括私營業(yè)主、中高級公務(wù)員和律師、畫家等，他們主要看中的是 項目 的環(huán)境和 區(qū)域發(fā)展的潛力 ，但這部分客戶所占比率比較低。 西部片區(qū)大部分樓盤價格并不高，購買者以工薪階層為主，職業(yè)范圍較廣泛，包括教師、政府職員、企業(yè)白領(lǐng)及其他機關(guān)工作人員。他們主要看重住宅的實惠。 第三部分 項目概況 第一節(jié) 項目簡介 一、 項目簡介 本項目位于 濟南某 立交橋東側(cè)，西二環(huán)路以內(nèi)，經(jīng)十西路將項目劃分為南、北兩個片區(qū)。 項目總占地 1059 畝，建筑面積 1802500萬平方米，總投資 42 億人民幣，由山東 某集團 房地產(chǎn)開發(fā)公司與濟南某 村為合作開發(fā)。項目可分三大功能區(qū)，即村民安置區(qū)、商住區(qū)和商業(yè)商貿(mào)區(qū)。 項目建有高檔景觀住宅 85萬平方米， 42萬平方米的商貿(mào)城， 施 18萬平方米的酒店、金融及現(xiàn)代娛樂設(shè)施，配有 8000平方米的中央廣場、 公建配套設(shè)施、 18萬平方米 的地下車庫及。 項目建成后， 濟南某 將成為配套設(shè)施完備，集高檔住宅小區(qū)、商務(wù)商業(yè)、酒店賓館、餐飲娛樂、市場倉儲于一體的現(xiàn)代化成熟社區(qū)。 項目投資商： （香港）宏潤實業(yè)集團 有限公司 項目開發(fā)商：山東 某集團 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 濟南某 綜合開發(fā)項目評估書 18 二、 周邊配套 交通狀況：本項目處于經(jīng)十路 濟南某 立交橋東側(cè)，交通極為便利。 7 8 3 1 k56 公交車可直達(dá)本項目， 7 4 K5 K9 K96 可到達(dá)小區(qū)附近。 醫(yī)療機構(gòu)：市立五院（兒童醫(yī)院）、省皮膚病醫(yī)院、山東省皮膚性病防治研究所、省立醫(yī)院（西院）、省立醫(yī)院集團眼耳鼻 喉醫(yī)院。 小學(xué)：德興街小學(xué)、劉堂小學(xué)。 中學(xué)：濟南市第九中學(xué)、濟南市勞動職業(yè)技術(shù)學(xué)校。 大學(xué)：解放軍信息工程大學(xué)電子技術(shù)學(xué)院濟南分院、山東省人民武裝學(xué)院、山東省經(jīng)濟學(xué)院分院、槐蔭區(qū)委黨校、槐蔭區(qū)行政干部管理學(xué)院、槐蔭區(qū)共青團委團校、上海舜源現(xiàn)代物流管理培訓(xùn)學(xué)校。 政府機構(gòu)：槐蔭區(qū)政府、槐蔭區(qū)衛(wèi)生局、槐蔭區(qū)人民法院、槐蔭區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所、槐蔭區(qū)交通局。 體育設(shè)施：大金莊體育中心（擬建）。 批發(fā)市場：西市場小商品批發(fā)市場（興濟河分市場）、 濟南某 海鮮副食品批發(fā)市場、 濟南某 酒水副食品批發(fā)市場、 濟南某 舊貨市場、 濟南某 鞋業(yè) 市場、濟南溫州小商品批發(fā)市場、濟南溫州服裝商品批發(fā)市場、桃園市場。 汽配市場： 濟南某 汽配市場、山東汽車貿(mào)易中心。 酒店賓館：泉西大酒店、泉西賓館、國貿(mào)賓館、明珠賓館。 餐飲：云亭飯店、三千貫、六和春大酒店、瑞澤園餃子城等。 金融機構(gòu)：農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、濟南市商業(yè)銀行、郵電營業(yè)廳、農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行。 購物：西格瑪超市、銀座超市。 第 二 節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 、交通： 濟南某 屬交通發(fā)達(dá)地區(qū)，這里交通便捷通達(dá)，西起二環(huán)西路和京福高速公路，東至興濟河，南起鐵路南環(huán)線，北至黃河。京福高速公路貫穿 南北、濟青（島）、濟聊高速公路和 104 國道等交通干線橫跨東西。城市中心干道經(jīng)