【導(dǎo)讀】根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支。24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下：。四川××房地產(chǎn)有限公司成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2020萬(wàn)元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公。2020年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市。場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“××××”業(yè)已取得近億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為。截止2020年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)。元，中行××支行借款2020萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。記錄，2020年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。年12月完工交房。企業(yè)自籌資金占總投資的%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)

　　

【正文】 Ｂ . 雖 然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫(kù)，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 ，這部分 消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選 擇較多?！啊表?xiàng)目規(guī)模較大，共 403 套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷力度。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245畝，凈地 ,總建筑面積 平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為 平方米，無(wú)地下室的四層復(fù)式 別墅建筑面積為 平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930 平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。 評(píng)估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書 等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》 SGD120《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》 SGD220《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》 SGD3－ 620《四川省工程費(fèi)用定額》 SGD72020 等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 該項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） 萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費(fèi) 元 /平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 元 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) 元 /平方米、期間費(fèi)用 元 /平方米，其他費(fèi)用 元 /平方米，不可預(yù)見費(fèi) 元 /平方米。投資估算明細(xì)見附表。 投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元；平方米 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額萬(wàn)元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資 % 備注 工程量 單位指標(biāo) 合計(jì) 平方米 % (該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)） 一 土地費(fèi)用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 平方米 % 凈地 2 土地使用費(fèi) 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費(fèi) 平方米 % 按實(shí)際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程費(fèi) 平方米 % 1 土地勘測(cè)費(fèi) 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 3 可研報(bào)告費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4 三通一平 平方米 % 參 照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 開口占道費(fèi) 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 平方米 122624 % 按實(shí)際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費(fèi) 平方米 % 1 建安工程費(fèi) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙 和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 2 附屬工程費(fèi) 平方米 4930 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費(fèi) % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 四 其他費(fèi)用 萬(wàn)平方米 % 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì) 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020 年 9月簽合同次月開始計(jì)算 (見財(cái)務(wù)費(fèi)用） 九 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 % % 按 房屋開發(fā)費(fèi)用的 3%計(jì) 十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 1 綜合報(bào)建費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 2 自來(lái)水集資貼費(fèi) 萬(wàn)元 % 供水表口徑 150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 3 電貼費(fèi) 戶 403 % 戶表工程。 4 天然氣集資費(fèi) 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 (三 )投資估算 說(shuō)明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為 48萬(wàn)元 /畝 (含待征地 )，契稅按實(shí)際繳款憑證 266 萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證 萬(wàn)元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為 16186 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為 萬(wàn)元。 房屋開發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以 2020 年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算 表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本 次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。聯(lián)排別墅建筑按 元 /平方米，復(fù)式別墅按 元 /平方米計(jì)算，小區(qū)附屬工程 萬(wàn)元，其中文化活動(dòng)中心 萬(wàn)元、幼兒園 萬(wàn)元、配電房 萬(wàn)元、門衛(wèi)及大門 萬(wàn)元、網(wǎng)球場(chǎng) 萬(wàn)元、游泳池 萬(wàn)元、圍墻 萬(wàn)元。 (2)室外工程費(fèi) 按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià) 萬(wàn)元，其中土石方及場(chǎng)平 萬(wàn)元、道路 、給排水 萬(wàn)元、電器設(shè)備及管網(wǎng) 萬(wàn)元、弱電系統(tǒng) 萬(wàn)元、園區(qū)綠化及室外景觀 萬(wàn)元、照明 萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售 收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資 )的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算 (利率確定按 4%計(jì)算 )，時(shí)間為 2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為 萬(wàn)元。 不可預(yù)見費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用 ,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的 3%計(jì)取 ,合計(jì) 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同 公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為 10 元 /平方米估算，合計(jì)為 萬(wàn)元。 相關(guān)費(fèi)稅 (1) 按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)為 萬(wàn)元。 (2) 自來(lái)水集資、貼費(fèi) (1個(gè) DN150):100 萬(wàn)元 。 (3) 電集資、貼費(fèi) : 萬(wàn)元 。 (4) 天然氣集資費(fèi) : 萬(wàn)元。 以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為 萬(wàn)元。 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目 開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） 萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000 萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020 年 11月末已歸還 1100 萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款 2020萬(wàn)元（ 2020 年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬(wàn)元，銷售滾動(dòng)投入 萬(wàn)元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見第四章。 根據(jù)企業(yè) 提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： 截止 2020 年 9月 30日的所有者權(quán)益為 萬(wàn)元，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款 萬(wàn)元，自籌資金合計(jì)為 萬(wàn)元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為 ％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為 17 個(gè)月，即 2020 年 8月 — 2020 年 12 月。該項(xiàng)目 2020年 8 月以前 為購(gòu)買土地、籌備報(bào)建，其投資額約為 16693 萬(wàn)元； 2020 年 8月 — 2020 年 12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為 萬(wàn)元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 四、有關(guān)說(shuō)明 本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化； 國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的 調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 (一 )預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定 2020 年 8月至 2020 年 12 月，銷售期為 2020 年 12月至 2020年 9 月。 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的 銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。 (1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 (2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 4%計(jì)算，所得稅按 33%計(jì)提。 (3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用 )。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用 )。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。 測(cè)算假設(shè)條件 (1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。 (3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。 因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 總成本利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn)率 % 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下 (詳見評(píng)估主表 2)： ：按全部投資計(jì)為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； (還原利率 10%