【正文】 一、項目建設必要性“”居住小區(qū)項目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。，綠化率53%。XX房地產有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產開發(fā)中積累的經驗，此次推出的”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在XX樹立的樣板工程。XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案根據(jù)XX市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計403100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和XX建筑設計有限公司設計，并經XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下：“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響?！啊毙^(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。三、項目實施進程評價該項目經XX市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： XX市計委：成計投資[2000]449號“關于XX房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；XX市計委：成計投資[2001]272號“關于XX房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規(guī)模申請的批復”；XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設用地規(guī)劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：，, , ,號《施工許可證》。XX市房地產管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、、號《商品房預售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。四、項目建設條件評價“”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃用地，由XX道建設指揮部統(tǒng)征并報經XX市國土局批準轉讓給XX房地產開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質的公司實施有關工程設施的建設。五、設計單位資質評價該項目設計方案由新加坡設計公司和XX建筑設計有限公司完成。新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。XX建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業(yè)高級工程師，技術人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。六、施工、監(jiān)理單位資質評價工程施工由XX市區(qū)建筑工程總公司、XX第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規(guī)模見下表： 承建單位名稱公司資質等級承建規(guī)模（平方米）XX市區(qū)建筑工程總公司壹級31,777 XX市建筑工程公司16,840 XX省建筑工程公司壹級12,690 XX市建筑工程公司15,435 XX市區(qū)建筑安裝工程公司貳級22,336 XX市第、第建筑工程公司屬于XX市建總集團，該集團資質等級為壹級項目工程質量監(jiān)理由資質等級為丙級的XX建設監(jiān)理有限責任公司和資質等級為乙級的XX工程監(jiān)理有限責任公司承擔。七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循現(xiàn)代城市建設與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認為，XX房地產有限公司的“”項目建設符合國家產業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經濟政策和產業(yè)政策導向2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環(huán)境不利的條件下，中國經濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。中國的房地產業(yè)在經歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產市場特別是住房市場的啟動。為進一步規(guī)范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規(guī)范了房地產企業(yè)的經營行為，提高了房地產業(yè)的市場準入門檻，促進房地產市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發(fā)展。（二）XX市經濟發(fā)展水平和房地產市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內良好的經濟環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經濟的快速增長。對外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業(yè)結構升級，實現(xiàn)產業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，％；，％，％。為“十五”期間XX經濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。2001年XX房地產業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，％。％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產權屬于個人，%是房改房，居各類產權房之首，%是原有私房，%是商品房。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。2001年XX市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設，預計用35年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近35年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發(fā)商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，XX房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。根據(jù)《XX市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產產業(yè)，若干年內仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。據(jù)XX市統(tǒng)計局統(tǒng)計，XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表41：XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表41單位：萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅銷售額（億元） 據(jù)XX市統(tǒng)計局統(tǒng)計，XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表42： XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表42單位：萬平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。，％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，％。房屋竣工面積815萬平方米，％，％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于XX市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。XX市近幾年住宅房地產價格水平見表4－3。表43XX市房地產價格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)***996 辦公指數(shù)***46947 商用指數(shù)***909 城市綜合指數(shù)***