【導(dǎo)讀】根據(jù)上海××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的需。要，經(jīng)工行×××支行初審，并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，日確定為2020年9月30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實。施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，11月29日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：。上海××房地產(chǎn)有限公司成立于1999年7月22. 日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。冊資本2020萬元，分別由××××集團股份有限公司投資1800萬元和×2020年1月起正式進行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)。在近1年的銷售時間里，在上海市激烈的。截止2020年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。審核評定信用等級為未評級。小區(qū)于2020年8月全面開工，截止2020年11月已完成52棟住宅項。時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。墅萬元,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入萬元。已投入資金為萬元。

　　

【正文】 費用（財務(wù)費用、管理 費用、銷售費用） 48 萬元。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) /平方米、期間費用 元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預(yù)見費 元 /平方米。投資估算明細見附表。 投資估算明細表 單位：萬元；平方米 序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟技術(shù)指標 占總投資 % 備注 工程量 單位指標 合計 平方米 % (該指標不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 44 二 前期工程費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計費 平方米 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補充資料計 4 三通一平 平方米 % 參照上海地區(qū)目前的收費標準 5 開口占道費 米 28 % 參照上海地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 45 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 弱電 系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 46 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 四 其他費用 萬平方米 % 按上 海市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務(wù)費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020 年 9月簽合同次月開始計算 (見財務(wù)費用） 九 不可預(yù)見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計 十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定 47 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑 150，按目前上海市有關(guān)規(guī)定。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前上海市有關(guān)規(guī)定。 (三 )投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為 48 萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證 266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證 。截止評估基準日實際繳納土地費用為 16186 萬元。 前期工程費 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為 7 萬元。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以 2020 年《上海省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算 定額上海省估算表》為基礎(chǔ)，參照上海地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 8 48 4 套。聯(lián)排別墅建筑按 /平方米，復(fù)式別墅按 /平方米計算，小區(qū)附屬工程 ，其中文化活動中心 、幼兒園 、配電房 、門衛(wèi)及大門 、網(wǎng)球場 萬元、游泳池 萬元、圍墻 。 (2)室外工程費 按照上海行業(yè)標準 ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價 元，其中土石方及場平 萬元 、道路 、給排水 萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng) 、弱電系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 萬元、照明 。 管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 1485.83 萬元。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行業(yè)的平均 水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 財務(wù)費用 49 主要為建設(shè)項目占用全部資金 (扣除財務(wù)費用外的總投資 )的時間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算 (利率確定按 4%計算 )，時間為 2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計為 。 不可預(yù)見費用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用 ,按上海市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的 3%計取 ,合計 。 其他費用 主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標底編制費、審查費、招投 標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為 10 元 /平方米估算，合計為 萬元。 相關(guān)費稅 (1) 按照上海市相關(guān)報建費標準，合計為 。 (2) 自來水集資、貼費 (1個 DN150):100 萬元 。 (3) 電集資、貼費 : 。 (4) 天然氣集資費 :。 以上報建、集資費合計為 。 二、投資來源及籌資評價 50 項目總投資約 萬元， 其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） ，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 489 萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000 萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2020年 11 月末已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020萬元（ 2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動投入，截止評估基準日，該項目已投入資金為 。售房收入的測算詳見第四章。 根據(jù)企 業(yè)提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： 截止 2020年 9月 30日的所有者權(quán)益為 ，集團對該項目的撥款 ，自籌資金合計為 ，占項目預(yù)計總投資的比例為 ％。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設(shè)進程，該項目建設(shè)期確定為 17 個月，即 2020年 8月 — 2002 年 12 月。該項目 2020年 8月以前為 購買土地、籌備報建，其投資額約為 16693萬元； 2020年 8月 — 2020年 12 月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為 ，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出， 51 資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認為該項目的建設(shè)工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 四、有關(guān)說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標準無大的調(diào) 整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。 第六章 償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 (一 )預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 2020 年 8 月至 2020年 12 月，銷售期為 2020年 12 月至 2020年 9 月。 52 ，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按上海市同 類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。 (1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 (2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按 33%計提。 (3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (4)管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (5)財務(wù)費用：根據(jù)建設(shè)期進行計算，詳見第五章財務(wù)費用說明。 (1)國家對個人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)上海市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。 (3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。 53 因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。 (二 )靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標表 指標名稱 指標數(shù)值 單 位 備 注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下 (詳見評估主表2)： ：按全部投資計為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 54 (還原利率 10%)：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說 明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。 三、資金來源與運用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增 ，保證項目的順利實施。詳見評估主表 1。 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強。指標如下表： 項目借款償還期 年； 項目借款綜合保證比 。 五、項目敏感性分析 (一 )盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析 ，按以下公式計算盈虧平衡點： 開發(fā)成本 +管理費用 +財務(wù)費用 盈虧平衡點 = 55 [1(稅費率 +銷售費率 )]平均單價 通過計算當(dāng)銷售面積達到 7%就可收回靜態(tài)投資。或者在項目全部實現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為 4523元 /平方米該項目達到盈虧平衡。通過預(yù)測項目銷售均價可達到 5207 元 /平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風(fēng)險能力。 (二 )單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目 間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。 從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強。 表 63 單因素敏感變化 表 （單位：萬元） 項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 56 總收入 項目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項目總投資 +10% 80% % % 項目總投