【正文】 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與XX大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。，綠化率53%。XX房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在XX樹立的樣板工程。XX市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)XX市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計(jì)403100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和XX建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下：“”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響?！啊毙^(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)XX市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于XX房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》；XX市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于XX房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；XX市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； XX市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：，, , ,號(hào)《施工許可證》。XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)“”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由XX道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)XX市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和XX建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。XX建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)工程施工由XX市區(qū)建筑工程總公司、XX第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）XX市區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777 XX市建筑工程公司16,840 XX省建筑工程公司壹級(jí)12,690 XX市建筑工程公司15,435 XX市區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336 XX市第、第建筑工程公司屬于XX市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的XX建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的XX工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，XX房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（二）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。為“十五”期間XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，％；，％。％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。因此，XX市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。2001年XX市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)《XX市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41：XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表41單位：萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅銷售額（億元） 據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42： XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表42單位：萬平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元） 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。，％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，％。房屋竣工面積815萬平方米，％，％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于XX市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。XX市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表4－3。表43XX市房地產(chǎn)價(jià)格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)***996 辦公指數(shù)***46947 商用指數(shù)***909 城市綜合指數(shù)***