【導(dǎo)讀】根據(jù)上海××房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需。要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，日確定為2020年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)。施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：。上海××房地產(chǎn)有限公司成立于1999年7月22. 日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。冊(cè)資本2020萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和×2020年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)。在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在上海市激烈的。截止2020年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。小區(qū)于2020年8月全面開(kāi)工，截止2020年11月已完成52棟住宅項(xiàng)。時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車(chē)位比不足，定位較高，銷(xiāo)售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。墅萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。已投入資金為萬(wàn)元。

　　

【正文】 費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理 費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用） 48 萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費(fèi) /平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) /平方米、期間費(fèi)用 元 /平方米，其他費(fèi)用 元 /平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 元 /平方米。投資估算明細(xì)見(jiàn)附表。 投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元；平方米 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 投資額萬(wàn)元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資 % 備注 工程量 單位指標(biāo) 合計(jì) 平方米 % (該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)） 一 土地費(fèi)用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 平方米 % 凈地 2 土地使用費(fèi) 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費(fèi) 平方米 % 按實(shí)際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 44 二 前期工程費(fèi) 平方米 % 1 土地勘測(cè)費(fèi) 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 3 可研報(bào)告費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4 三通一平 平方米 % 參照上海地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 開(kāi)口占道費(fèi) 米 28 % 參照上海地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 平方米 122624 % 按實(shí)際發(fā)生額 三 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 平方米 % 1 建安工程費(fèi) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 45 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電 系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 46 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 2 附屬工程費(fèi) 平方米 4930 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費(fèi) % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 四 其他費(fèi)用 萬(wàn)平方米 % 按上 海市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì) 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020 年 9月簽合同次月開(kāi)始計(jì)算 (見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用） 九 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 % % 按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì) 十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 1 綜合報(bào)建費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定 47 2 自來(lái)水集資貼費(fèi) 萬(wàn)元 % 供水表口徑 150，按目前上海市有關(guān)規(guī)定。 3 電貼費(fèi) 戶(hù) 403 % 戶(hù)表工程。 4 天然氣集資費(fèi) 戶(hù) 403 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定。 (三 )投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為 48 萬(wàn)元 /畝 (含待征地 )，契稅按實(shí)際繳款憑證 266萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證 。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為 16186 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為 7 萬(wàn)元。 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以 2020 年《上海省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算 定額上海省估算表》為基礎(chǔ)，參照上海地區(qū)同類(lèi)建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 8 48 4 套。聯(lián)排別墅建筑按 /平方米，復(fù)式別墅按 /平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程 ，其中文化活動(dòng)中心 、幼兒園 、配電房 、門(mén)衛(wèi)及大門(mén) 、網(wǎng)球場(chǎng) 萬(wàn)元、游泳池 萬(wàn)元、圍墻 。 (2)室外工程費(fèi) 按照上海行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià) 元，其中土石方及場(chǎng)平 萬(wàn)元 、道路 、給排水 萬(wàn)元、電器設(shè)備及管網(wǎng) 、弱電系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 萬(wàn)元、照明 。 管理費(fèi)用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 1485.83 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售費(fèi)用 系指房屋銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均 水平按房屋銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 49 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資 )的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算 (利率確定按 4%計(jì)算 )，時(shí)間為 2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為 。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用 ,按上海市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 3%計(jì)取 ,合計(jì) 。 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投 標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為 10 元 /平方米估算，合計(jì)為 萬(wàn)元。 相關(guān)費(fèi)稅 (1) 按照上海市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為 。 (2) 自來(lái)水集資、貼費(fèi) (1個(gè) DN150):100 萬(wàn)元 。 (3) 電集資、貼費(fèi) : 。 (4) 天然氣集資費(fèi) :。 以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為 。 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 50 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元， 其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他） ，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用） 489 萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000 萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末已歸還 1100 萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款 2020萬(wàn)元（ 2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ，銷(xiāo)售滾動(dòng)投入，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 。售房收入的測(cè)算詳見(jiàn)第四章。 根據(jù)企 業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： 截止 2020年 9月 30日的所有者權(quán)益為 ，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款 ，自籌資金合計(jì)為 ，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為 ％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為 17 個(gè)月，即 2020年 8月 — 2002 年 12 月。該項(xiàng)目 2020年 8月以前為 購(gòu)買(mǎi)土地、籌備報(bào)建，其投資額約為 16693萬(wàn)元； 2020年 8月 — 2020年 12 月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為 ，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出， 51 資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 四、有關(guān)說(shuō)明 本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化； 國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào) 整； 企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 (一 )預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定 2020 年 8 月至 2020年 12 月，銷(xiāo)售期為 2020年 12 月至 2020年 9 月。 52 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按上海市同 類(lèi)地區(qū)相似項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)第四章。 (1)按銷(xiāo)售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。 (2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按 33%計(jì)提。 (3)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用按年銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見(jiàn)第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。 (1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)上海市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。 (3)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷(xiāo)售完畢。 53 因在成本測(cè)算中考慮了每戶(hù)天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱(chēng) 指標(biāo)數(shù)值 單 位 備 注 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 總成本利潤(rùn)率 % 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 % 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下 (詳見(jiàn)評(píng)估主表2)： ：按全部投資計(jì)為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 54 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō) 明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增 ，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見(jiàn)評(píng)估主表 1。 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷(xiāo)售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目借款償還期 年； 項(xiàng)目借款綜合保證比 。 五、項(xiàng)目敏感性分析 (一 )盈虧平衡分析 因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷(xiāo)售項(xiàng)目，以營(yíng)銷(xiāo)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析 ，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn) = 55 [1(稅費(fèi)率 +銷(xiāo)售費(fèi)率 )]平均單價(jià) 通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到 7%就可收回靜態(tài)投資?；蛘咴陧?xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的情況下，綜合銷(xiāo)售均價(jià)為 4523元 /平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)可達(dá)到 5207 元 /平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 (二 )單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目 間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為“”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷(xiāo)售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。銷(xiāo)售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷(xiāo)售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 表 63 單因素敏感變化 表 （單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 56 總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項(xiàng)目總投資 +10% 80% % % 項(xiàng)目總投