【正文】 一、項目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學(xué)隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。，綠化率53%。XX房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在XX樹立的樣板工程。XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)XX市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計403100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和XX建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達53%。小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響?！啊毙^(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。三、項目實施進程評價該項目經(jīng)XX市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： XX市計委：成計投資[2000]449號“關(guān)于XX房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復(fù)”；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；XX市計委：成計投資[2001]272號“關(guān)于XX房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”；XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：，, , ,號《施工許可證》。XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號、號、號、號、成房（2001）預(yù)售證第號、、號《商品房預(yù)售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。四、項目建設(shè)條件評價“”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由XX道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)XX市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。五、設(shè)計單位資質(zhì)評價該項目設(shè)計方案由新加坡設(shè)計公司和XX建筑設(shè)計有限公司完成。新加坡設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負責(zé)該項目的總體設(shè)計。XX建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價工程施工由XX市區(qū)建筑工程總公司、XX第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱公司資質(zhì)等級承建規(guī)模（平方米）XX市區(qū)建筑工程總公司壹級31,777 XX市建筑工程公司16,840 XX省建筑工程公司壹級12,690 XX市建筑工程公司15,435 XX市區(qū)建筑安裝工程公司貳級22,336 XX市第、第建筑工程公司屬于XX市建總集團，該集團資質(zhì)等級為壹級項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的XX建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的XX工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，XX房地產(chǎn)有限公司的“”項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（二）XX市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟的快速增長。對外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。為“十五”期間XX經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，％。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。因此，XX市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。2001年XX市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計用35年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。在近35年的時間內(nèi)還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經(jīng)濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，XX房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細部的創(chuàng)新。根據(jù)《XX市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。據(jù)XX市統(tǒng)計局統(tǒng)計，XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表41：XX市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表41單位：萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 住宅銷售額（億元） 據(jù)XX市統(tǒng)計局統(tǒng)計，XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表42： XX市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表42單位：萬平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 從上表可看出從1998年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。，％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，％。房屋竣工面積815萬平方米，％，％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于XX市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險加大，競爭激烈。XX市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。表43XX市房地產(chǎn)價格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)***996 辦公指數(shù)***46947 商用指數(shù)***909 城市綜合指數(shù)***