【導(dǎo)讀】根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行×××支。24日對該項目進(jìn)行全面評估。根據(jù)項目的現(xiàn)有資?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：。四川××房地產(chǎn)有限公司成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2020萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公。2020年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市。場競爭中，“××××”業(yè)已取得近億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為。截止2020年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬。元，中行××支行借款2020萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。記錄，2020年經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為未評級。年12月完工交房。企業(yè)自籌資金占總投資的%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)

　　

【正文】 Ｂ . 雖 然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 ，這部分 消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選 擇較多?！啊表椖恳?guī)模較大，共 403 套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245畝，凈地 ,總建筑面積 平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為 平方米，無地下室的四層復(fù)式 別墅建筑面積為 平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930 平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)費稅和其他費用。 評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書 等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計價定額》 SGD120《四川省裝飾工程計價定額》 SGD220《四川省安裝工程計價定額》 SGD3－ 620《四川省工程費用定額》 SGD72020 等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。 （二）項目總投資的構(gòu)成 該項目總投資 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 萬元。經(jīng)評定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費 元 /平方米，房屋開發(fā)費為 元 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) 元 /平方米、期間費用 元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預(yù)見費 元 /平方米。投資估算明細(xì)見附表。 投資估算明細(xì)表 單位：萬元；平方米 序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資 % 備注 工程量 單位指標(biāo) 合計 平方米 % (該指標(biāo)不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計費 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計 4 三通一平 平方米 % 參 照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準(zhǔn) 5 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙 和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務(wù)費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020 年 9月簽合同次月開始計算 (見財務(wù)費用） 九 不可預(yù)見費 萬元 % % 按 房屋開發(fā)費用的 3%計 十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑 150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 (三 )投資估算 說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項目用地單價為 48萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證 266 萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證 萬元計算。截止評估基準(zhǔn)日實際繳納土地費用為 16186 萬元。 前期工程費 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為 萬元。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以 2020 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算 表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本 次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。聯(lián)排別墅建筑按 元 /平方米，復(fù)式別墅按 元 /平方米計算，小區(qū)附屬工程 萬元，其中文化活動中心 萬元、幼兒園 萬元、配電房 萬元、門衛(wèi)及大門 萬元、網(wǎng)球場 萬元、游泳池 萬元、圍墻 萬元。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價 萬元，其中土石方及場平 萬元、道路 、給排水 萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng) 萬元、弱電系統(tǒng) 萬元、園區(qū)綠化及室外景觀 萬元、照明 萬元。 管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售 收入的 3%計取，合計為 萬元。 財務(wù)費用 主要為建設(shè)項目占用全部資金 (扣除財務(wù)費用外的總投資 )的時間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算 (利率確定按 4%計算 )，時間為 2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計為 萬元。 不可預(yù)見費用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用 ,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費用的 3%計取 ,合計 萬元。 其他費用 主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、審查費、招投標(biāo)管理費、合同 公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為 10 元 /平方米估算，合計為 萬元。 相關(guān)費稅 (1) 按照成都市相關(guān)報建費標(biāo)準(zhǔn)，合計為 萬元。 (2) 自來水集資、貼費 (1個 DN150):100 萬元 。 (3) 電集資、貼費 : 萬元 。 (4) 天然氣集資費 : 萬元。 以上報建、集資費合計為 萬元。 二、投資來源及籌資評價 項目總投資約 萬元，其中項目 開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000 萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020 年 11月末已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020萬元（ 2020 年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬元，銷售滾動投入 萬元，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為 萬元。售房收入的測算詳見第四章。 根據(jù)企業(yè) 提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進(jìn)行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： 截止 2020 年 9月 30日的所有者權(quán)益為 萬元，集團(tuán)對該項目的撥款 萬元，自籌資金合計為 萬元，占項目預(yù)計總投資的比例為 ％。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項目建設(shè)期確定為 17 個月，即 2020 年 8月 — 2020 年 12 月。該項目 2020年 8 月以前 為購買土地、籌備報建，其投資額約為 16693 萬元； 2020 年 8月 — 2020 年 12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為 萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認(rèn)為該項目的建設(shè)工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 四、有關(guān)說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標(biāo)準(zhǔn)無大的 調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。 第六章 償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 (一 )預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 2020 年 8月至 2020 年 12 月，銷售期為 2020 年 12月至 2020年 9 月。 ，在充分考慮項目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時間，按成都市同類地區(qū)相似項目的 銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計劃見第四章。 (1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 (2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的 4%計算，所得稅按 33%計提。 (3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (4)管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (5)財務(wù)費用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計算，詳見第五章財務(wù)費用說明。 測算假設(shè)條件 (1)國家對個人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)成都市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。 (3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。 因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下 (詳見評估主表 2)： ：按全部投資計為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計為 萬元； (還原利率 10%